Εμπορικές ιδιότητες για να κρατήσει τον φορολογούμενο στον κόλπο

Εάν έχετε μοιράσει ποτέ κάρτες μπέιζμπολ με έναν φίλο όταν ήσαστε παιδί, γνωρίζετε ήδη τη βασική αρχή μιας «ανταλλαγής όμοιων». Ίσως ο φίλος σας αγαπούσε πολύ τον Χοσέ Κανσέκο και ήθελε την κάρτα σας Canseco, αλλά υποψιάσατε ότι η καριέρα του θα μπορούσε να τελειώσει άσχημα. Οι δυο σας συμφώνησαν να αλλάξετε το Canseco για μερικές από τις κάρτες προοπτικής του. Υπολογίσατε την αξία της κάρτας σας και αποφασίσατε ποιες κάρτες επιθυμείτε σε αντάλλαγμα, τότε κάνετε μια ανταλλαγή. Είναι ένα ασφαλές στοίχημα ότι η IRS δεν έλαβε μια περικοπή της δράσης.

Μια ανταλλαγή ομοειδών (που ονομάζεται επίσης ανταλλαγή ενότητας 1031) επιτρέπει στους επενδυτές σε ακίνητα να κάνουν κάτι παρόμοιο αναβάλλοντας κεφαλαιακά κέρδη ή ζημίες όταν αγοράζουν ή πωλούν ένα ακίνητο. Ουσιαστικά, μια ανταλλαγή σαν είδος σας επιτρέπει να ανταλλάσσετε επενδυτικά ακίνητα με έναν άλλο επενδυτή και να κρατάτε τον φορολογούμενο έξω από τη συμφωνία μέχρι πολύ αργότερα, όταν το ακίνητο τελικά πωλείται για μετρητά. Φυσικά, η διαδικασία δεν είναι τόσο εύκολη όσο η ανταλλαγή μερικών χαρτιών μπέιζμπολ, αλλά αυτό το άρθρο θα σας δείξει πώς έχει γίνει.

Γιατί πρέπει να εξετάσετε ένα Exchange
Η δυνατότητα αναβολής των φορολογικών υποχρεώσεων μέσω ενός χρηματιστηρίου 1031 (που ονομάζεται για το τμήμα 1031 του κώδικα εσωτερικού εισοδήματος) ενθαρρύνει τους επενδυτές να επαναπροσδιορίσουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων και να χρησιμοποιήσουν χρήματα που θα πληρώνουν για άλλους σκοπούς σε φόρους. Η δυνατότητα να αποκατασταθεί η ισορροπία είναι ιδιαίτερα σημαντική στην ακίνητη περιουσία, διότι, σε αντίθεση με μεμονωμένα αποθέματα και ομόλογα, ένα ακίνητο μπορεί να αποτελέσει σημαντικό τμήμα της αξίας ενός χαρτοφυλακίου.

Λόγω της επικεντρωμένης φύσης μιας επένδυσης σε ακίνητα, είναι σημαντικό για τους διαχειριστές χαρτοφυλακίων να έχουν την ευελιξία να επαναπροσδιορίζουν τα χαρτοφυλάκιά τους και να κάνουν τακτικά στοιχήματα σε διαφορετικούς τομείς ιδιοκτησίας ή επενδυτικές περιοχές. Ένα χρηματιστήριο 1031 ενθαρρύνει μια τέτοια επανεξισορρόπηση επιτρέποντας στους επενδυτές να μετακινούνται μέσα και έξω από τα ανοίγματα ακίνητης περιουσίας μέσω της ανταλλαγής ενός ακινήτου με ένα άλλο χωρίς την επιβάρυνση της άμεσης επιβολής φόρων κεφαλαιουχικών κερδών. Χρησιμοποιώντας συνεχώς 1031 χρηματιστήρια κατά την απόκτηση και διάθεση ακινήτων, οι επενδυτές μπορούν να αναβάλουν το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μέχρι να έρθει η ώρα να ρευστοποιήσουν μέρος ή το σύνολο του χαρτοφυλακίου, υπάρχει ευνοϊκή μεταβολή του φορολογικού νόμου ή έχουν συγκεντρώσει αρκετές κεφαλαιουχικές απώλειες αντισταθμίζει την υποχρέωση υπεραξίας. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την εκτέλεση της ενότητας 1031 για εσάς, ελέγξτε τις έξυπνες συναλλαγές ακινήτων .)

