Επένδυση στην εξωκρατική ιδιοκτησία

Η αγορά και η ιδιοκτησία είναι σπάνια εύκολη ή απλή. Όταν η εν λόγω ιδιοκτησία βρίσκεται σε μακρινή τοποθεσία, οι προκλήσεις πολλαπλασιάζονται. Ωστόσο, η επένδυση σε ακίνητη περιουσία μπορεί να φαίνεται ελκυστική αν ζείτε σε μια περιοχή όπου η ακίνητη περιουσία είναι δαπανηρή. Μπορεί επίσης να φαίνεται ελκυστικό αν έχετε ήδη ιδιοκτησία όπου ζείτε και θέλετε να διαφοροποιήσετε τις συμμετοχές σας. Ή ίσως απλά θέλετε να είστε ιδιοκτήτης ενός εξοχικού σπιτιού. Αλλά πριν κάνετε μια προσφορά, εξετάστε προσεκτικά αυτά τα θέματα.

Επένδυση σε εξωχρηματιστηριακή ιδιοκτησία

Λόγοι για την αγορά

Ένας παράγοντας που οδηγεί τους ανθρώπους να εξετάσουν την αγορά ακινήτων μακριά από το σπίτι είναι ότι η ιδιοκτησία μπορεί να είναι πιο προσιτή σε άλλο κράτος. Ίσως ζείτε σε μια περιοχή όπως το Σαν Φρανσίσκο ή η Νέα Υόρκη, όπου τα ακίνητα είναι υψηλά. Εάν απλώς δεν μπορείτε να αγοράσετε έναν τόπο όπου ζείτε ή εάν το κάνετε αυτό θα απαιτούσε την επένδυση των περισσότερων χρημάτων σας σε ακίνητα (τα οποία δεν θα προτιμούσατε να κάνετε), μπορείτε να θελήσετε να δείτε άλλες πόλεις όπου τα θεμέλια της αγοράς είναι υγιή, αλλά το κόστος ιδιοκτησίας είναι σημαντικά χαμηλότερο.

Οι άνθρωποι που ζουν σε υποβαθμισμένες περιοχές αλλά δεν επιθυμούν να μετακινηθούν για δουλειά ή για προσωπικούς λόγους μπορεί να είναι καλύτερα να νοικιάσουν στην πατρίδα τους και να επενδύσουν σε ακίνητα όπου η οικονομία είναι ισχυρότερη. Για παράδειγμα, εάν κατοικούσατε στο Λας Βέγκας, την πόλη με το υψηλότερο ποσοστό αποκλεισμού κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης του subprime του 2008, ίσως θέλετε να αγοράσετε ακίνητα σε μια αγορά όπου οι μέσες τιμές πώλησης παρέμειναν σχετικά σταθερές, όπως το Charlotte της Βόρειας Καρολίνας.

Ίσως ο κύριος λόγος για τον οποίο οι άνθρωποι αποφασίζουν να επενδύσουν σε ακίνητη περιουσία έξω από το κράτος είναι ότι η απόδοση επένδυσης (ROI) μπορεί να είναι καλύτερη εκεί από ό, τι είναι στο σπίτι. Οι τιμές αγοράς, τα ποσοστά ανατίμησης, τα έξοδα υποθηκών (εάν υπάρχουν), οι φόροι, οι κανονισμοί στέγασης, οι συνθήκες της αγοράς ενοικίασης και άλλοι παράγοντες που θα μπορούσαν να είναι πιο ευνοϊκοί σε άλλο κράτος και θα συμβάλλουν στην πιθανή απόδοση επένδυσης σε ακίνητα.

Προκλήσεις που πρέπει να εξεταστούν

Όταν επενδύετε εκτός κράτους, πρέπει να ξεπεράσετε την έλλειψη εξοικείωσής σας με την εξωκρατική αγορά ακινήτων και με τις τοπικές οικονομικές συνθήκες, τόσο σε επίπεδο πόλης όσο και σε επίπεδο γειτονιάς. Δεν θα έχετε την ίδια οικεία καθημερινή γνώση μιας μακρινής αγοράς που έχετε στην αγορά όπου ζείτε. Δεν έχετε μια εις βάθος κατανόηση των καλύτερων γειτονιών - ή το χειρότερο. Θα πρέπει να βασίζεστε σε στόμα σε στόμα, έρευνα, ένστικτα εντέρου και τις απόψεις οποιωνδήποτε επαγγελματιών που προσλαμβάνετε.

Η κατανόηση όλων των νόμων και κανονισμών σχετικά με την ιδιοκτησία και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σε έναν τόπο όπου δεν ζείτε είναι μια άλλη σημαντική πρόκληση. Ακόμα κι αν διαβάσετε κάθε γραμμή των τοπικών κωδίκων και διαταγμάτων, αυτό που λέει σε χαρτί και τι συμβαίνει στην πραγματικότητα, δεν ταιριάζουν πάντα. Είναι σημαντικό να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή για να αποκτήσετε μια πραγματική κατανόηση των τοπικών αγαλμάτων.

Θα χρειαστείτε καλές επαφές στην περιοχή για να κάνετε το επενδυτικό σας σχέδιο επιτυχημένο, αλλά όταν πρόκειται για μια μακρινή πόλη, μπορεί να ξεκινάτε από το μηδέν για την εξεύρεση ποιοτικών επαγγελματιών όπως κτηματομεσίτες, διαχειριστές ακινήτων και χειροτέχνες - οι άνθρωποι που θα είναι το κλειδί για την επιτυχία ή την αποτυχία σας.

Αγοράζοντας εκτός κράτους

Το μυστικό της επιτυχίας πολλών κρατικών επενδυτών είναι η εξεύρεση και η πρόσληψη μιας εξαιρετικής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Θα τους χρειαστείτε για να σας βοηθήσουμε να συμπληρώσετε κενές θέσεις, να συλλέξετε ενοίκια, να κάνετε επισκευές και να χειριστείτε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης. Εάν κατοικούσατε στην περιοχή, μπορείτε να επιλέξετε να διαχειρίζεστε την ιδιοκτησία μόνοι σας, αλλά αν ζείτε μακριά, η επαγγελματική διαχείριση ακινήτων είναι μια πρόσθετη δαπάνη που πρέπει απλώς να υποστείτε για να διαφυλάξετε την επένδυσή σας. Όπως εξειδικεύεται ο οικοδόμος και ο διαχειριστής ακινήτων, ο Rusty Meador συμβουλεύει: «Δεν έχει σημασία πόσο καλή είναι μια συμφωνία για ακίνητα που βρίσκετε, είναι τόσο καλή όσο η ικανότητά της να διαχειρίζεται καλά».

Να γνωρίζετε ότι ακόμα και με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων στην μισθοδοσία σας, θα πρέπει να κάνετε περιστασιακές επισκέψεις στην ιδιοκτησία σας, για να βεβαιωθείτε ότι αυτό που οι διευθυντές και οι ενοικιαστές σας λένε συμφωνούν με την πραγματικότητα. Αυτό είναι ένα πρόσθετο κόστος χρόνου και χρήματος που πρέπει να ληφθεί υπόψη.

Επίσης, όταν αγοράζετε ένα ακίνητο μίσθωσης, ειδικά ακίνητα προς ενοικίαση έξω από το κράτος, είναι πιθανό να συναντήσετε υψηλότερα ποσοστά ασφάλισης ιδιοκτητών ακινήτων, υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων και υψηλότερες προκαθορισμένες απαιτήσεις πληρωμής, επειδή οι δανειστές θα σας θεωρήσουν πιο ριψοκίνδυνο δανειστή από τον ιδιοκτήτη- . Θα περιπλέξετε επίσης τη φορολογική σας κατάσταση με την κατοχή ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας και κερδίζοντας εισόδημα σε περισσότερα από ένα κράτη. Μπορεί να χρειαστεί να προσλάβετε έναν επαγγελματία του φόρου εισοδήματος για να σας κρατήσει στις καλές χάρες των φορολογικών αρχών.

Όταν εξετάζετε όλους αυτούς τους παράγοντες, μπορεί να διαπιστώσετε ότι η ιδιότητα του ιδιοκτήτη-κατοίκου ή η αγορά ακινήτου επένδυσης στο σπίτι είναι μια πολύ απλούστερη και λιγότερο δαπανηρή πρόταση.

Πριν αγοράσετε από το κράτος

Αν έχετε ακόμα την πρόθεση να αγοράσετε εκτός της πολιτείας, φροντίστε να λάβετε υπόψη αυτές τις πρόσθετες προειδοποιήσεις.

