Σύμβουλος Επενδύσεων Ακινήτων (REIT)
Ένα trust trust (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει και τυπικά λειτουργεί ακίνητη περιουσία που παράγει εισόδημα. Οι περισσότερες εταιρείες REIT ειδικεύονται σε έναν συγκεκριμένο τομέα των ακινήτων, εστιάζοντας τον χρόνο, την ενέργεια και τη χρηματοδότησή τους σε αυτό το συγκεκριμένο τμήμα ολόκληρου του ορίζοντα ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, τα διαφοροποιημένα και ειδικά REITs συχνά κατέχουν διαφορετικά είδη περιουσιακών στοιχείων στα χαρτοφυλάκιά τους. Τα ακίνητα που περιλαμβάνονται σε ένα χαρτοφυλάκιο REIT μπορεί να περιλαμβάνουν συγκροτήματα διαμερισμάτων, κέντρα δεδομένων, εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης, ξενοδοχεία, υποδομές-υπό μορφή καλωδίων ινών, πύργων κυψελών και ενεργειακών αγωγών-κτιρίων γραφείων, κέντρων λιανικής πώλησης, αυτοεξυπηρέτησης, . Ένα πλεονέκτημα των REIT για τους καθημερινούς επενδυτές είναι ότι παρέχουν την ευκαιρία να κατέχουν ένα τμήμα των ακινήτων που παράγει εισόδημα με βάση το μέρισμα.
Το Κογκρέσο ίδρυσε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα το 1960 ως τροποποίηση στην επέκταση του φόρου επί των ειδών φόρου κατανάλωσης του 1960. Η διάταξη επιτρέπει σε μεμονωμένους επενδυτές να αγοράζουν μετοχές σε χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων που λαμβάνουν εισόδημα από μια ποικιλία περιουσιακών στοιχείων.
1:34Σύμβουλος Επενδύσεων Ακινήτων (REIT)
Κατανόηση μιας REIT
Οι περισσότερες εταιρείες REIT έχουν ένα απλό επιχειρηματικό μοντέλο: Η REIT μισθώνει χώρο και εισπράττει ενοίκια στα ακίνητα και στη συνέχεια διανέμει τα έσοδα αυτά ως μερίσματα στους μετόχους.
Για να χαρακτηριστεί ως REIT, μια εταιρεία πρέπει να συμμορφώνεται με ορισμένες διατάξεις του Internal Revenue Code. Αυτές οι απαιτήσεις περιλαμβάνουν κυρίως την ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας που παράγει εισόδημα μακροπρόθεσμα και τη διανομή εισοδήματος στους μετόχους. Συγκεκριμένα, μια εταιρεία πρέπει να πληροί συγκεκριμένες απαιτήσεις, όπως:
- Επενδύστε τουλάχιστον το 75% του συνολικού ενεργητικού του σε ακίνητα, μετρητά ή US Treasurys
- Λάβετε τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματός σας από ενοίκια ακινήτων, τόκους από χρηματοδότηση ενυπόθηκων δανείων από ακίνητα ή από πωλήσεις ακινήτων
- Επιστρέφει τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός του με τη μορφή μερισμάτων μετόχων κάθε χρόνο
- Έχετε τουλάχιστον 100 μετόχους μετά το πρώτο έτος ύπαρξής του
- Δεν υπερβαίνει το 50% των μετοχών της που κατέχονται από πέντε ή λιγότερα άτομα κατά τη διάρκεια του τελευταίου εξαμήνου του φορολογητέου έτους
Άλλες απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένης της REIT, είναι μια οικονομική οντότητα που υπόκειται σε φορολογία ως εταιρία στα μάτια της IRS. Επιπλέον, η επιχείρηση πρέπει να έχει τη διοίκηση ενός διοικητικού συμβουλίου ή διαχειριστών.
Βασικές τακτικές
- Ένα trust trust (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει, εκμεταλλεύεται ή χρηματοδοτεί εισοδήματα που παράγουν ιδιότητες.
- Η Equity REITs κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητα.
