Συγκριτική ανάλυση αγοράς
Μια συγκριτική ανάλυση της αγοράς είναι μια εξέταση των τιμών στις οποίες πωλούνται πρόσφατα παρόμοια προϊόντα στην ίδια περιοχή. Οι κτηματομεσίτες πραγματοποιούν μια συγκριτική ανάλυση αγοράς για τους πελάτες τους για να τους βοηθήσουν να καθορίσουν μια τιμή στην λίστα κατά την πώληση ενός σπιτιού ή μια τιμή που προσφέρουν όταν αγοράζουν ένα σπίτι. Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν δύο ιδιότητες ταυτόσημες, οι πράκτορες πραγματοποιούν προσαρμογές για τις διαφορές μεταξύ των πωληθέντων ακινήτων και εκείνων που πρόκειται να αγοραστούν ή καταχωρηθούν για να καθορίσουν μια δίκαιη προσφορά ή τιμή πώλησης. Ουσιαστικά, μια συγκριτική ανάλυση της αγοράς είναι μια λιγότερο εξελιγμένη εκδοχή μιας επίσημης, επαγγελματικής εκτίμησης.
Κατανόηση της Συγκριτικής Ανάλυσης Αγοράς
Μια συγκρίσιμη ανάλυση της αγοράς μπορεί επίσης να περιλαμβάνει ιδιότητες που έχουν καταχωρηθεί επί του παρόντος, ειδικά εάν δεν πωλήθηκαν πρόσφατα παρόμοιες ιδιότητες. Ωστόσο, οι τιμές εισαγωγής δείχνουν μόνο αυτό που ο πωλητής ελπίζει να πάρει για το ακίνητο και δεν αντανακλούν απαραίτητα αυτό που πραγματικά αξίζει.
Ενώ η συγκριτική ανάλυση της αγοράς δεν αποτελεί επίσημη εκτίμηση, ο κτηματομεσίτης χρησιμοποιεί πολλές παρόμοιες πρακτικές και μεθόδους που ένας εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει για να φτάσει σε μια λογική τιμή για το ακίνητο. Αν το σπίτι ή το ακίνητο είναι τόσο διακριτικό ή / και μοναδικό όταν δεν υπάρχουν συγκρίσιμα ακίνητα, μπορεί να είναι προς το συμφέρον του ιδιοκτήτη να προσλάβει έναν επίσημο εκτιμητή για να εκτιμήσει το ακίνητο.
Παράδειγμα συγκριτικής ανάλυσης αγοράς
Σκεφτείτε ένα ζευγάρι που σκέφτεται να κάνει μια προσφορά σε ένα σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων, τριών λουτρών, 2, 100 τετραγωνικών ποδιών, μονοκατοικίας σε ένα τέταρτο στρέμματος γης. Το σπίτι διατίθεται προς πώληση στα $ 300.000. Ο κτηματομεσίτης του ζευγαριού πραγματοποιεί μια συγκριτική ανάλυση αγοράς και εντοπίζει τρία παρόμοια χαρακτηριστικά που πωλούνται πρόσφατα στην ίδια υποδιαίρεση:
- Ο πρώτος είναι πανομοιότυπος με κάθε τρόπο με την ιδιότητα του θέματος εκτός από το ότι βρίσκεται σε έναν πολυσύχναστο δρόμο. πρόσφατα πωλήθηκε για $ 275.000.
- Το δεύτερο έχει τέσσερα υπνοδωμάτια, τρία μπάνια και βρίσκεται σε ένα τετράγωνο στρέμμα της γης, αλλά είναι 2.400 τετραγωνικά πόδια, καθώς περιλαμβάνει επίσης μια σκεπαστή βεράντα. πωλούσε για $ 315.000.
- Το τρίτο έχει τέσσερα υπνοδωμάτια, βρίσκεται σε ένα τετράγωνο στρέμμα της γης και είναι 2.100 τετραγωνικά πόδια, αλλά έχει μόνο δύο μπάνια, και τα δύο είναι ξεπερασμένα? πωλούσε για $ 265.000.
Εδώ είναι τα τυπικά βήματα που μπορεί να ακολουθήσει ο κτηματομεσίτης για να ολοκληρωθεί μια συγκριτική ανάλυση αγοράς:
1. Αξιολογήστε την ποιότητα της γειτονιάς
Το πρώτο βήμα είναι να αξιολογήσουμε την ποιότητα της γύρω γειτονιάς και υπάρχουν μερικά καλά ηλεκτρονικά εργαλεία αυτά, τα οποία καθιστούν ευκολότερη από ποτέ.
