Είναι να γίνετε ιδιοκτήτης περισσότερων δυσκολιών από ό, τι αξίζει;
Κατοικίες ενοικίαση ακινήτων είναι ο τρόπος για να κερδίσετε χρήματα-ή έτσι κάποιοι ισχυρίζονται. Στην επιφάνεια, μοιάζει σαν ένα ζωντανό στοίχημα. στην πραγματικότητα, είναι συνήθως πιο πονοκέφαλο από ό, τι αξίζει. Οι προκλήσεις ξεκινούν νωρίς και σχεδόν πάντα περιλαμβάνουν χρόνο και χρήμα. Ας ρίξουμε μια ματιά σε έξι από τα μεγάλα.
Πρόκληση 1: Εύρεση ιδιότητας
Έχουν γράψει ολόκληρα βιβλία σχετικά με την εύρεση ενός καλού ακινήτου, για να μην αναφέρουμε ένα άρθρο της Investopedia ή δύο. Τόσο μεγάλο μέρος του κειμένου έχει αφιερωθεί στο θέμα, λόγω της κρίσιμης σημασίας του. Αγοράστε πολύ ακριβό μέρος και ποτέ δεν θα κερδίσετε χρήματα. Αλλά προσπαθώντας να αποτύχει μια συμφωνία μπορεί να είναι ενοχλητικό επίσης. Αγοράζοντας ένα fixer-upper απαιτεί να έχετε τις δεξιότητες, το χρόνο, τα εργαλεία και τα μετρητά για να κάνετε τις απαραίτητες επισκευές και ανακαινίσεις.
Εάν δεν βιάζεστε, αυτό μπορεί να είναι ένας τρόπος για να πάρετε μια συμφωνία για την επένδυσή σας. αν έχετε ήδη μια εργασία πλήρους απασχόλησης και μια οικογένεια, κάθε λεπτό που ξοδεύετε την επισκευή της ενοικίασης είναι ένα λεπτό που δεν δαπανάται για μια πιο κερδοφόρα ή ευχάριστη δραστηριότητα. Ωστόσο, στις μέρες μας, υπάρχουν εταιρείες διαχείρισης που μπορούν να κάνουν πολλά από αυτό το άλμπουμ - από τον εντοπισμό ενός ακινήτου για την ανακατασκευή του - για εσάς, έναντι αμοιβής, φυσικά.
Πρόκληση 2: Προετοιμασία της μονάδας
Να πάρει ακριβώς για κάθε κομμάτι της ακίνητης περιουσίας σε κατάσταση ενοικίασης συχνά απαιτεί, στο ελάχιστο ελάχιστο, φρέσκο χαλί, και το χρώμα. Και τα δύο στοιχεία απαιτούν χρόνο και χρήμα. Οι οθόνες παραθύρων, οι λεκέδες στο κατάστρωμα και η συντήρηση του γκαζόν είναι άλλες κοινές ανάγκες. Κάθε φορά που αναχωρεί ένας ενοικιαστής, αυτά τα ζητήματα πρέπει να επανεξεταστούν επίσης.
Πρόκληση 3: Εύρεση ενοικιαστών
Το Διαδίκτυο παρέχει έναν γρήγορο και φθηνό τρόπο για να βρει υποψήφιους ενοικιαστές. Φυσικά, παίρνετε συχνά αυτό που πληρώνετε. Η εκτέλεση μιας διαφήμισης σε μια αξιόπιστη δημοσίευση συχνά δημιουργεί μια καλύτερη κατηγορία ερωτηθέντων. Αντί για τα κολεγιακά παιδιά που θέλουν να σώσουν ένα buck, αυξάνετε τις πιθανότητες να αποκτήσετε οικογένειες και υπεύθυνους ηλικιωμένους.