- Η υποθήκη REITs κατέχει ή εμπορεύεται ενυπόθηκα δάνεια και ενυπόθηκα χρεόγραφα.
- Τα REITs δημιουργούν ένα σταθερό εισόδημα για τους επενδυτές, αλλά δεν προσφέρουν καμιά συμβολή στην ανατίμηση του κεφαλαίου.
- Οι περισσότερες εταιρείες REIT διαπραγματεύονται δημόσια όπως τα αποθέματα, καθιστώντας τους εξαιρετικά ρευστοποιήσιμες - σε αντίθεση με τις περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα.
Τύποι REIT
Υπάρχουν διάφοροι τύποι REIT. Τα κεφάλαια έχουν ταξινομήσεις που υποδεικνύουν τον τύπο δραστηριότητας που κάνουν και μπορούν να ταξινομηθούν περαιτέρω ανάλογα με τον τρόπο αγοράς και πώλησης των μετοχών τους.
Το Equity REIT είναι η πιο κοινή μορφή επιχείρησης. Αυτές οι οντότητες αγοράζουν, κατέχουν και διαχειρίζονται έσοδα που παράγουν ακίνητα. Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από τα ενοίκια και όχι από τη μεταπώληση των ιδιοτήτων του χαρτοφυλακίου.
Τα Στεγαστικά REITs, γνωστά και ως mREIT, δανείζουν χρήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο δανεισμός μπορεί να γίνει είτε απευθείας μέσω υποθηκών και δανείων είτε έμμεσα μέσω της απόκτησης τίτλων που εξασφαλίζονται με υποθήκες (MBS). Τα MBS είναι επενδύσεις που κατέχουν πιστώσεις που χορηγούνται από κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSEs). Τα κέρδη τους προέρχονται κυρίως από το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο - τη διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που αποκομίζουν τα ενυπόθηκα δάνεια και του κόστους χρηματοδότησης αυτών των δανείων. Λόγω της έμφασης που επικεντρώνεται στην υποθήκη αυτού του REIT, είναι δυνητικά ευαίσθητες στις αυξήσεις των επιτοκίων.
Οι εταιρείες υβριδικών εταιρειών REIT κατέχουν τόσο τα ακίνητα όσο και τα στεγαστικά δάνεια στα χαρτοφυλάκιά τους. Ανάλογα με την αναφερθείσα επενδυτική εστίαση της οντότητας, μπορούν να ζυγίσουν το χαρτοφυλάκιο σε περισσότερες περιουσίες ή περισσότερες υποθήκες.
Είδος REIT | Συμμετοχές |
Μετοχικό κεφάλαιο | Ιδιοκτησία και λειτουργία εισοδήματος που παράγουν ακίνητα |
Στεγαστικών δανείων | Παροχή υποθηκών σε ακίνητα |
Υβρίδιο | Ιδιοκτησία και υποθήκες |
| Δημόσια διαπραγμάτευση | Καταχώρηση σε εθνική ανταλλαγή |
| Δημόσιο μη διαπραγματεύσιμο | Οι εγγεγραμμένοι στο SEC δεν θα διαπραγματεύονται δημόσια |
| Ιδιωτικός | Εργαστείτε μόνο ως επενδύσεις ιδιωτικής τοποθέτησης |
Τα REITs με δημόσια εγγραφή προσφέρουν μετοχές των εισηγμένων στο χρηματιστήριο REIT που είναι εισηγμένες σε εθνική χρηματιστηριακή αγορά, όπου αγοράζονται και πωλούνται από μεμονωμένους επενδυτές. Ρυθμίζονται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ (SEC).
Τα δημόσια μη διαπραγματεύσιμα Αμοιβαία Κεφάλαια REIT καταχωρήθηκαν επίσης στην SEC, αλλά δεν διαπραγματεύονται σε εθνικά χρηματιστήρια αξιών. Ως εκ τούτου, είναι λιγότερο ρευστά από τα REIT που διαπραγματεύονται δημόσια, αλλά τείνουν να είναι πιο σταθερά επειδή δεν υπόκεινται σε διακυμάνσεις της αγοράς.
