Top 10 χαρακτηριστικά μιας κερδοφόρας ιδιοκτησίας ενοικίασης
Ψάχνετε να αγοράσετε μια ενοικιαζόμενη κατοικία; Η ιδέα μπορεί να είναι τρομακτική για έναν επενδυτή για πρώτη φορά. Η ακίνητη περιουσία είναι μια σκληρή επιχείρηση και το πεδίο είναι γεμάτο με ορυχεία που μπορούν να καταστρέψουν τις επιστροφές σας. Εδώ είναι τα πιο σημαντικά πράγματα που πρέπει να εξετάσετε κατά την αγορά για μια εισοδηματική ιδιοκτησία.
Ξεκινώντας την αναζήτησή σας
Μπορεί να θέλετε έναν κτηματομεσίτη να σας βοηθήσει να ολοκληρώσετε την αγορά, αλλά θα πρέπει να αρχίσετε να ψάχνετε για μια ιδιοκτησία μόνοι σας. Ένας πράκτορας μπορεί να ασκήσει περιττή πίεση σε σας για να αγοράσετε πριν βρείτε μια επένδυση που σας ταιριάζει καλύτερα. Και βρίσκοντας ότι η επένδυση πρόκειται να πάρει μερικές δεξιότητες sleuthing και κάποια δερμάτινα παπούτσια.
Βασικές τακτικές
- Ελέγξτε προσεκτικά τη γειτονιά. Η κατοίκηση και οι ανέσεις είναι καθοριστικής σημασίας.
- Είναι το ποσοστό κενών γειτονιάς υψηλό ">
Η εμβέλειά σας θα περιοριστεί εάν σκοπεύετε να διαχειριστείτε ενεργά την ιδιοκτησία ή να προσλάβετε κάποιον άλλο για να τη διαχειριστείτε. Αν σκοπεύετε να διαχειριστείτε ενεργά, δεν θέλετε μια ιδιοκτησία που είναι πολύ μακριά από το σημείο που ζείτε. Αν πρόκειται να πάρετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να φροντίσει, η εγγύτητα είναι λιγότερο θέμα.
Ας ρίξουμε μια ματιά στα 10 κορυφαία πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν ψάχνετε για την κατάλληλη ιδιοκτησία ενοικίασης.
1:59Top 10 χαρακτηριστικά μιας κερδοφόρας ιδιοκτησίας ενοικίασης
1. Γειτονιά. Η γειτονιά στην οποία αγοράζετε θα καθορίσει τους τύπους των ενοικιαστών που προσελκύετε και το ποσοστό κενών σας. Αν αγοράσετε κοντά σε ένα πανεπιστήμιο, οι πιθανότητες είναι ότι οι σπουδαστές θα κυριαρχήσουν στην πισίνα σας πιθανών ενοικιαστών και θα αγωνιστείτε να καλύψετε τις κενές θέσεις κάθε καλοκαίρι. Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι ορισμένες πόλεις προσπαθούν να αποθαρρύνουν τις μετατροπές ενοικίων επιβάλλοντας υπερβολικές αμοιβές άδειας και συσσωρεύοντας γραφειοκρατία.
2. Φόροι ιδιοκτησίας. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι πιθανόν να διαφέρουν σημαντικά σε σχέση με την περιοχή προορισμού σας και θέλετε να γνωρίζετε πόσο θα χάσετε από αυτούς. Οι υψηλοί φόροι ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε κακό σε μια μεγάλη γειτονιά που προσελκύει μακροχρόνιους ενοικιαστές, αλλά υπάρχουν και καταστρεπτικοί τόποι με υψηλούς φόρους. Το γραφείο αξιολόγησης του δήμου θα έχει όλα τα φορολογικά στοιχεία στο αρχείο ή μπορείτε να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες σπιτιού στην κοινότητα. Είναι επίσης καλό να μάθετε αν πιθανές αυξήσεις του φόρου ακίνητης περιουσίας στο εγγύς μέλλον. Μια πόλη που βρίσκεται σε οικονομική δυσπραγία μπορεί να πετάξει φόρους πολύ πέρα από αυτό που ένας ιδιοκτήτης μπορεί ρεαλιστικά να χρεώσει στο μίσθωμα.
