Ο αντίκτυπος της μεγάλης ύφεσης στην αγορά κατοικιών

Κατά την τελευταία δεκαετία, κανένα γεγονός δεν επηρέασε το σημερινό περιβάλλον ακίνητης περιουσίας περισσότερο από την παγκόσμια οικονομική ύφεση που ξεκίνησε τον Δεκέμβριο του 2007. Κατά τη διάρκεια αυτής της σεισμικής οικονομικής μετατόπισης, που αναφέρεται ως η μεγάλη ύφεση, πολλοί - εάν όχι οι περισσότεροι - αντιμετώπισαν μια μυριάδα πρωτοφανείς προκλήσεις.

Η κατανόηση της δυναμικής και των επιπτώσεων μιας τέτοιας τεράστιας οικονομικής αναταραχής είναι κρίσιμη για τους αγοραστές κατοικιών στη σημερινή αγορά κατοικιών. Για να κατανοήσουμε καλύτερα το σημερινό περιβάλλον των ακινήτων, οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να γνωρίζουν πώς συνέβη η μεγάλη ύφεση - και να λάβουν σοβαρά υπόψη τις προειδοποιήσεις της τελευταίας δεκαετίας. (Για περισσότερα, δείτε: 5 μαθήματα από την ύφεση .)

Η μεγάλη ύφεση

Μια έκρηξη, δεκαετίες στην παραγωγή, επιδεινώθηκε σε λίγους μήνες.

Εκατομμύρια άνθρωποι έχασαν τη δουλειά τους και τα σπίτια τους όταν άρχισε να πέφτει η αγορά κατοικίας (δηλαδή, η "έκρηξη" της φούσκας των κατοικιών). Από τα μέσα της δεκαετίας του '90 έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η ​​μέση τιμή των κατοικιών αυξήθηκε κατά 124%, ένα "μη αναμενόμενο προειδοποιητικό σημάδι", σύμφωνα με την έρευνα του Πανεπιστημίου της Βόρειας Καρολίνας (UNC). Ο συνδυασμός της αύξησης των τιμών των κατοικιών, των χαλαρών πρακτικών δανεισμού και της αύξησης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων ήταν οικονομικά μη βιώσιμη, ωστόσο η φούσκα των ακινήτων συνέχισε να αυξάνεται αμείωτη. Με την πάροδο του χρόνου, η προσφορά των σπιτιών ξεπέρασε σημαντικά τη ζήτηση και, τέλος, η φούσκα έσπασε το 2007.

Η κρίση χτυπήθηκε όταν πολλές κατασχέσεις και αθέμιτες καταστροφές κατέστρεψαν την αγορά κατοικίας, υποτιμώντας σε μεγάλο βαθμό την αξία σκόπιμα συγκεχυμένων χρηματοπιστωτικών τίτλων που ήταν άμεσα συνδεδεμένοι με υποθήκες χαμηλού κινδύνου (π.χ. Αυτή η νέα πραγματικότητα δημιούργησε ένα κυμαινόμενο αποτέλεσμα σε όλο το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα, καθώς οι τράπεζες στις ΗΠΑ και σε όλο τον κόσμο άρχισαν να αποτυγχάνουν ή να πλησιάζουν το σημείο αποτυχίας. Τελικά, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση των ΗΠΑ έπρεπε να παρέμβει γρήγορα για να μετριάσει τις ζημιές.

Η αγορά κατοικιών κατά τη διάρκεια της μεγάλης ύφεσης

Το Πανεπιστήμιο της Βόρειας Καρολίνας δημοσίευσε μια λεπτομερή αντιμετώπιση της κρίσης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων και των κυμαινόμενων επιπτώσεων σε όλο το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Οι επενδυτές - τόσο ξένοι όσο και εγχώριοι - εισέπραξαν χρήματα στη βιομηχανία ακίνητης περιουσίας και προσέφεραν πίστωση αγοραστών στο σπίτι χωρίς επαρκή διαχείριση κινδύνου. Ο συνδυασμός των αυξανόμενων τιμών των κατοικιών και της εύκολης πίστωσης θα οδηγούσε σε αύξηση του αριθμού των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, μια υποκείμενη αιτία της μεγάλης ύφεσης.

Ουσιαστικά, τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι χρηματοπιστωτικά μέσα με πολύ διαφορετικούς όρους που οι δανειστές προσφέρουν στους αποκαλούμενους "δανειολήπτες με υψηλό κίνδυνο". Ένας κίνδυνος δανειολήπτης είναι ένας καταναλωτής με αμφίβολη πιστωτική ιστορία, αμφισβητήσιμη σταθερότητα του εισοδήματος και υψηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα. Επιπλέον, τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια ήταν δημοφιλείς μεταξύ των αγοραστών κατοικιών οι οποίοι αγόραζαν δεύτερη κατοικία. Στην πραγματικότητα, οι δανειστές απευθύνονται συγκεκριμένα σε αυτούς τους αγοραστές κατοικιών για υποθήκες υποεπενδύσεων.

