Η αγορά ενός σπιτιού από απόσταση: ένας οδηγός βήμα προς βήμα
Η αγορά ενός σπιτιού από απόσταση γίνεται όλο και πιο συνηθισμένη αυτές τις μέρες. Έχει υπάρξει συνήθης πρακτική εδώ και αρκετό καιρό στον κόσμο των ακινήτων για τους πωλητές να παρακάμπτουν το κλείσιμο του σπιτιού με την προκαταρκτική υπογραφή γραφειοκρατίας και τα έσοδα από την πώληση συνδέονται απευθείας με τραπεζικό λογαριασμό, αλλά τώρα όλη η διαδικασία μπορεί να γίνει από μακριά.
Γιατί να αγοράσετε ένα σπίτι από απόσταση
"Οι άνθρωποι που αγοράζουν εξ αποστάσεως συχνά το κάνουν για να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι ή εξοχική κατοικία", λέει ο Todd Kaderabek, συνεργάτης κατοικιών σε μεσιτικά γραφεία με τους κτηματομεσίτες Beverly-Hanks & Associates στο κέντρο της πόλης Asheville, NC "Τυπικά, είναι από το κράτος και έχουν δουλειές και άλλες υποχρεώσεις που τους εμποδίζουν να ξοδεύουν πολύ χρόνο για τη διαδικασία αγοράς στο σπίτι. "
Η χρηματοδότηση μπορεί να είναι ένας παράγοντας. "Αν ένας γονέας αγοράζει ένα σπίτι για ένα ενήλικο παιδί, μπορεί να αποφασίσει να το αγοράσει εξ αποστάσεως, ειδικά αν ζει εκτός κράτους", λέει ο Kaderabek. "Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο γονέας αγοράζει συχνά το θέαμα του σπιτιού αόρατο, χειρίζεται όλα τα χαρτιά και κλείνει από απόσταση, κάνοντας μια αγορά σε μετρητά".
Οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν επίσης να επιλέξουν να αγοράσουν τα σπίτια εξ αποστάσεως. Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων ακολουθούν τον κανόνα του 1% , ο οποίος δηλώνει ότι το μηνιαίο ενοίκιο που εισπράττεται σε ακίνητο θα πρέπει να υπερβαίνει την μηνιαία πληρωμή υποθηκών της εν λόγω περιουσίας, οπότε ο επενδυτής θα σπάσει τουλάχιστον το ακίνητο. Είναι ευκολότερο να βρείτε ιδιότητες που ακολουθούν τον κανόνα 1% σε ορισμένες αγορές, οι οποίες μπορεί να βρίσκονται σε σημαντική απόσταση από την έδρα του επενδυτή. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ενός σπιτιού εξ αποστάσεως μπορεί να είναι μια ελκυστική επιλογή εξοικονόμησης χρόνου.
(Διαβάστε περισσότερα σχετικά με νέους τρόπους να είστε ιδιοκτήτης με το HomeUnion Review: Ένας νέος τρόπος να είστε ιδιοκτήτης .)
Όποια και αν είναι η αιτία για την αγορά από απόσταση, υπάρχουν ορισμένα βήματα που μπορείτε να κάνετε για να εξασφαλίσετε ότι η διαδικασία θα είναι όσο το δυνατόν πιο ομαλή.
Ο αρμόδιος κτηματομεσίτης
Θα εξαρτηθεί από το πρακτορείο κτηματομεσίτη σας να χειριστεί σχεδόν όλη τη διαδικασία αγορών στο σπίτι, γι 'αυτό είναι σημαντικό να αφιερώσετε χρόνο και να κάνετε την προσπάθεια να βρείτε μια καλή εφαρμογή. "Η αγορά κατοικίας περιλαμβάνει πολλά κινούμενα μέρη", λέει ο Kaderabek. «Είναι σημαντικό να βρούμε έναν καλό αγώνα προσωπικότητας μεταξύ του πελάτη και του πράκτορα». Μια συνέντευξη είναι χρήσιμη (βλ. Παρακάτω για μερικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε) και είναι πάντα καλή ιδέα να ζητήσετε αναφορές για να δείτε τι άλλοι αγοραστές πρέπει να πουν.
(Δείτε επίσης, πώς να επιλέξετε τον σωστό μεσίτη ακίνητης περιουσίας .)
