Δημιουργία φορολογικής εκπτώσεως καναδικής υποθήκης

Ο φορολογικός νόμος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού του Καναδά είναι πολύ διαφορετικός από το σύστημα στις ΗΠΑ. Ειδικότερα, ο τόκος για υποθήκη για κύρια ιδιωτική κατοικία δεν είναι εκπεστέος. Ωστόσο, όλα τα κεφαλαιακά κέρδη από την πώληση του σπιτιού απαλλάσσονται από το φόρο.

Αλλά υπάρχει ένας τρόπος Καναδοί μπορούν να αφαιρέσουν αποτελεσματικά το ενυπόθηκο ενδιαφέρον.

Ο οικονομικός στόχος

Πρώτον, μερικοί βασικοί ορισμοί:

Η καθαρή σας αξία είναι τα περιουσιακά σας στοιχεία μείον οποιεσδήποτε υποχρεώσεις. Για να αυξήσετε την καθαρή σας αξία, πρέπει είτε να αυξήσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία είτε να μειώσετε τις υποχρεώσεις σας, ή και τα δύο.

Η ελεύθερη ταμειακή σας ροή είναι το ποσό των μετρητών που παραμένει μετά την ολοκλήρωση όλων των εξόδων και των πληρωμών χρέους. Για να αυξήσετε την ταμειακή σας ροή, πρέπει να ξοδέψετε λιγότερα, να πάρετε μια καλύτερη εργασία πληρωμής ή να πληρώσετε λιγότερο φόρο.

Ας ρίξουμε μια ματιά σε μια στρατηγική που θα σας βοηθήσει να αυξήσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων, μειώνοντας τα χρέη σας πληρώνοντας την υποθήκη σας ταχύτερα και αυξάνοντας την ταμειακή σας ροή πληρώνοντας λιγότερο φόρο. Στην πραγματικότητα, θα αυξήσετε ταυτόχρονα την καθαρή σας αξία και την ταμειακή σας ροή.

Η στρατηγική

Κάθε φορά που κάνετε μια πληρωμή υποθηκών, ένα μέρος της πληρωμής εφαρμόζεται στους τόκους και το υπόλοιπο εφαρμόζεται στον κύριο υπόχρεο. Αυτή η κύρια πληρωμή αυξάνει τα δικαιώματά σας στο σπίτι και μπορεί να δανειστεί, συνήθως σε καλύτερη τιμή από ένα ακάλυπτο δάνειο.

Εάν τα δανεικά χρήματα χρησιμοποιούνται στη συνέχεια για να αγοράσουν μια επένδυση που παράγει εισόδημα, οι τόκοι για το δάνειο είναι εκπεστέοι από τον φόρο, γεγονός που καθιστά το πραγματικό επιτόκιο του δανείου ακόμη καλύτερο.

Αυτή η στρατηγική απαιτεί από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να δανειστεί πίσω το κύριο μέρος κάθε πληρωμής υποθηκών και να το επενδύσει σε ένα χαρτοφυλάκιο παραγωγής. Σύμφωνα με τον καναδικό φορολογικό κώδικα, οι τόκοι που καταβάλλονται για τα χρήματα που δανείστηκαν για να κερδίσουν εισόδημα είναι εκπεστέοι από τον φόρο.

Καθώς ο χρόνος εξελίσσεται, το συνολικό χρέος σας παραμένει το ίδιο, καθώς η κύρια πληρωμή επιστρέφεται κάθε φορά που γίνεται μια πληρωμή. Όμως ένα μεγαλύτερο μέρος του γίνεται χρέος που εκπίπτει από το φόρο. Με άλλα λόγια, είναι "καλό" χρέος. Και, λιγότερα υπολείμματα του μη εκπεστέου χρέους ή του "κακού" χρέους.

Για να το εξηγήσετε καλύτερα, ανατρέξτε στο Σχήμα 1 παρακάτω, όπου μπορείτε να δείτε ότι η πληρωμή υποθηκών ύψους 1.106 δολαρίων το μήνα αποτελείται από 612 δολάρια αρχικά και 494 δολάρια τόκους.

