Είναι το Τόκοι για Πιστωτική Αξία Χρεογράφων (HELOC);

Η απάντηση στο ερώτημα κατά πόσο οι τόκοι επί των πιστώσεων πίστωσης στο σπίτι είναι φορολογικώς εκπίπτουν είναι ίσως. Εάν χρειάζεστε μετρητά και έχετε κεφάλαια στο σπίτι σας, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια πιστωτική γραμμή μπορεί να είναι μια εξαιρετική λύση. Αλλά οι φορολογικές πτυχές της κάθε επιλογής είναι πιο περίπλοκες από ό, τι παλαιότερα.

Υπάρχουν δύο είδη δανείων ετοχικού κεφαλαίου: ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου για ένα συγκεκριμένο ποσό ή ένα πιστωτικό όριο μεταβλητού επιτοκίου ή HELOC. Ανάλογα με τις χρήσεις σας και την ανάγκη για τα κεφάλαια, ένα από αυτά μπορεί να λειτουργήσει καλύτερα από το άλλο. (Δείτε το δάνειο Home Equity vs. HELOC .) Οι τόκοι που καταβάλλονται είτε σε δάνειο, όπως και στους τόκους της πρώτης σας υποθήκης, είναι μερικές φορές φορολογικοί.

Νέοι κανόνες για εκπτώσεις φόρου στην εγχώρια δικαιοσύνη

Από το Δεκέμβριο του 2017, ο φορολογικός νόμος αλλάζει, εάν οι τόκοι από οποιοδήποτε είδος HELOC ή το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι εκπεστέος από τον φόρο, εξαρτάται από τον τρόπο που ξοδεύετε τα δάνεια. Αυτό ισχύει για τους τόκους τόσο των δανείων που υπήρχαν πριν από τη νέα φορολογική νομοθεσία όσο και των νέων δανείων. Ετσι δουλευει:

Οι τόκοι για το χρέος εγχώριων μετοχών είναι εκπεστέοι εάν το χρησιμοποιείτε για ανακαινίσεις στο σπίτι σας - η φράση είναι "αγορά, κατασκευή ή ουσιαστική βελτίωση". Επιπλέον, πρέπει να ξοδέψετε τα χρήματα για το ακίνητο του οποίου η μετοχή είναι η πηγή του δανείου. Εάν πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, ο τόκος μπορεί να εκπέσει με δάνειο ύψους μέχρι 750.000 $ (και μέχρι $ 375.000 για έναν παντρεμένο φορολογούμενο που υποβάλλει ξεχωριστή επιστροφή). Κάντε κλικ εδώ για τη δήλωση IRS για αυτό το θέμα.

Σημειώστε ότι το ποσό των 750.000 δολαρίων είναι το συνολικό νέο όριο έκπτωσης για όλα τα χρεόγραφα κατοικιών. Αν έχετε υποθήκη καθώς και χρέος εγχώριων μετοχών, αυτό που οφείλετε στην υποθήκη θα είναι επίσης κάτω από το όριο των 750.000 δολαρίων - αν πρόκειται για νέα υποθήκη. Τα παλαιότερα ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να καλυφθούν από το προηγούμενο όριο των 1 εκατομμυρίου δολαρίων (ή $ 500.000 για έναν παντρεμένο φορολογούμενο που καταθέτει ξεχωριστή επιστροφή).

Αυτό δίνει στους ανθρώπους δανεισμό για ανακαινίσεις περισσότερα οφέλη από ό, τι πριν. Προηγουμένως, οι τόκοι ήταν εκπεστέοι μόνο σε μέχρι 100.000 δολάρια του χρέους εγχώριας δικαιοσύνης. Ωστόσο, έχετε την έκπτωση αυτή ανεξάρτητα από το πώς χρησιμοποιήσατε το δάνειο - για να εξοφλήσετε τα χρέη σας ή για να καλύψετε τα έξοδα κολλεγίων, για παράδειγμα.

Από την άλλη πλευρά, οι τόκοι από το χρηματικό επιτόκιο που δανείζετε για σκοπούς μη ανακαίνισης δεν είναι πλέον εκπεστέοι. Αυτός ο νέος νόμος ισχύει μεταξύ του 2018 και του τέλους του 2025. Δεδομένου του πόσο περίπλοκο είναι αυτό, ελέγξτε προσεκτικά την περίπτωσή σας με έναν φοροτεχνικό προτού αφαιρέσετε οτιδήποτε.

Άλλα οφέλη ενός HELOC

Το δάνειο εγχώριου μετοχικού κεφαλαίου και τα επιτόκια HELOC είναι μόνο ελαφρώς υψηλότερα από τα πρώτα επιτόκια στεγαστικών δανείων, καθιστώντάς τα πολύ χαμηλότερα από άλλα δικαιώματα δανείων Και λαμβάνοντας ένα HELOC σημαίνει ότι δανείζεστε μόνο όσα χρειάζεστε - όχι ένα κατ 'αποκοπή ποσό, όπως συμβαίνει με ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Παρόμοια με μια πιστωτική κάρτα, το επιτόκιο είναι μεταβλητό και ισχύει για το υπόλοιπο. Μερικές φορές, ένα HELOC διαθέτει μια επιλογή για να κλειδώσει ένα σταθερό επιτόκιο για την αποπληρωμή του ανεξόφλητου υπολοίπου.

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να δανειστεί μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσό με βάση τη συνδυασμένη αναλογία δανείου προς αξία, η οποία περιλαμβάνει το υπόλοιπο από την πρώτη υποθήκη συν τα πρόσθετα απαιτούμενα κεφάλαια. Γενικά, ο συνδυασμός του λόγου δανείου προς αξία για ένα HELOC δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90%. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές θα γράψουν δάνεια έως και 125%. Εάν επιλέγετε ένα από αυτά τα δάνεια, οποιοσδήποτε τόκος σε ένα υπόλοιπο που υπερβαίνει την αξία του σπιτιού δεν μπορεί να εκπέσει από το φόρο. Αυτά τα δάνεια υψηλότερου επιτοκίου LTV εκτιμούν υψηλότερα τέλη και σας βάζουν σε υψηλότερο κίνδυνο υποβρύχιων δανείων σας εάν μειωθούν οι τιμές των ακινήτων.

Συνέχισε να διαβάζεις

Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και HELOCs
Ο πιο έξυπνος τρόπος για να αγγίξετε το σπίτι σας
Αναχρηματοδότηση του δανείου σας για το μετοχικό σας κεφάλαιο: Οδηγός οδηγιών
5 λόγοι για να μην χρησιμοποιήσετε την πιστωτική σας σειρά
Πώς λειτουργεί μια επιλογή σταθερού επιτοκίου HELOC
Δάνειο αναχρηματοδότησης έναντι ιδίων κεφαλαίων
Επιλέγοντας ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια γραμμή πίστωσης
Αρχική γραμμή πίστωσης: 4 τρόποι αναχρηματοδότησης
Κακή πίστωση; Μπορείτε ακόμα να πάρετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης
Δανείου έναντι δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης: Πώς διαφέρουν
Τι να κάνετε εάν δεν μπορείτε να επιστρέψετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης