Η Ins και Outs των πωλητών-χρηματοδοτούνται Real Estate Deals

Όταν πρόκειται για τη χρηματοδότηση οικιστικών ακινήτων, οι περισσότερες συναλλαγές ακολουθούν μια φθαρμένη διαδικασία. Ο πωλητής βρίσκει έναν πρόθυμο αγοραστή με το απαιτούμενο εισόδημα, το ιστορικό απασχόλησης και το πιστωτικό αποτέλεσμά του για να δικαιούται υποθήκη και ένα ίδρυμα δανεισμού καταβάλλει τα χρήματα για τη χρηματοδότηση της συμφωνίας.

Αλλά τι γίνεται αν η παραδοσιακή χρηματοδότηση δεν είναι διαθέσιμη και ο αγοραστής και ο πωλητής θέλουν να προχωρήσουν ιδιωτικά με την πώληση; Εισαγάγετε τη λεγόμενη χρηματοδότηση πωλητών. Όπως σημαίνει ο όρος, ο πωλητής του σπιτιού χρηματοδοτεί την αγορά και όχι η τράπεζα που παρέχει υποθήκη στον αγοραστή.

Ins και Outs των πωλητών-Χρηματοδότηση Real Estate Προσφορές

Τι είναι ευνοϊκή για τη χρηματοδότηση από τους πωλητές

Αυτή η εναλλακτική λύση στην παραδοσιακή χρηματοδότηση είναι μια χρήσιμη επιλογή σε περιόδους ή σε μέρη όπου είναι δύσκολο να γίνουν υποθήκες. Σε τέτοιες αυστηρές συνθήκες, η χρηματοδότηση από τους πωλητές επιτρέπει στους αγοραστές να έχουν πρόσβαση σε μια εναλλακτική μορφή πίστωσης. Οι πωλητές, με τη σειρά τους, μπορούν να εκμεταλλευτούν έναν πληθυσμό αγοραστών που δεν πληρούν κατ 'ανάγκη την παραδοσιακή υποθήκη. Και επειδή ο πωλητής χρηματοδοτεί την πώληση, το ακίνητο μπορεί να διοικήσει υψηλότερη τιμή πώλησης.

Μία τράπεζα δεν συμμετέχει άμεσα σε πώληση που χρηματοδοτείται από τον πωλητή. ο αγοραστής και ο πωλητής κάνουν τις ίδιες τις ρυθμίσεις. Καταρτίζουν ένα γραμμάτιο που ορίζει το επιτόκιο, το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών από τον αγοραστή στον πωλητή και τις συνέπειες που θα έχει ο αγοραστής να εκπληρώσει αυτές τις υποχρεώσεις. Σε αντίθεση με την πώληση που συνεπάγεται υποθήκη, δεν υπάρχει μεταβίβαση του εντολέα από τον αγοραστή στον πωλητή, αλλά απλώς συμφωνία για την αποπληρωμή του ποσού αυτού με την πάροδο του χρόνου.

Με μόνο δύο βασικούς παίκτες που εμπλέκονται, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη μπορεί να είναι ταχύτερη και φθηνότερη από την πώληση ενός σπιτιού με τον συνηθισμένο τρόπο. Ο Willie Kathryn Suggs, ο κύριος μεσίτης και ιδιοκτήτης της μεσιτικής γραφείου με έδρα το Χάρλεμ που φέρει το όνομά της, λέει ότι όταν ο πωλητής χρηματοδοτεί την πώληση "η διαπραγμάτευση κλείνει γρηγορότερα, καθώς δεν υπάρχει αναμονή του αξιωματικού τραπεζικού δανείου, του αναδόχου και του νομικού για να καθαρίσετε το αρχείο. " Suggs σημειώνει επίσης ότι "οι αγοραστές αγαπούν [χρηματοδότηση πωλητών], επειδή μπορούν να φτάσουν στο σπίτι για λιγότερα χρήματα."

