Τα Βασικά της Φορολογίας του REIT

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) έχουν καθιερωθεί ως μέσο για τον μικρότερο επενδυτή να συμμετέχει άμεσα στις υψηλότερες αποδόσεις που παράγονται από ακίνητα. Στο παρελθόν, αυτές οι καταπιστευτικές εταιρείες θεωρήθηκαν ως δευτερεύουσες εξωφρενικές εταιρείες επενδύσεων μεριδίων, στην ίδια κατηγορία με την ενεργειακή ή άλλη τομεακή εμπιστοσύνη, αλλά όταν το Παγκόσμιο Πρότυπο Κατάταξης Βιομηχανίας χορήγησε στα REIT την ιδιότητα της ξεχωριστής κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων, οι κανόνες άλλαξαν και η δημοτικότητά τους αυξήθηκε.

Σε αυτό το άρθρο, θα εξηγήσουμε πώς λειτουργούν τα REIT και εξετάζουμε τις μοναδικές φορολογικές επιπτώσεις και οικονομίες που προσφέρουν στους τακτικούς επενδυτές.

Βασικά Χαρακτηριστικά των REIT

Τα REIT είναι μια ομάδα ακινήτων και στεγαστικών δανείων που είναι ομαδοποιημένα και προσφέρονται ως ασφάλεια με τη μορφή επενδυτικών αμοιβαίων κεφαλαίων. Κάθε μονάδα σε μια REIT αντιπροσωπεύει αναλογικό κλάσμα ιδιοκτησίας σε κάθε μία από τις υποκείμενες ιδιότητες. Οι εταιρείες REIT στην NYSE διέθεταν κεφαλαιοποίηση αγοράς άνω του 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων, από τον Μάρτιο του 2019. Το 2019, 226 REITs διαπραγματεύονταν ενεργά στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης και σε άλλες αγορές.

Συνήθως, τα REIT τείνουν να έχουν μεγαλύτερη αξία από ότι προσανατολίζονται στην ανάπτυξη και αποτελούνται κυρίως από μικρές και μεσαίες κεφαλαιοποιήσεις.

Το IRS απαιτεί από τα REIT να πληρώσουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους. Αυτό σημαίνει ότι τα REIT παρέχουν υψηλότερες αποδόσεις από εκείνες που συνήθως απαντούν στις παραδοσιακές αγορές σταθερού εισοδήματος. Τείνουν επίσης να είναι λιγότερο ασταθής από τα παραδοσιακά αποθέματα, επειδή αιωρούνται με την αγορά ακινήτων.

Τρεις τύποι REIT

Τα REIT μπορούν να ταξινομηθούν σε τρεις κατηγορίες:

• Equity REITs: Αυτές οι εταιρείες εμπιστεύονται την ιδιοκτησία ή / και την ενοικίαση ακινήτων και εισπράττουν τα έσοδα από μισθώματα, μερίσματα και κεφαλαιακά κέρδη από πωλήσεις ακινήτων. Η τριπλή πηγή εισοδήματος κάνει αυτό το είδος πολύ δημοφιλές.
• Στεγαστικά REITs: Αυτές οι καταπιστεύματα φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο λόγω της έκθεσής τους στα επιτόκια. Αν αυξηθούν τα επιτόκια, η αξία των υποθηκών REIT μπορεί να μειωθεί σημαντικά.
• Hybrid REITs - Τα εργαλεία αυτά συνδυάζουν τις δύο πρώτες κατηγορίες. Μπορούν να είναι είτε ανοιχτά είτε κλειστά (παρόμοια με αμοιβαία κεφάλαια ανοικτού και κλειστού τύπου), να έχουν μια πεπερασμένη ή αόριστη διάρκεια ζωής και να επενδύουν σε μία μόνο ομάδα έργων ή σε πολλές ομάδες.

Φορολογία στο Επίπεδο Εμπιστοσύνης

Οι εταιρείες REIT πρέπει να ακολουθούν τους ίδιους κανόνες με όλες τις άλλες εταιρείες επενδύσεων μεριδίων. Τα REIT πρέπει να φορολογούνται πρώτα σε επίπεδο εμπιστοσύνης και στη συνέχεια σε δικαιούχους. Πρέπει όμως να ακολουθήσουν την ίδια μέθοδο αυτοαξιολόγησης με τις εταιρείες. Επομένως, οι REITs έχουν τους ίδιους κανόνες αποτίμησης και λογιστικής με τις εταιρείες, αλλά αντί να περάσουν από τα κέρδη, περνούν ταμειακή ροή απευθείας στους μεριδιούχους.