Η εκτέλεση μιας διαφήμισης για ένα μήνα θα πάρει ένα μικρό δάγκωμα από το πορτοφόλι σας, αν και, και σωστή προβολή των ενοικιαστών σας με τη διεξαγωγή ελέγχου πιστώσεων και έλεγχος ιστορικού θα πάρει ένα άλλο δάγκωμα. Η επένδυση αξίζει πολύ χρόνο και χρήμα, καθώς ο έλεγχος αυξάνει τις πιθανότητές σας να φέρετε υπεύθυνους ενοικιαστές. Οι υπεύθυνοι μισθωτές πληρώνουν το ενοίκιο τους εγκαίρως, δεν κάνουν κατάχρηση της ιδιοκτησίας και δεν απαιτούν από εσάς να συμμετάσχετε στην δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία απομάκρυνσης.
Πρόκληση 4: Βαρέλια
Ακόμη και οι σπουδαίοι ενοικιαστές και τα τέλεια ενοικιαζόμενα ακίνητα έρχονται με πλήθος παρενοχλήσεων. Οι σπασμένοι σωλήνες, οι γεμάτοι αποχετεύσεις, τα σπασμένα ελατήρια πόρτας γκαράζ, τα κατοικίδια ζώα και οι συγκάτοικοι είναι μόνο μερικές από τις προκλήσεις που ανακύπτουν. Ακόμα και οι καλοί ενοικιαστές θέλουν την πλήρη και άμεση προσοχή σας όταν τα λύματα δημιουργούν αντίγραφα ασφαλείας στο σπίτι τους ή η εταιρία καλωδίων κόβει τυχαία τις τηλεφωνικές γραμμές.
Οι κακοί ενοικιαστές αποτελούν ακόμη μεγαλύτερη πρόκληση. Καθημερινές κλήσεις και καθυστερημένο ή απλήρωτο μίσθωμα μπορούν να προστεθούν στις ενοχλήσεις. Η μέρα μετακίνησης είναι μια άλλη δύσκολη στιγμή. Η ζημιά σε τοίχους, δάπεδα, χαλιά και άλλα εξαρτήματα του σπιτιού μπορεί να οδηγήσει σε διαφορές και δαπανηρές επισκευές. Δεδομένου ότι κάθε στιγμή σπαταλημένος υποστηρίζοντας είναι μια στιγμή το σπίτι μένει κενό, είστε συχνά καλύτερα να δαγκώσει τη σφαίρα και να πληρώνουν για τις επισκευές τον εαυτό σας. Μιλώντας για το ποια: Ίσως χρειαστεί να πάρετε ασφάλιση ιδιοκτήτη-όχι, η τακτική πολιτική ιδιοκτητών σπιτιού σας δεν είναι επαρκής -και αυτό είναι ένα άλλο στοιχείο στη στήλη των εξόδων που βρίσκονται σε εξέλιξη.
Πρόκληση 5: Συντήρηση
Η συντήρηση μεγάλων εξαρτημάτων και ανέσεων είναι ένα μεγάλο στοιχείο εισιτηρίων. Οι νέες συσκευές κοστίζουν εκατοντάδες δολάρια. μια νέα στέγη ή δρόμος μπορεί να κοστίσει χιλιάδες δολάρια. Εάν το μίσθωμα είναι $ 500 το μήνα και η στέγη είναι $ 5.000, μπορείτε να βρεθείτε να χάσετε χρήματα γρήγορα. Προσθέστε στο χαλί, το χρώμα και μια νέα σόμπα, και τους ενοικιαστές που δεν μένουν πολύ-και το ακίνητο θα μπορούσε να χάσει χρήματα για χρόνια.
Πρόκληση 6: Επιτόκια
Τι πρέπει να κάνουν τα επιτόκια με τίποτα; Αφθονία! Όταν μειώνονται τα ποσοστά, είναι συχνά φτηνότερο να αγοράζετε παρά να νοικιάσετε, και έτσι η ζήτηση για τις μονάδες σας ενδέχεται να μειωθεί. Η μείωση του ενοικίου για να παραμείνει ανταγωνιστική μπορεί να βάλει μια πραγματική κράμπα στην ικανότητά σας να κάνετε ένα buck.
