Πώς να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα

Είτε είστε πάντα περίεργοι για το επενδυτικό δυναμικό της ακίνητης περιουσίας-ή απλώς άρρωστοι από infomercials υποσχόμενους λίγους-γνωστούς τρόπους για να "κερδίσει από την ιδιοκτησία σας!" - αξίζει να μάθουμε, πραγματικά, πώς η ακίνητη περιουσία δημιουργεί πλούτο.

Σε αυτό το άρθρο, δεν εξετάζουμε τις σκοτεινές στρατηγικές για επένδυση σε ακίνητα ή προσφέροντας ένα αστάρι για την ιδιοκτησία σπιτιού (για τους τελευταίους, βλέπε First Time Homebuyer's Guide ). Αντ 'αυτού, το άρθρο αυτό θα επικεντρωθεί στους βασικούς τρόπους με τους οποίους γίνονται τα χρήματα μέσω ακίνητης περιουσίας. Και, ευτυχώς για εμάς, αυτά δεν έχουν αλλάξει μέσα σε αιώνες, ανεξάρτητα από το είδος της γυαλάδας που οι γκουρού της στιγμής προσπαθούν να βάλουν σε αυτό.

Tutorial: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

Εκτίμηση

Ο πιο συνηθισμένος τρόπος ακίνητης περιουσίας προσφέρει ένα κέρδος: εκτιμά - δηλαδή, αυξάνει την αξία. Αυτό επιτυγχάνεται με διάφορους τρόπους για διαφορετικούς τύπους ιδιοκτησίας, αλλά πραγματοποιείται μόνο με έναν τρόπο: μέσω της πώλησης. Ωστόσο, μπορείτε να αυξήσετε την απόδοση της επένδυσής σας σε μια ιδιοκτησία με διάφορους τρόπους. Ένας από αυτούς - εάν δανείστηκε χρήματα για να το αγοράσετε στην πρώτη θέση - είναι να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο με χαμηλότερο επιτόκιο (χρησιμοποιήστε τον υποτομέα μας για να υπολογίσετε τα τρέχοντα ποσοστά αναχρηματοδότησης). Αυτό θα μειώσει το κόστος βάσης για το ακίνητο, αυξάνοντας έτσι το ποσό που καθαρίζετε από αυτό.

Πρώτες εκτάσεις

Η πιο προφανής πηγή εκτίμησης για την ανεπτυγμένη γη είναι, βεβαίως, η ανάπτυξη της. Καθώς οι πόλεις επεκτείνονται, η εκτάσεις εκτός των ορίων καθίστανται όλο και πιο πολύτιμες λόγω της δυνατότητας να αγοραστούν από προγραμματιστές. Στη συνέχεια, οι προγραμματιστές χτίζουν σπίτια που αυξάνουν την αξία αυτή ακόμη περισσότερο.

Η εκτίμηση της γης μπορεί επίσης να προέλθει από ανακαλύψεις πολύτιμων μεταλλευμάτων ή άλλων αγαθών σε αυτό, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής έχει φυσικά τα δικαιώματα σε αυτά. Ένα ακραίο παράδειγμα αυτού θα ήταν το εντυπωσιακό πετρέλαιο, αλλά η εκτίμηση μπορεί επίσης να προέλθει από αποθέσεις χαλικιών, δέντρα και ούτω καθεξής.

Κατοικία

Όταν κοιτάζετε κατοικίες, η τοποθεσία είναι συχνά ο μεγαλύτερος παράγοντας εκτίμησης. Καθώς η γειτονιά γύρω από ένα σπίτι εξελίσσεται, προσθέτοντας διαδρομές διαμετακόμισης, σχολεία, εμπορικά κέντρα, παιδικές χαρές και ούτω καθεξής, μπορεί να προκαλέσει την άνοδο της αξίας. Φυσικά, αυτή η τάση μπορεί επίσης να λειτουργήσει αντίστροφα, με τις τιμές του σπιτιού να πέφτουν ως διασπάσεις της γειτονιάς.

Οι βελτιώσεις στο σπίτι μπορούν επίσης να ωθήσουν την εκτίμηση και αυτό είναι κάτι που ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να ελέγξει άμεσα. Η τοποθέτηση σε ένα επιπλέον μπάνιο, η θέρμανση ενός γκαράζ και η αναδιαμόρφωση μιας κουζίνας με υπερσύγχρονες συσκευές είναι μερικοί από τους τρόπους με τους οποίους ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να προσπαθήσει να αυξήσει την αξία ενός σπιτιού. Πολλές από αυτές τις τεχνικές έχουν εξευγενιστεί από τους ιδιοκτήτες σπιτιών που ειδικεύονται στην προσθήκη διορθώσεων υψηλής απόδοσης σε σπίτια σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Η αναδιαμόρφωση ακίνητης περιουσίας και η αναστροφή των περιουσιακών στοιχείων μπορεί να είναι ένας κερδοφόρος τρόπος για να δημιουργηθεί μια ταχεία βραχυπρόθεσμη εκτίμηση, αν και απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό.

