Πώς η αναχρηματοδότηση υποθηκών επηρεάζει το καθαρό σας τίμημα

Η αναχρηματοδότηση συχνά φαίνεται σαν ένας πολύ καλός τρόπος για να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας και να σας αφήσουμε με περισσότερα χρήματα για άλλα πράγματα. Και μπορεί. Αλλά όταν ζυγίζετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα, μην ξεχάσετε να εξετάσετε πώς η κίνηση αυτή μπορεί να επηρεάσει την καθαρή σας αξία. Ο λόγος: Μια υποθήκη είναι περισσότερο από μια μηνιαία πληρωμή. Πρόκειται για ένα χρεωστικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση ενός περιουσιακού στοιχείου. Και αυτή η φράση καθηγητή λογιστικής σημαίνει ότι η κατοχή υποθήκης μειώνει την καθαρή σας αξία.

Ας δούμε πώς λειτουργεί αυτή η λογική: Σε έναν ισολογισμό ενός νοικοκυριού μια υποθήκη είναι μια υποχρέωση. Ως εκ τούτου, αφαιρείται από τα περιουσιακά στοιχεία ενός νοικοκυριού για να καθορίσει την καθαρή αξία του νοικοκυριού. Πάρα πολλοί καταναλωτές εμπίπτουν στην παγίδα της αναχρηματοδότησης υποθήκης προκειμένου να μειώσουν τις μηνιαίες πληρωμές χωρίς να εξετάσουν πώς η αναχρηματοδότηση επηρεάζει τη συνολική καθαρή τους αξία. Αναχρηματοδοτεί ποτέ το σπίτι σας ποτέ; Ή μήπως είναι μόνο μια βραχυπρόθεσμη λύση σε ένα μεγαλύτερο πρόβλημα;

Η περίοδος αποπληρωμής

Η πιο δημοφιλής μέθοδος για τον προσδιορισμό της οικονομίας της αναχρηματοδότησης υποθηκών συνεπάγεται τον υπολογισμό μιας απλής περιόδου αποπληρωμής. Αυτή η εξίσωση γίνεται με τον υπολογισμό του ποσού της μηνιαίας εξοικονόμησης πληρωμών που μπορεί να πραγματοποιηθεί με την αναχρηματοδότηση σε νέα υποθήκη με χαμηλότερο επιτόκιο και τον προσδιορισμό του μήνα κατά τον οποίο το σωρευτικό ποσό της εξοικονόμησης μηνιαίων πληρωμών είναι μεγαλύτερο από το κόστος της αναχρηματοδότησης.

Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι έχετε ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών για $ 200.000. Όταν το πήρατε, πήρατε σταθερό επιτόκιο 6, 5% και η πληρωμή σας από την αρχή του μήνα ήταν 1, 257 δολάρια. Εάν τα σταθερά επιτόκια είναι τώρα στο 5, 5%, αυτό θα μπορούσε να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας στα $ 1, 130, καθιστώντας μια μηνιαία εξοικονόμηση $ 127, η οποία είναι $ 1.524 ετησίως. (Ο τυπικός κανόνας είναι ότι αν μπορείτε να μειώσετε το τρέχον επιτόκιο κατά 0, 75% σε 1% ή υψηλότερο, θα ήταν λογικό να εξετάσετε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης.)

Στη συνέχεια, θα χρειαστεί να ζητήσετε από τον νέο δανειστή σας να υπολογίσει το συνολικό κόστος κλεισίματος για την πιθανή αναχρηματοδότηση. Αν φθάσουν σε περίπου 2.300 δολάρια, γνωρίζετε ότι η περίοδος αποπληρωμής σας θα ήταν 1.5 χρόνια στο σπίτι (2.300 δολάρια διαιρούμενο με 1.524 δολάρια ίσο με 1.5 χρόνια). Έτσι, αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για δύο χρόνια ή περισσότερο, η αναχρηματοδότηση έχει νόημα, τουλάχιστον σύμφωνα με τη μέθοδο της απλής περιόδου απόσβεσης.

Βασικές τακτικές

• Μια απλή μέθοδος περιόδου απόσβεσης χρησιμοποιείται συχνά για τον υπολογισμό του μήνα κατά τον οποίο η σωρευτική εξοικονόμηση ενός ιδιοκτήτη σπιτιού είναι μεγαλύτερη από το κόστος μιας αναχρηματοδότησης.
• Ένας πιο οικονομικός τρόπος για να υπολογίσετε το κόστος της αναχρηματοδότησης είναι να εξετάσετε τον αντίκτυπο στην καθαρή θέση του νοικοκυριού σας.
• Για να μάθετε πότε μια απόφαση αναχρηματοδότησης γίνεται πραγματικά οικονομική, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να συγκρίνει το υπάρχον χρονοδιάγραμμα απόσβεσης του ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου στο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης της νέας υποθήκης.

