Ένας οδηγός για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI)

Είναι ένας μύθος ότι πρέπει να μειώσετε το 20% της τιμής αγοράς ενός σπιτιού για να πάρετε μια υποθήκη. Οι δανειστές προσφέρουν πολλά προγράμματα δανείων με χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμής για να ταιριάζουν σε ποικίλους προϋπολογισμούς και ανάγκες αγοραστών. Αν πάτε όμως αυτή τη διαδρομή, αναμένετε να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών (PMI). Αυτό το πρόσθετο κόστος μπορεί να οδηγήσει το κόστος των μηνιαίων πληρωμών σας υποθηκών και, γενικά, καθιστά το δάνειό σας πιο ακριβό. Ωστόσο, είναι σχεδόν αναπόφευκτο, εάν δεν έχετε εξοικονομήσει 20% ή περισσότερο προκαταβολή.

Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI)

Τι είναι το PMI;

Το PMI είναι ένας τύπος ασφάλισης υποθηκών, κατά τον οποίο οι αγοραστές είναι συνήθως υποχρεωμένοι να πληρώνουν ένα συμβατικό δάνειο όταν κάνουν προκαταβολή μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Πολλοί δανειστές προσφέρουν χαμηλά προγράμματα πληρωμών, επιτρέποντάς σας να μειώσετε μόλις το 3%. Το κόστος αυτής της ευελιξίας είναι το PMI, το οποίο προστατεύει την επένδυση του δανειστή σε περίπτωση που αποτύχετε να εξοφλήσετε την υποθήκη σας, γνωστή ως προεπιλογή. Με άλλα λόγια, ο PMI ασφαλίζει τον δανειστή, όχι εσύ.

Το ΡΜΙ βοηθά τους δανειστές να ανακτήσουν περισσότερα χρήματα σε αθέτηση υποχρεώσεων. Ο λόγος για τον οποίο οι δανειστές απαιτούν κάλυψη για προκαταβολές κάτω του 20% της τιμής αγοράς είναι επειδή έχετε μικρότερο ποσοστό στο σπίτι σας. Οι μικροεπενδυτές σας δανείζουν περισσότερα χρήματα μπροστά και, ως εκ τούτου, σταθείτε να χάσετε περισσότερα, αν τα λάθη σας στα αρχικά χρόνια ιδιοκτησίας. Τα δάνεια που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης ή τα δάνεια FHA απαιτούν επίσης ασφάλεια υποθηκών, αλλά οι κατευθυντήριες γραμμές είναι διαφορετικές από εκείνες για τα συμβατικά δάνεια (θα το καλύψουμε αργότερα).

Το κόστος του PMI

Σε γενικές γραμμές, θα πληρώνετε μεταξύ $ 40 και $ 80 το μήνα για κάθε 100.000 δολάρια που δανείστηκε, σύμφωνα με τον Freddie Mac, μια κυβερνητική επιχείρηση που αγοράζει και πουλάει στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Λάβετε υπόψη ότι αυτό το ποσό μπορεί να ποικίλει ανάλογα με το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και το λόγο δανείου προς αξία - το ποσό που δανείστηκε στην υποθήκη σας σε σχέση με την αξία του σπιτιού.

Σε προηγούμενα χρόνια, σας επιτράπηκε να αφαιρέσετε το κόστος PMI από τους ομοσπονδιακούς φόρους σας. Για το 2017 και προς τα εμπρός, το Κογκρέσο αποφάσισε να μην ανανεώσει τη διάταξη αυτή, ώστε να μην μπορείτε πλέον να αφαιρείτε τις πληρωμές ΙΜΙ στους ετήσιους φόρους σας. (Στην πραγματικότητα, αργότερα αποκατέστησαν την έκπτωση μόνο για το 2017. Ξεκινώντας το 2018, έχει φύγει.)