3. Τα σχολεία. Εάν ασχολείστε με σπίτια οικογενειακού μεγέθους, εξετάστε την ποιότητα των τοπικών σχολείων. Παρόλο που θα ανησυχήσετε κυρίως για τη μηνιαία ταμειακή ροή, η συνολική αξία της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας τίθεται σε λειτουργία όταν τελικά την πουλήσετε. Εάν δεν υπάρχουν καλά σχολεία κοντά, μπορεί να επηρεάσει την αξία της επένδυσής σας.
4. Εγκλήματα. Κανείς δεν θέλει να ζήσει δίπλα σε ένα καυτό σημείο για εγκληματική δραστηριότητα. Η τοπική αστυνομία ή η δημόσια βιβλιοθήκη θα πρέπει να διαθέτει ακριβή στατιστικά στοιχεία για τις περιοχές της γειτονιάς. Ελέγξτε τα ποσοστά για βανδαλισμούς, σοβαρά εγκλήματα και μικρά εγκλήματα και σημειώστε αν η εγκληματική δραστηριότητα κινείται πάνω ή κάτω. Ίσως θελήσετε επίσης να ρωτήσετε για τη συχνότητα μιας αστυνομικής παρουσίας στη γειτονιά σας.
5. Αγορά εργασίας. Τοποθεσίες με αυξανόμενες ευκαιρίες απασχόλησης προσελκύουν περισσότερους μισθωτές. Για να μάθετε πώς μια περιοχή ποσοστά για τη διαθεσιμότητα θέσεων εργασίας, ελέγξτε με το Γραφείο Στατιστικής Εργασίας των ΗΠΑ ή πηγαίνετε σε μια τοπική βιβλιοθήκη. Εάν δείτε μια ανακοίνωση σχετικά με μια μεγάλη εταιρεία που μετακομίζει στην περιοχή, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι οι εργαζόμενοι που αναζητούν ένα μέρος για να ζήσουν θα συρρέουν στην περιοχή. Αυτό μπορεί να προκαλέσει αύξηση των τιμών των κατοικιών ανάλογα με το είδος της επιχείρησης που κινείται. Μπορείτε να υποθέσετε ότι αν θέλετε αυτή την εταιρεία στην αυλή σας, οι ενοικιαστές σας θα είναι επίσης.
6. Παροχές. Περιηγηθείτε στη γειτονιά και ελέγξτε τα πάρκα, τα εστιατόρια, τα γυμναστήρια, τις κινηματογραφικές αίθουσες, τις δημόσιες συγκοινωνιακές συνδέσεις και όλα τα άλλα προνόμια που προσελκύουν ενοικιαστές. Το Δημαρχείο μπορεί να έχει διαφημιστική λογοτεχνία που θα σας δώσει μια ιδέα για το πού μπορεί να βρεθεί ο καλύτερος συνδυασμός των δημόσιων ανέσεων και της ιδιωτικής περιουσίας.
7. Μελλοντική ανάπτυξη. Το τμήμα πολεοδομικού σχεδιασμού θα έχει πληροφορίες σχετικά με τη νέα ανάπτυξη που έρχεται ή έχει τοποθετηθεί στην περιοχή. Εάν συμβαίνει πολλή κατασκευή, είναι πιθανώς μια καλή περιοχή ανάπτυξης. Προσέξτε για νέες εξελίξεις που θα μπορούσαν να βλάψουν την τιμή των γύρω περιουσιών. Επιπλέον νέα κατοικία θα μπορούσε επίσης να ανταγωνιστεί με την ιδιοκτησία σας.
8. Αριθμός καταχωρήσεων και κενές θέσεις. Εάν μια γειτονιά έχει έναν ασυνήθιστα υψηλό αριθμό καταχωρίσεων, μπορεί είτε να σηματοδοτήσει έναν εποχιακό κύκλο είτε μια γειτονιά σε παρακμή. Πρέπει να μάθετε ποια είναι. Και στις δύο περιπτώσεις, τα υψηλά ποσοστά κενών απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να μειώσουν τα ενοίκια για να προσελκύσουν τους ενοικιαστές. Τα χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις τιμές ενοικίασης.
