Fannie Mae: Τι λειτουργεί και πώς λειτουργεί

Υπάρχει πολύ καλή πιθανότητα να έχετε ακούσει για τον Fannie Mae. Αλλά ξέρεις τι κάνει και πώς λειτουργεί;

Η FNMA, γνωστή ως Fannie Mae, είναι μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση (GSE), η οποία ιδρύθηκε το 1938 από το Κογκρέσο κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης στο πλαίσιο της Νέας Deal. Καθιερώθηκε για να τονώσει την αγορά στέγης διαθέτοντας περισσότερα στεγαστικά δάνεια για τους μετριοπαθείς δανειολήπτες με χαμηλό εισόδημα.

Η Fannie Mae δεν προέρχεται ούτε παρέχει υποθήκες σε δανειολήπτες. Αλλά αγοράζει και εγγυάται μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Στην πραγματικότητα, είναι ένας από τους δύο από τους μεγαλύτερους αγοραστές υποθηκών στη δευτερογενή αγορά. Ο άλλος είναι ο αδελφός του, η Federal Home Loan Mortgage Corporation ή ο Freddie Mac, μια άλλη επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση και δημιουργήθηκε από το Κογκρέσο.

Οι πρώτες μέρες

Στις αρχές της δεκαετίας του 1900, η ​​απόκτηση υποθήκης - πόσο μάλλον το σπίτι - δεν ήταν εύκολη υπόθεση. Πολλοί άνθρωποι δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να εξασφαλίσουν προκαταβολή και τα δάνεια ήταν σχεδόν πάντοτε βραχυπρόθεσμα - όχι σαν εκείνα με τις μακροπρόθεσμες περίοδοι απόσβεσης που γνωρίζουμε σήμερα. Στην πραγματικότητα, όταν πολλά από τα δάνεια ήσαν οφειλόμενα τότε, κανονικά ζητούσαν μεγάλες πληρωμές με μπαλόνια από τον οφειλέτη. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορούσε να πραγματοποιήσει την πληρωμή, η τράπεζα θα αποκλείσει. Όταν έπληξε τη Μεγάλη Ύφεση, περίπου το 25% των ιδιοκτητών του έθνους έχασαν τα σπίτια τους.

Το Κογκρέσο των Ηνωμένων Πολιτειών αποκρίθηκε με τη δημιουργία της Fannie Mae. Ο στόχος ήταν να συμβάλει στη δημιουργία ενός ρεύματος στεγαστικής χρηματοδότησης διαθέσιμο σε όλους σε κάθε αγορά. Αυτό οδήγησε στη χρηματοδότηση μακροπρόθεσμων ενυπόθηκων δανείων σταθερού επιτοκίου, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναχρηματοδοτούν τα δάνειά τους σε οποιοδήποτε σημείο κατά τη διάρκεια του δανείου τους.

1938

Το έτος του Συνεδρίου δημιούργησε τον Fannie Mae.

Στα τέλη της δεκαετίας του 1960, ο Fannie Mae άρχισε να χρηματοδοτεί τον εαυτό του πωλώντας μετοχές και ομόλογα, αφού η κυβέρνηση το αφαιρέθηκε από τον ομοσπονδιακό προϋπολογισμό. Η Fannie Mae διατήρησε τους δεσμούς της με την κυβέρνηση ως GSE, ωστόσο, με ένα διοικητικό συμβούλιο που αποτελείται από περισσότερα από 13 μέλη. Εξαιρείται επίσης από τους τοπικούς και κρατικούς φόρους.

Βασικές τακτικές

• Η Fannie Mae είναι μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση και παρέχει υποθήκες σε δανειολήπτες χαμηλού και μέτριου εισοδήματος.
• Δεν παρέχει δάνεια, αλλά τις στηρίζει ή τις εγγυάται στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.
• Η Fannie Mae παρέχει ρευστότητα επενδύοντας στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, συγκεντρώνοντας δάνεια σε ενυπόθηκα χρεόγραφα.
• Ο Fannie Mae εξομαλύνθηκε από την αμερικανική κυβέρνηση μετά την οικονομική κρίση και καταργήθηκε από το NYSE.