Πληρωμή για PMI

Έχετε δύο επιλογές για να πληρώσετε για PMI: ένα εφάπαξ ασφάλιστρο που καταβάλλεται στο τέλος ή τα μηνιαία ασφάλιστρα. Σε πολλές περιπτώσεις, οι δανειστές αποδίδουν PMI σε μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας ως μηνιαίο ασφάλιστρο. Όταν λάβετε τα δελτία εκτίμησης δανείων και τα έγγραφα γνωστοποίησης κλεισίματος, το ποσό του ΡΜΙ θα αναλυθεί στην ενότητα Προβλεπόμενες Πληρωμές στην πρώτη σελίδα κάθε εγγράφου.

Μια άλλη επιλογή είναι να πληρώσετε το PMI ως ένα από τα έξοδα κλεισίματος. Στις εκδόσεις δανείων εκτίμησης δανείων και κλεισίματος, θα βρείτε αυτό το ασφάλιστρο στη σελίδα 2, ενότητα B. Το μειονέκτημα αυτής της επιλογής, ωστόσο, είναι πιθανό ότι δεν θα σας επιστραφεί αυτό το ποσό εάν μετακομίσετε ή αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να καταβάλετε τόσο τα προκαταβολικά όσο και τα μηνιαία ασφάλιστρα.

Ακύρωση της κάλυψης PMI

Τα καλά νέα είναι ότι δεν θα πληρώσετε PMI για όλη τη διάρκεια ενός συμβατικού δανείου.

Ο ομοσπονδιακός νόμος προστασίας ιδιοκτητών κατοικιών εξαλείφει το PMI με έναν από τους τρεις τρόπους:

• την ακύρωση του PMI που ξεκίνησε από τον δανειολήπτη
• αυτόματο τερματισμό PMI
• τελικός τερματισμός PMI

Μπορείτε να ζητήσετε την ακύρωση του PMI μόλις ο δείκτης δανείου σας - το ποσό του υπολοίπου δανείου σας διαιρούμενο με την αγοραία αξία του σπιτιού - υπολείπεται κάτω από το 80% της αρχικής εκτιμηθείσας αξίας του σπιτιού (ή νωρίτερα, αν η αξία του σπιτιού σας εκτιμάται πριν από τότε). Οι δανειστές παραθέτουν αυτήν την προγραμματισμένη ημερομηνία στο έντυπο γνωστοποίησης PMI, το οποίο πιθανώς λάβατε ως μέρος των εγγράφων κλεισίματος.

Για να ακυρώσετε το PMI, θα χρειαστεί να:

• Πραγματοποιήστε το αίτημά σας εγγράφως.
• Να είστε ενημερωμένοι σχετικά με τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας.
• Να έχετε ένα θετικό ιστορικό πληρωμών (όχι περισσότερες από μία πληρωμές με καθυστέρηση 30 ημερών σε περίοδο 12 μηνών ή όχι περισσότερες από μία πληρωμές που καθυστέρησαν 60 ημέρες σε περίοδο 24 μηνών, σύμφωνα με τους Fannie Mae και Freddie Mac).
• Βεβαιωθείτε ότι δεν έχετε κατώτερες υποθήκες (όπως μια δεύτερη υποθήκη).

Αυτόματη τερματισμό PMI

Ένας άλλος τρόπος για να τερματίσετε το PMI είναι γνωστός ως αυτόματος τερματισμός PMI, ο οποίος ξεκινά με την αναμενόμενη ημερομηνία που το εναπομείναν υπόλοιπο υποθηκών σας χτυπά το 78% LTV. Σύμφωνα με το νόμο, οι δανειστές υποχρεούνται να ακυρώσουν αυτόματα την PMI αυτήν την ημερομηνία. Ισχύουν και οι ίδιοι όροι για την ακύρωση του PMI που ξεκίνησε από τον δανειολήπτη (ιστορικό πληρωμών και χωρίς δικαιώματα). Αν είχατε καθυστερημένες πληρωμές, ο δανειστής σας δεν θα ακυρώσει το ΡΜΙ μέχρι να γίνουν τρέχουσες οι πληρωμές σας.