ΣΦΑΙΡΙΚΗ ΕΙΚΟΝΑ
Προκειμένου να τύχουν αυτής της φορολογικής μεταχείρισης, οι επενδυτές πρέπει να τηρούν ορισμένες απαιτήσεις και περιορισμούς όσον αφορά τους τύπους ακινήτων που μπορούν να ανταλλάσσουν, την τοποθεσία των ακινήτων και το χρονοδιάγραμμα ορισμένων βασικών συμβάντων. Η επόμενη ενότητα θα παρέχει μια λεπτομερή περιγραφή των διαφόρων απαιτήσεων, αλλά είναι σημαντικό να σημειώσετε πρώτα ότι μια πρωτεύουσα κατοικία δεν πληροί τις προϋποθέσεις, οπότε δυστυχώς δεν θα μπορείτε να ανταλλάξετε το προαστιακό σας διαμέρισμα για ένα παραλιακό σπίτι στο Malibu. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την πώληση μιας προσωπικής κατοικίας, διαβάστε το σπίτι σας Πώληση σας αφήσει με φορολογικό κτύπημα; και είναι αλήθεια ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας και να μην πληρώνετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών; )

Ο συντονισμός των απαραίτητων στοιχείων μπορεί να είναι ένα μάλλον αποθαρρυντικό έργο. Για να διευκολυνθούν οι απαραίτητες συναλλαγές και τεκμηρίωση, οι επενδυτές καλούνται να χρησιμοποιήσουν ένα γραφείο συμψηφισμού τρίτου μέρους που ονομάζεται "εξειδικευμένος διαμεσολαβητής (QI)", το οποίο χειρίζεται όλα τα κεφάλαια που σχετίζονται με την αγορά, πώληση και ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων. Καθώς τα κεφάλαια δεν ρέουν άμεσα μέσω των λογαριασμών του φορολογούμενου και ο φορολογούμενος δεν ελέγχει ποτέ κανένα από τα μετρητά που παράγει η συναλλαγή, ο επενδυτής έχει ανακυκλώσει αποτελεσματικά τα κεφαλαιακά κέρδη στις μεταβιβαζόμενες περιουσίες και μπορεί να αναβάλει τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μέχρι την πώληση ακίνητα περιουσιακά στοιχεία για μετρητά.

Η εγκατάσταση και η εκτέλεση μιας συναλλαγής 1031 και η αντίστοιχη φορολογική μεταχείριση της συναλλαγής μπορεί να είναι πολύ περίπλοκη. Η επόμενη ενότητα θα δώσει μια σύντομη και απλοποιημένη περιγραφή των απαιτήσεων και των βημάτων που απαιτούνται για την εκτέλεση μιας ανταλλαγής 1031.

Απαιτήσεις συναλλαγών

Ιδιοκτησιακές ιδιότητες
Το χρηματιστήριο λειτουργεί μόνο για επενδύσεις σε ακίνητα ή επιχειρηματικές περιουσίες. Μια επένδυση σε ακίνητα είναι αυτή που αγοράζεται για να μισθώσει και να αντλήσει εισόδημα. Οι επιχειρηματικές ιδιοκτησίες ανήκουν και χρησιμοποιούνται από μια επιχείρηση και περιλαμβάνονται στον ισολογισμό ως περιουσιακό στοιχείο. Όλες οι πραγματικές ιδιότητες στις ΗΠΑ, είτε βελτιωμένες είτε μη, είναι γενικά ομοειδών. Η ακίνητη περιουσία εκτός των Ηνωμένων Πολιτειών θεωρείται ιδιοκτησία "όχι σαν είδος". Η ενότητα 1031 δεν εφαρμόζεται στις ανταλλαγές αποθεμάτων, μετοχών, ομολόγων, τραπεζογραμματίων, άλλων τίτλων ή προσωπικής ιδιοκτησίας οποιουδήποτε είδους. (Για μια επισκόπηση των διαφόρων τύπων ιδιοκτησίας, δείτε το σεμινάριό μας Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα και επένδυση σε ακίνητα .)