Το κόστος κλεισίματος είναι πράγματι χαμηλότερο για μια πώληση χρηματοδοτούμενη από τον πωλητή. Χωρίς μια τράπεζα που συμμετέχει, η συναλλαγή αποφεύγει το κόστος των σημείων υποθήκης ή έκπτωσης, καθώς και τα τέλη προέλευσης και μια σειρά από άλλες επιβαρύνσεις που οι δανειστές είναι συνήθως επίπεδο κατά τη διάρκεια της διαδικασίας χρηματοδότησης. Υπάρχει επίσης μεγαλύτερη ευελιξία, τουλάχιστον φαινομενικά, σχετικά με τις προβλέψεις δανείου, από την απαιτούμενη προκαταβολή μέχρι το επιτόκιο μέχρι τη διάρκεια της συμφωνίας.

Η χρηματοδότηση του πωλητή συνήθως τρέχει μόνο για αρκετά σύντομο χρονικό διάστημα, όπως για παράδειγμα πέντε χρόνια, με πληρωμή με μπαλόνια που λήγει στο τέλος αυτής της περιόδου. Η θεωρία - ή τουλάχιστον η ελπίδα - είναι ότι ο αγοραστής τελικά θα αναχρηματοδοτήσει αυτή την πληρωμή με έναν παραδοσιακό δανειστή, οπλισμένο με βελτιωμένη πιστοληπτική ικανότητα και έχοντας συγκεντρώσει κάποιες μετοχές στο σπίτι.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές

Για το σύνολο των πιθανών πλεονεκτημάτων προς τη χρηματοδότηση των πωλητών, οι συναλλαγές που το χρησιμοποιούν έρχονται με κινδύνους και πραγματικότητες και για τα δύο μέρη. Ακολουθούν ό, τι πρέπει να λάβουν υπόψη οι αγοραστές προτού ολοκληρώσουν μια συμφωνία χρηματοδότησης από τον πωλητή.

Μην περιμένετε καλύτερους όρους παρά με υποθήκη. Καθώς οι όροι μιας συμφωνίας που χρηματοδοτείται από τον πωλητή σφυρηλατούνται, η ευελιξία συχνά συναντά την πραγματικότητα. Ο πωλητής χωνεύει τις οικονομικές ανάγκες και τους κινδύνους τους, συμπεριλαμβανομένης της πιθανότητας ότι ο αγοραστής θα χρεώσει το δάνειο, με την προοπτική μιας πιθανώς δαπανηρής και βρώμικης διαδικασίας απομάκρυνσης.

Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι απογοητευτικό για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, είναι πιθανό να εξασφαλίσετε ένα πιο ευνοϊκό επιτόκιο από ό, τι οι τράπεζες προσφέρουν, αλλά είναι πιθανότερο να πληρώσετε περισσότερα, ίσως μερικές επιπλέον ποσοστιαίες μονάδες πάνω από το επιτόκιο που ισχύει. Και μάλλον θα πρέπει να παρέχετε μια προκαταβολή που είναι συγκρίσιμη σε μέγεθος με εκείνες μιας τυπικής υποθήκης - δηλαδή, 10% ή περισσότερο της αξίας της ιδιοκτησίας.

Μπορεί να χρειαστεί να πουλήσετε τον εαυτό σας στον πωλητή. Είναι έξυπνο να είναι διαφανές και απλό για τους λόγους που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για μια παραδοσιακή υποθήκη. Ορισμένες από αυτές τις πληροφορίες μπορεί να προκύψουν ούτως ή άλλως όταν ο πωλητής ελέγχει το πιστωτικό σας ιστορικό και άλλα βασικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένης της απασχόλησης, των περιουσιακών στοιχείων, των οικονομικών απαιτήσεων και των αναφορών.

Αλλά βεβαιωθείτε επίσης ότι επισημαίνετε τυχόν περιορισμούς στην ικανότητά σας να δανειστείτε, που ενδέχεται να μην εμφανίζονται κατά τη διάρκεια της δέουσας επιμέλειας του πωλητή. Ο κ. Todd Huettner, μεσίτης στεγαστικών δανείων και ο πρόεδρος του Huettner Capital με έδρα το Ντένβερ, επισημαίνει ότι ακόμη και ένας δυνητικός αγοραστής που έχει καλή πίστωση και μια βαρύ προκαταβολή μπορεί να έχει ξεκινήσει πρόσφατα μια νέα επιχείρηση και συνεπώς να μην μπορεί να τύχει δάνειο έως δύο έτη.