Εμπορική ιδιοκτησία

Τα εμπορικά ακίνητα κερδίζουν αξία για τους ίδιους λόγους όπως η ακατέργαστη γη και τα αστικά ακίνητα: τοποθεσία, ανάπτυξη και βελτιώσεις. Οι καλύτερες εμπορικές ιδιοκτησίες είναι συνεχώς σε ζήτηση. (Για σχετική ανάγνωση, βλ. 7 βήματα για ένα Hot Commercial Real Estate Deal .)

Ο ρόλος του πληθωρισμού

Υπάρχει ένας σημαντικός παράγοντας που πρέπει να συμπεριλάβουμε όταν εξετάζουμε την εκτίμηση: τον οικονομικό αντίκτυπο του πληθωρισμού. Ο ετήσιος ρυθμός πληθωρισμού 10% σημαίνει ότι το δολάριο σας μπορεί να αγοράσει μόνο το 90% του ίδιου αγαθού το επόμενο έτος και αυτό περιλαμβάνει την ιδιοκτησία. Αν ένα κομμάτι γης είχε αξία 100.000 δολαρίων το 1970 και ήταν καθυστερημένο, ανεκμετάλλευτο και απασχολημένο εδώ και δεκαετίες, θα αξίωνε ακόμα περισσότερες φορές σήμερα. Λόγω του πληθωρισμού κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1970 και του σταθερού ρυθμού, πιθανόν να πάρει πάνω από 500.000 δολάρια για να αγοράσει τώρα, αν υποτεθεί ότι 100.000 δολάρια ήταν η δίκαιη αγοραία αξία εκείνη την εποχή.

Έτσι, ο πληθωρισμός μόνος μπορεί να προκαλέσει ανατίμηση στην ακίνητη περιουσία, αλλά είναι ένα κομμάτι μιας Pyrrhic νίκης. Παρόλο που μπορείτε να πάρετε πέντε φορές τα χρήματα λόγω του πληθωρισμού, πολλά άλλα αγαθά κοστίζουν πέντε φορές περισσότερο για να αγοράσουν τώρα, έτσι ώστε η αγοραστική δύναμη στο σημερινό περιβάλλον εξακολουθεί να είναι ένας παράγοντας. (Μάθετε περισσότερα σε 5 ιστορίες για τον πληθωρισμό εκτός ελέγχου ).

Εισόδημα

Ο δεύτερος μεγάλος τρόπος που η ακίνητη περιουσία παράγει πλούτο είναι η παροχή τακτικών πληρωμών εισοδήματος. Γενικά αναφέρεται ως ενοίκιο, το εισόδημα από ακίνητα μπορεί να έρθει σε πολλές μορφές.

Ακαθάριστο εισόδημα γης

Ανάλογα με τα δικαιώματά σας στη γη, οι εταιρείες μπορούν να σας καταβάλουν δικαιώματα για οποιεσδήποτε ανακαλύψεις ή τακτικές πληρωμές για τις δομές που προσθέτουν. Αυτά περιλαμβάνουν αντλίες αντλίας, αγωγούς, χωματόδρομους, δρόμους προσπέλασης, πύργους κυψελών κ.ο.κ. Οι ακατέργαστες εκτάσεις μπορούν επίσης να ενοικιαστούν για παραγωγή, συνήθως γεωργική παραγωγή.

Εισόδημα Κατοικίας

Η συντριπτική πλειοψηφία του εισοδήματος κατοικιών προέρχεται από τη βασική μίσθωση. Οι μισθωτές σας πληρώνουν ένα σταθερό ποσό ανά μήνα - και αυτό θα αυξηθεί με τον πληθωρισμό και τη ζήτηση - και θα αφαιρέσετε το κόστος σας από αυτό, υποστηρίζοντας το υπόλοιπο μέρος ως έσοδα από ενοίκια. Παρόλο που είναι αλήθεια ότι θα πάρετε μια ασφάλιση πληρωμής εάν οι ενοικιαστές σας καίει τον τόπο, η πληρωμή καλύπτει μόνο το κόστος της αντικατάστασης όσων χάνουν και δεν είναι το εισόδημα με μια πραγματική έννοια.

Εισόδημα από εμπορική ιδιοκτησία

Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να παράγουν εισόδημα από τις προαναφερθείσες πηγές, με το βασικό ενοίκιο και πάλι να είναι το πιο κοινό, αλλά μπορεί να προσθέσει και ένα ακόμα με τη μορφή εισοδήματος από δικαιώματα προαίρεσης. Πολλοί εμπορικοί ενοικιαστές θα πληρώνουν αμοιβές για συμβατικές επιλογές όπως το δικαίωμα πρώτης άρνησης στο επόμενο γραφείο. Οι μισθωτές πληρώνουν ένα ασφάλιστρο για να διατηρήσουν αυτές τις επιλογές είτε ασκούν είτε όχι. Επιλογές εισόδημα μερικές φορές υπάρχει για την ακατέργαστη γη και ακόμη και κατοικημένη ιδιοκτησία, αλλά δεν είναι καθόλου κοινά.