Δημιουργία ρευστότητας

Επενδύοντας στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, η Fannie Mae δημιουργεί περισσότερη ρευστότητα στους δανειστές, όπως οι τράπεζες, οι οικονομίες και οι πιστωτικές ενώσεις, γεγονός που με τη σειρά τους τους επιτρέπει να ασφαλίσουν ή να χρηματοδοτήσουν περισσότερες υποθήκες. Τα ενυπόθηκα δάνεια που αγοράζει και οι εγγυήσεις πρέπει να πληρούν αυστηρά κριτήρια. Για παράδειγμα, το όριο για ένα συμβατικό δάνειο για ένα οικογενειακό σπίτι το 2019 είναι $ 484.350 για τις περισσότερες περιοχές και $ 726.525 για περιοχές υψηλού κόστους. Αυτές οι περιοχές περιλαμβάνουν τη Χαβάη, την Αλάσκα, το Γκουάμ και τις Παρθένοι Νήσους των ΗΠΑ, όπου οι μέσες τιμές κατοικίας είναι πάνω από το βασικό ποσό κατά τουλάχιστον 115%.

Για να είναι ένας δανειστής υποθηκών επιλέξιμος για να υποστηριχθεί από την Fannie Mae, πρέπει να συμφωνήσει να μην ασκεί ανήθικες πρακτικές δανεισμού χαμηλού κινδύνου. Τα στεγαστικά δάνεια έχουν υψηλότερα επιτόκια από τα δάνεια βασικού επιτοκίου και προσφέρονται στους δανειολήπτες με χαμηλή πίστωση οι οποίοι θεωρούνται υψηλότερος κίνδυνος από τον δανειστή.

Σύμφωνα με την ιστοσελίδα της Fannie Mae, η εταιρεία χορήγησε 102 δισεκατομμύρια δολάρια σε ρευστότητα για τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019. Αυτό βοήθησε τους κατοίκους της χώρας να αγοράσουν, να αναχρηματοδοτήσουν και να νοικιάσουν περίπου 527.000 σπίτια.

Ο Fannie Mae υποστηρίζει ή εγγυάται τα ενυπόθηκα δάνεια, αλλά δεν προέρχεται από αυτά.

Τίτλοι που υποστηρίζονται από υποθήκες

Μετά την αγορά στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά, η Fannie Mae τις συγκεντρώνει για να σχηματίσει τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες (MBS). Τα MBS είναι τίτλοι που υποστηρίζονται από περιουσιακά στοιχεία που εξασφαλίζονται με υποθήκη ή μείγμα υποθηκών. Τα ενυπόθηκα δάνεια της Fannie Mae αγοράζονται από ιδρύματα όπως οι ασφαλιστικές εταιρείες, τα συνταξιοδοτικά ταμεία και οι επενδυτικές τράπεζες. Εξασφαλίζει πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στο MBS.

Η Fannie Mae διαθέτει επίσης το δικό της χαρτοφυλάκιο, το οποίο συνήθως αναφέρεται ως διακρατούμενο χαρτοφυλάκιο. Αυτό επενδύει σε δικούς της τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια καθώς και σε άλλα ιδρύματα. Η Fannie Mae εκδίδει χρέος που ονομάζεται χρέος γραφείων για να χρηματοδοτήσει το χαρτοφυλάκιό της.

Η οικονομική κρίση

Η Fannie Mae έχει αποτελέσει αντικείμενο δημόσιας διαπραγμάτευσης από το 1968. Μέχρι το 2010, διαπραγματεύθηκε στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης (NYSE). Διακόπηκε μετά την υποθήκη, τη στέγαση και τη χρηματοπιστωτική κρίση, αφού το απόθεμά του υποχώρησε κάτω από τις ελάχιστες κεφαλαιακές απαιτήσεις που είχε ορίσει το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης. Τώρα εμπορεύεται το over-the-counter.

Οι ανήθικες πρακτικές δανεισμού οδήγησαν στην κρίση. Κατά τη διάρκεια της έκρηξης των κατοικιών στα μέσα της δεκαετίας του 2000, οι δανειστές μείωσαν τα πρότυπά τους και προσέφεραν στεγαστικά δάνεια στους δανειολήπτες με κακή πίστωση. Το 2007, ξέσπασε η φούσκα των στεγαστικών δανείων και εκατοντάδες χιλιάδες από αυτούς τους δανειολήπτες έπεσαν σε αδυναμία πληρωμής, γεγονός που οδήγησε σε αυτό που ήταν γνωστό ως η υποβάθμιση του subprime. Αυτό είχε επιπτώσεις στις πιστωτικές αγορές, οι οποίες έδωσαν τις χρηματιστηριακές αγορές σε τσιμπιλίστ και δημιούργησαν την πιο σοβαρή ύφεση εδώ και δεκαετίες στις Ηνωμένες Πολιτείες. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.: Ανασκόπηση των παρελθουσών κρίσεων .)