Επιπλέον, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου, συχνά, έχουν ρυθμιζόμενα επιτόκια. Οι δανειστές χαμηλού επιτοκίου προσέφεραν στους καταναλωτές ενυπόθηκα δάνεια τα οποία έφεραν χαμηλά επιτόκια για σύντομο χρονικό διάστημα, αλλά μετά την περίοδο αυτή, τα επιτόκια αυξήθηκαν σημαντικά. Το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων από το 1998 έως το 2001 ήταν υψηλότερο κατά 3, 7 ποσοστιαίες μονάδες από τα συμβατικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. (Για περισσότερες πληροφορίες από αυτόν τον συγγραφέα, δείτε: 8 ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε πριν να διαχειριστείτε τις ιδιότητες ενοικίασης .)

Η συνέχεια της αγοράς κατοικιών

Η κατάρρευση των υποτμηματικών υποθηκών οδήγησε σε πολλούς ανθρώπους να χάσουν τα σπίτια τους και να υποχωρήσουν οικονομικά. Οι Αμερικανοί αντιμετώπισαν οικονομική καταστροφή, καθώς η αξία των σπιτιών τους έπεσε πολύ κάτω από το ποσό που είχαν δανειστεί και τα επιτόκια των χαμηλών επιτοκίων αυξήθηκαν. Οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σχεδόν διπλασιάστηκαν σε ορισμένες περιοχές της χώρας. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες ήταν στην πραγματικότητα καλύτερα σε αδυναμία πληρωμής των στεγαστικών δανείων τους αντί να πληρώνουν περισσότερα για ένα σπίτι που είχε πέσει σπάνια σε αξία.

Με τη σειρά τους, το κτίριο κατοικίας παρουσίασε σημαντική μείωση, με αποτέλεσμα την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών για έναν σταθερά αυξανόμενο πληθυσμό. Η έλλειψη προσφοράς και η αυξημένη ζήτηση είδαν το περιβάλλον των ακινήτων να μετατραπεί σε αγορά πωλητή. Περισσότεροι άνθρωποι κυνηγούσαν τώρα λιγότερα σπίτια, γεγονός που αύξησε τις τιμές των κατοικιών.

Τα καλά νέα για τους σημερινούς αγοραστές κατοικιών είναι ότι τα θεμελιώδη ζητήματα της μεγάλης ύφεσης έχουν αντιμετωπιστεί από τον κλάδο των ακινήτων, τον χρηματοπιστωτικό κλάδο και τους ιθύνοντες των ΗΠΑ. Για την τόνωση της οικονομικής ανάπτυξης, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, η οποία είναι υπεύθυνη για τον καθορισμό των συνθηκών που επηρεάζουν την απασχόληση και την οικονομική ανάπτυξη, μείωσε την ισοτιμία των τρεχούμενων κεφαλαίων σε σχεδόν μηδενική τιμή. Με απλά λόγια, το ποσοστό των τρεχούμενων κεφαλαίων είναι το επιτόκιο στο οποίο οι τράπεζες δανείζονται το ένα το άλλο. Η απόφαση για μείωση του κόστους των τόκων επέτρεψε στους πολίτες να έχουν μεγαλύτερη πρόσβαση σε κεφάλαια για να επανεπενδύσουν στην οικονομία.

Κατά την τελευταία δεκαετία, η καθαρή επίδραση των σχεδόν μηδενικών επιτοκίων σταθεροποίησε την αμερικανική οικονομία, ενθαρρύνοντας τη δανειοδότηση μεταξύ χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που είναι συστημικά κρίσιμης σημασίας για την αγορά κατοικίας, όπως αναφέρει η μελέτη του UNC. Σήμερα, η προσφορά και η ζήτηση για στέγαση έχει σταθεροποιηθεί αρκετά ώστε να βρισκόμαστε τώρα σε μια αγορά αγοραστών. Ως αποτέλεσμα, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αρχίζουν τελικά να εξισορροπούνται με την οικονομία. (Για περισσότερες από αυτό το συγγραφέα, δείτε: Εποχές Impact Real Estate περισσότερο από ό, τι νομίζετε .)

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αύξηση των επιτοκίων και την αγορά κατοικίας, μπορείτε να κατεβάσετε το whitepaper: Αγοράστε ένα σπίτι σε ένα περιβάλλον αυξανόμενου επιτοκίου . Ο Ryan Boykin είναι συνιδρυτής του Atlas Real Estate Group , μιας πλήρους εταιρείας παροχής υπηρεσιών που εδρεύει στο Ντένβερ.