Χρηματοδότηση βασικά για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών
Οι μυριάδες διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών μπορεί να φαίνονται συντριπτικές. Αλλά λαμβάνοντας το χρόνο για να ερευνήσει τα βασικά της χρηματοδότησης ακινήτων μπορεί να σας εξοικονομήσει ένα σημαντικό ποσό του χρόνου και των χρημάτων. Η κατανόηση της αγοράς στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και αν προσφέρει κίνητρα στους δανειστές μπορεί να σημαίνει πρόσθετα οικονομικά πλεονεκτήματα για εσάς. Ρίξτε μια ματιά στα οικονομικά σας για να βεβαιωθείτε ότι παίρνετε την υποθήκη που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.
Βασικές τακτικές
- Η αγορά ενός πρώτου σπιτιού μπορεί να είναι συναρπαστική - καθώς και νευρικό-wracking και σύγχυση.
- Η απόκτηση μιας υποθήκης θα είναι ένα κρίσιμο βήμα για την αγορά του πρώτου σπιτιού σας και υπάρχουν διάφοροι παράγοντες για την επιλογή του καταλληλότερου.
- Θα πρέπει να αποφασίσετε αν θα επιλέξετε ένα σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, τον αριθμό των ετών για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας και το μέγεθος της προκαταβολής σας.
- Οι δανειστές θα πρέπει επίσης να αξιολογήσουν την πιστοληπτική σας ικανότητα και την ικανότητά σας να επιστρέψετε με βάση το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και το πιστωτικό ιστορικό.
- Ανάλογα με την περίπτωσή σας, ενδέχεται να δικαιούστε ευνοϊκότερους όρους μέσω ενός δανείου FHA ή VA.
Τύποι δανείων
Συμβατικά δάνεια
Συμβατικά δάνεια είναι υποθήκες που δεν είναι ασφαλισμένα ή εγγυημένα από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Πρόκειται συνήθως για υποθήκες σταθερού επιτοκίου. Παρόλο που οι αυστηρότερες απαιτήσεις τους για μεγαλύτερη προκαταβολή, υψηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα, χαμηλότεροι δείκτες χρέους και πιθανή ανάγκη ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών τους καθιστούν τον δυσκολότερο τύπο υποθήκης για να πληρούν τις προϋποθέσεις, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια είναι συνήθως λιγότερο δαπανηρά από τα εγγυημένα ενυπόθηκα δάνεια.
Τα συμβατικά δάνεια ορίζονται είτε ως συμμορφούμενα δάνεια είτε ως μη συμμορφούμενα δάνεια. Τα συμμορφούμενα δάνεια συμμορφώνονται με τις κατευθυντήριες γραμμές, όπως τα όρια δανείων που καθορίζονται από τις κυβερνητικές επιχειρήσεις (FSE) Fannie Mae ή Freddie Mac, επειδή οι δανειστές δέχονται αυτά τα δάνεια και πωλούν τίτλους σε αυτά στη δευτερογενή αγορά. Το όριο δανείου 2018 για μια συμβατική υποθήκη είναι $ 453.100, αλλά το ποσό είναι υψηλότερο για καθορισμένες περιοχές υψηλού κόστους.
Ένα δάνειο πάνω από αυτό το ποσό ονομάζεται δάνειο jumbo και συνήθως φέρει ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο, επειδή αυτά τα δάνεια είναι λιγότερο ελκυστικά για τη δευτερογενή αγορά. Για τα μη συμμορφούμενα δάνεια, το ίδρυμα που δανείζει το δάνειο, συνήθως δανειστής χαρτοφυλακίου, έθεσε τις δικές του κατευθυντήριες γραμμές.
Δάνεια FHA
Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), μέρος του Υπουργείου Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ, παρέχει διάφορα προγράμματα στεγαστικών δανείων. Ένα δάνειο FHA έχει χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμής και είναι πιο εύκολο να τύχει σε σχέση με ένα συμβατικό δάνειο. Τα δάνεια FHA είναι εξαιρετικά για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών, επειδή, εκτός από το χαμηλότερο κόστος δανείων εκ των προτέρων και τις λιγότερο αυστηρές πιστωτικές απαιτήσεις, μπορείτε να κάνετε προκαταβολή μόλις 3, 5%. Τα δάνεια FHA δεν μπορούν να υπερβούν το νόμιμο όριο.