9. Μέση ενοικίαση. Το εισόδημα από την ενοικίαση θα είναι το ψωμί και το βούτυρο σας, επομένως πρέπει να ξέρετε τι είναι το μέσο ενοίκιο στην περιοχή. Βεβαιωθείτε ότι οποιαδήποτε ιδιοκτησία θεωρείτε ότι θα φέρει αρκετό ενοίκιο για να καλύψει την πληρωμή υποθηκών σας, τους φόρους και άλλα έξοδα. Ερευνήστε το χώρο αρκετά καλά για να μετρήσετε πού θα κατευθυνθεί τα επόμενα πέντε χρόνια. Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την περιοχή τώρα, αλλά οι φόροι αναμένεται να αυξηθούν, ένα προσιτό ακίνητο σήμερα μπορεί να σημαίνει χρεοκοπία αργότερα.
10. Φυσικές Καταστροφές. Η ασφάλιση είναι μια άλλη δαπάνη που θα πρέπει να αφαιρέσετε από τις επιστροφές σας, οπότε πρέπει να ξέρετε πόσο θα σας κοστίσει. Εάν μια περιοχή είναι επιρρεπής σε σεισμούς ή πλημμύρες, το κόστος κάλυψης μπορεί να φάνε μακριά στο εισόδημά σας από ενοίκια.
Λήψη πληροφοριών
Οι επίσημες πηγές είναι μεγάλες, αλλά μιλούν στους γείτονες για να πάρουν την πραγματική σέσουλα. Μιλήστε στους ενοικιαστές καθώς και στους ιδιοκτήτες σπιτιού. Οι ενοικιαστές θα είναι πολύ πιο ειλικρινείς για τις αρνητικές πτυχές, επειδή δεν έχουν καμία επένδυση σε αυτό. Επισκεφθείτε την περιοχή σε διαφορετικές ώρες σε διαφορετικές ημέρες της εβδομάδας για να δείτε τους μελλοντικούς γείτονές σας σε δράση.
Επιλογή ακινήτου
Σε γενικές γραμμές, η καλύτερη επένδυση σε ακίνητα για αρχάριους είναι μονοκατοικία ή συγκυριαρχία. Τα Condos έχουν χαμηλή συντήρηση επειδή η ένωση condo φροντίζει για εξωτερικές επισκευές, αφήνοντάς σας να ανησυχείτε μόνο για το εσωτερικό. Τα καταστήματα, ωστόσο, τείνουν να κερδίζουν χαμηλότερα ενοίκια και να εκτιμούν πιο αργά από τα μονοκατοικίες.
Οι μονοκατοικίες τείνουν να προσελκύουν μακροπρόθεσμους μισθωτές. Οι οικογένειες ή τα ζευγάρια είναι γενικά καλύτεροι μισθωτές από τους απλούς επειδή είναι πιο πιθανό να είναι οικονομικά σταθεροί και να πληρώνουν τακτικά το ενοίκιο.
Όταν έχετε γειτονιά μειωμένη, αναζητήστε ένα ακίνητο που έχει τη δυνατότητα ανατίμησης και καλής προβολής ταμειακών ροών. Ελέγξτε τα ακίνητα που είναι πιο ακριβά από ό, τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά καθώς και εκείνα που βρίσκονται στην αντίληψή σας. Τα ακίνητα πωλούνται συχνά κάτω από την τιμή εισαγωγής τους.
Παρακολουθήστε τις τιμές εισαγωγής άλλων ακινήτων και ζητήστε από τους αγοραστές την τελική τιμή πώλησης για να αποκτήσετε μια ιδέα για το ποια είναι η αγοραία αξία στην περιοχή.
Για την ανατίμηση, ψάχνετε για ένα ακίνητο που, με λίγες καλλυντικές αλλαγές και μερικές ανακαινίσεις, θα προσελκύσει ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν υψηλότερα ενοίκια. Αυτό θα αυξήσει επίσης την αξία του ακινήτου αν επιλέξετε να το πουλήσετε μετά από λίγα χρόνια.
Φυσικά, ένα βασικό βήμα για την εξασφάλιση μιας κερδοφόρας προσπάθειας είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο σε λογικές τιμές. Η σύσταση για ενοικίαση ακινήτου είναι να πληρώσει όχι περισσότερο από 12 φορές το ετήσιο ενοίκιο που αναμένετε να πάρετε.
Ρύθμιση του ενοικίου
Πώς υπολογίζεται το πιθανό ενοίκιο; Θα πρέπει να κάνετε μια ενημερωμένη εικασία. Μην παρασυρθείτε με υπερβολικά αισιόδοξες υποθέσεις. Ορίστε το μίσθωμα πάρα πολύ ψηλά και τελειώστε με μια άδεια μονάδα για μήνες τσιπ μακριά από το συνολικό κέρδος σε μια βιασύνη.
