Αυτοματοποιημένο μοντέλο αποτίμησης (AVM)
Το μοντέλο αυτοματοποιημένης αποτίμησης (AVM) είναι ένας όρος για μια υπηρεσία που χρησιμοποιεί μαθηματικά μοντέλα σε συνδυασμό με βάσεις δεδομένων για υπάρχοντα ακίνητα και συναλλαγές για τον υπολογισμό των τιμών των ακινήτων. Η πλειοψηφία των αυτοματοποιημένων μοντέλων αποτίμησης (AVM) συγκρίνουν τις τιμές παρόμοιων ιδιοτήτων στο ίδιο χρονικό σημείο. Πολλοί εκτιμητές, ακόμη και οι οργανισμοί της Wall Street, χρησιμοποιούν αυτό το είδος μοντέλου για να εκτιμούν τις κατοικίες.
Κατανόηση του μοντέλου αυτοματοποιημένης αποτίμησης (AVM)
Οι πάροχοι μοντέλου αυτοματοποιημένης αποτίμησης (AVM) προσφέρουν τις υπηρεσίες τους σε πελάτες, συμπεριλαμβανομένων των κτηματομεσιτών, των μεσιτών, των στεγαστικών δανείων και των μεγάλων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Οι κορυφαίοι προμηθευτές AVM περιλαμβάνουν την CoreLogic, την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων (Freddie Mac), την VeroValue και την Equifax. Οι κύριοι πάροχοι παρέχουν την ακρίβεια, την ολοκληρωμένη κάλυψη και την εξοικονόμηση χρόνου.
Οι αναφορές του AVM καθοδηγούνται από την τεχνολογία, συμπεριλαμβανομένων ιδιόκτητων αλγορίθμων και μπορούν να ληφθούν σε δευτερόλεπτα από τους δανειστές και τους πράκτορες. Περιλαμβάνουν συνήθως ένα ηδονικό μοντέλο (έναν τύπο στατιστικής ανάλυσης παλινδρόμησης) και έναν δείκτη επανάληψης των πωλήσεων, οι οποίοι ζυγίζονται και αναλύονται προκειμένου να δημιουργηθεί η εκτίμηση των τιμών. Τα AVM περιλαμβάνουν συνήθως την αξία του φορολογικού εκτιμητή, όλες τις σχετικές πληροφορίες σχετικά με το εν λόγω ακίνητο, όπως το ιστορικό πωλήσεών του, καθώς και ανάλυση των πωλήσεων ιδιοτήτων παρόμοιου είδους. Προκειμένου το μοντέλο να λειτουργεί καλά, χρειάζονται δεδομένα υψηλής ποιότητας σε επαρκή ποσότητα για να είναι αντιπροσωπευτικά. Ενώ αυτά τα μοντέλα είναι γρήγορα και φθηνά, δεν επηρεάζουν την κατάσταση του ακινήτου για να καθορίσουν την αξία του.
Χρησιμοποιούνται επίσης για την υποστήριξη αναδοχών υποθηκών και δανείων για δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, για αποφάσεις αναχρηματοδότησης, καθώς και για τη συμβολή στην αντιμετώπιση των ζημιών και τη διαχείριση του πιστωτικού κινδύνου, όπως η διάθεση στην αγορά ακινήτων σε θεσμικά επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Ενώ αρχικά τα AVM χρησιμοποιήθηκαν για την αξιοποίηση οικιστικών ακινήτων, η χρήση τους επεκτάθηκε σε άλλους τύπους, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών ακινήτων.
AVMs και φυσικές εκτιμήσεις
Παρά την ευρεία χρήση τους, παραμένουν ερωτήματα ως προς το πόσο ακριβή είναι αυτά τα αυτοματοποιημένα μοντέλα σε σύγκριση με τις φυσικές εκτιμήσεις. Έγγραφο της διάσκεψης του 2017 με τίτλο "Αυτοματοποιημένα μοντέλα αποτίμησης (AVMs): ένας γενναίος νέος κόσμος;" από τον George Andrew Matysiak από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο της Κρακοβίας, αναφέρουν άλλες μελέτες σχετικά με αυτό το θέμα στην αντιμετώπιση των πλεονεκτημάτων καθώς και των ελλείψεων αυτών των μοντέλων ως εργαλείου αποτίμησης. Λόγω ανησυχιών περί ακρίβειας, ορισμένοι συμμετέχοντες στη βιομηχανία προτείνουν την προβολή των αποτελεσμάτων από πολλαπλά αρχεία AVM ως έναν τρόπο αύξησης της εμπιστοσύνης στα αποτελέσματα. Ενώ η χρήση τους αυξάνεται, δεν έχουν υποκαταστήσει τους εκτιμητές του ανθρώπινου δυναμικού, επειδή οι περισσότερες υποθήκες απαιτούν την εκτίμηση των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων από πιστοποιημένους εκτιμητές.