Συνεταιρισμοί στέγασης: Μοναδικό είδος ιδιοκτησίας κατοικίας

Η αγορά ενός σπιτιού ή η ενοικίαση ενός διαμερίσματος δεν είναι οι μοναδικές ρυθμίσεις διαμονής στην αγορά. Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί, γνωστοί ως συνεταιρισμοί, αποτελούν εναλλακτική λύση έναντι των παραδοσιακών μεθόδων απόκτησης πρωτεύουσας κατοικίας. Σε αυτό το άρθρο, θα εξηγήσουμε τι είναι ένας συνεταιρισμός και πώς διαφέρει από άλλες επιλογές στέγασης.

Συγκυριαρχίες έναντι συνεταιρισμών

Οι συγκυριαρχίες είναι πολυκατοικίες με ιδιωτικές κατοικίες και κοινόχρηστους χώρους. Οι συγκυριαρχίες ταξινομούνται ως ακίνητα, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές κατέχουν τις πράξεις στις κατοικίες τους. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα condo, είναι ευεργετικό να ερευνήσετε τις επιλογές υποθηκών σας χρησιμοποιώντας έναν υπολο- γιστή υποθήκης όπως αυτός που ακολουθεί.

Σε αντίθεση με τα condos, οι co-ops δεν θεωρούνται ακίνητα. Όταν αγοράζετε σε ένα co-op, γίνετε μέτοχος σε μια εταιρεία που κατέχει το ακίνητο. Ως μέτοχος δικαιούστε αποκλειστική χρήση κατοικίας στην ιδιοκτησία.

Δικαστικά έξοδα

Για να αγοράσει μετοχές σε ένα co-op, κάθε αγοραστής παίρνει ένα "δάνειο μετοχής" αντί υποθήκη. Αυτά τα δάνεια λειτουργούν σαν υποθήκες. Εκτός από τις πληρωμές δανείων που γίνονται στον δανειστή, οι κάτοικοι συνεταιρισμών είναι υπεύθυνοι για την πληρωμή ενός αναλογικού μεριδίου του κόστους λειτουργίας και συντήρησης του κτιρίου. Γνωστή ως "συντήρηση", αυτές οι δαπάνες καταβάλλονται γενικά στην εταιρική σχέση μηνιαία και χρεώνονται με βάση το κόστος. Οι τιμές αυξάνονται όταν το κόστος αγαθών και υπηρεσιών ανεβαίνει.

Το κόστος της υποθήκης του ακινήτου μπορεί να συμπεριληφθεί στο μηνιαίο τέλος: Ακόμη και αν ένας μεμονωμένος ενοικιαστής έχει πληρώσει το μερίδιό του από το δάνειο, είναι δυνατό το ίδιο το κτίριο να έχει υποθήκη πάνω του, που κατέχει η εταιρεία, όχι από έναν μεμονωμένο εταίρο. Το μερίδιο δανείου καταβάλλει το κόστος αγοράς στην εταιρική σχέση. Δεν έχει καμία σχέση με την υποκείμενη υποθήκη για το ίδιο το ακίνητο. Οι αγοραστές έχουν δικαίωμα σε όλες τις φορολογικές εκπτώσεις που απολαμβάνουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των εκπτώσεων για τόκους και φόρους ακίνητης περιουσίας.

Τα πρόσθετα έξοδα περιλαμβάνουν τους μηνιαίους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας για την κατοικία κάθε αγοραστή, οι οποίοι καταβάλλονται σε ατομική βάση και τα έξοδα ασφάλισης. Ενώ το ίδιο το κτίριο πρέπει να καλύπτεται από ένα γενικό ασφαλιστικό συμβόλαιο, το περιεχόμενο κάθε μεμονωμένης κατοικίας δεν είναι. Ένα προσωπικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο, γνωστό ως HO-6, είναι απαραίτητο για την προστασία των προσωπικών αντικειμένων από ζημιές στο νερό, πυρκαγιά, κλοπή και άλλες καταστροφές.

Χαρακτηριστικά

Τα co-ops είναι συχνά λιγότερο δαπανηρά από τα διαμερίσματα επειδή λειτουργούν σε βάση κόστους, συλλέγοντας χρήματα από τους κατοίκους για να πληρώσουν τους εκκρεμούς λογαριασμούς. Σε περιοχές όπου το κόστος ζωής είναι υψηλό, όπως η Νέα Υόρκη, οι συνεταιρισμοί μπορεί να είναι μια ελκυστική επιλογή από οικονομική άποψη.

Οι συνεταιρισμοί πρέπει να συμμορφώνονται με τους νόμους που διέπουν τη δίκαιη στέγαση, αλλά μπορούν να είναι πιο περιοριστικοί από άλλες επιλογές στέγασης όταν πρόκειται για απαιτήσεις ιδιοκτησίας. Επειδή δεν υπάρχει ιδιοκτήτης και δεν υπάρχουν ένοικοι, οι κανόνες για την αγορά μετοχών στην εταιρική σχέση καθορίζονται από τους εταίρους. Για παράδειγμα, οι νέοι αγοραστές ενδέχεται να υποχρεωθούν να έχουν συγκεκριμένη καθαρή αξία ή συγκεκριμένη αναλογία χρέους προς εισόδημα, επιπροσθέτως της απόδειξης της ικανότητας εκπλήρωσης των οικονομικών υποχρεώσεων της αγοράς co-op.