Μην αγοράζετε την όραση αόρατη. η ιδιοκτησία μπορεί να μην είναι αυτό που νομίζετε ότι είναι. Οι ηλεκτρονικές πληροφορίες σχετικά με ένα ακίνητο μπορεί να είναι παρωχημένες και ένας τοπικός κτηματομεσίτης ή ιδιοκτήτης ακινήτου που δεν κοιτάζει για το καλύτερο συμφέρον σας μπορεί να σας πει να κλείσετε μια πώληση. Αν ασυνείδητα γίνει ο ιδιοκτήτης μιας ιδιοκτησίας ενόχλησης που παραβιάζει τους νόμους περί υγείας ή / και ασφάλειας, μπορείτε να βρεθείτε στο γάντζο για πολλές παραβιάσεις κώδικα που θα χρονοβόρες και δαπανηρές για επίλυση. Εάν ένα ακίνητο είναι κενό για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να αναπτύξει ζητήματα συντήρησης που προκαλούν τέτοια ερείπια που η πόλη θεωρεί ότι αποτελεί κίνδυνο ασφαλείας και μπουλντόζες. Ίσως τελειώσετε στο γάντζο για το λογαριασμό κατεδάφισης.

Μερικοί επενδυτές σε ακίνητα έχουν βρει σφάλματα κρεβατιού, τερμίτες, κατσαρίδες, ποντίκια ή άλλα παράσιτα ως πτώση τους. Χωρίς μια προσωπική επίσκεψη στο ακίνητο και μια επαγγελματική επιθεώρηση για να ελέγξετε για αυτά τα θέματα, θα μπορούσατε να γίνετε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που δεν είναι κατοικήσιμο. Ο Scott Paxton του Οργανισμού Προστασίας Ενοικίασης Συμβουλεύει ότι τα παράπονα σχετικά με τα κρεβάτια στο κρεβάτι έχουν γίνει όλο και πιο συνηθισμένα και αυτό το πρόβλημα μπορεί να είναι πολύ ακριβό για να το ξεφορτωθείτε.

Η εύρεση ποιοτικών ενοικιαστών είναι εξαιρετικά σημαντική για τους απουσιάζοντες ιδιοκτήτες. Δεν θα είστε εκεί για να παρακολουθείτε προσεκτικά τη συμπεριφορά των ενοικιαστών σας ή τη μεταχείρισή τους στο ακίνητο, ούτε θα είστε εκεί για να πιέσετε τους να πληρώσουν αν το ενοίκιο έχει καθυστερήσει. Εκτός από την πρόσληψη μιας κορυφαίας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, θέλετε να έχετε ενοικιαστές που δεν θα προκαλέσουν εσάς ή την εταιρεία διαχείρισης σας πονοκεφάλους.

Επιπλέον, πραγματοποιώντας μια προσωπική επίσκεψη στην τοποθεσία σας επιτρέπει να γνωρίσετε καλύτερα τους επαγγελματίες που θα σας βοηθήσουν με τη διαδικασία αγοράς κατοικίας όπως ο δικηγόρος σας, ο κτηματομεσίτης και ο δανειστής. Ενώ επισκέπτεστε, αφιερώστε λίγο χρόνο για να συναντήσετε με διάφορους δανειστές και να ερευνήσετε τους διάφορους τύπους υποθηκών και τα διαθέσιμα επιτόκια σε τοπικό επίπεδο. Είναι επίσης ωφέλιμο να λάβετε προ-εγκριθεί για υποθήκη, καθώς αυτό θα μειώσει τον χρόνο που θα χρειαστεί για να κλείσει η συμφωνία μόλις βρείτε τελικά το όνειρό σας έξω από το κράτος σπίτι.

Τέλος, εάν δεν έχετε ποτέ την κυριότητα ιδιοκτησίας, η αγορά της πρώτης σας ιδιοκτησίας εκτός του κράτους είναι εξαιρετικά επικίνδυνη. Ανεξάρτητα από το πόσα βιβλία διαβάζετε σχετικά με την ιδιοκτησία, δεν υπάρχει υποκατάστατο της πραγματικής εμπειρίας. Χωρίς εμπειρία στην ιδιοκτησία ακινήτων και χωρίς την γνώση από πρώτο χέρι που προέρχεται από το να ζείτε σε μια ημέρα ιδιοκτησίας μέσα και έξω, μπορεί να χάσετε σημαντικά ζητήματα συντήρησης.