Η αναχρηματοδότηση επηρεάζει τα καθαρά κέρδη του νοικοκυριού σας

Ωστόσο, αυτή η μέθοδος αγνοεί τον ισολογισμό του νοικοκυριού και τη συνολική εξίσωση της καθαρής θέσης. Δύο βασικά πράγματα είναι άγνωστα:

• Το βασικό υπόλοιπο της υπάρχουσας υποθήκης έναντι της νέας υποθήκης αγνοείται. Η αναχρηματοδότηση δεν είναι δωρεάν. Το κόστος της αναχρηματοδότησης πρέπει να καταβάλλεται από την τσέπη ή, στις περισσότερες περιπτώσεις, να μεταφέρεται στο κύριο υπόλοιπο του νέου υποθήκης. Όταν το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων αυξάνεται μέσω μιας πράξης αναχρηματοδότησης, η πλευρά του παθητικού του ισοζυγίου των νοικοκυριών αυξάνεται και, ενώ όλα τα υπόλοιπα είναι σταθερά, η καθαρή αξία των νοικοκυριών μειώνεται αμέσως κατά ένα ποσό ίσο με το κόστος της αναχρηματοδότησης.
• Η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης 30 ετών με 25 χρόνια που έμεινε μέχρι να εξοφληθεί σε νέα υποθήκη 30 ετών σημαίνει ότι μπορεί να καταλήξετε να πληρώσετε περισσότερο συνολικό τόκο για τη ζωή της νέας υποθήκης, παρόλο που το επιτόκιο της νέας υποθήκης είναι χαμηλότερο από το επιτόκιο που θα πληρώσατε για τα υπόλοιπα 25 χρόνια της υφιστάμενης υποθήκης.

Δείτε τα πραγματικά έξοδα της αναχρηματοδότησης

Ένας πιο οικονομικά ορθός τρόπος για τον προσδιορισμό της οικονομίας της αναχρηματοδότησης που ενσωματώνει το πραγματικό κόστος της αναχρηματοδότησης στην εξίσωση της καθαρής θέσης των νοικοκυριών είναι να συγκρίνει το υπόλοιπο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης της υφιστάμενης υποθήκης έναντι του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης της νέας υποθήκης.

Το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης της νέας υποθήκης θα περιλαμβάνει το κόστος της αναχρηματοδότησης στο αρχικό υπόλοιπο. (Εάν το κόστος της αναχρηματοδότησης καταβληθεί από την τσέπη, τότε το ίδιο ποσό δολαρίου θα πρέπει να αφαιρεθεί από το βασικό υπόλοιπο του ενυπόθηκου υποθηκού, με βάση την υπόθεση ότι εάν δεν πραγματοποιηθεί η πράξη αναχρηματοδότησης, τα χρήματα που θα πληρώσετε για δαπάνες θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για να εξοφλήσει το κύριο υπόλοιπο του υφιστάμενου δανείου.)

Αφαιρέστε τη μηνιαία εξοικονόμηση πληρωμής μεταξύ των δύο υποθηκών από το κύριο υπόλοιπο της υποθήκης. (Αυτό συμβαίνει διότι θεωρητικά θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε τη μηνιαία εξοικονόμηση που προέκυψε από την αναχρηματοδότηση για να μειώσετε το κύριο υπόλοιπο της νέας υποθήκης.) Ο μήνας κατά τον οποίο το τροποποιημένο κύριο υπόλοιπο της νέας υποθήκης είναι μικρότερο από το βασικό υπόλοιπο της υφιστάμενης υποθήκης η υποθήκη είναι ο μήνας κατά τον οποίο έχει επιτευχθεί μια πραγματικά οικονομική περίοδο απόσβεσης αναχρηματοδότησης, η οποία βασίζεται στην καθαρή αξία των νοικοκυριών.

Παρεμπιπτόντως, οι υπολογισμοί αποσβέσεων μπορούν να βρεθούν στους περισσότερους ιστότοπους που σχετίζονται με υποθήκες. Μπορείτε να αντιγράψετε και να επικολλήσετε τα αποτελέσματα σε ένα πρόγραμμα υπολογιστικών φύλλων και, στη συνέχεια, να εκτελέσετε τον πρόσθετο υπολογισμό της αφαίρεσης των μηνιαίων διαφορών πληρωμής από το βασικό υπόλοιπο του νέου υποθήκης.