Τελική τερματισμός PMI

Τέλος, υπάρχει κάτι που ονομάζεται τελικός τερματισμός PMI. Αυτό συμβαίνει όταν ένας δανειστής πρέπει να τερματίσει αυτόματα το PMI τον μήνα που έπεται του όρου δανεισμού που πλησιάζει το μέσο όρο του σε ένα πρόγραμμα αποπληρωμής - ακόμα κι αν δεν έχετε φτάσει το 78% LTV.

Για παράδειγμα, αν έχετε 30ετές δάνειο σταθερό, το μεσαίο σημείο θα είναι μετά το 15ετές σήμα. Και πάλι, πρέπει να είστε ενημερωμένοι σχετικά με τις πληρωμές σας για να προκριθείτε. Αυτός ο τύπος ακύρωσης ΡΜΙ ισχύει συνήθως για δάνεια με ειδικά χαρακτηριστικά, όπως πληρωμές με μπαλόνια, περίοδο με μόνο τόκο ή κύρια ανοχή.

Αρχική τιμή και PMI

Η επιλεξιμότητά σας για ακύρωση PMI επηρεάζεται επίσης από το αν η αξία του σπιτιού σας έχει εκτιμηθεί ή υποτιμηθεί με την πάροδο του χρόνου. Εάν αυξάνεται, μπορείτε να ακυρώσετε το PMI νωρίτερα από το αναμενόμενο. αν μειώνεται, θα περιμένετε περισσότερο από το αναμενόμενο να ακυρώσετε PMI.

Πριν την ακύρωση του PMI, ο δανειστής θα καθορίσει την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού σας με βάση τη γνώμη του Broker Price (που εκτελείται από έναν κτηματομεσίτη που εκτιμά το σπίτι σας με βάση την αξία συγκρίσιμων κατοικιών στη γειτονιά σας), πιστοποίηση αξίας ή άλλο είδος εκτίμηση περιουσίας

Εάν η αξία του σπιτιού σας έχει μειωθεί λόγω της ύφεσης της αγοράς, ο δανειστής σας πιθανόν να αρνηθεί το αίτημά σας ακύρωσης PMI, εκτός εάν η αξία του σπιτιού σας βασίζεται σε νέα αξιολόγηση και καταβάλλετε το υπόλοιπο του υπόλοιπου δανείου στο 80% LTV της νέας εκτίμησης αξίας.

Από την άλλη πλευρά, η αξία του σπιτιού σας μπορεί να αυξηθεί ταχύτερα από ό, τι αναμενόταν, είτε λόγω των συνθηκών της αγοράς είτε επειδή έχετε αναδιαμορφώσει, πράγμα που σημαίνει ότι ενδέχεται να φτάσετε νωρίτερα το όριο του 80% LTV. Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να ζητήσετε ακύρωση PMI μπροστά από το χρόνο και ο δανειστής σας θα διατάξει μια αξιολόγηση για να επιβεβαιώσει την τρέχουσα αξία του σπιτιού. (Σημείωση: Είστε υπεύθυνοι για την πληρωμή για την αξιολόγηση ακινήτων, η οποία μπορεί να κοστίσει οπουδήποτε από $ 300 έως $ 400. Αυτό το ποσό μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το μέγεθος και την τοποθεσία του σπιτιού σας.)

Συμβατικά δάνεια χωρίς PMI

Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν τα δικά τους συμβατικά δάνεια χωρίς την απαιτούμενη PMI. Ωστόσο, έχουν την τάση να χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια για να προστατεύσουν τους εαυτούς σας, εάν δεν πληρώσετε το δάνειό σας. Μακροπρόθεσμα, αυτό μπορεί να είναι περισσότερο ή λιγότερο ακριβό από την πληρωμή του PMI, ανάλογα με το πόσο καιρό μένετε στο σπίτι σας ή πόσο καιρό κρατάτε την ίδια υποθήκη.