Εξωτερικές εναλλακτικές λύσεις

Εάν δεν νομίζετε ότι θέλετε να αγοράσετε ακίνητα όπου ζείτε για οποιονδήποτε λόγο, υπάρχουν άλλοι τρόποι να μπείτε σε διαφορετικές αγορές ακινήτων που είναι πολύ απλούστερες από τις επενδύσεις απευθείας εκτός του κράτους. Μια επιλογή είναι ένα trust real estate investment (REIT). Η επένδυση σε REIT ή REIT ETF είναι παρόμοια με την επένδυση σε ένα απόθεμα και μπορείτε να επιλέξετε ένα REIT με προφίλ κινδύνου / απόδοσης που ταιριάζει με αυτό που ψάχνετε. Και ακριβώς όπως όταν έχετε στην κατοχή σας ένα απόθεμα και δεν είστε υπεύθυνοι για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τη λειτουργία αυτής της εταιρείας, όταν είστε κάτοχος μετοχών μιας REIT, δεν θα έχετε κανέναν από τους πονοκεφάλους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.

Μπορείτε επίσης να κάνετε μια δεύτερη ματιά στην αγορά ακινήτων όπου ζείτε - ακόμη και αν δεν θέλετε να ζήσετε σε αυτό. Ίσως νοικιάσατε στο Σαν Φρανσίσκο γιατί δεν ενδιαφέρεστε να ζήσετε στο μοναδικό μέρος που θα μπορούσατε να αγοράσετε, ένα condo 250 τετραγωνικών ποδιών. Αλλά θα ήσαστε πρόθυμοι να διαθέσετε το condo ως ακίνητο ενοικίασης; Είναι πιθανό να είναι ευκολότερο να αγοράσετε και να αποκτήσετε ένα μέρος κοντά στο σπίτι σας. Θα μπορούσε να είναι πιο ακριβό ή λιγότερο κερδοφόρο, αλλά μπορείτε να βρείτε το επιπλέον κόστος ή χαμηλότερη απόδοση επένδυσης που αξίζει να μειωθεί η ταλαιπωρία.

Πώς να το κάνετε να λειτουργήσει

Εάν πρόκειται να αγοράσετε εκτός κράτους, αγοράστε σε μια περιοχή που είστε εξοικειωμένοι με - ίσως όπου πήγατε στο κολέγιο ή όπου μεγάλωσε. Είναι καλύτερα να έχετε κάποια γνώση της περιοχής από ό, τι καθόλου. Ως μπόνους, αν αγοράσετε σε μια περιοχή που κανονικά επισκέπτεστε ούτως ή άλλως, το ταξίδι αναψυχής σας μπορεί να γίνει τουλάχιστον εν μέρει φοροαπαλλαγή επειδή θα προσθέσετε ένα επιχειρηματικό στοιχείο σε αυτά τα ταξίδια για να ελέγξετε την ιδιοκτησία σας.

Αγοράστε σε μια περιοχή με κάποιες ομοιότητες με την περιοχή όπου ζείτε, όπως το κλίμα, τα δημογραφικά στοιχεία ή την ηλικία ιδιοκτησίας, ώστε να έχετε κάποια ιδέα για το τι έχετε να κάνετε. Εάν έχετε ζήσει σε ένα προάστιο της δεκαετίας του 1960 της Καλιφόρνιας ολόκληρη τη ζωή σας, μην αγοράσετε ένα ακίνητο 120 ετών στην Βοστώνη.

Μην αγοράζετε ένα ακίνητο υψηλού κινδύνου. Αγοράστε σε μια γειτονιά ιδιοκατοικούμενη γειτονιά για να προσελκύσετε μισθωτές που έχουν χαμηλότερο οικονομικό κίνδυνο, λέει ο Ryan L. Hinricher, ιδρυτικός συνεργάτης της επενδυτικής εταιρείας επενδύσεων στο σπίτι Investor Nation. Ένα ιδιόκτητο ακίνητο "θα έχει συνήθως λιγότερη συντήρηση και συντήρηση. Αυτές οι ιδιότητες επίσης ενοικιάζονται πιο γρήγορα, καθώς συνήθως διαθέτουν σύγχρονες διατάξεις και επαρκή αριθμό υπνοδωματίων και μπάνιων", σημειώνει.

Τέλος, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, είναι σημαντικό να δημιουργήσετε ένα μεγάλο δίκτυο επαγγελματιών για να σας βοηθήσουμε και να επισκεφθείτε περιστασιακά την ιδιοκτησία σας.

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ακίνητα εκτός του κράτους είναι μια πρόταση υψηλού κινδύνου και μια σημαντική δέσμευση. Πριν το κάνετε, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πραγματικά τι εισέρχεστε και ότι είστε διατεθειμένος να ανταποκριθείτε σε όλες τις σχετικές προκλήσεις.