VA Δάνεια
Το Υπουργείο Υποθέσεων των Βετεράνων των ΗΠΑ (VA) εγγυάται δάνεια VA. Η VA δεν χορηγεί ίδια δάνεια, αλλά εγγυάται υποθήκες από ειδικευμένους δανειστές. Αυτές οι εγγυήσεις επιτρέπουν στους βετεράνους και στους ανθρώπους των υπηρεσιών να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκούς όρους, συνήθως χωρίς προκαταβολή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα δάνεια VA είναι ευκολότερα επιλέξιμα από τα συμβατικά δάνεια. Οι δανειστές γενικά περιορίζουν το μέγιστο δάνειο VA σε συμβατικά όρια ενυπόθηκων δανείων. Πριν υποβάλετε αίτηση για δάνειο, ζητήστε την επιλεξιμότητα από το VA. Εάν είστε αποδεκτοί, η VA θα εκδώσει πιστοποιητικό επιλεξιμότητας που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να υποβάλετε αίτηση για δανεισμό.
Εκτός από αυτούς τους κοινούς τύπους δανείων και προγράμματα, ελέγξτε προγράμματα που χρηματοδοτούνται από κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις και οργανισμούς για την αύξηση των επενδύσεων ή της ιδιοκτησίας σπιτιού σε ορισμένους τομείς.
Απαιτήσεις μετοχικού κεφαλαίου και εισοδήματος
Η τιμολόγηση στεγαστικών δανείων στο σπίτι καθορίζεται από τον δανειστή με δύο τρόπους, και οι δύο βασίζονται στην πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη. Εκτός από τον έλεγχο του βαθμού FICO από τα τρία μεγάλα πιστωτικά γραφεία, οι δανειστές θα υπολογίσουν τον λόγο δανείου προς αξία (LTV) και τον δείκτη κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR) για να καθορίσουν την τιμή δανείου.
Το LTV είναι το ποσό των πραγματικών ή τεκμαρτών ιδίων κεφαλαίων που είναι διαθέσιμα στην εγγύηση που δανείζεται έναντι. Για αγορές στο σπίτι, το LTV καθορίζεται διαιρώντας το ποσό του δανείου με την τιμή αγοράς του σπιτιού. Οι δανειστές υποθέτουν ότι όσο περισσότερα χρήματα θέτετε σε κίνδυνο (με τη μορφή προκαταβολής), τόσο λιγότερο πιθανό είναι να αθετήσει το δάνειο. Όσο υψηλότερη είναι η LTV, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος αθέτησης, οπότε οι δανειστές θα χρεώσουν περισσότερο.
Το LTV καθορίζει επίσης εάν θα πρέπει να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Η ΡΜΙ απομονώνει τον δανειστή από αθέτηση υποχρεώσεων, μεταβιβάζοντας ένα τμήμα του δανειακού κινδύνου σε ασφαλιστή υποθηκών. Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν PMI για κάθε δάνειο με LTV μεγαλύτερο από 80%, που σημαίνει οποιοδήποτε δάνειο στο οποίο έχετε στην κατοχή σας λιγότερο από 20% του μετοχικού κεφαλαίου. Το ποσό που είναι ασφαλισμένο και το πρόγραμμα υποθηκών θα καθορίσει το κόστος της ασφάλισης υποθηκών και τον τρόπο είσπραξης.
Τα περισσότερα ασφάλιστρα για ασφάλιση υποθηκών εισπράττονται μηνιαία μαζί με φορολογικά και ασφάλιστρα ασφάλισης περιουσίας. Μόλις η LTV ισούται ή είναι μικρότερη από 78%, το PMI υποτίθεται ότι εξαλείφεται αυτόματα. Μπορεί να μπορείτε να ακυρώσετε PMI μόλις το σπίτι έχει εκτιμηθεί αρκετά σε αξία για να σας δώσει 20% ίδια κεφάλαια και μια καθορισμένη περίοδος έχει περάσει, όπως δύο χρόνια. Ορισμένοι δανειστές, όπως ο FHA, θα αξιολογήσουν την ασφάλιση υποθηκών ως κατ 'αποκοπήν ποσό και θα το κεφαλαιοποιήσουν στο ποσό του δανείου.
