Προσέγγιση εισοδήματος

Ποια είναι η προσέγγιση εισοδήματος;

Η μέθοδος του εισοδήματος, που μερικές φορές αναφέρεται ως προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, είναι ένας τύπος μεθόδου αξιολόγησης ακινήτων που επιτρέπει στους επενδυτές να εκτιμούν την αξία ενός ακινήτου με βάση το εισόδημα που παράγει το ακίνητο. Χρησιμοποιείται λαμβάνοντας το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) του εισπραχθέντος ενοικίου και διαιρώντας το με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

1:32

Προσέγγιση εισοδήματος

Πώς λειτουργεί η προσέγγιση εισοδήματος

Η μέθοδος του εισοδήματος χρησιμοποιείται συνήθως για τις ιδιότητες παραγωγής εισοδήματος και είναι μία από τις τρεις δημοφιλείς προσεγγίσεις για την αξιολόγηση ακινήτων. Οι άλλες είναι η προσέγγιση κόστους και η προσέγγιση σύγκρισης. Η προσέγγιση εισοδήματος για αποτιμήσεις ακινήτων είναι παρόμοια με την προεξόφληση ταμειακών ροών (DCF) για χρηματοδότηση. Η προσέγγιση του εισοδήματος εκπτώνει τη μελλοντική αξία των ενοικίων κατά το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Όταν χρησιμοποιείται η εισοδηματική προσέγγιση για την αγορά ενός ακινήτου, ένας επενδυτής θεωρεί το ποσό του παραγόμενου εισοδήματος και άλλους παράγοντες για τον προσδιορισμό του ποσού που μπορεί να πωλήσει το ακίνητο υπό τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Εκτός από τον καθορισμό του εάν ο επενδυτής μπορεί να ωφεληθεί από το ακίνητο ενοικίασης, ο δανειστής θα θέλει να γνωρίζει τον πιθανό κίνδυνο αποπληρωμής του εάν επεκτείνει μια υποθήκη στον επενδυτή.

Από τις τρεις μεθόδους αξιολόγησης ακινήτων, η προσέγγιση εισοδήματος θεωρείται η πιο εμπλεκόμενη και δύσκολη.

Ειδικές εκτιμήσεις

Όταν χρησιμοποιείτε την εισοδηματική προσέγγιση για την αγορά ενός ακινήτου, ο επενδυτής πρέπει επίσης να εξετάσει την κατάσταση του ακινήτου. Οι πιθανές μεγάλες επισκευές που μπορεί να χρειαστούν μπορούν να μειωθούν σημαντικά στα μελλοντικά κέρδη.

Επιπλέον, ένας επενδυτής πρέπει να εξετάσει πόσο αποτελεσματικά λειτουργεί το ακίνητο. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δίνει στους ενοικιαστές μειώσεις ενοικίων σε αντάλλαγμα για την ολοκλήρωση των εργασιών του ναυπηγείου ή άλλων αρμοδιοτήτων. Ίσως συγκεκριμένοι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες που θα πρέπει να μετατραπούν τους επόμενους μήνες, και ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να τους εκδιώξει. Αν το ενοίκιο δεν είναι μεγαλύτερο από τα τρέχοντα έξοδα, ο επενδυτής πιθανότατα δεν θα αγοράσει το ακίνητο.

Με την προσέγγιση του εισοδήματος, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και η εκτιμώμενη τιμή έχουν αντίστροφη σχέση-μειώνοντας το ανώτατο όριο αυξάνουν την εκτιμώμενη τιμή

Ένας επενδυτής πρέπει επίσης να διαπιστώσει πόσες μονάδες είναι κατά μέσο όρο κενές ανά πάσα στιγμή. Η μη πλήρης μίσθωση από κάθε μονάδα θα επηρεάσει το εισόδημα του επενδυτή από το ακίνητο. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό αν μια ιδιοκτησία έχει μεγάλη ανάγκη για επισκευές και πολλές μονάδες είναι κενές - γεγονός που υποδηλώνει χαμηλό ποσοστό πληρότητας. Αν οι μονάδες δεν πληρωθούν σε τακτική βάση, η συλλογή του ενοικίου θα είναι χαμηλότερη από ό, τι θα μπορούσε να γίνει και η αγορά του ακινήτου ενδέχεται να μην είναι προς το καλύτερο συμφέρον του επενδυτή.

Βασικές τακτικές

• Η προσέγγιση εισοδήματος είναι μια μέθοδος αποτίμησης ακινήτων που χρησιμοποιεί το εισόδημα που παράγει η περιουσία για την εκτίμηση της εύλογης αξίας.
• Υπολογίζεται διαιρώντας το καθαρό λειτουργικό εισόδημα με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.
• Ένας αγοραστής θα πρέπει να δώσει ιδιαίτερη προσοχή στην κατάσταση του ακινήτου, τη λειτουργική αποτελεσματικότητα και την κενή θέση όταν χρησιμοποιεί την εισοδηματική προσέγγιση.

Παράδειγμα προσέγγισης εισοδήματος

Με την προσέγγιση του εισοδήματος, ένας επενδυτής χρησιμοποιεί τις πωλήσεις των συγκρίσιμων προϊόντων στην αγορά για την επιλογή ενός ποσοστού κεφαλαιοποίησης. Για παράδειγμα, κατά την αποτίμηση ενός κτιρίου διαμερισμάτων τεσσάρων μονάδων σε έναν συγκεκριμένο νομό, ο επενδυτής εξετάζει τις πρόσφατες τιμές πώλησης παρόμοιων ακινήτων στον ίδιο νομό. Μετά τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, ο επενδυτής μπορεί να διαιρέσει το NOI του ενοικιαζόμενου ακινήτου κατά το ποσοστό αυτό. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) ύψους $ 700.000 και ένα επιλεγμένο ποσοστό κεφαλαιοποίησης 8% αξίζει 8, 75 εκατομμύρια δολάρια.

Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.

Σχετικοί όροι

Καθαρά λειτουργικά έσοδα: Τι πρέπει να γνωρίζετε Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI) είναι τα έσοδα μιας επιχείρησης αφού αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα, αλλά πριν αφαιρεθούν οι φόροι εισοδήματος και οι τόκοι. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης τερματικού σταθμού: Τι πρέπει να γνωρίζετε Το ποσοστό τερματισμού της κεφαλαιοποίησης είναι το ποσοστό που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας μεταπώλησης ενός ακινήτου στο τέλος της περιόδου κατοχής. Το αναμενόμενο καθαρό λειτουργικό εισόδημα ανά έτος διαιρείται με το τερματικό ανώτατο όριο για να ληφθεί η τελική τιμή. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ο ρυθμός απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. περισσότερα Αρχική Επιθεώρηση Αρχική επιθεώρηση είναι μια εξέταση της κατάστασης ενός ακινήτου. περισσότερα Τι μετρά ο δείκτης λειτουργικών εξόδων; Ο λόγος λειτουργικών δαπανών (OER) ορίζεται ως μια μέτρηση του κόστους για τη λειτουργία ενός στοιχείου ιδιοκτησίας σε σύγκριση με το εισόδημα που εισέρχεται από το ακίνητο. περισσότερος πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος λαμβάνεται διαιρώντας την τιμή πώλησης του ακινήτου με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια και χρησιμοποιείται στην αποτίμηση εμπορικών ακινήτων, όπως εμπορικά κέντρα και συγκροτήματα διαμερισμάτων. περισσότερες συνδέσεις συνεργατών