Να είστε έτοιμοι να προτείνετε τη χρηματοδότηση των πωλητών. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που προσφέρουν χρηματοδότηση πωλητών συχνά ανακοινώνουν ανοιχτά αυτό το γεγονός, με την ελπίδα να προσελκύσουν αγοραστές που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκες. Αν δεν βλέπετε μια αναφορά για τη χρηματοδότηση των πωλητών, όμως, δεν πειράζει να ρωτήσετε για αυτό, λέει ο μεσίτης υποθηκών Todd Huettner.

Όταν το κάνετε, λέει, προτείνετε την επιλογή όσο πιο ρητά μπορείτε. Αντί να ρωτά αν η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι μια επιλογή, η Huettner συνιστά στους αγοραστές να παρουσιάσουν μια συγκεκριμένη πρόταση. "Για παράδειγμα, " Η προσφορά μου είναι πλήρης τιμή με 20% χαμηλότερη, χρηματοδότηση πωλητή για $ 350.000 στο 6%, αποσβένονται πάνω από 30 χρόνια με πενταετή μοναχικό μπαλόνι. Εάν δεν αναχρηματοδοτήσω μέσα σε δύο με τρία χρόνια, θα αυξήσω το ποσοστό στο 7% σε τέσσερα και πέντε χρόνια. »

Επιβεβαιώστε ότι ο πωλητής είναι ελεύθερος να χρηματοδοτήσει την πώληση. Η χρηματοδότηση από τον πωλητή είναι απλούστερη όταν ο πωλητής κατέχει πλήρως το ακίνητο. μια υποθήκη που κρατιέται στην ιδιοκτησία εισάγει επιπλέον επιπλοκές. Η πληρωμή για αναζήτηση τίτλου στο ακίνητο θα επιβεβαιώσει ότι έχει περιγραφεί με ακρίβεια στην πράξη και είναι απαλλαγμένη από υποθήκη ή φορολογικό υπόχρεο.

Σύμφωνα με τον Jason Burkholder, έναν μεσίτη, διευθυντή πωλήσεων και κτηματομεσίτη με την Weichert, Realtors στο Λάνκαστερ, Π., «Οι περισσότερες υποθήκες έχουν ρήτρα« πώλησης »που απαγορεύει στον πωλητή να πουλήσει το σπίτι χωρίς να πληρώσει την υποθήκη. εάν ένας πωλητής χρηματοδοτήσει τον ιδιοκτήτη και η εταιρεία υποθηκών διαπιστώσει, θα εξετάσει το σπίτι που «πωλείται» και απαιτεί την άμεση πληρωμή του χρέους στο ακέραιο, πράγμα που επιτρέπει στον δανειστή να αποκλείσει.

Τι πωλητές πρέπει να ξέρετε

Κρατήστε αυτές τις συμβουλές και τις πραγματικότητες στο μυαλό αν σκέφτεστε να χρηματοδοτήσετε την πώληση ενός σπιτιού.

Δεν χρειάζεται απαραίτητα να χρηματοδοτήσετε την πώληση για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως πωλητής, μπορείτε, σε οποιοδήποτε σημείο, να πωλήσετε το γραμμάτιο σε έναν επενδυτή ή δανειστή, στον οποίο ο αγοραστής στέλνει τότε τις πληρωμές. Σύμφωνα με τον Robin Daniels, επενδυτή και ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας στην Κεντρική Φλόριντα, "Πολλοί πωλητές φοβούνται να πουλήσουν με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, αλλά δεν γνωρίζουν ότι το σημείωμα που κατέχουν είναι κάτι που μπορεί να πωληθεί σε κάποιον άλλο. ως κλείσιμο, οπότε ο πωλητής παίρνει μετρητά αμέσως. "

Με άλλα λόγια, οι πωλητές δεν χρειάζεται να έχουν τα μετρητά, ούτε πρέπει να γίνουν δανειστές. Να γνωρίζετε, ωστόσο, ότι θα χρειαστεί να δεχτείτε λιγότερο από την πλήρη αξία της σημείωσης για να την πουλήσετε, μειώνοντας έτσι την απόδοση της ιδιοκτησίας σας. Τα γραμματόσημα για ακίνητα τυπικά πωλούν για το 65% έως 90% της ονομαστικής τους αξίας, σύμφωνα με την Amerinotexchange, εταιρεία που ειδικεύεται στη χρηματοδότηση δευτερογενούς αγοράς.