Χρησιμοποιώντας τους παραπάνω περιγραφόμενους υπολογισμούς, μια ανάλυση αναχρηματοδότησης μιας υφιστάμενης υποθήκης με σταθερό επιτόκιο 7%, 25 έτη που παραμένουν μέχρι την αποπληρωμή και ένα αρχικό υπόλοιπο των 200.000 δολαρίων σε μια νέα υποθήκη 30 ετών με σταθερό επιτόκιο 6, 25% και το κόστος αναχρηματοδότησης ύψους 3.000 $ (το οποίο θα μεταφερθεί στο κύριο υπόλοιπο του νέου υποθήκης) δίνει τα ακόλουθα αποτελέσματα:

Αν μια απλή ανάλυση περιόδου αποπληρωμής χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό των οικονομικών στοιχείων της αναχρηματοδότησης στο παραπάνω παράδειγμα, η σωρευτική μηνιαία εξοικονόμηση πληρωμών είναι μεγαλύτερη από τα έξοδα των $ 3.000 για την αναχρηματοδότηση που αρχίζει τον μήνα 19. Με άλλα λόγια, η μέθοδος της απλής περιόδου απόσβεσης μας λέει ότι εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού αναμένει να έχει τη νέα υποθήκη για 19 ή περισσότερους μήνες, η αναχρηματοδότηση έχει νόημα.

Εάν όμως χρησιμοποιηθεί η μέθοδος της καθαρής θέσης, η απόφαση αναχρηματοδότησης δεν θα καταστεί οικονομικό μέχρι το 29ο έτος, όταν το αρχικό υπόλοιπο της νέας υποθήκης μείον τη σωρευτική μηνιαία εξοικονόμηση πληρωμών είναι μικρότερο από το βασικό υπόλοιπο της υφιστάμενης υποθήκης. Η προσέγγιση της καθαρής θέσης μας λέει ότι χρειάζονται 10 μήνες περισσότερο από την απλή προσέγγιση της περιόδου απόσβεσης πριν η αναχρηματοδότηση γίνει οικονομικά.

Εάν αναχρηματοδοτήσετε αφού το σπίτι σας έχει χάσει αξία και πρέπει να ασκήσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, οι αρνητικές επιπτώσεις στην καθαρή σας αξία μπορεί να είναι ακόμη πιο σημαντικές.

Άλλοι παράγοντες

Λάβετε υπόψη ότι κατά τη διάρκεια περιόδων κατά τις οποίες οι εγχώριες αξίες μειώνονται, πολλά σπίτια αξιολογούνται για πολύ λιγότερο από ό, τι είχαν προηγουμένως αξίζει. Αυτό μπορεί να σας κάνει να μην έχετε αρκετό κεφάλαιο στο σπίτι σας για να ικανοποιήσετε την προκαταβολή 20% για τη νέα υποθήκη και να απαιτήσετε από εσάς να καταθέσετε μεγαλύτερη κατάθεση μετρητών από το αναμενόμενο. Θα μπορούσε επίσης να απαιτήσει από εσάς να ασκήσετε ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών, η οποία τελικά θα αυξήσει την μηνιαία πληρωμή σας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ακόμα και με την πτώση των επιτοκίων, η πραγματική αποταμίευσή σας μπορεί να μην ανέρχεται σε πολύ.

Η κατώτατη γραμμή

Με τον υπολογισμό της πραγματικής οικονομίας της αναχρηματοδότησης υποθήκη σας, μπορείτε να προσδιορίσετε με ακρίβεια ποια πραγματική περίοδο αποπληρωμής πρέπει να αντιμετωπίσετε. Η διαλογή των αριθμών απαιτεί λίγη δουλειά, αλλά ο καθένας μπορεί να το κάνει.

Ειδικά εάν σχεδιάζετε να μετακομίσετε τα επόμενα χρόνια, η ανάληψη μερικών λεπτών για να υπολογίσετε την πραγματική οικονομία της αναχρηματοδότησης της υποθήκης σας μπορεί πολύ καλά να σας βοηθήσει να αποφύγετε την καταστροφή της καθαρής σας αξίας κατά χιλιάδες δολάρια. Και αν φαίνεται ότι η αναχρηματοδότηση θα σας εξοφλήσει, θα έχετε μια πολύ σαφέστερη κατανόηση του πότε ακριβώς θα αρχίσετε να επωφελείται από αυτή την κίνηση.