Αυτό είναι όπου η σύγκριση αγορών για μια υποθήκη μπορεί να βοηθήσει. Ανατρέξτε στα επιτόκια που προσφέρονται για τα δάνεια εκτός ΔΧΠ έναντι εκείνων με PMI. Υπολογίστε τη διαφορά μεταξύ των δύο για να δείτε πόσο περισσότερο θα πληρώσετε για ένα δάνειο χωρίς PMI. Το ποσό είναι μικρότερο από τις πληρωμές PMI που θα πραγματοποιήσετε μέχρι να φτάσετε τον λόγο LTV 80% για ακύρωση; Θυμηθείτε ότι οι τιμές στο σπίτι μπορεί να αυξηθούν ή να μειωθούν, επηρεάζοντας το χρονικό διάστημα που θα μπορούσατε να πληρώσετε PMI.

Απαιτήσεις προκαταβολής

Η κατάργηση του 20% της τιμής αγοράς ενός σπιτιού εξαλείφει το PMI, ο οποίος είναι ο ιδανικός τρόπος για να πάτε αν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά. Εκτός από την τακτική αποταμίευση για προκαταβολή, σκεφτείτε να αγοράσετε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι.

Ένας πιο συντηρητικός προϋπολογισμός για το κυνήγι του σπιτιού θα μειώσει το ποσό που απαιτείται για να κάνει μια προκαταβολή 20%.

Piggyback Στεγαστικά και PMI

Ορισμένοι δανειστές συστήνουν τη χρήση δεύτερης υποθήκης "piggyback" για την αποφυγή PMI. Αυτό μπορεί να βοηθήσει στη μείωση του αρχικού κόστους υποθηκών αντί να πληρώσει για PMI. Λειτουργεί έτσι: Μπορείτε να πάρετε μια πρώτη υποθήκη για το μεγαλύτερο μέρος της τιμής αγοράς του σπιτιού (μείον το ποσό της προκαταβολής σας). Στη συνέχεια, βγάζετε μια δεύτερη, πολύ μικρότερη υποθήκη για το υπόλοιπο της τιμής αγοράς του σπιτιού, μείον τα πρώτα ποσά υποθήκης και προκαταβολών. Ως αποτέλεσμα, αποφύγετε PMI και έχετε συνδυασμένες πληρωμές μικρότερες από το κόστος της πρώτης υποθήκης με PMI.

Ωστόσο, μια δεύτερη υποθήκη γενικά συνεπάγεται υψηλότερο επιτόκιο από μια πρώτη υποθήκη. Ο μόνος τρόπος να απαλλαγείτε από μια δεύτερη υποθήκη είναι να εξοφλήσετε το δάνειο εξ ολοκλήρου ή να το αναχρηματοδοτήσετε (μαζί με την πρώτη υποθήκη) σε μια νέα αυτόνομη υποθήκη, πιθανώς όταν το LTV φτάσει το 80% (για να αποφύγετε το PMI). Ωστόσο, αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι δαπανηρά, ειδικά εάν τα επιτόκια αυξάνονται από τη στιγμή που θα πάρει το αρχικό δάνειο και όταν θα αναχρηματοδότησε και τα δύο δάνεια σε μια υποθήκη. Μην ξεχνάτε ότι θα πρέπει να πληρώσετε ξανά το κόστος κλεισίματος για να αναχρηματοδοτήσετε και τα δύο δάνεια σε ένα δάνειο.

(Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών .)

Ασφάλιστρο Ασφάλισης Υποθηκών FHA

Αν δεν μπορείτε να επωφεληθείτε από ένα συμβατικό προϊόν δανείου, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο ενός δανείου FHA. Όπως συμβαίνει με ορισμένα συμβατικά δάνεια, τα δάνεια της FHA έχουν ένα ελάχιστο δικαίωμα πληρωμής - μόλις 3, 5% χαμηλότερα - και πιο χαλαρές πιστωτικές απαιτήσεις.