Φιγούρα 1

Όπως μπορείτε να δείτε, κάθε πληρωμή μειώνει το οφειλόμενο ποσό για το δάνειο κατά $ 612. Μετά από κάθε πληρωμή, τα $ 612 δανείζονται και επενδύονται. Αυτό κρατά το συνολικό επίπεδο χρέους στα 100.000 δολάρια, αλλά το τμήμα του δανείου που εκπίπτει από το φόρο αυξάνεται με κάθε πληρωμή. Μπορείτε να δείτε στο Σχήμα 1 ότι μετά από ένα μήνα από την εφαρμογή αυτής της στρατηγικής, $ 99.388 εξακολουθούν να είναι μη εκπεστέα χρέη, αλλά $ 612 είναι τώρα εκπίπτουν από τη φορολογία.

Αυτή η στρατηγική μπορεί να γίνει ένα ακόμη βήμα: Το φορολογητέο μέρος των καταβληθέντων τόκων δημιουργεί μια ετήσια επιστροφή φόρου, η οποία θα μπορούσε στη συνέχεια να χρησιμοποιηθεί για να εξοφλήσει ακόμα περισσότερο την υποθήκη. Αυτή η πληρωμή υποθηκών θα ήταν 100% κύρια (επειδή πρόκειται για πρόσθετη πληρωμή) και θα μπορούσε να δανεισθεί πλήρως και να επενδύσει στο ίδιο χαρτοφυλάκιο εισοδήματος.

Τα βήματα της στρατηγικής επαναλαμβάνονται μηνιαίως και ετησίως μέχρις ότου η υποθήκη σας εξοφλήσει πλήρως τον φόρο. Όπως μπορείτε να δείτε από το προηγούμενο σχήμα και το επόμενο σχήμα, η υποθήκη παραμένει σταθερή στα $ 100.000, αλλά το φοροαποδομήσιμο τμήμα αυξάνεται κάθε μήνα. Το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, από την πλευρά του, αυξάνεται επίσης με τη μηνιαία συνεισφορά και τα εισοδήματα και τα κεφαλαιακά κέρδη που παράγει.

Σχήμα 2

Όπως φαίνεται στο σχήμα 2, μια πλήρως υποκείμενη σε φορολογία υποθήκη θα συμβεί μόλις το τελευταίο κομμάτι του κεφαλαίου δανεισθεί και επενδυθεί. Το οφειλόμενο χρέος εξακολουθεί να είναι 100.000 δολάρια. Ωστόσο, το 100% αυτού του φόρου είναι τώρα εκπεστέο. Σε αυτό το σημείο, οι επιστροφές φόρου που εισπράχθηκαν θα μπορούσαν επίσης να επενδυθούν, για να βοηθήσουν στην αύξηση του ποσοστού αύξησης του χαρτοφυλακίου επενδύσεων.

Τα οφέλη

Οι στόχοι αυτής της στρατηγικής είναι να αυξήσουν τις ταμειακές ροές και τα περιουσιακά στοιχεία μειώνοντας παράλληλα τις υποχρεώσεις. Αυτό δημιουργεί υψηλότερη καθαρή αξία για το άτομο που εφαρμόζει τη στρατηγική. Επίσης, στοχεύει να σας βοηθήσει να γίνετε γρηγορότερα χωρίς υποθήκη και να ξεκινήσετε να χτίζετε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ταχύτερα από ό, τι θα μπορούσατε διαφορετικά.

