Πώς προσδιορίζεται η αγοραία αξία στην αγορά ακινήτων;
Όποιος έχει προσπαθήσει ποτέ να αγοράσει ή να πουλήσει ένα σπίτι έχει πιθανώς ακούσει πολλά για την εύλογη αξία της ιδιοκτησίας, ή FMV. Ομοίως, όποιος πρέπει να πληρώσει φόρους σε ακίνητο ή να λάβει έκπτωση βάσει περιουσίας πρέπει να βρει το FMV. Παρεμπιπτόντως, αυτή είναι επίσης κοινή ορολογία στην αγορά ακινήτων επενδύσεων. Δυστυχώς, δεν υπάρχει εύκολος ή καθολικός τρόπος καθορισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Ωστόσο, σχεδόν κάθε αποτίμηση της αγοράς έρχεται κάτω από δύο παράγοντες: εκτιμήσεις ακινήτων και πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις.
Οικονομικά της αγοραίας αξίας
Η αξία κάθε αγαθού σε μια οικονομία της αγοράς απορρέει από μια διαδικασία ανακάλυψης. Οι παραγωγοί και οι μεταπωλητές προτείνουν υποθετικές αξίες και ελπίζουν να βρουν αγοραστές με παρόμοιες αποτιμήσεις. Από την άλλη πλευρά, οι καταναλωτές προωθούν ή χαμηλώνουν τις τιμές με βάση τις μεταβαλλόμενες ερμηνείες της αξίας των αγαθών. Αυτή η διαδικασία είναι ατελής και συνεχώς μεταβαλλόμενη.
Για τα ακίνητα, αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να εκτιμήσει το ακίνητο περισσότερο από τα χρήματα που εμπορεύεται γι 'αυτό. Την ίδια στιγμή, ο πωλητής πρέπει να εκτιμήσει το ακίνητο λιγότερο από τα χρήματα που προσφέρονται.
Εκτιμήσεις και συγκρίσιμες πωλήσεις
Οι εκτιμήσεις είναι απλά επαγγελματικές απόψεις αξίας. Κατά τη διάρκεια μιας πώλησης στο σπίτι, η τράπεζα που κάνει το στεγαστικό δάνειο συνήθως επιλέγει έναν εκτιμητή για να γνωμοδοτήσει σχετικά με την αξία των ακινήτων από μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι συγκρίσιμες πωλήσεις, γνωστές και ως "δεδομένα αγοράς", είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος για να φθάσουμε στην αγοραία αξία. Εδώ εξετάζονται οι πρόσφατες πωλήσεις ακινήτων παρόμοιου μεγέθους για την ενημέρωση της κρίσης.
Δημοσίευση IRS 561
Η δημοσιευμένη έκδοση του κώδικα φορολογίας για την εύλογη αξία της ακίνητης περιουσίας είναι η δημοσίευση IRS 561. Αυτή η έκδοση ασχολείται με κάθε είδους αποτίμηση ακινήτων, όπως αυτοκίνητα, σκάφη, συλλογές, μεταχειρισμένα ενδύματα, τίτλους, διπλώματα ευρεσιτεχνίας, προσόδους και πολλά άλλα. δεν έχει αφαιρεθεί ένα τμήμα για τον προσδιορισμό της αξίας της αγοράς ακινήτων.
Η δημοσίευση 561 δηλώνει ρητά ότι "μια λεπτομερής εκτίμηση από έναν επαγγελματία εκτιμητή είναι απαραίτητη" για σωστή εκτίμηση. Τρεις προσεγγίσεις θεωρούνται αποδεκτές από τον εκτιμητή: η συγκρίσιμη προσέγγιση πωλήσεων, η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος ή η νέα μέθοδος αντικατάστασης κόστους.