Συμβατική υποθήκη ή δάνειο

Ένα συμβατικό δάνειο ή συμβατικό δάνειο είναι οποιοδήποτε είδος δανείου αγοραστή που δεν προσφέρεται ή δεν εξασφαλίζεται από κυβερνητική οντότητα, όπως η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης (FHA), το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ (VA) ή η Υπηρεσία Αγροτικής Στέγασης USDA (Fannie Mae) και την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων (Freddie Mac), αλλά είναι διαθέσιμες μέσω ή εγγυημένες από έναν ιδιωτικό δανειστή (τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις, εταιρείες υποθηκών) ή από τις δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις.

Τα συμβατικά δάνεια συχνά αναφέρονται εσφαλμένα ως συμμορφούμενα στεγαστικά δάνεια ή δάνεια. Ενώ υπάρχει επικάλυψη, οι δύο είναι ξεχωριστές κατηγορίες. Μια συμμορφούμενη υποθήκη είναι εκείνη των οποίων οι βασικοί όροι και προϋποθέσεις πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης των Fannie Mae και Freddie Mac. Επικεφαλής μεταξύ αυτών είναι ένα όριο σε δολάρια, που ορίζεται ετησίως από την Federal Housing Finance Agency (FHFA): Το 2019, στις περισσότερες ηπειρωτικές ΗΠΑ, το δάνειο δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 484.350 δολάρια. Έτσι, ενώ όλα τα συμμορφούμενα δάνεια είναι συμβατικά, δεν συμβαίνουν όλα τα συμβατικά δάνεια ως συμμορφούμενα. Μια υποθήκη jumbo των 800.000 δολαρίων, για παράδειγμα, είναι μια συμβατική υποθήκη αλλά όχι μια συμμορφούμενη υποθήκη - επειδή ξεπερνά το ποσό που θα της επέτρεπε να υποστηριχθεί από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Κατανόηση των συμβολαίων Jumbo έναντι συμβατικών υποθηκών")

Επί του παρόντος, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια αντιπροσωπεύουν περίπου τα δύο τρίτα των δανείων των ιδιοκτητών κατοικιών που εκδίδονται στις ΗΠΑ. Η δευτερογενής αγορά συμβατικών ενυπόθηκων δανείων είναι εξαιρετικά μεγάλη και υγρή. Τα περισσότερα συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια συσκευάζονται σε χρεωστικούς τίτλους που είναι εξασφαλισμένοι με υποθήκη, οι οποίοι διαπραγματεύονται σε μια καλά εδραιωμένη προθεσμιακή αγορά γνωστή ως αγορά υποθηκών που θα ανακοινωθεί (TBA). Πολλοί από αυτούς τους συμβατικούς τίτλους μετάβασης τιτλοποιούνται περαιτέρω σε εξασφαλισμένες υποχρεώσεις υποθήκης (ΚΟΑ).

Βασικές τακτικές

• Ένα συμβατικό ενυπόθηκο ή συμβατικό δάνειο είναι ένα δάνειο αγοραστή του σπιτιού που δεν προσφέρεται ή εξασφαλίζεται από μια κρατική οντότητα.
• Διατίθεται μέσω ή είναι εγγυημένη από έναν ιδιωτικό δανειστή ή από τις δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις-Fannie Mae και Freddie Mac.
• Οι πιθανοί δανειολήπτες πρέπει να συμπληρώσουν μια επίσημη αίτηση υποθήκης, να παράσχουν τα απαιτούμενα έγγραφα, το πιστωτικό ιστορικό και το σημερινό πιστωτικό αποτέλεσμά τους.
• Τα συμβατικά επιτόκια δανείων τείνουν να είναι υψηλότερα από αυτά των κρατικών δανείων, όπως τα δάνεια FHA.

Πώς συμβαίνει ένα συμβατικό υποθήκη ή δάνειο

Τα χρόνια μετά την κατάρρευση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων το 2007, οι δανειστές κατέστησαν αυστηρότερες τις πιστοποιήσεις για τα δάνεια - για παράδειγμα, «δεν επαληθεύτηκαν» και «δεν έχουν καταβληθεί» υποθήκες με τον άνεμο - αλλά γενικά οι περισσότερες από τις βασικές απαιτήσεις δεν έχουν αλλάξει . Οι πιθανοί δανειολήπτες πρέπει να συμπληρώσουν μια επίσημη αίτηση υποθήκης (και συνήθως πληρώνουν ένα τέλος αίτησης), στη συνέχεια να παράσχουν στον δανειστή τα απαραίτητα έγγραφα για να εκτελέσουν έναν εκτεταμένο έλεγχο στο ιστορικό τους, το πιστωτικό ιστορικό και το τρέχον πιστωτικό αποτέλεσμά τους.