Ας δούμε αυτά λίγο πιο κοντά:

• Γίνετε χωρίς υποθήκη γρηγορότερα. Το σημείο στο οποίο είστε τεχνικά υποθήκη δωρεάν είναι όταν το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σας φτάσει την αξία του ανεξόφλητου χρέους σας. Αυτό θα πρέπει να είναι ταχύτερο από ό, τι με μια παραδοσιακή υποθήκη, επειδή το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων θα πρέπει να αυξάνεται καθώς κάνετε τις πληρωμές υποθηκών. Οι πληρωμές υποθηκών που έγιναν χρησιμοποιώντας τα έσοδα από τις φορολογικές εκπτώσεις μπορούν να μειώσουν την υποθήκη ακόμα πιο γρήγορα.
• Κατασκευάστε ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων ενώ πληρώνετε το σπίτι σας κάτω. Αυτός είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να ξεκινήσετε την αποθήκευση. Βοηθά επίσης να ελευθερώσετε μετρητά που διαφορετικά δεν θα μπορούσατε να επενδύσετε πριν εξοφλήσετε την υποθήκη σας.

Μια μελέτη περίπτωσης

Ακολουθεί μια σύγκριση των οικονομικών επιπτώσεων σε δύο καναδικά ζευγάρια, από τα οποία ένα πληρώνει μια υποθήκη με τον παραδοσιακό τρόπο και ένα άλλο χρησιμοποιώντας τη στρατηγική εκπτώσεως από τον φόρο.

Το ζευγάρι Α αγόρασε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων με υποθήκη αξίας 100.000 δολαρίων που αποσβέστηκε για 10 χρόνια στο 6%, με μηνιαία πληρωμή $ 1.106. Μετά την αποπληρωμή της υποθήκης, επενδύουν τα 1.106 δολάρια που πληρώνουν για τα επόμενα πέντε χρόνια, κερδίζοντας το 8% ετησίως.
Μετά από 15 χρόνια, κατέχουν το δικό τους σπίτι και έχουν ένα χαρτοφυλάκιο αξίας $ 81.156.

Το ζευγάρι Β αγόρασε ένα σπίτι με τις ίδιες τιμές με τους ίδιους όρους υποθήκης. Κάθε μήνα, δανείζουν τον κύριο υπόχρεο και το επενδύουν. Χρησιμοποιούν επίσης την ετήσια φορολογική δήλωση που λαμβάνουν από το φορολογητέο μέρος των τόκων τους για την αποπληρωμή του κεφαλαίου υποθήκης. Στη συνέχεια δανείζουν το κεφάλαιο αυτό και το επενδύουν. Μετά από 9, 42 χρόνια, η υποθήκη θα είναι 100% καλό χρέος και θα αρχίσει να παράγει μια ετήσια επιστροφή φόρου ύψους 2.340 δολαρίων υποθέτοντας ένα οριακό φορολογικό συντελεστή (MTR) 39%. Μετά από 15 χρόνια, κατέχουν το δικό τους σπίτι και έχουν χαρτοφυλάκιο αξίας 138.941 δολαρίων. Αυτή είναι μια αύξηση 71%.

Ένας Λόγος Προσοχής

Αυτή η στρατηγική δεν είναι για όλους. Το δανεισμό ενάντια στο σπίτι σας μπορεί να είναι ψυχολογικά δύσκολο. Ακόμα χειρότερα, εάν οι επενδύσεις δεν αποφέρουν αναμενόμενες αποδόσεις, αυτή η στρατηγική θα μπορούσε να αποδώσει αρνητικά αποτελέσματα.

Με το να δανειστείτε τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας, απομακρύνετε επίσης το προστατευτικό σας μαξιλάρι αν η αγορά ακινήτων ή των επενδυτικών αγορών, ή και οι δύο, στρέφεται προς τα κάτω.

Με τη δημιουργία χαρτοφυλακίου που παράγει εισόδημα σε έναν μη καταχωρισμένο λογαριασμό, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε και άλλες φορολογικές συνέπειες. Θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία οικονομικό σύμβουλο για να διαπιστώσετε εάν αυτή η στρατηγική είναι για εσάς. Αν υπάρχει, να έχετε την επαγγελματική βοήθεια που θα προσαρμόσετε σε εσάς και στην προσωπική οικονομική κατάσταση της οικογένειάς σας.