Εναλλακτικές λύσεις

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT), οι τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS), οι εταιρίες επενδύσεων σε ενυπόθηκα δάνεια (MIC) και οι ομάδες επενδύσεων σε ακίνητα (REIG) μπορούν να γίνουν γνωστές ως εναλλακτικές λύσεις στον τομέα των ακινήτων. Αυτές οι επενδύσεις θεωρούνται γενικά ως οχήματα για την απόκτηση εισοδήματος από ακίνητα, αλλά έχουν διαφορετικές διαδικασίες για να το πράξουν και διαφορετικές διαδικασίες για την είσοδο.

Με ένα REIT, ο ιδιοκτήτης πολλαπλών εμπορικών ακινήτων πωλεί μετοχές (συχνά δημόσια διαπραγματεύσιμες) στους επενδυτές (συνήθως για να χρηματοδοτήσει την αγορά περισσότερων ακινήτων) και στη συνέχεια μεταβιβάζει τα έσοδα από μίσθωμα με τη μορφή διανομής. Η REIT είναι ο ιδιοκτήτης των μισθωτών (οι οποίοι πληρώνουν ενοίκιο), αλλά οι ιδιοκτήτες του REIT καταγράφουν τα έσοδα όταν αφαιρεθούν τα έξοδα λειτουργίας των κτιρίων και της REIT. Υπάρχει μια ειδική μέθοδος για την αξιολόγηση ενός REIT.

Τα MBS και τα MIC είναι ακόμη ένα επιπλέον βήμα, καθώς επενδύουν σε ιδιωτικές υποθήκες και όχι σε υποκείμενες περιουσίες. Τα MIC διαφέρουν από τα MBSs, επειδή κατέχουν ολόκληρα ενυπόθηκα δάνεια και μεταφέρουν τους τόκους από τις πληρωμές προς τους επενδυτές, αντί να τιτλοποιούν τμήματα κεφαλαίου και / ή τόκων. Ακόμα, και οι δύο δεν είναι τόσο πολλές επενδύσεις σε ακίνητα, καθώς πρόκειται για επενδύσεις χρέους.

Άλλες εναλλακτικές λύσεις μπορούν επίσης να υπάρχουν όπως οι REIG. Τα REIG είναι συνήθως ιδιωτικές επενδύσεις με τη δική τους μοναδική δομή, προσφέροντας επενδύσεις σε μετοχές επενδυτών ή εξυπηρέτηση εταιρικών σχέσεων.

Αρκετές αξιόπιστες εναλλακτικές λύσεις για ακίνητα είναι διαθέσιμες για να κερδίσουν χρήματα στον τομέα, αλλά έρχονται με ποικίλες προειδοποιήσεις και σημεία εισόδου.

Καπνός και καθρέφτες

Παρόμοια με άλλες εναλλακτικές λύσεις με την ακίνητη περιουσία στην οποία στηρίζεται η επένδυση, οι περισσότερες από τις μεθόδους "χτύπημα το μυαλό σου με σούπερ φανταστική απόδοση" είναι απλώς ένα στρώμα πάνω από τα βασικά ρεύματα εισοδήματος.

Για παράδειγμα, υπάρχουν άτυπες επιλογές κατοικιών για ακίνητα όπου καταβάλλετε ένα τέλος ή ασφάλιστρο για να έχετε το δικαίωμα να αγοράσετε ένα σπίτι για συγκεκριμένη περίοδο για μια συμφωνημένη τιμή. Στη συνέχεια, θα βρείτε επενδυτές που θα πληρώσουν περισσότερο από την τιμή επιλογής σας για το ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση, το ασφάλιστρο που παίρνετε είναι ουσιαστικά η αμοιβή ενός εντοπιστή για να ταιριάξει ένα άτομο που αναζητά μια επένδυση με ένα πρόσωπο που θέλει να πουλήσει - δεν διαφέρει από την προμήθεια ενός κτηματομεσίτη, πραγματικά. Αν και αυτό είναι το εισόδημα, δεν προέρχεται από την κατοχή (δηλαδή την κατοχή της πράξης σε) ένα κομμάτι της ακίνητης περιουσίας. (Για μια πιο λεπτομερή συζήτηση, δείτε πώς να κερδίσετε χρήματα με τις επιλογές ακινήτων .)

Η κατώτατη γραμμή

Υπάρχουν αρκετές αποδεδειγμένες στρατηγικές για την παραγωγή χρημάτων στην ακίνητη περιουσία. Οι εκτιμήσεις, ο πληθωρισμός και το εισόδημα κατέχουν υψηλή θέση στον κατάλογο, αλλά υπάρχουν και αρκετές εναλλακτικές επενδύσεις σε ακίνητα. Η κατανόηση των επενδύσεών σας, των κινδύνων και του αν αξίζει ή όχι η συνολική διαδικασία εξαρτάται από εσάς.