Κυβερνητική εξαγορά και διάσωσης

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2008, οι Fannie Mae και Freddie Mac αναλήφθηκαν από την κυβέρνηση μέσω της συντηρήσεως της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Οικονομικών Στέγασης. Εκείνη την εποχή, και οι δύο εγγυήθηκαν ή κατείχαν το ήμισυ των υποθηκών της χώρας αξίας περίπου 5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων. Και οι δύο εξομαλύνθηκαν στο ύψος των 187, 4 δισ. Δολαρίων, γεγονός που τους έσωσε από την κατάρρευση. Στην ουσία, η κυβέρνηση των ΗΠΑ παρενέβη για να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη στις αγορές, υπόσχεται να αποπληρώσει τα επισφαλή δάνεια και να αποτρέψει την περαιτέρω πτώση της αγοράς κατοικίας. Αυτό, με τη σειρά του, οδήγησε σε αύξηση του ποσού του δημόσιου χρέους, το οποίο είχε περίπου 9 τρισεκατομμύρια δολάρια που οφειλόταν τότε.

Επιλογές πίστωσης

Ο Fannie Mae προσφέρει τώρα διάφορες επιχειρηματικές πρωτοβουλίες και πιστωτικές επιλογές στους ιδιοκτήτες σπιτιού, δουλεύοντας με τους δανειστές για να βοηθήσουν άτομα που διαφορετικά θα αντιμετώπιζαν δυσκολίες στη χρηματοδότηση.

• HomeReady Στεγαστικό: Αυτό το προϊόν επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να εξασφαλίσουν τη χρηματοδότηση και να αγοράσουν ένα σπίτι με χαμηλό προκαταβολή. Οι οφειλέτες πληρούν τις προϋποθέσεις εάν έχουν χαμηλό έως μέτριο εισόδημα και πιστωτικό αποτέλεσμα χαμηλότερο από 620. Οι άνθρωποι με βαθμολογίες άνω των 620 έχουν καλύτερη τιμολόγηση.
• 3% προκαταβολή : Ένας άλλος πόρος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που μπορεί να μην έχουν πρόσβαση σε αρκετά κεφάλαια για να εξασφαλίσουν μια μεγάλη προκαταβολή.
• HFA Preferred: Αυτό το πρόγραμμα βοηθά τους ιδιοκτήτες σπιτιού πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή χρηματοδότηση μέσω τοπικών και κρατικών υπηρεσιών χρηματοδότησης κατοικιών και άλλων δανειστών. Τα επίπεδα εισοδήματος για τους δανειολήπτες καθορίζονται από το HFA και δεν υπάρχουν απαιτήσεις αγοραστή για πρώτη φορά.

Ο πλήρης κατάλογος των προϊόντων και η περιγραφή τους διατίθενται στην ιστοσελίδα της Fannie Mae.

Τροποποιήσεις δανείων

Μετά την κατάρρευση των ενυπόθηκων δανείων, ο Fannie Mae άρχισε να επικεντρώνεται στις τροποποιήσεις δανείων. Από το 2009, ο Fannie Mae έχει ολοκληρώσει περισσότερες από 1, 5 εκατομμύρια τροποποιήσεις δανείων. Οι τροποποιήσεις δανείων αλλάζουν τις συνθήκες μιας υπάρχουσας υποθήκης για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να αποφύγουν την αθέτηση των υποθηκών τους, καταλήγοντας σε αποκλεισμό και τελικά να χάσουν το σπίτι τους. Οι τροποποιήσεις μπορούν να περιλαμβάνουν χαμηλότερο επιτόκιο ή να παρατείνουν τη διάρκεια του δανείου. Η τροποποίηση του δανείου μπορεί επίσης να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές.

Η κατώτατη γραμμή

Η Fannie Mae κατάφερε να γυρίσει γύρω από το 2008, καθώς βρίσκεται στο χείλος του 2008. Σήμερα είναι ο μεγαλύτερος υποστηρικτής 30ετών στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου και παραμένει βασικός μηχανισμός διευκόλυνσης της ιδιοκτησίας σπιτιού.