Απαιτούμενη τεκμηρίωση

Κανένα ακίνητο δεν χρηματοδοτείται ποτέ 100%. Κατά τον έλεγχο των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων σας, ένας δανειστής ψάχνει να δει όχι μόνο αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας (οι οποίες συνήθως δεν πρέπει να ξεπερνούν το 28% του ακαθάριστου εισοδήματός σας), αλλά και αν μπορείτε να χειριστείτε μια προκαταβολή επί του ακινήτου (και αν ναι, πόσο), μαζί με άλλα προκαταρκτικά έξοδα, όπως τα τέλη προέλευσης ή αναδοχής δανείων, τα τέλη χρηματιστών και τα έξοδα διακανονισμού ή κλεισίματος, τα οποία μπορούν να αυξήσουν σημαντικά το κόστος μιας υποθήκης. Μεταξύ των στοιχείων που απαιτούνται είναι:

1 . ΑΠΟΔΕΙΞΗ εσόδων. Αυτά τα έγγραφα θα περιλαμβάνουν αλλά δεν περιορίζονται σε:

• Τριάντα ημέρες αμοιβών που δείχνουν έσοδα καθώς και ετήσιο εισόδημα
• Δύο χρόνια ομοσπονδιακών φορολογικών δηλώσεων
• Εξήντα ημέρες ή μια τριμηνιαία κατάσταση όλων των λογαριασμών ενεργητικού, συμπεριλαμβανομένων των ελέγχων, των αποταμιεύσεων και των λογαριασμών επενδύσεων
• Δύο χρόνια δήλωσης W-2

Οι οφειλέτες πρέπει επίσης να προετοιμαστούν με απόδειξη οποιουδήποτε πρόσθετου εισοδήματος, όπως διατροφή ή μπόνους.

2. Περιουσιακά στοιχεία. Θα χρειαστεί να παρουσιάσετε τραπεζικά δελτία και καταστάσεις λογαριασμού επένδυσης για να αποδείξετε ότι διαθέτετε πόρους για την προκαταβολή και το κόστος κλεισίματος της κατοικίας, καθώς και τα αποθεματικά μετρητών. Εάν λαμβάνετε χρήματα από έναν φίλο ή συγγενή σας για να βοηθήσετε με την προκαταβολή, θα χρειαστείτε επιστολές δώρων που πιστοποιούν ότι δεν πρόκειται για δάνεια και δεν έχουν υποχρεωτική ή υποχρεωτική αποπληρωμή. Αυτά τα γράμματα θα πρέπει συχνά να είναι συμβολαιογραφικά.

3. Επαλήθευση της απασχόλησης. Οι δανειστές σήμερα θέλουν να βεβαιωθούν ότι δανείζονται μόνο σε δανειολήπτες με σταθερό ιστορικό εργασίας. Ο δανειστής σας όχι μόνο θα θέλει να δει τα αμοιβή σας, αλλά μπορεί επίσης να καλέσει τον εργοδότη σας να επαληθεύσει ότι εξακολουθείτε να εργάζεστε και να ελέγχετε τον μισθό σας. Εάν έχετε αλλάξει πρόσφατα εργασίες, ένας δανειστής μπορεί να θέλει να επικοινωνήσει με τον προηγούμενο εργοδότη σας. Οι αυτοαπασχολούμενοι δανειολήπτες θα πρέπει να παρέχουν σημαντικές πρόσθετες γραφειοκρατικές πληροφορίες σχετικά με τις επιχειρήσεις και το εισόδημά τους.

4. Άλλα έγγραφα. Ο δανειστής σας θα πρέπει να αντιγράψει την άδεια οδήγησης ή την ταυτότητά σας και θα χρειαστεί τον αριθμό κοινωνικής ασφάλισης και την υπογραφή σας, επιτρέποντας στον δανειστή να τραβήξει την πιστωτική έκθεσή σας.

Επιτόκια

Τα συμβατικά επιτόκια δανείων τείνουν να είναι υψηλότερα από αυτά των κρατικών δανείων, όπως τα δάνεια FHA (αν και αυτά τα δάνεια, τα οποία συνήθως απαιτούν από τους δανειολήπτες να πληρώνουν ασφάλιστρα υποθηκών, μπορεί να λειτουργούν εξίσου δαπανηρά μακροπρόθεσμα).