Υπάρχουν μερικοί επιπλέον κανόνες για τα REIT πέρα ​​από τους κανόνες για άλλες εταιρείες επενδύσεων μεριδίων:

1. Τα έσοδα από ενοίκια αντιμετωπίζονται ως έσοδα από επιχειρηματικές δραστηριότητες στις εταιρείες REIT, διότι η κυβέρνηση θεωρεί ότι το ενοίκιο είναι η δραστηριότητα των REIT. Αυτό σημαίνει ότι όλα τα έξοδα που σχετίζονται με τις μισθωτικές δραστηριότητες μπορούν να αφαιρεθούν όπως τα επιχειρηματικά έξοδα μπορούν να διαγραφούν από μια εταιρεία.
2. Επιπλέον, το εισόδημα που διανέμεται στους μεριδιούχους δεν φορολογείται στην REIT, αλλά εάν το εισόδημα διανέμεται σε δικαιούχο μη κάτοικο, το εισόδημα αυτό πρέπει να υπόκειται σε 30% παρακράτηση φόρου επί των συνήθων μερισμάτων και σε συντελεστή 35% για κέρδη κεφαλαίου, εκτός αν το ποσοστό είναι χαμηλότερο από τη συνθήκη.

Για όλους τους πρακτικούς λόγους, οι εταιρείες REIT απαλλάσσονται γενικά από τη φορολογία σε επίπεδο εμπιστοσύνης, εφόσον διανέμουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους τους. Ωστόσο, ακόμη και οι εταιρείες REIT που τηρούν τον κανόνα αυτό εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν φορολογία εταιρειών για οποιοδήποτε διαφυγόν εισόδημα.

Φορολογία στους μεριδιούχους

Οι πληρωμές μερίσματος που καταβάλλονται από την REIT φορολογούνται στον μεριδιούχο ως συνηθισμένο εισόδημα, εκτός και αν θεωρούνται κατάλληλα μερίσματα, τα οποία φορολογούνται ως κεφαλαιουχικά κέρδη. Διαφορετικά, το μέρισμα θα φορολογείται με τον ανώτατο οριακό φορολογικό συντελεστή του μεριδιούχου.

Επίσης, ένα μέρος των μερισμάτων που καταβάλλονται από τα REITs μπορεί να συνιστά μη επιστρεπτέα επιστροφή κεφαλαίου, η οποία όχι μόνο μειώνει το φορολογητέο εισόδημα του μεριδιούχου κατά το έτος που εισπράττει το μέρισμα αλλά και αποδίδει φόρους επί αυτού του τμήματος έως ότου πωληθεί το κεφαλαιουχικό αγαθό. Αυτές οι πληρωμές μειώνουν επίσης τη βάση κόστους για τον μεριδιούχο. Οι μη επιτρεπόμενες μερίδες φορολογούνται ως μακροπρόθεσμα ή βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη / ζημίες.

Επειδή τα REIT σπάνια φορολογούνται σε επίπεδο εμπιστοσύνης, μπορούν να προσφέρουν σχετικά υψηλότερες αποδόσεις από τα αποθέματα, των οποίων οι εκδότες πρέπει να πληρώνουν φόρους σε εταιρικό επίπεδο πριν υπολογίσουν την πληρωμή μερισμάτων.

Παράδειγμα - Υπολογισμός φόρου μεριδιούχου
Η Jennifer αποφασίζει να επενδύσει σε ένα REIT που διαπραγματεύεται αυτήν τη στιγμή στα 20 δολάρια ανά μονάδα. Η REIT διαθέτει κεφάλαια από λειτουργίες ύψους 2 $ ανά μονάδα και διανέμει 90%, ή $ 1, 80, στους μεριδιούχους. Ωστόσο, τα 0, 60 δολάρια ανά μονάδα αυτού του μερίσματος προέρχονται από αποσβέσεις και άλλα έξοδα και θεωρούνται μη επιστρεπτέα επιστροφή κεφαλαίου. Επομένως, μόνο το $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) αυτού του μερίσματος προέρχεται από πραγματικά κέρδη. Το ποσό αυτό θα φορολογείται στην Jennifer ως τακτικό εισόδημα, με το κόστος της να μειώνεται κατά $ 0, 60 έως $ 19, 40 ανά μονάδα. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, αυτή η μείωση στη βάση θα φορολογείται ως είτε μακροπρόθεσμο είτε βραχυπρόθεσμο κέρδος / ζημία κατά την πώληση των μεριδίων.

Η κατώτατη γραμμή

Τα μοναδικά φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρει η REIT μπορούν να μεταφραστούν σε ανώτερες αποδόσεις για τους επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις με σχετική σταθερότητα. Θεωρητικά, είναι δυνατό για έναν μεριδιούχο να επιτύχει μια αρνητική βάση κόστους εάν οι μονάδες κρατηθούν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα. Αν και αυτό δεν είναι καθόλου κοινό, το δυναμικό για την πραγματοποίηση ενός πιθανού κέρδους ή απώλειας με αυτόν τον τρόπο πρέπει να γίνει σαφώς κατανοητό από τους επενδυτές.