Τα μη-κατάλληλα περιουσιακά στοιχεία και την εκκίνηση
Εάν η συναλλαγή περιλαμβάνει περιουσιακά στοιχεία που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις (ή όχι είδος) ή μετρητά, τότε ο επενδυτής πρέπει να αναγνωρίσει το κέρδος από την πώληση και να πληρώσει τους φόρους αναλόγως. Υποθέτοντας ότι η αξία μιας από τις ανταλλακτικές ιδιότητες είναι μεγαλύτερη από την αξία του άλλου, τα μη επιλέξιμα περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν για να εξισορροπηθεί η αξία μεταξύ των χρηματιστηρίων ονομάζονται "boot" και εξακολουθούν να υπόκεινται σε συνήθεις φόρους κεφαλαιουχικών κερδών.

Συγχρονισμός
Ενώ οι συναλλαγές δεν χρειάζεται να είναι ταυτόχρονες, υπάρχουν περιορισμοί σε ορισμένα στοιχεία χρονισμού συναλλαγής. Για παράδειγμα, προκειμένου να χαρακτηριστεί μια συναλλαγή ως συναλλαγή 1031, ο επενδυτής πρέπει να προσδιορίσει το ακίνητο που θα ανταλλαχθεί πριν κλείσει και να προσδιορίσει την αντικατάσταση του ακινήτου εντός 45 ημερών από το κλείσιμο της πώλησης του πρώτου περιουσιακού στοιχείου. Επιπλέον, η συναλλαγή για την απόκτηση του αντικειμένου αντικατάστασης πρέπει να εκτελεσθεί εντός 180 ημερών από την εκτέλεση της πώλησης της πρώτης συμφωνίας. Για τους περισσότερους επενδυτές, ένα από τα πιο δύσκολα καθήκοντα είναι η ταυτοποίηση των περιουσιακών στοιχείων αντικατάστασης εντός 45 ημερών από την πώληση του παραχωρηθέντος περιουσιακού στοιχείου. Ωστόσο, είναι σημαντικό να το κάνουν επειδή αυτοί οι περιορισμοί χρονισμού είναι πολύ αυστηροί και το IRS δεν χορηγεί επεκτάσεις.

Ειδικός Διαμεσολαβητής
Λόγω της πολυπλοκότητας αυτών των ρυθμίσεων και των απαιτήσεων και περιορισμών που αφορούν την ανταλλαγή, οι επενδυτές που χρηματοδοτούν το χρηματιστήριο πρέπει να χρησιμοποιούν έναν εξειδικευμένο διαμεσολαβητή για να διευκολύνουν τη συμφωνία. Ο εξειδικευμένος διαμεσολαβητής, που ορίζεται ως εταιρεία που ασκεί δραστηριότητες πλήρους απασχόλησης για τη διευκόλυνση των ανταλλαγών 1031, δεν παρέχει νομικές ή φορολογικές συμβουλές. Δεν μπορεί να είναι επιχειρηματίας, όπως εταιρεία CPA, δικηγόρος ή κτηματομεσίτης που είχε οποιαδήποτε σχέση με τον υποκείμενο στον φόρο εντός 24 μηνών πριν από την πρώτη συναλλαγή ακινήτων. Κατά προτίμηση, το QI θα πρέπει να είναι μια επιχείρηση τρίτου μέρους που δεν έχει παράσχει προηγουμένως καμία από αυτές τις υπηρεσίες σε οποιονδήποτε συμμετέχοντα στην συναλλαγή.

Το QI εκτελεί διάφορες υπηρεσίες διευκόλυνσης και ενεργεί ως γέφυρα μεταξύ των εμπλεκομένων μερών για να βοηθήσει στη διάρθρωση και την εκτέλεση της ανταλλαγής. Τα καθήκοντά του περιλαμβάνουν:

• Προετοιμασία όλων των απαιτούμενων εγγράφων και ενεργώντας ως κέντρο εκκαθάρισης για να εξασφαλιστεί ότι όλα τα κατάλληλα μέρη λαμβάνουν τεκμηρίωση.
• Εξασφαλίζοντας ότι τα κεφάλαια κρατούνται σε ασφαλές και ασφαλισμένο τραπεζικό λογαριασμό και ότι όλες οι εκταμιεύσεις πραγματοποιούνται σε λογαριασμούς μεσεγγύησης όταν ολοκληρωθούν οι συναλλαγές.
• Υποβολή πλήρους λογιστικής των συναλλαγών για τα αρχεία φορολογουμένων και παροχή Φόρου 1099 στους φορολογούμενους και στο IRS που να τεκμηριώνουν τους απαιτούμενους φόρους και τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών που έχουν καταβληθεί.