Οι δανειστές απαιτούν ασφάλεια υποθηκών για όλα τα δάνεια FHA, τα οποία καταβάλλονται σε δύο μέρη: ένα ασφάλιστρο ασφαλιστηρίων συμβολαίων πρώτης στέγης ή UFMIP και ετήσιο ασφάλιστρο υποθηκών ή ετήσια ΕΤΕ. Και τα δύο κόστη αναφέρονται στην πρώτη σελίδα της εκτίμησης του δανείου σας και στην ανακοίνωση κλεισίματος.

Το ασφαλιστήριο ασφάλιστρο

Το ασφάλιστρο ασφάλισης υποθήκης (UFMIP) είναι 1, 75% του ποσού του δανείου. Μπορείτε να το πληρώσετε στο μπροστινό μέρος κατά το κλείσιμο ή μπορεί να μετατραπεί σε υποθήκη σας. Εάν επιλέξετε να συμπεριλάβετε το UFMIP στην υποθήκη σας, οι μηνιαίες σας πληρωμές θα είναι υψηλότερες και το συνολικό κόστος δανεισμού σας θα αυξηθεί.

Το ετήσιο ασφάλιστρο

Εκτός από το UFMIP, θα πληρώνετε ετήσια ΕΤΕ, η οποία διαιρείται σε ίσες μηνιαίες δόσεις και μεταφέρεται στις πληρωμές υποθηκών σας. Ανάλογα με τη διάρκεια και το μέγεθος του δανείου σας, θα πληρώσετε 0, 45% έως 1, 05% του ποσού του δανείου.

Ακύρωση του FHA MIP

Αν βάζετε 10% ή περισσότερο κάτω, η ετήσια ΕΤΕ μπορεί να ακυρωθεί μετά τα πρώτα 11 χρόνια του δανείου σας. Ωστόσο, σε αντίθεση με τα συμβατικά δάνεια, τα δάνεια FHA με προκαταβολή κάτω του 10% απαιτούν από εσάς να πληρώνετε ετήσια ΕΤΕ για τη διάρκεια του δανείου. Αν πέσετε στον τελευταίο καταυλισμό, ο μόνος τρόπος για την εξάλειψη των πληρωμών με ΜΙΠ είναι η αναχρηματοδότηση σε ένα συμβατικό δάνειο, όταν ο δείκτης LTV σας είναι αρκετά χαμηλός ώστε να δικαιούστε μια συμβατική υποθήκη χωρίς PMI.

Η κατώτατη γραμμή

Αν δεν έχετε πολλά χρήματα που εξοικονομούνται για μια προκαταβολή, πληρώντας PMI είναι μια συμφωνία που θα κάνετε για να δανειστείτε περισσότερα χρήματα. Δεν είσαι μόνος αν επιλέξεις αυτό το μονοπάτι. Αυτές τις μέρες, οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών κάνουν προκαταβολές κάτω του 20%. Το 2017, η μέση προκαταβολή για ένα σπίτι ήταν 10%, σύμφωνα με έρευνα της Εθνικής Ένωσης Realtors.

Καθώς υποβάλλετε αίτηση για υποθήκες, εξετάστε προσεκτικά τις εκτιμήσεις δανείων για να συγκρίνετε πόσα θα πληρώσετε για ένα δάνειο με PMI. Ένα δάνειο που ενδέχεται να μην απαιτεί PMI, αλλά έχει υψηλότερο επιτόκιο. Με λίγες εξαιρέσεις, η PMI είναι δύσκολο να αποφευχθεί εάν χρειάζεστε ένα δάνειο με χαμηλή προκαταβολή, αλλά υπάρχει φως στο τέλος της σήραγγας: Δεν θα πληρώσετε PMI για τη διάρκεια του δανείου. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πώς να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών - PMI")