Μπορεί επίσης να απαιτείται έλεγχος υποβάθρου. Όπως και άλλοι τύποι στέγασης, ορισμένοι συνεταιρισμοί έχουν σχεδιαστεί για να καλύπτουν μόνο ηλικιωμένους πολίτες ή άλλες συγκεκριμένες ομάδες. Αυτές οι αυστηρότερες απαιτήσεις ιδιοκτησίας δίνουν έναν αέρα ασφάλειας και αποκλειστικότητας για την ιδιοκτησία co-op. Σε αντάλλαγμα για αυτή την αποκλειστικότητα, οι συνεταιρισμοί λειτουργούν γενικά με πιο περιοριστικό τρόπο από τους condos. Οι μονάδες υψηλού επιπέδου, για παράδειγμα, μπορούν να απαγορεύσουν την υπομίσθωση. Όλοι οι εταίροι συμμετέχουν στο κόστος λειτουργίας του κτιρίου. Η αθέτηση υποχρέωσης από έναν συνεργάτη μπορεί να απαιτεί από τους άλλους εταίρους να καλύψουν το κόστος του εταίρου, παρόλο που οι αυστηρές απαιτήσεις ιδιοκτησίας διατηρούν γενικά τις προεπιλογές στο ελάχιστο.

Η δομή των στεγαστικών συνεταιρισμών ποικίλλει ανάλογα με τη συγκεκριμένη χώρα της τοποθεσίας της. Στις ΗΠΑ και τον Καναδά, οι πιο δημοφιλείς επιλογές περιλαμβάνουν:

• Συμβόλαια αγοράς επιτοκίων: Να επιτρέπεται στους εταίρους να αγοράζουν και να πωλούν μετοχές με όποιο ποσοστό θα φέρει η αγορά.
• Limited Co-ops: Καθορίστε περιορισμούς στην τιμή στην οποία μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν μετοχές.
• Leasing Co-ops: Η συνεργατική εταιρεία εκμισθώνει το κτίριο αντί να την κατέχει και δεν κατασκευάζει μετοχές. Σε αυτήν την περίπτωση, ο co-op μπορεί να έχει διαθέσιμο ταμείο σε περίπτωση που το κτίριο ανεβαίνει ποτέ προς πώληση.

Εκτός από την οικονομική πτυχή της ιδιοκτησίας co-op, υπάρχει επίσης μια κοινωνική πτυχή που πρέπει να ληφθεί υπόψη. Οι μικρότεροι συνεταιρισμοί εκτελούνται αυστηρά από τους κατοίκους, με τους πάντες να αναλαμβάνουν καθήκοντα, όπως συντήρηση, εξωραϊσμό και ρυθμίσεις. Οι μεγάλες μονάδες μπορούν να λειτουργούν από ένα διοικητικό συμβούλιο αποτελούμενο από ένα υποσύνολο κατοίκων. Και στις δύο περιπτώσεις, υπάρχουν κανόνες που πρέπει να ακολουθούνται και ένας ορισμένος βαθμός κοινωνικής αλληλεπίδρασης που λαμβάνει χώρα. Αν δεν σας αρέσει να μοιράζεστε την εξουσία λήψης αποφάσεων, ο συνεταιρισμός μπορεί να μην σας απευθύνει έκκληση.

Πριν αγοράσετε

Πριν από την αγορά, θα θελήσετε να εξετάσετε τα εξής:

• Τοποθεσία
• Ανεσεις
• Δικαστικά έξοδα

Επειδή αγοράζετε μετοχές μιας εταιρείας, φροντίστε να ελέγξετε την οικονομική κατάσταση της εταιρείας και να συναντήσετε τους μετόχους της εταιρείας. Θα είναι όχι μόνο οι συνεργάτες σας αλλά και οι γείτονές σας.

Η κατώτατη γραμμή

Διαβάστε τα καταστατικά της εταιρείας, τα καταστατικά, τη συμφωνία συνδρομής, τους κανόνες και οποιαδήποτε άλλη διαθέσιμη τεκμηρίωση. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πραγματικά πώς λειτουργεί ο συνεταιρισμός, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο διαχειρίζεται, τι θα πρέπει να πληρώσετε και πόσο θα είναι αυτή η πληρωμή. Ρωτήστε για τους όρους οποιασδήποτε υποκείμενης υποθήκης, την πολιτική για τα κατοικίδια ζώα και την ικανότητά σας να κάνετε αλλαγές στην κατοικία σας. Δεν υπάρχει καμία ζημιά στην ερώτηση. μια μικρή πρόσθετη προσπάθεια εκ των προτέρων μπορεί να προχωρήσει πολύ προς την εξασφάλιση μιας αρμονικής μακροπρόθεσμης διευθέτησης διαβίωσης.