Κατά κανόνα, προσπαθήστε να αποφύγετε PMI επειδή είναι ένα κόστος που δεν έχει κανένα όφελος για εσάς. Υπάρχουν τρόποι αποφυγής πληρωμής για PMI. Το ένα δεν είναι να δανειστείτε περισσότερο από το 80% της αξίας της ιδιοκτησίας όταν αγοράζετε ένα σπίτι. το άλλο είναι να χρησιμοποιήσει χρηματοδότηση από εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο ή μια δεύτερη υποθήκη για να μειώσει περισσότερο από το 20%. Το πιο κοινό πρόγραμμα ονομάζεται υποθήκη 80-10-10. Τα 80 αντιπροσωπεύουν το LTV της πρώτης υποθήκης, τα πρώτα 10 αντιπροσωπεύουν το LTV της δεύτερης υποθήκης και το τρίτο 10 αντιπροσωπεύει το μετοχικό κεφάλαιο που έχετε στο σπίτι.
Αν και το επιτόκιο για τη δεύτερη υποθήκη θα είναι υψηλότερο από το επιτόκιο της πρώτης, σε μικτή βάση, δεν θα πρέπει να είναι πολύ υψηλότερο από το ποσοστό ενός δανείου 90% LTV. Μια υποθήκη 80-10-10 μπορεί να είναι λιγότερο δαπανηρή από την πληρωμή για PMI και σας επιτρέπει επίσης να επιταχύνετε την πληρωμή της δεύτερης υποθήκης και να εξαλείψετε αυτό το τμήμα του χρέους γρήγορα ώστε να μπορείτε να εξοφλήσετε το σπίτι σας νωρίς.
Ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR) καθορίζει την ικανότητά σας να πληρώσετε την υποθήκη. Οι δανειστές χωρίζουν το μηνιαίο καθαρό σας εισόδημα από το κόστος των ενυπόθηκων δανείων για να εκτιμήσουν την πιθανότητα ότι θα υποστείτε την υποθήκη σας. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούν DSCRs μεγαλύτερες από μία. Όσο μεγαλύτερη είναι η αναλογία, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να καλύψετε το κόστος δανεισμού και ο μικρότερος κίνδυνος που αναλαμβάνει ο δανειστής. Όσο μεγαλύτερη είναι η DSCR, τόσο πιο πιθανό είναι ότι ένας δανειστής θα διαπραγματευτεί το επιτόκιο του δανείου, επειδή ακόμη και με χαμηλότερο επιτόκιο, ο δανειστής λαμβάνει μια καλύτερη απόδοση προσαρμοσμένη στον κίνδυνο.
Για το λόγο αυτό, συμπεριλάβετε οποιοδήποτε είδος εισοδήματος που δικαιούστε όταν διαπραγματευτείτε με έναν υποθηκοφόρο. Μερικές φορές μια επιπλέον εργασία με μερική απασχόληση ή άλλη επιχείρηση που παράγει εισόδημα μπορεί να κάνει τη διαφορά ανάμεσα στην απόκτηση ή την μη λήψη του δανείου ή τη λήψη του καλύτερου δυνατού επιτοκίου.
Σταθερά έναντι κυμαινόμενου υπολοίπου
Μια άλλη πτυχή είναι εάν πρέπει να λάβετε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Σε μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, το επιτόκιο δεν αλλάζει για ολόκληρη την περίοδο του δανείου. Το προφανές όφελος από τη λήψη ενός δανείου σταθερού επιτοκίου είναι ότι γνωρίζετε ποιο θα είναι το μηνιαίο κόστος δανείου για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου. Μια υποθήκη με κυμαινόμενο επιτόκιο, όπως μια υποθήκη με τόκο μόνο ή μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει πρώτους αγοραστές κατοικιών ή άτομα που αναμένουν ότι τα εισοδήματά τους θα αυξηθούν σημαντικά κατά τη διάρκεια της περιόδου δανεισμού.
Τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου συνήθως σας επιτρέπουν να λάβετε χαμηλότερα εισαγωγικά επιτόκια κατά τα αρχικά λίγα χρόνια του δανείου, επιτρέποντάς σας να επωφεληθείτε από ένα μεγαλύτερο δάνειο από ό, τι εάν προσπαθήσατε να πάρετε ένα ακριβότερο δάνειο σταθερού επιτοκίου. Αν και ένα δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου μπορεί να είναι χρήσιμο για ορισμένους δανειολήπτες, μπορεί να είναι επικίνδυνο αν το εισόδημά σας δεν αυξάνεται σε συνάρτηση με την αύξηση του επιτοκίου. Το άλλο μειονέκτημα είναι ότι η μεταβολή του επιτοκίου είναι αβέβαιη, καθώς συνήθως συνδέεται με ένα μελλοντικό επιτόκιο της αγοράς.