Κάντε τον πωλητή να χρηματοδοτεί μέρος του γκολ σας για να πουλήσει το ακίνητο. Δεδομένου ότι η χρηματοδότηση των πωλητών είναι σχετικά σπάνια, προωθήστε το γεγονός ότι το προσφέρετε, ξεκινώντας από την καταχώριση ακινήτου. Η προσθήκη των λέξεων "διαθέσιμη χρηματοδότηση από πωλητές" στο κείμενο θα ειδοποιήσει τους πιθανούς αγοραστές και τους αντιπροσώπους τους ότι η επιλογή βρίσκεται στο τραπέζι.

Όταν οι δυνητικοί αγοραστές βλέπουν το σπίτι σας, δώστε περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τις ρυθμίσεις χρηματοδότησης. Προετοιμάστε ένα ενημερωτικό δελτίο που περιγράφει τους όρους χρηματοδότησης, μαζί με μια γενική εξήγηση για τη χρηματοδότηση των πωλητών, καθώς πολλοί αγοραστές δεν θα είναι εξοικειωμένοι με αυτό.
Αναζητήστε φορολογικές συμβουλές και εξετάστε τη βοήθεια εξυπηρέτησης δανείων.

Εφόσον οι συμφωνίες που χρηματοδοτούνται από πωλητές μπορούν να δημιουργήσουν φορολογικές επιπλοκές, μπορείτε να συμμετάσχετε σε έναν οικονομικό προγραμματιστή ή φοροτεχνικό ως μέρος της ομάδας σας για την πώληση. Επίσης, αν δεν είστε έμπειροι και άνετοι ως δανειστής, θεωρήστε την πρόσληψη μιας εταιρείας εξυπηρέτησης δανείων για τη συλλογή μηνιαίων πληρωμών, την έκδοση δηλώσεων και την εκτέλεση των άλλων εργασιών που σχετίζονται με τη διαχείριση ενός δανείου.

Η κατώτατη γραμμή

Όπως ασυνήθιστο και άγνωστο είναι για τους περισσότερους ανθρώπους, η χρηματοδότηση των πωλητών μπορεί να είναι μια χρήσιμη επιλογή στην αμφισβήτηση των αγορών ακινήτων. Ωστόσο, η ρύθμιση προκαλεί ορισμένους ιδιαίτερους κινδύνους για τον αγοραστή και τον πωλητή και είναι σοφό να εμπλακεί επαγγελματική βοήθεια για να μετριάσει αυτά και να επιτρέψει τη διαδικασία να τρέξει smooothly.
Και τα δύο μέρη θα πρέπει να προσλάβουν έναν πληρεξούσιο ή έναν κτηματομεσίτη για να γράψουν και να αναθεωρήσουν το συμβόλαιο πώλησης και το επιταγές, μαζί με συναφή καθήκοντα. Προσπαθήστε να βρείτε επαγγελματίες που είναι πεπειραμένοι με τις συναλλαγές με το σπίτι που χρηματοδοτούνται από τον πωλητή - και βιώνετε εκεί όπου ζείτε, αν είναι δυνατόν, αφού ορισμένες σχετικές ρυθμίσεις (όπως αυτές που διέπουν τις πληρωμές με μπαλόνια) ποικίλλουν ανάλογα με τη δικαιοδοσία.
Οι επαγγελματίες μπορούν επίσης να βοηθήσουν τον αγοραστή και τον πωλητή να αποφασίσουν για τη συγκεκριμένη συμφωνία που τους ταιριάζει καλύτερα και τις συνθήκες πώλησης. Αν δεν είναι μια συμφωνία που χρηματοδοτείται από τον πωλητή, ο επενδυτής ακινήτων Don Tepper της Solutions 3D LLC επισημαίνει ότι «υπάρχουν στην πραγματικότητα δεκάδες άλλοι τρόποι να αγοράσουν», εκτός από μια παραδοσιακή συμφωνία υποθηκών. "Οι περισσότεροι αγοραστές, και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες, δεν ξέρουν πώς λειτουργεί κανείς από αυτούς", λέει ο ίδιος.