Η Google Street View μπορεί να είναι το καλύτερο εργαλείο για την έρευνα της γειτονιάς. Εδώ είναι αυτό που ψάχνετε:
- Νίκαια μπλοκ σε σχέση με λιγότερο ελκυστικά μπλοκ
- Η εγγύτητα με τις παραλίες, τα πάρκα, τα σχολεία κλπ.
- Η εγγύτητα σε δυσάρεστες τοποθεσίες, όπως οι χώροι αποθήκευσης απορριμμάτων, οι αυτοκινητόδρομοι, οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις κλπ.
- Σημαντικά ζητήματα έκτακτης ανάγκης
Ωστόσο, οι εικόνες της Google ενδέχεται να μην είναι ενημερωμένες, επομένως δεν αποτελούν υποκατάστατο για την οδήγηση μέσω της γειτονιάς.
2. Αξιολογήστε την αρχική λίστα αν είναι διαθέσιμη
Ελέγξτε προσεκτικά τις φωτογραφίες και την περιγραφή για να αξιολογήσετε την ηλικία και την κατάσταση του σπιτιού, τις πρόσφατες αναβαθμίσεις και πιθανά προβλήματα με την προηγούμενη στρατηγική μάρκετινγκ.
3. Ελέγξτε τις εκτιμήσεις αξίας ακινήτου
Μια εκτίμηση αξίας ακινήτων μπορεί να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε την πιθανή αγοραία αξία του σπιτιού του πελάτη σας και να σας δώσω ένα σημείο εκκίνησης κατά τον υπολογισμό του κόστους ανά τετραγωνικό πόδι του ακινήτου. Ωστόσο, αυτές οι εκτιμήσεις μπορεί να είναι ανακριβείς και δεν θεωρούν μοναδικές πτυχές της τοπικής αγοράς.
4. Αναπτύξτε ένα προκαταρκτικό CMA
Έρχονται με μια γενική ιδέα για την αξία του σπιτιού σας αξιολογώντας πωλούνται λίστες, καταχωρίσεις που έχουν λήξει, ενεργές καταχωρήσεις και εκκρεμείς καταχωρίσεις στην περιοχή που είναι συγκρίσιμες σε χαρακτηριστικά, μέγεθος και ανέσεις στην καταχώρισή σας. Οι συγκρίσιμες ιδιότητες που πρέπει να ενσωματώσετε στο CMA σας περιλαμβάνουν:
- Τα σπίτια που έχουν πωληθεί ή έχουν λήξει, εκκρεμούν ή έχουν καταχωριστεί τους τελευταίους έξι μήνες. Οι πωληθείσες λίστες θα σας ενημερώσουν με ακρίβεια ποια παρόμοια σπίτια στην περιοχή έχουν πουλήσει πρόσφατα και είναι ο κύριος τρόπος για να αξιολογήσετε την αξία για το CMA σας. Οι καταχωρίσεις που έχουν λήξει θα σας πουν τιμολόγηση που δεν είναι διατεθειμένη να φέρει η αγορά. Οι καταχωρήσεις με μια εκκρεμούσα πώληση μπορούν να σας δώσουν μια καλή ιδέα για το τι παρόμοια σπίτια πωλούν για τώρα. Οι τρέχουσες καταχωρίσεις θα σας πω ποιος είναι ο ανταγωνισμός σας.
- Αξιολογήστε τα σπίτια με τον ίδιο αριθμό υπνοδωματίων και μπάνια. Ο αριθμός των υπνοδωματίων και των λουτρών σε ένα σπίτι είναι ένα από τα πιο σημαντικά κριτήρια για την αποτίμηση ενός σπιτιού. Για παράδειγμα, τα σπίτια των δύο υπνοδωματίων είναι γενικά λιγότερο επιθυμητά από αυτά με τρία ή περισσότερα. Ομοίως, τα σπίτια με μόνο ένα μπάνιο ή κανένα κύριο λουτρό έχουν συχνά χαμηλότερη αξία μεταπώλησης από αυτά με περισσότερα.
- Αξιολογήστε τα σπίτια σας σε περίπου 300 τετραγωνικά πόδια σας. Με σπίτι 2.000 τετραγωνικών ποδιών, κοιτάξτε σπίτια που είναι μεταξύ 1.700 και 2.300 τετραγωνικών ποδιών. Γενικά, περισσότερα υπνοδωμάτια ισοδυναμούν με υψηλότερη τιμή, αλλά τα τετραγωνικά πλάνα είναι σχεδόν εξίσου σημαντικά.