Οι ιδιωτικές εταιρείες REIT δεν είναι εγγεγραμμένες στην SEC και δεν διαπραγματεύονται σε εθνικά χρηματιστήρια. Λειτουργούν αποκλειστικά ως ιδιωτικές τοποθετήσεις που πωλούν αποκλειστικά σε έναν επιλεγμένο κατάλογο επενδυτών.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της επένδυσης σε REITs
Τα REITs μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο σε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο. Όπως συμβαίνει με όλες τις επενδύσεις, έχουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους.
Από την πλευρά της προσφοράς, τα REITs είναι εύκολο να αγοραστούν και να πωληθούν, καθώς οι περισσότερες συναλλαγές σε δημόσιες ανταλλαγές. Αυτό το εμπορεύσιμο χαρακτηριστικό μετριάζει μερικά από τα παραδοσιακά μειονεκτήματα της ακίνητης περιουσίας. Παραδοσιακά, η ακίνητη περιουσία είναι γνωστή η έλλειψη ρευστότητας - η ιδιοκτησία μπορεί να διαρκέσει πολύ για να πουλήσει ή να αγοράσει - και η έλλειψη διαφάνειας, καθώς όλες οι αγορές δεν προσφέρουν αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με τους φόρους, την ιδιοκτησία και τον διαχωρισμό ζωνών. Τα REIT ρυθμίζονται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και πρέπει να υποβάλλουν ελεγμένες οικονομικές εκθέσεις.
Από πλευράς απόδοσης, οι REIT προσφέρουν ελκυστικές αναπροσαρμογές με βάση τον κίνδυνο και σταθερή ταμειακή ροή. Επίσης, η παρουσία ακίνητης περιουσίας μπορεί να είναι καλή για ένα χαρτοφυλάκιο, διαφοροποιώντας το με μια διαφορετική κλάση περιουσιακών στοιχείων που μπορεί να λειτουργήσει ως αντίβαρο σε μετοχές ή ομόλογα.
Από την άλλη πλευρά, τα REITs δεν προσφέρουν πολλά από την άποψη της ανατίμησης κεφαλαίου. Ως μέρος της δομής τους, πρέπει να πληρώσουν το 90% των εσόδων στους επενδυτές. Έτσι, μόνο το 10% του φορολογητέου εισοδήματος μπορεί να επανεπενδυθεί στην επιχείρηση για να αγοράσει νέες εκμεταλλεύσεις.
Τα μερίσματα που εισπράττονται από τις συμμετοχές της REIT φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα. Ένας πρωταρχικός κίνδυνος για τα REITs είναι ότι υπόκεινται σε διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων. Επίσης, όπως και οι περισσότερες επενδύσεις, δεν εγγυώνται κέρδη ή εξασφαλίζουν έναντι ζημιών. Επιπλέον, ορισμένα REITs έχουν υψηλά έξοδα διαχείρισης και συναλλαγής.
Πλεονεκτήματα
Ρευστότητα
Διαφοροποίηση / Αντίστροφη βαρύτητα σε άλλα περιουσιακά στοιχεία
Διαφάνεια
Σταθερά μερίσματα
Επιστροφές προσαρμοσμένες σε κίνδυνο
Μειονεκτήματα
Χαμηλή ανάπτυξη / μικρή ανατίμηση κεφαλαίου
Μη φορολογικά πλεονεκτήματα
Υπόκεινται σε κίνδυνο αγοράς
Υψηλή διαχείριση και τέλη συναλλαγών
Πώς να επενδύσετε σε REITs
Μπορείτε να επενδύσετε σε αμοιβαία κεφάλαια REITs -επιχειρησιακά REITs, καθώς και σε αμοιβαία κεφάλαια REIT και σε χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETFs) μέσω της αγοράς μετοχών μέσω μεσίτη. Μπορείτε να αγοράσετε μετοχές μη διαπραγματεύσιμων μετοχών μέσω ενός χρηματιστηριακού ή χρηματοοικονομικού συμβούλου που συμμετέχει στην προσφορά του μη διαπραγματεύσιμου ΑΕΕΕ. Τα REIT περιλαμβάνονται επίσης σε έναν αυξανόμενο αριθμό συνταξιοδοτικών και επενδυτικών σχεδίων με καθορισμένες παροχές και προκαθορισμένες εισφορές από εργοδότες. Η Naret, μια εταιρεία έρευνας και υποστήριξης που εδρεύει στην Ουάσινγκτον για την αγορά REIT που εδρεύει στις ΗΠΑ, εκτιμά ότι 80 εκατομμύρια αμερικανικοί επενδυτές έχουν REITs μέσω των αποταμιευτικών συνταξιοδοτικών τους συστημάτων και άλλων επενδυτικών κεφαλαίων.