Ρωτήστε για την εμπειρία
Όταν μιλάτε με έναν πιθανό πράκτορα, ο Kaderabek συνιστά να ρωτήσετε από την αρχή: «Πόσο συχνά έχετε κάνει αυτή τη διαδικασία εξ αποστάσεως;» Εμπειρία και πράκτορες που εργάζονται συχνά με απομακρυσμένους αγοραστές είναι πιο πιθανό να καταλάβουν πώς λειτουργεί, διαπραγματεύονται ευνοϊκά και ίσως πιο σημαντικό, να βρει κατάλληλες ιδιότητες για τον αγοραστή. Ο πράκτορας πρέπει επίσης να μπορεί να συμβουλεύει έναν τοπικό δανειστή. "Ένας μη τοπικός δανειστής είναι πιθανό να χρησιμοποιήσει έναν μη τοπικό εκτιμητή, ο οποίος μπορεί να είναι ο θόρυβος θανάτου σε μοναδικές αγορές όπως το Asheville", λέει ο Kaderabek.
Ρωτήστε σχετικά με τη διαθεσιμότητα
Πολλοί κτηματομεσίτες εργάζονται με μονή ή μερική απασχόληση, πράγμα που μπορεί να είναι ιδιαίτερα κακό για απομακρυσμένους αγοραστές. Ο αντιπρόσωπός σας θα χρησιμεύσει ως πληρεξούσιος σας, οπότε αυτός ή αυτή πρέπει να είναι διαθέσιμος κατά τις κανονικές εργάσιμες ώρες για να χειρίζεται μια ποικιλία καθηκόντων στη διαδικασία αγοράς στο σπίτι, συμπεριλαμβανομένων επιθεωρήσεων στο σπίτι. "Παρακολουθώ όλες τις επιθεωρήσεις στο σπίτι, αλλά με έναν πελάτη εκτός πόλης είναι κρίσιμος", λέει ο Kaderabek. "Σε έναν κόσμο όπου οι εγχώριες επιθεωρήσεις λαμβάνουν χώρα μεταξύ εννέα και πέντε, θα είναι πολύ δύσκολο για έναν πράκτορα να παρακολουθήσει την επιθεώρηση στο σπίτι εάν έχει άλλη δουλειά".
Μοιραστείτε τη λίστα επιθυμιών σας
Μόλις έχετε έναν πράκτορα, μοιραστείτε τη λίστα επιθυμιών σας έτσι ώστε ο πράκτορας να σας βοηθήσει να βρείτε την τέλεια ιδιότητα. Όσο πιο λεπτομερής είναι η λίστα σας, τόσο πιο γρήγορα μπορεί να γίνει η αναζήτηση στο σπίτι - σε κάποιο σημείο. Εάν έχετε πάρα πολλά αιτήματα, πιθανόν να επιβραδύνετε τη διαδικασία. Προσέξτε τα πράγματα που πραγματικά έχουν σημασία - μέγεθος, τοποθεσία, στυλ του σπιτιού, βόλτες - και να αφήσετε έξω τις μικρές λεπτομέρειες που θα ήταν εύκολο να διορθώσετε ή να ενημερώσετε σε οποιοδήποτε σπίτι. Και εάν υπάρχουν διαλυτές συναλλαγών - χαρακτηριστικά που δεν θα μπορούσατε να ζήσετε με (ή χωρίς) - αφήστε τον πράκτορά σας να γνωρίζει νωρίς, οπότε δεν χάνει χρόνο να κοιτάξει τις λανθασμένες ιδιότητες.
"Εάν είστε πράκτορας, πρέπει να κάνετε αυτό το τολμηρό βήμα για να καλέσετε τον πελάτη σας και να του πείτε ότι έχετε βρει την τέλεια ιδιότητα για αυτούς", λέει ο Kaderabek. Ως αγοραστής, πρέπει να εμπιστευτείτε ότι ο πράκτοράς σας γνωρίζει ακριβώς τι ψάχνετε και ότι έχει επίσης αφιερώσει χρόνο για να κοιτάξει προσεκτικά το σπίτι. "Ένα σπίτι θα μπορούσε να φαίνεται τέλειο στο διαδίκτυο, αλλά ένας καλός πράκτορας θα μπορεί να πει, " Όχι, αυτό δεν είναι το σπίτι για εσάς επειδή βρίσκεται δίπλα σε ένα ενεργό σιδηροδρομικό κομμάτι. "
Χρησιμοποιήστε την περίοδο Due Diligence
Μόλις ένα σπίτι είναι υπό σύμβαση, υπάρχει χρόνος για να αναθεωρήσετε τα έγγραφα τίτλου και τους περιορισμούς των πράξεων, καθώς και για να διεξάγετε επιθεωρήσεις, χρηματοδότηση και τραπεζικές εκτιμήσεις, προτού πάτε στον πίνακα κλεισίματος. Σε ορισμένες πολιτείες, συμπεριλαμβανομένης της Βόρειας Καρολίνας, υπάρχει μια επίσημη περίοδος δέουσας επιμέλειας, η οποία συνήθως διαρκεί μεταξύ 14 και 30 ημερών, κατά την οποία οι αγοραστές διεκπεραιώνουν τη δέουσα επιμέλεια και αποφασίζουν αν θέλουν να περάσουν με την αγορά κατοικίας. (Σημείωση: Αυτό μπορεί να μην ισχύει εάν το σπίτι είναι καινούργιο).