- Αξιολογήστε τα σπίτια στην ίδια γειτονιά. Το να υπολογίσετε ακριβώς ποια "γειτονιά" είναι στην πραγματικότητα το σπίτι μπορεί να είναι δύσκολο αν δεν είναι μια περιφραγμένη κοινότητα. Για το λόγο αυτό, είναι σημαντικό να αξιολογηθεί πρώτα η γειτονιά στο διαδίκτυο.
- Αξιολογήστε τα σπίτια στην ίδια ή συγκρίσιμες σχολικές ζώνες. Οι σχολικές συνοικίες είναι ιδιαίτερα σημαντικές στις μεγαλύτερες πόλεις, όπου υπάρχουν πολλά σχολεία σε κάθε περιοχή. Τα σπίτια από τη μια πλευρά ενός δρόμου μπορεί να βρίσκονται σε μια εξαιρετική σχολική ζώνη, ενώ οι σπουδαστές που ζουν σε σπίτια από την άλλη πλευρά μπορούν να εργαστούν σε σχολές χαμηλότερης ποιότητας. Η διαφορά που κάνουν τα σχολεία στην αξία του σπιτιού μπορεί να είναι πολύ σημαντική.
- Αξιολογήστε τα σπίτια με παρόμοιο μέγεθος. Σε γενικές γραμμές, ένα σπίτι σε 10 στρέμματα γης πρόκειται να αξίζει περισσότερο από ένα κατά τα άλλα συγκρίσιμο σπίτι σε μόλις ένα στρέμμα.
- Αξιολογήστε τα σπίτια παρόμοιας ηλικίας. Τα ολοκαίνουργια σπίτια εκτιμούνται συνήθως υψηλότερα από τα παλαιότερα σπίτια, αλλά μερικά παλαιότερα σπίτια, ειδικά τα παλαιά σπίτια ή τα σύγχρονα σπίτια του μεσαίου αιώνα, ενδέχεται να διοικούν ένα ασφάλιστρο έναντι της νέας κατασκευής λόγω του σχεδιασμού τους.
- Αξιολογήστε τα σπίτια με παρόμοια χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, αν το σπίτι έχει μια πισίνα στο έδαφος ή βρίσκεται σε μια γειτονιά με ένα κλαμπ, προσπαθήστε να βρείτε άλλες λίστες με παρόμοια χαρακτηριστικά. Ομοίως, εάν το σπίτι είναι σε ακίνητο στην όχθη, η σύγκριση με άλλα σπίτια δίπλα στο ωκεανό θα αποφέρει πολύ καλύτερα αποτελέσματα από το να τα συγκρίνουμε με τα σπίτια λίγα τετράγωνα μακριά από το νερό.
5. Αποκτήστε μια μέση τιμή συγκρίσιμων καταχωρίσεων
Πάρτε τις τιμές πώλησης των συγκρίσιμων κατοικιών που έχετε επιλέξει και διαιρέστε το καθένα από τα τετραγωνικά μεγέθη τους για να υπολογίσετε την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι για κάθε συγκρίσιμο σπίτι. Στη συνέχεια, βρείτε τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι των συγκρίσιμων κατοικιών και πολλαπλασιάστε τα με τα ακριβή τετραγωνικά μεγέθη του σπιτιού που προσπαθείτε να πουλήσετε.
6. Εκτιμήστε το σπίτι σε πρόσωπο.
Βάσει της έρευνάς σας, θα πρέπει να έχετε μια ιδέα για το τι αξίζει το σπίτι, έτσι θα πρέπει να είστε σε θέση να αντιμετωπίσετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με την αξία της ιδιοκτησίας που έχει ο ιδιοκτήτης σπιτιού για εσάς. Κατά την περιήγηση σε ένα ακίνητο, εξετάστε παράγοντες όπως: κατάσταση, προσθήκες και αναβαθμίσεις, απαραίτητες αναβαθμίσεις, εξωτερικό και εξωραϊσμό, καθώς και άλλες παροχές. Συνδυάστε τα προκαταρκτικά δεδομένα από αντίστοιχες καταχωρίσεις με τις πληροφορίες που συγκεντρώθηκαν κατά τη διάρκεια της επίσκεψης για να δημιουργήσετε μια ολοκληρωμένη CMA.