Το επιτόκιο που μεταφέρεται με συμβατική υποθήκη εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των όρων του δανείου - το μήκος του, το μέγεθός του και το εάν έχει σταθερό επιτόκιο ή ρυθμιζόμενο επιτόκιο, καθώς και τις τρέχουσες συνθήκες οικονομικής ή χρηματοπιστωτικής αγοράς. Οι ενυπόθηκοι δανειστές καθόρισαν τα επιτόκια με βάση τις προσδοκίες τους για μελλοντικό πληθωρισμό. η προσφορά και η ζήτηση για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες επηρεάζουν επίσης τα επιτόκια. Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ κάνει πιο ακριβά τις τράπεζες να δανείζονται με στόχο υψηλότερο ποσοστό ομοσπονδιακών κεφαλαίων, οι τράπεζες με τη σειρά τους μεταφέρουν τα υψηλότερα κόστη στους πελάτες τους και τα επιτόκια καταναλωτικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων για υποθήκες, τείνουν να ανεβαίνουν.

Συνήθως συνδέονται με το επιτόκιο είναι τα σημεία, τα τέλη που καταβάλλονται στον δανειστή (ή μεσίτη). Όσο περισσότεροι πόντοι πληρώνετε, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο σας. Ένα σημείο κοστίζει το 1% του ποσού του δανείου και μειώνει το επιτόκιό σας κατά περίπου 0, 25%. Σε γενικές γραμμές, οι άνθρωποι που σχεδιάζουν να ζουν σε ένα σπίτι για μεγάλο χρονικό διάστημα (10 ή περισσότερα χρόνια) θα πρέπει να εξετάσουν σημεία για να διατηρήσουν τα επιτόκια χαμηλότερα για τη διάρκεια ζωής του δανείου.

Ο τελικός παράγοντας για τον καθορισμό του επιτοκίου είναι το οικονομικό προφίλ του μεμονωμένου δανειολήπτη: τα προσωπικά περιουσιακά στοιχεία, η φερεγγυότητα και το μέγεθος της προκαταβολής που μπορούν να καταβάλουν για τη χρηματοδότηση της κατοικίας.

Ένας αγοραστής που σχεδιάζει να ζει σε ένα σπίτι για 10 ή περισσότερα χρόνια θα πρέπει να εξετάσει την πληρωμή για τα σημεία για να κρατήσει τα επιτόκια χαμηλότερα για τη διάρκεια ζωής της υποθήκης.

Ειδικές εκτιμήσεις για συμβατικό υποθήκη ή δάνειο

Αυτοί οι τύποι δανείων δεν είναι για όλους. Εδώ είναι μια ματιά ποιος είναι πιθανό να τύχει για μια συμβατική υποθήκη και ποιος δεν είναι.

Ποιος είναι πιθανόν να προκριθεί

Τα άτομα με καθιερωμένες πιστοληπτικές και αστρικές πιστωτικές εκθέσεις, οι οποίες είναι σε σταθερή οικονομική βάση, συνήθως απολαμβάνουν συμβατικές υποθήκες. Πιο συγκεκριμένα, ο ιδανικός υποψήφιος πρέπει να έχει:

• Πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 680 και, κατά προτίμηση, πολύ πάνω από 700. Όσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο του δανείου, με τους καλύτερους όρους να ισχύουν για εκείνους άνω των 740.
• Μια αποδεκτή αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI). Αυτό είναι το άθροισμα των μηνιαίων σας υποχρεώσεων σε σχέση με το μηνιαίο σας εισόδημα. Ο αριθμός αυτός είναι περίπου 36% και όχι περισσότερο από 43%.
• Μια προκαταβολή τουλάχιστον 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού είναι άμεσα διαθέσιμη. Οι δανειστές μπορούν και δέχονται λιγότερο, αλλά αν το κάνουν συχνά απαιτούν από τους δανειολήπτες να πάρουν ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων και να πληρώνουν τα ασφάλιστρά τους μηνιαία μέχρι να επιτύχουν τουλάχιστον το 20% των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι.

Επιπλέον, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια είναι συχνά η καλύτερη ή μόνο προσφυγή για τους αγοραστές κατοικιών που επιθυμούν την κατοικία για επενδυτικούς σκοπούς, σαν δεύτερη κατοικία ή που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο αξίας πάνω από $ 500.000.

Ποιος είναι απίθανο να προκριθεί

Σε γενικές γραμμές, όσοι μόλις ξεκινούν τη ζωή τους, εκείνοι με λίγο μεγαλύτερο χρέος από το κανονικό και εκείνοι με μέτρια πιστοληπτική ικανότητα συχνά έχουν πρόβλημα να τύχουν συμβατικών δανείων. Πιο συγκεκριμένα, αυτά τα στεγαστικά δάνεια θα είναι σκληρά για όσους έχουν:

• Έπεσε πτώχευση ή αποκλεισμός κατά τα τελευταία επτά χρόνια.
• Πιστωτικές βαθμολογίες κάτω από 650.
• DTIs άνω του 43%.
• Λιγότερο από 20% ή ακόμα και το 10% της τιμής αγοράς του σπιτιού για προκαταβολή.