Οι αυστηροί κανόνες του IRS σχετικά με ορισμένες απαιτήσεις υπογραμμίζουν την αξία του εξειδικευμένου διαμεσολαβητή και τη σημασία της επιλογής του κατάλληλου. Μία από τις σημαντικότερες υπηρεσίες του QI είναι να διατηρεί τους συμμετέχοντες στις συναλλαγές και να διασφαλίζει ότι πληρούν τις απαιτήσεις που απαιτούνται για να μπορούν οι φορολογούμενοι να τυγχάνουν προτιμησιακής φορολογικής αντιμετώπισης των κερδών τους, επομένως είναι σημαντικό οι επενδυτές να ερευνούν προσεκτικά και να επιλέγουν μεσολαβητές της συναλλαγής τους. (Για σχετική ανάγνωση, ελέγξτε τα οφέλη χρήσης ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας .)

Το επόμενο τμήμα θα καλύπτει τις ανταλλαγές πολυεθνικών ακινήτων και τις βασικές προθεσμίες που πρέπει να τηρούν οι επενδυτές.

Πολλαπλές Ανταλλαγές Ιδιοκτησίας
Σε μια ανταλλαγή ομοειδών φύλων, ένας επενδυτής δεν υποχρεούται να πραγματοποιεί ανταλλαγή ιδιοτήτων ενός προς ένα. Πολλές ιδιότητες μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε κάθε πλευρά της ανταλλαγής εφόσον πληρούνται οι ακόλουθοι κανόνες. Αυτοί οι κανόνες ονομάζονται συνήθως κανόνες "τρεις ιδιοκτησίας", "95%" και "200%".

• Ο κανόνας τριών ιδιοτήτων - Οποιαδήποτε τρία ακίνητα μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις ανεξάρτητα από την αγοραία αξία τους.
• Ο κανόνας του 95% - Οποιοσδήποτε αριθμός περιουσιακών στοιχείων μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις μέχρις ότου η πραγματική αγοραία αξία (FMV) των περιουσιακών στοιχείων που λαμβάνονται μέχρι το τέλος της περιόδου ανταλλαγής δεν υπερβαίνει το 95% του σωρευτικού FMV όλων των πιθανών αντικειμένων αντικατάστασης που προσδιορίζονται.
• Ο κανόνας 200% - Οποιοσδήποτε αριθμός ιδιοτήτων μπορεί να αντικατασταθεί εφόσον το σωρευτικό FMV των ιδιοτήτων αντικατάστασης δεν είναι μεγαλύτερο από το 200% του συνδυασμένου FMV όλων των αντικατασταθεισών ιδιοτήτων κατά την αρχική ημερομηνία μεταφοράς.

Παρόλο που το IRS είναι αρκετά ευέλικτο στον αριθμό των περιουσιακών στοιχείων που θα επιτρέψει να ανταλλάξει για να βοηθήσει στην αναβολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, είναι πολύ αυστηρός ο χρόνος για τον εντοπισμό αυτών των ιδιοτήτων και τη διεξαγωγή της ανταλλαγής.

Σχέδιο συναλλαγών και χρονοδιάγραμμα
Αν και το σχέδιο συναλλαγών και το χρονοδιάγραμμα για ένα ανταλλαγή 1031 μπορεί να γίνει εξαιρετικά περίπλοκο, ορισμένα στοιχεία ακολουθούν μια βασική μορφή και είναι παρόμοια για τις περισσότερες συναλλαγές.