Ο αγοραστής πληρώνει αμοιβή μη επιεικής οφειλής, η οποία συνήθως κυμαίνεται μεταξύ $ 500 και $ 2.000, η οποία βασικά αποζημιώνει τον πωλητή για την απομάκρυνση του σπιτιού από την αγορά και δίνει στον αγοραστή χρόνο για να λάβει μια απόφαση. Ο αγοραστής πραγματοποιεί επίσης μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων, ίση με περίπου 2% έως 3% της τιμής αγοράς ή και περισσότερο σε ταχέως μεταβαλλόμενες αγορές. Τόσο η οφειλόμενη επιμέλεια όσο και η αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων είναι διαπραγματεύσιμα μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή.
Ο αγοραστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση για «όποιο ή μη λόγο» (ή κάποια άλλη γλώσσα) κατά τη διάρκεια της περιόδου δέουσας επιμέλειας και να καταπέσει μόνο την οφειλόμενη επιμέλεια. Αν ο αγοραστής αποχωρήσει μετά την περίοδο της δέουσας επιμέλειας, αυτός θα χάσει τόσο την οφειλόμενη επιμέλεια όσο και τα απαιτητικά χρήματα.
Δεδομένου ότι καταπίπτει μόνο η οφειλόμενη επιμέλεια, εάν ο αγοραστής καταγγείλει τη σύμβαση κατά τη διάρκεια της περιόδου δέουσας επιμέλειας, αυτό μπορεί να ανοίξει μια ενδιαφέρουσα ευκαιρία για απομακρυσμένους αγοραστές. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο για τη σύναψη μιας κατοικίας με σύμβαση, παρέχοντας παράλληλα ένα εύκολο να τερματίσει τη σύμβαση με περιορισμένο οικονομικό κίνδυνο. Στην περίπτωση της αγοράς από απόσταση, δίνει στον αγοραστή ένα χρονικό διάστημα για να δει το ακίνητο αυτοπροσώπως πριν προβεί σε τελικές αποφάσεις.
Απομακρυσμένο κλείσιμο
Οι προσδοκίες στην τεχνολογία έχουν κάνει απομακρυσμένες ρουτίνες κλεισίματος για τους πωλητές και είναι πολύ εφικτές για τους αγοραστές. Ο αντιπρόσωπός σας θα σας στείλει όλες τις σελίδες της σύμβασης και των προσθηκών. Θα τα υπογράψετε χρησιμοποιώντας ένα σύστημα ηλεκτρονικής υπογραφής, το οποίο συνήθως στέλνει τις υπογεγραμμένες φόρμες στο κατάλληλο μέρος. "Οι πληρεξούσιοι εξακολουθούν να χρειάζονται φυσικές υπογραφές, οπότε ο πράκτοράς σας θα συνεργαστεί με τον πληρεξούσιο και το FedEx για όλα τα απαραίτητα έγγραφα πριν από το κλείσιμο", λέει ο Kaderabek. "Ο πράκτορας πηγαίνει στο τραπέζι κλεισίματος με τα έγγραφα κλεισίματος - και χωρίς τον αγοραστή - και τα χρήματα είναι ενσύρματα για να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή."
Η κατώτατη γραμμή
Η αγορά ενός σπιτιού εξ αποστάσεως μπορεί να είναι μια καλή επιλογή για τους δεύτερους αγοραστές κατοικιών, τους γονείς που θέλουν να αγοράσουν σπίτια για τα παιδιά τους και τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών εκτός του κράτους. Με πολλούς τρόπους η διαδικασία είναι η ίδια με την αγορά ενός σπιτιού. Ωστόσο, θα εξαρτηθεί ακόμη περισσότερο από τον κτηματομεσίτη σας να βρει το σωστό σπίτι, να είναι παρών για τις επιθεωρήσεις, να σας καθοδηγήσει μέσα από τα χαρτιά και να παρευρεθεί στο κλείσιμο. Ως εκ τούτου, η εξεύρεση του σωστού πράκτορα - και κάποιος που έχει εμπειρία με απομακρυσμένες συναλλαγές - είναι ένα από τα πιο σημαντικά βήματα που μπορείτε να κάνετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι από απόσταση.