Τα πιο συνηθισμένα είδη ARM είναι ένα ARM ενός, πέντε ή επτά ετών. Το αρχικό επιτόκιο καθορίζεται κανονικά για μια χρονική περίοδο και στη συνέχεια επαναρυθμίζεται περιοδικά, συχνά κάθε μήνα. Μόλις μια ARM επαναφέρει, προσαρμόζεται στο ρυθμό της αγοράς, συνήθως προσθέτοντας κάποιο προκαθορισμένο spread (ποσοστό) στο επικρατούσα αμερικανική ισοτιμία Treasury. Παρόλο που η αύξηση είναι συνήθως ανώτατο, μια προσαρμογή ARM μπορεί να είναι πιο ακριβή από το ισχύον ενυπόθηκο δάνειο σταθερού επιτοκίου για να αποζημιώσει τον δανειστή για την προσφορά χαμηλότερου επιτοκίου κατά τη διάρκεια της εισαγωγικής περιόδου.
Τα δάνεια μόνο για τόκους είναι ένας τύπος ARM στον οποίο πληρώνετε μόνο τους τόκους των στεγαστικών δανείων και όχι τον κύριο κατά τη διάρκεια της εισαγωγικής περιόδου μέχρις ότου το δάνειο επανέλθει σε ένα σταθερό, βασικό, πληρωτέο δάνειο. Αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι πολύ συμφέρουσα για τους δανειολήπτες για πρώτη φορά επειδή μόνο οι τόκοι που πληρώνουν μειώνουν σημαντικά το μηνιαίο κόστος δανεισμού και θα σας επιτρέψουν να επωφεληθείτε από ένα πολύ μεγαλύτερο δάνειο. Ωστόσο, επειδή δεν πληρώνετε κεφάλαιο κατά την αρχική περίοδο, το υπόλοιπο που οφείλεται για το δάνειο δεν αλλάζει μέχρι να αρχίσετε να εξοφλείτε τον κύριο υπόχρεο.
Ζυγίστε το όφελος από την απόκτηση μεγαλύτερου δανείου με τον κίνδυνο. Τα επιτόκια τυπικά επιπλέουν κατά τη διάρκεια της περιόδου μόνο για τους τόκους και συχνά προσαρμόζονται ανάλογα με τις μεταβολές των επιτοκίων της αγοράς. Επίσης, εξετάστε τον κίνδυνο να μην αυξηθεί το διαθέσιμο εισόδημά σας μαζί με την πιθανή αύξηση του κόστους δανεισμού.
Η κατώτατη γραμμή
Αν ψάχνετε για μια υποθήκη κατοικίας για πρώτη φορά, ίσως να είναι δύσκολο να ταξινομήσετε όλες τις επιλογές χρηματοδότησης. Πάρτε χρόνο για να αποφασίσετε πόσο σπίτι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά και στη συνέχεια να χρηματοδοτήσετε ανάλογα. Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ένα σημαντικό ποσό κάτω ή να έχετε αρκετό εισόδημα για να δημιουργήσετε ένα χαμηλό LTV, θα έχετε περισσότερη διαπραγματευτική δύναμη με τους δανειστές και τις περισσότερες δυνατότητες χρηματοδότησης. Εάν πιέζετε για το μεγαλύτερο δάνειο, μπορεί να σας προσφερθεί ένα υψηλότερο ποσοστό προσαρμογής του κινδύνου και ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Ένας καλός μεσίτης υποθηκών ή τραπεζίτης ενυπόθηκων δανείων θα πρέπει να μπορεί να σας βοηθήσει να σας κατευθύνει σε όλα τα διαφορετικά προγράμματα και επιλογές, αλλά τίποτα δεν θα σας εξυπηρετήσει καλύτερα από το να γνωρίζετε τις προτεραιότητές σας για ένα στεγαστικό δάνειο. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Αποθήκευση για προκαταβολή: Πού πρέπει να κρατήσω τα χρήματά μου;")