1. Αρχικά, ένας επενδυτής που επιθυμεί να συμμετάσχει σε ανταλλαγή ιδίων φύλων θα εντοπίσει το ακίνητο ή τα ακίνητα που θα πωληθούν - το "παραχωρημένο ακίνητο" - και στη συνέχεια, με τη βοήθεια του ενδιάμεσου, να το πουλήσει σε τρίτο. Ο διαμεσολαβητής λαμβάνει τα κεφάλαια ως πωλητής και εξασφαλίζει όλα τα κεφάλαια σε μεσεγγύηση.
2. Με τα κεφάλαια σε μεσεγγύηση ο επενδυτής έχει στη διάθεσή του 45 ημέρες για να επιλέξει μία ή περισσότερες "αντικαταστάσεις" για την ανταλλαγή, οι οποίες πρέπει να αγοραστούν από έναν τρίτο πωλητή εντός 180 ημερών από την πρώτη συναλλαγή. Ο ενδιάμεσος ενεργεί ως αγοραστής, μεσεγγύηση, και στη συνέχεια διαβιβάζει τα κατάλληλα κεφάλαια στον πωλητή ή τους πωλητές. (Για βοήθεια για την εξεύρεση αντικαταστάτη, ελέγξτε τα Top 10 χαρακτηριστικά μιας κερδοφόρας ιδιοκτησίας ενοικίασης και βρείτε την περιουσία στην εμπορική ακίνητη περιουσία .)
3. Στη συνέχεια, το QI ετοιμάζει όλα τα λογιστικά έγγραφα για τον φορολογούμενο που δείχνουν ότι τα κεφάλαια έχουν περάσει από ένα κέντρο εκκαθάρισης QI και ότι οι λογαριασμοί του φορολογούμενου / επενδυτή δεν έχουν λάβει κεφάλαια. Το QI ετοιμάζει επίσης ένα Έντυπο 1099 που υποδηλώνει τυχόν κέρδη κεφαλαίου που προέκυψαν από τη δημιουργία μη-εξουσιοδοτημένου "boot" και των τυχόν φόρων που καταβλήθηκαν ως μέρος της συναλλαγής και διαβιβάζει το έντυπο στο IRS.
4. Τελικά, ο φορολογούμενος θα καταθέσει το έντυπο IRS 8824 με το IRS, συν οποιοδήποτε παρόμοιο έγγραφο απαιτείται από το κράτος στο οποίο βρίσκονται οι ιδιοκτησίες ή ο φορολογούμενος κατοικεί. Εκτός από τη διευκόλυνση της ανταλλαγής, ο εξειδικευμένος διαμεσολαβητής θα παράγει επίσης όλα τα έγγραφα ανταλλαγής που απαιτούνται από τις συναλλαγές, όπως τα ακίνητα και οι συμβάσεις ακινήτων.

Επειδή το QI έχει ελέγξει τα κεφάλαια τόσο από την πώληση όσο και από την αγορά των ανταλλασσομένων ακινήτων και επειδή ο επενδυτής έχει λάβει ακίνητα αντί για μετρητά για την πώληση του παραχωρηθέντος περιουσιακού στοιχείου, τα κεφαλαιακά κέρδη αναβάλλονται. Με εξαίρεση κάθε "εκκίνησης", τα κεφαλαιουχικά κέρδη μπορούν να αναβάλλονται συνεχώς μέσω ομοειδών ανταλλαγών έως ότου τελικά τα περιουσιακά στοιχεία πωληθούν για μετρητά. Σε αυτό το σημείο, τα συσσωρευμένα κεφαλαιακά κέρδη θα φορολογούνται με βάση τις ισχύουσες μεθόδους φορολογίας.

συμπέρασμα
Μια ανταλλαγή σαν είδος μπορεί να μην είναι τόσο εύκολη όσο τα μάρκα του μπέιζμπολ, αλλά σας αφήνει να εμπορεύεστε τα επενδυτικά σας ακίνητα και να κρατάτε τον φορολογούμενο έξω από τη συμφωνία. Με τη συνεχή είσοδο σε αυτές τις ανταλλαγές ομοειδών, οι επενδυτές μπορούν να εκτελέσουν μεταφορές ακινήτων για να αυξήσουν ή να μειώσουν τα ανοίγματα σε ορισμένους τομείς της ιδιοκτησίας και ταυτόχρονα να αναβάλουν κεφαλαιακά κέρδη έως ότου τα ακίνητα πωληθούν τελικά για μετρητά. Μόλις κατανοήσετε τους κανόνες του παιχνιδιού, αυτός είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να αποκαταστήσετε αποτελεσματικά το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας.

Για περισσότερες στρατηγικές για να μείνετε ένα βήμα μπροστά από τον φορολογούμενο, διαβάστε τις φορολογικές συμβουλές για τον μεμονωμένο επενδυτή και την εξοικονόμηση χρημάτων .