Ο πλήρης οδηγός για τη χρηματοδότηση ενός επενδυτικού ακινήτου

Η ακίνητη περιουσία μπορεί να είναι ένα αντιστάθμισμα της μεταβλητότητας της αγοράς όταν τα αποθέματα υποχωρούν και υπάρχουν πολλά προνόμια που συνδέονται με την ιδιοκτησία μιας επένδυσης σε ακίνητα. Το να είσαι ιδιοκτήτης είναι ένας έξυπνος τρόπος να παράγεις ένα σταθερό παθητικό εισόδημα, αλλά παίρνει ένα ορισμένο ποσό μετρητών για να ξεκινήσεις. Όταν δεν έχετε ένα τεράστιο bankroll, η λήψη ενός δανείου μπορεί να είναι ο μόνος τρόπος για να σφραγιστεί η συμφωνία. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε το σεμινάριο: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα.)

Η χρηματοδότηση επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να λάβει διάφορες μορφές και υπάρχουν συγκεκριμένα κριτήρια τα οποία πρέπει να πληρούν οι δανειολήπτες. Επιλέγοντας το λάθος είδος δανείου μπορεί να επηρεάσει την επιτυχία της επένδυσής σας, γι 'αυτό είναι ζωτικής σημασίας να κατανοήσετε πώς λειτουργούν οι διάφορες εναλλακτικές λύσεις πριν προσεγγίσετε έναν δανειστή.

Επιλογή # 1: Συμβατικά τραπεζικά δάνεια

Αν έχετε ήδη ένα σπίτι που είναι η κύρια κατοικία σας, ίσως γνωρίζετε την συμβατική χρηματοδότηση. Μια συμβατική υποθήκη συμμορφώνεται με τις οδηγίες που ορίστηκαν από τους Fannie Mae ή Freddie Mac και σε αντίθεση με ένα δάνειο FHA, VA ή USDA, δεν υποστηρίζεται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Με τη συμβατική χρηματοδότηση, η τυπική προσδοκία για προκαταβολή είναι 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού, αλλά με μια επένδυση σε ακίνητα, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει προκαταβολή πλησιέστερη στο 30%. Μπορεί να είναι δυνατή η χρήση προικισμένων κεφαλαίων για προκαταβολή, αλλά τα δώρα θα πρέπει να τεκμηριώνονται δεόντως.

Με ένα συμβατικό δάνειο, το προσωπικό πιστωτικό αποτέλεσμά σας και το πιστωτικό ιστορικό σας καθορίζουν την ικανότητά σας να λάβετε έγκριση και τι είδους επιτόκιο ισχύει για την υποθήκη. Οι δανειστές αναθεωρούν επίσης το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία και οι δανειολήπτες πρέπει να είναι σε θέση να αντέξουν την υπάρχουσα υποθήκη τους εάν έχουν μία και τις μηνιαίες πληρωμές δανείου σε μια επένδυση σε ακίνητα. Το μελλοντικό εισόδημα από ενοίκια δεν λαμβάνεται υπόψη στους υπολογισμούς του χρέους προς εισόδημα και οι περισσότεροι δανειστές αναμένουν ότι οι δανειολήπτες θα έχουν τουλάχιστον έξι μήνες διαθέσιμες πιστώσεις για να καλύψουν και τις δύο υποθήκες. (Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με τη χρηματοδότηση, διαβάστε: Αγοράζοντας την Πρώτη Επένδυση Ακινήτου; Top 10 Συμβουλές .)

Επιλογή # 2: Δάνεια Fix-and-Flip

Ενώ είναι ιδιοκτήτης έχει τα προνόμια του, έρχεται επίσης με ορισμένες πονοκεφάλους. Για κάποιους επενδυτές, το flipping είναι η πιο ελκυστική εναλλακτική λύση επειδή επιτρέπει σε τους να λαμβάνουν τα κέρδη τους σε ένα κατ 'αποκοπή ποσό όταν πωλείται το σπίτι παρά να περιμένουν έναν έλεγχο ενοικίου κάθε μήνα. Σε αυτό το σενάριο, ένα δάνειο σταθεροποίησης και αντιστροφής θα ήταν πιο κατάλληλο.

Ένα σταθερό και διπλό δάνειο είναι ένα είδος βραχυπρόθεσμου δανείου που επιτρέπει στον οφειλέτη να ολοκληρώσει τις ανακαινίσεις του, ώστε το σπίτι να μπορεί να επιστρέψει στην αγορά το συντομότερο δυνατό. Τα δάνεια Fix-and-Flip είναι ουσιαστικά σκληρά δάνεια, που σημαίνει ότι το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από το ακίνητο. Οι δανειστές σκληρού χρήματος ειδικεύονται σε αυτά τα είδη των δανείων, αλλά ορισμένες πλατφόρμες κτηματομεσιτικών περιουσιών τους προσφέρουν επίσης.