Πώς γίνονται τα χρήματα
Με όλες τις προκλήσεις που πρέπει να ξεπεραστούν, μπορεί ο μικρός να κάνει ένα buck με την ενοικίαση ακινήτων; Ναι, αλλά απαιτεί ένα σχέδιο. Τέσσερις επικερδείς προσεγγίσεις υπογραμμίζονται παρακάτω:
1. Live-In
Η διανομή του χώρου με την αγορά διπλής όψης (ή άλλης εύκολα διαιρούμενης δομής) είναι συχνά μια κερδοφόρα επιχείρηση. Δεδομένου ότι είστε στο χώρο του ξενοδοχείου και σχεδιάζετε να φροντίσετε το ακίνητο ούτως ή άλλως, τα επιπλέον μετρητά είναι ένα μπόνους. Φυσικά, όλες οι προκλήσεις εξακολουθούν να ισχύουν και η διαβίωση στο χώρο σημαίνει ότι είστε πάντα διαθέσιμοι και θα είστε σε στενή επαφή με τους ενοικιαστές. Προγραμματίστε κατάλληλα και προβείτε προσεκτικά.
2. Πηγαίνετε Basic
Η ενοικίαση ενός σπάνιου διαμερίσματος που δεν έχει ωραίες ανέσεις, να κάνει όσο το δυνατόν λιγότερη συντήρηση και να μην κρατήσει τις εμφανίσεις οδηγεί σε κέρδη. Εάν δεν το πιστεύετε, κοιτάξτε έξω από τις πανεπιστημιουπόλεις σε οποιαδήποτε πόλη κολλεγίων στη χώρα. Δεν ακούγεται πολύ ωραία, αλλά μια βασική, απογυμνωμένη ιδιοκτησία (χωρίς ανεμιστήρες οροφής, κλιματισμό κλπ.) Κρατά τη διαδικασία απλή.
Τέσσερις τοίχοι και ένα δάπεδο παρέχουν ελάχιστες απαιτήσεις συντήρησης και λίγα πράγματα που μπορούν να σπάσουν ή να υποστούν ζημιά. Η προσέλκυση ενοικιαστών μέσω κυβερνητικών επιδοτούμενων προγραμμάτων, όπως η στέγαση του τμήματος 8, παρέχει εγγυημένο εισόδημα. Η πρόκληση εδώ τείνει να είναι ότι, σε αντάλλαγμα για λίγα δολάρια στο χέρι, παίρνετε συχνά μια τραχιά τάξη των ενοικιαστών και ένα ακίνητο που παίρνει φοριέται σκληρά.
3. Μακροπρόθεσμες Συμμετοχές
Πολλοί επενδυτές ακίνητων περιουσιών θα σας πουν ότι βασικά σπάσουν ακόμη και το μίσθωμα και τα έξοδα. Η προσέγγισή τους είναι να αγοράσουν μια ακίνητη περιουσία, να αφήσουν το ενοίκιο των ενοικιαστών να πληρώσουν την υποθήκη και στη συνέχεια να πουλήσουν σε 30 χρόνια, ελπίζοντας ότι θα επωφεληθούν από κάποια ανατίμηση των τιμών.
Ενώ είναι μια λογική προσέγγιση, τα κέρδη είναι πιθανό να είναι μικρά, και ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να είναι βαριά (δεδομένης της βάσης σας χαμηλού κόστους). Και εξακολουθεί να απαιτεί χρόνο και προσπάθεια που θα μπορούσε να δαπανηθεί καλύτερα αλλού.
4. Πηγαίνετε στο πλήρες ωράριο
Οι σοβαρές γαιοκτήμονες ακολουθούν μια σοβαρή προσέγγιση. Ενσωματώνουν, αγοράζουν πολλά κτίρια και κάνουν σημαντικό μέρος της δουλειάς τους. Είναι μια απόφαση για τον τρόπο ζωής που απαιτεί μεγάλες χρονικές περιόδους και ενέργεια, καθώς και μια στρατηγική αγοράς και πώλησης για τη μεγιστοποίηση των φορολογικών απωλειών και των διαγραφών και την ελαχιστοποίηση του εισοδήματος.