Ξεκινήστε με το μέσο ενοίκιο για τη γειτονιά και εργάζεστε από εκεί. Εξετάστε αν η θέση σας αξίζει λίγο περισσότερο ή λιγότερο και γιατί.
Για να διαπιστώσετε αν ο αριθμός ενοικίου λειτουργεί για εσάς ως επενδυτής, υπολογίστε τι θα κοστίσει πραγματικά ο τόπος. Αφαιρέστε την αναμενόμενη μηνιαία πληρωμή υποθηκών, τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας διαιρούμενοι κατά 12 μήνες, τα έξοδα ασφάλισης διαιρούμενα με 12 και ένα γενναιόδωρο επίδομα για συντήρηση και επισκευές.
Μην υποτιμάτε το κόστος συντήρησης και επισκευών. Αυτά τα έξοδα εξαρτώνται από την ηλικία του ακινήτου και πόσο σκοπεύετε να κάνετε μόνοι σας. Ένα νεώτερο κτίριο πιθανώς θα χρειαστεί λιγότερο από ένα παλαιότερο. Ένα διαμέρισμα σε ένα συγκρότημα για ηλικιωμένους είναι απίθανο να υποβληθεί στην ίδια ζημιά με την κατοικία εκτός κολλεγίων πανεπιστημιούπολη.
Η πραγματοποίηση των δικών σας επισκευών περικοπές κοστίζει σημαντικά, αλλά σημαίνει επίσης να είστε σε ετοιμότητα 24/7 για έκτακτες ανάγκες. Μια άλλη επιλογή είναι να προσλάβει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Η επιχείρηση χειρίζεται τα πάντα, από τις σπασμένες τουαλέτες μέχρι τη συλλογή ενοικίου κάθε μήνα. Αναμείνετε να πληρώσετε περίπου το 10% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια για αυτήν την υπηρεσία.
Εάν όλα αυτά τα αριθμητικά στοιχεία έρχονται ακόμη ή, καλύτερα ακόμα, με λίγο αριστερά, μπορείτε τώρα να πάρετε τον κτηματομεσίτη σας να υποβάλει μια προσφορά.
Κάνοντας την αγορά
Οι τράπεζες έχουν σκληρότερες απαιτήσεις για τη χορήγηση δανείων για επενδύσεις σε ακίνητα από ό, τι για τις πρωτεύουσες κατοικίες. Υποθέτουν ότι αν οι καιροί δυσκολεύονται, οι άνθρωποι είναι λιγότερο διατεθειμένοι να θέσουν σε κίνδυνο τα σπίτια τους παρά μια επιχείρηση ιδιοκτησίας. Να είστε έτοιμοι να πληρώσετε τουλάχιστον 20% έως 30% για μια προκαταβολή συν τα έξοδα κλεισίματος. Έχετε την ιδιοκτησία επιθεωρηθεί πλήρως από έναν επαγγελματία και έχετε έναν δικηγόρο να εξετάσει τα πάντα πριν υπογράψει.
Μην ξεχνάτε την ασφάλεια των ιδιοκτητών σπιτιού. Η ασφάλεια του ενοικιαστή καλύπτει τα περιουσιακά στοιχεία ενός ενοικιαστή, αλλά το ίδιο το κτίριο είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη και η ασφάλιση μπορεί να είναι πιο ακριβή από ό, τι για ένα παρόμοιο σπίτι που κατέχει ο ιδιοκτήτης. Η υποθήκη, η ασφάλιση και η απόσβεση του ακινήτου είναι φοροαπαλλακτικά μέχρι ένα ορισμένο ποσό.
Η κατώτατη γραμμή
Κάθε κράτος έχει καλές πόλεις, κάθε πόλη έχει καλές γειτονιές και κάθε γειτονιά έχει καλές ιδιότητες. Απαιτείται πολλή προσπάθεια και έρευνα για να ευθυγραμμιστούν και τα τρία.
Όταν βρίσκετε την ιδανική σας ιδιοκτησία ενοικίασης, διατηρήστε τις προσδοκίες σας ρεαλιστικές και βεβαιωθείτε ότι τα δικά σας οικονομικά είναι αρκετά υγιεινά ώστε να περιμένετε το ακίνητο να ξεκινήσει να παράγει μετρητά αντί να το χρειάζεται απεγνωσμένα.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.