Το αντίθετο από τη χρήση ενός δανείου σκληρού χρήματος για τη χρηματοδότηση ενός flip σπίτι είναι ότι μπορεί να είναι ευκολότερο να προκριθεί σε σύγκριση με ένα συμβατικό δάνειο. Ενώ οι δανειστές εξακολουθούν να εξετάζουν πράγματα όπως η πίστωση και το εισόδημα, η κύρια εστίαση είναι στην κερδοφορία της περιουσίας. Η εκτιμώμενη αξία μετά την επισκευή (ARV) του σπιτιού χρησιμοποιείται για να μετρήσει εάν θα μπορείτε να εξοφλήσετε το δάνειο. Είναι επίσης δυνατό να λάβετε χρηματοδότηση δανείων σε λίγες μέρες, αντί να περιμένετε εβδομάδες ή μήνες για ένα συμβατικό κλείσιμο υποθηκών. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να κρατήσετε ένα flip σε τροχιά, δείτε: 5 λάθη που κάνουν το House Flipping a Flop .)

Το μεγαλύτερο μειονέκτημα της χρήσης ενός δανείου σταθεροποίησης και αναστροφής είναι ότι δεν θα είναι φθηνό. Τα επιτόκια για αυτό το είδος δανείου μπορούν να φτάσουν έως και 18%, ανάλογα με τον δανειστή, και το χρονικό πλαίσιο για την αποπληρωμή τους μπορεί να είναι σύντομο. Δεν είναι ασυνήθιστο τα δάνεια σκληρού χρήματος να έχουν όρους που διαρκούν λιγότερο από ένα χρόνο. Τα τέλη αρχής και το κόστος κλεισίματος μπορεί επίσης να είναι υψηλότερα σε σύγκριση με τη συμβατική χρηματοδότηση, η οποία μπορεί να απομακρυνθεί από τις αποδόσεις.

Επιλογή # 3: Χρήση της αρχικής μετοχής

Η απόκτηση του εγχώριου μετοχικού σας κεφαλαίου, είτε μέσω δανείου εγχώριας δικαιοσύνης, HELOC είτε μέσω αναχρηματοδότησης, είναι ένας τρίτος τρόπος για να εξασφαλίσετε μια επένδυση σε ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση ή να χρηματοδοτήσετε ένα flip. Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι δυνατό να δανειστείτε μέχρι και το 80% της αξίας του μετοχικού κεφαλαίου για να χρησιμοποιήσετε για την αγορά μιας δεύτερης κατοικίας.

Η χρήση κεφαλαίων για τη χρηματοδότηση μιας επένδυσης σε ακίνητα έχει τα υπέρ και τα κατά, ανάλογα με το είδος του δανείου που επιλέγετε. Με ένα HELOC, για παράδειγμα, μπορείτε να δανειστείτε με ίδια κεφάλαια όπως και με μια πιστωτική κάρτα και οι μηνιαίες πληρωμές είναι συχνά μόνο με τόκους. Το ποσοστό είναι συνήθως μεταβλητό, ωστόσο, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να αυξηθεί εάν αλλάξει η βασική τιμή.

Μια αναχρηματοδότηση εκκαθάρισης θα έπεφτε με σταθερό επιτόκιο, αλλά μπορεί να παρατείνει τη διάρκεια ζωής της υφιστάμενης υποθήκης σας. Μια μεγαλύτερη διάρκεια δανείου μπορεί να σημαίνει την πληρωμή περισσότερων τόκων για την κύρια κατοικία. Αυτό θα πρέπει να σταθμιστεί ενάντια στις αναμενόμενες αποδόσεις μιας επένδυσης σε ακίνητα. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το εάν μια αναχρηματοδότηση έχει νόημα, δείτε: 9 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε προτού αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας ).

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ένα ακίνητο ή η αντιμετώπιση ενός έργου που στρέφεται στο σπίτι είναι επικίνδυνες επιχειρήσεις, αλλά προσφέρουν τη δυνατότητα για μια μεγάλη αποπληρωμή. Η εύρεση των χρημάτων για να επωφεληθείτε από μια επενδυτική ευκαιρία δεν πρέπει να αποτελεί εμπόδιο εάν ξέρετε πού να κοιτάξετε. Καθώς συγκρίνετε διαφορετικές επιλογές δανεισμού, να έχετε κατά νου τι είναι το βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο κόστος και πώς αυτό μπορεί να επηρεάσει την κατώτατη γραμμή της επένδυσης.