Η πρόσληψη ενός διαχειριστή ακινήτων
Ένας διαχειριστής ακινήτων μπορεί να χειριστεί πολλά από τα καθήκοντα της λειτουργίας ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει το μάρκετινγκ, την επιλογή ενοικιαστών, τη συντήρηση, τον προϋπολογισμό και τη συλλογή των ενοικίων. Μπορείτε να εξετάσετε την πρόσληψη ενός διαχειριστή ακινήτων εάν θέλετε να μεταβιβάσετε αυτές τις εργασίες, αν και θα μειώσει τα κέρδη σας.
Ρόλος του διαχειριστή ακινήτων
Οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να χειριστούν διάφορους ρόλους. Αυτό ακριβώς σημαίνει ότι εξαρτάται από εσάς να διαπραγματευτείτε με τον διευθυντή σας. Είναι σημαντικό να εντοπιστεί ο ρόλος τους και να αναπτυχθεί ένας κατάλογος καθηκόντων και ευθυνών. Ο διαχειριστής ακινήτου σας θα βρει μόνο ενοικιαστές; Ή θα χειρίζονται την καθημερινή συντήρηση και τη συλλογή του ενοικίου;
Ένας διαχειριστής ακινήτων μπορεί να είναι ανεξάρτητος εργολάβος ή υπάλληλος. Θα πρέπει να μιλήσετε με το φορολογικό λογιστή σας για να καθορίσετε την πιο ευνοϊκή προσέγγιση και να καθορίσετε συγκεκριμένες υποχρεώσεις που μπορεί να έχετε.
Μπορείτε επίσης να νοικιάσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων? μια επιχείρηση με την οποία συνάπτεστε για να ασχοληθείτε άμεσα με όλες τις πτυχές του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Αυτό μπορεί να είναι ακριβό, αλλά μπορεί να είναι ιδανικό εάν έχετε πολλαπλές ιδιότητες ενοικίασης.
Επιλογή διαχειριστή ιδιότητας
Βεβαιωθείτε ότι οποιοσδήποτε διαχειριστής ιδιοκτησίας που σκέφτεστε πληροί τις κατάλληλες τοπικές και εθνικές απαιτήσεις αδειοδότησης.
Μπορεί να θέλετε να αναζητήσετε έναν διαχειριστή που έχει εμπειρία στη διαφήμιση, το μάρκετινγκ, τις σχέσεις μισθωτών, τη συλλογή ενοικίου, τον προϋπολογισμό, τη χρηματοδοτική μίσθωση και τη συντήρηση. Ένας καλός διαχειριστής ακινήτων θα έχει επίσης γνώση των τοπικών και κρατικών νόμων. Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για τις πράξεις του διαχειριστή σας, έτσι μπορείτε να εναχθείτε αν ο διαχειριστής σας παραβιάζει τους νόμους περί δίκαιης στέγασης.
Μόλις αποφασίσετε σχετικά με έναν διαχειριστή ακινήτων και τους όρους της ρύθμισης, θα πρέπει να συντάξετε μια συμφωνία διαχείρισης περιουσίας που θα προσδιορίζει τα καθήκοντα του διευθυντή, τις αποζημιώσεις και τους όρους τερματισμού.
Η κατώτατη γραμμή
Γίνεται ιδιοκτήτης αξίζει τον κόπο; Μόνο εσείς μπορείτε να αποφασίσετε. Απλά φροντίστε να κοιτάξετε προτού να πηδήσετε και να πάτε στη νέα σας προσπάθεια με ρεαλιστικές προσδοκίες και ένα σταθερό σχέδιο παιχνιδιού.
Γνωρίζοντας σε τι παίρνετε τον εαυτό σας πριν το κάνετε, θα είστε καλύτερα προετοιμασμένοι για αυτό που συναντάτε και πιθανότερο να απολαύσετε την εμπειρία.