Ο Nareit διαπιστώνει ότι υπάρχουν περισσότερες από 225 REITs που διαπραγματεύονται δημόσια στις Η.Π.Α., πράγμα που σημαίνει ότι θα πρέπει να κάνετε κάποια εργασία πριν αποφασίσετε ποια εταιρεία REIT θα λειτουργήσει καλύτερα για το χαρτοφυλάκιό σας.
Σιγουρευτείτε ότι εξετάζετε την ομάδα διαχείρισης της REIT και το ιστορικό και ανακαλύψτε πώς αντισταθμίζεται. Εάν πρόκειται για αποζημίωση βάσει απόδοσης, οι πιθανότητες είναι ότι θα εργαστούν σκληρά για να επιλέξουν τις σωστές ιδιότητες και να επιλέξουν τις καλύτερες στρατηγικές. Φυσικά, είναι επίσης καλή ιδέα να εξετάσουμε τους αριθμούς, όπως η αναμενόμενη αύξηση των κερδών ανά μετοχή (EPS) και οι τρέχουσες αποδόσεις μερισμάτων. Μια ιδιαίτερα χρήσιμη μέτρηση είναι τα κεφάλαια από λειτουργίες της REIT (FFO), τα οποία μετρούν την ταμειακή ροή που παράγεται από τα περιουσιακά στοιχεία της REIT. Μια άλλη μετρική που χρησιμοποιείται συνήθως με τα REITs είναι ο συντελεστής απόδοσης της χρηματοοικονομικής διαχείρισης (FMRR).
Real World Παράδειγμα REIT
Μια άλλη επιλογή κατά την επιλογή των REITs είναι να εξετάσουμε ποιοι τομείς της αγοράς ακινήτων είναι ζεστοί. Εξετάστε ποιοι ακμάζοντες τομείς της οικονομίας, γενικά, μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, η υγειονομική περίθαλψη είναι μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες βιομηχανίες στις ΗΠΑ -ιδιαίτερα στην ανάπτυξη ιατρικών κτιρίων, κέντρων εξωτερικών ασθενών, εγκαταστάσεων φροντίδας ηλικιωμένων και κοινοτήτων συνταξιοδότησης.
Αρκετά REIT επικεντρώνονται σε αυτόν τον τομέα. HCP Inc. (HCP) είναι ένα τέτοιο. Με ανώτατο όριο αγοράς σχεδόν 15 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, είναι μια μεγάλη εταιρεία - αρκετά μεγάλη ώστε να είναι μέρος του S & P 500, στην πραγματικότητα - και πολύ υγρό. Περίπου 2, 56 εκατομμύρια μετοχές διαπραγματεύονται καθημερινά. Στις 31, 25 δολάρια ανά μετοχή, από τις 5 Απριλίου 2019, διαπραγματεύεται κοντά στο υψηλό των 52 εβδομάδων και προσφέρει μερισματική απόδοση 4, 32%. Το πρόσφατα αναδιαρθρωμένο χαρτοφυλάκιο επικεντρώνεται στις εγκαταστάσεις βιοεπιστημών-διαγνωστικά κέντρα, εργαστήρια, γονιδιωματική και άλλες εγκαταστάσεις-ιατρικά κτίρια γραφείων και ανώτερες κατοικίες.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.