Ένας γρήγορος οδηγός για να βοηθήσετε το ενήλικο παιδί σας Αγοράστε ένα σπίτι

Στη σημερινή αγορά, οι πρώτοι αγοραστές κατοικιών, ειδικά οι χιλιετηρίδες, ενδέχεται να βρεθούν μπερδεμένοι σε ένα πολύπλοκο δίκτυο σπουδαστικού χρέους, σε αυξανόμενες τιμές κατοικιών και σε αυστηρές απαιτήσεις υποθηκών. Ως αποτέλεσμα, η βοήθεια για την αγορά κατοικίας από τους γονείς αυξάνεται τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση REALTORS®.

Έχοντας τα μέσα για να βοηθήσετε τα αναπτυσσόμενα παιδιά να αγοράσουν ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα είναι μια ευλογία και μια πολυτέλεια. Αλλά προτού υπογράψετε τη διακεκομμένη γραμμή, εξετάστε εάν και πώς να το κάνετε καλύτερα.

Συντάξτε μια σύμβαση με προσδοκίες και όρους και αφήστε έναν δικηγόρο ή άλλο επαγγελματία ακίνητης περιουσίας να το αναθεωρήσει για τυχόν λεπτομέρειες που μπορεί να είναι διφορούμενες ή παραβλέπονται.

Συνήθεις τρόποι για να βοηθήσετε τα παιδιά σας

Υπάρχουν πολλοί τρόποι να βοηθήσετε ένα παιδί να αγοράσει μια κατοικία, εκτός από την απλή αγορά του σπιτιού απόλυτα στο όνομά σας και τη μίσθωση ή το δόσιμο σε σας παιδί. Η ακίνητη περιουσία είναι μια επενδυτική ευκαιρία και από την ακτή μέχρι την ακτή μπορείτε να βρείτε χιλιετίες που ζουν σε διαμερίσματα που είναι νόμιμα το χαρτί των γονέων τους. Αλλά υπάρχουν και άλλα κοινά σενάρια για να βοηθήσετε τα παιδιά σας να αγοράσουν ένα σπίτι, όπως:

• Παροχή προκαταβολής για την κατοικία του παιδιού.
• Συμμετοχή του σπιτιού με το παιδί σας (διαιρώντας το μετοχικό κεφάλαιο με το ποσοστό που επιλέγετε, όταν το σπίτι πωλείται, παίρνετε τα χρήματά σας πίσω).
• Αγοράζοντας μια ιδιότητα πολλαπλών μονάδων (ή ένα χώρο αρκετά μεγάλο για συγκάτοικους) και ενοικιάζοντας την άλλη μονάδα (ες) για να αντισταθμίσει το κόστος.
• Χρηματοδότηση της αγοράς στο σπίτι του παιδιού σας και καθιστώντας την επίσημη κάνοντάς την σαν οποιαδήποτε άλλη υποθήκη (ένας στεγαστικός βοηθός μπορεί να βοηθήσει, σωστά να δομήσει το δάνειο και τους όρους πληρωμής του, ακόμη και να δημιουργήσει μηνιαίες δηλώσεις και φορολογικά έντυπα).

Πόσα χρήματα μπορώ να δώσω χωρίς να χρεώσω ένα φόρο;

Για φορολογικούς λόγους, οι γονείς επιλέγουν συχνά τους απογόνους δώρων με τα χρήματα που χρειάζονται, αντί να πληρώνουν άμεσα το κόστος. Για παράδειγμα, ο αποκλεισμός φόρου δωρεάς 2019 είναι $ 15.000 ανά αποδέκτη, ανά gifter, ανά έτος.

Αυτή τη στιγμή, εσείς και ο / η σύζυγός σας θα μπορούσατε να δώσετε μέχρι το ποσό των $ 60.000 ($ 15.000 x 2 γονείς x δώρων 2 παιδιών) στο παιδί σας και στον σύζυγό του, για παράδειγμα - αρκετά για μια αξιοπρεπή προκαταβολή σε πολλές αμερικανικές πόλεις.

Βασικές τακτικές

• Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να βοηθήσετε το παιδί σας να αγοράσει το πρώτο σπίτι του, αλλά εξετάστε όλα τα γεγονότα και τις πιθανές παγίδες πριν το κάνετε.
• Προσφορά για χρηματοδότηση ενός αποθέματος ταμειακών αποθεμάτων σε λογαριασμό ταμιευτηρίου στο όνομα του παιδιού σας. Ένας υγιής τραπεζικός λογαριασμός απευθύνεται στους δανειστές ενυπόθηκων δανείων.
• Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι δεν θα επιταχύνουν τα συνταξιοδοτικά σας κεφάλαια ή θα χρεωθούν για να πληρώσουν για το σπίτι του παιδιού σας.
• Εξετάστε το ενδεχόμενο να κάνετε το παιδί σας έναν εξουσιοδοτημένο χρήστη στις πιστωτικές σας κάρτες (υποθέτοντας ότι έχετε καλή ή εξαιρετική πίστωση) για να ενισχύσετε την πίστωση.

Μπορείτε να ακολουθήσετε το πρώτο δώρο με ένα δώρο $ 60, 000 ($ 15, 000 x 2 gifting parents x 2 recipients) δώρο την 1η Ιανουαρίου 2020 (υποθέτοντας ότι το IRS δεν αλλάζει το ποσό). Το συνολικό ποσό των 120.000 δολαρίων δεν θα μετρηθεί ως εισόδημα ούτε θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος ομοσπονδιακής φορολογικής δήλωσης του παιδιού σας.

Να θυμάστε ότι "εάν οι γονείς δίνουν τα χρήματα ως δώρο ... τα χρήματα πρέπει να προέρχονται και να παρακολουθούνται, μαζί με μια επιστολή δώρων", λέει η Λίντα Ρόμπινσον, αξιωματικός ακινήτων και δανείων με την υποθήκη Cabrillo στο Σαν Ντιέγκο. Για να διασφαλιστεί η συναλλαγή, χρησιμοποιήστε έναν επαγγελματία ενυπόθηκων δανείων που έχει εμπειρία με αυτό, λέει ο Robinson.

Προτού υπογράψετε υποθήκη ή δάνειο: Σημεία προς εξέταση

Ορισμένοι δανειστές απαιτούν από όλα τα μέρη για τον τίτλο να είναι σχετικά με τη σύμβαση υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν το παιδί έχει την πρόθεση να χειριστεί τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών, οι γονείς είναι επίσης οικονομικά υπεύθυνοι για το χρέος.

Αν οι γονείς δεν είναι στην υποθήκη, δεν μπορούν να επωφεληθούν από την έκπτωση του φόρου επιτοκίων. Ακόμα και ένα άτοκο δάνειο από γονείς σε παιδί μπορεί να φέρει φορολογική ευθύνη για τους γονείς. Το IRS υποθέτει ότι κερδίζετε ενδιαφέρον ακόμη και αν δεν το κάνετε, και αυτό είναι φορολογητέο εισόδημα. Τα γονικά δάνεια αυξάνουν το χρέος του παιδιού και μπορούν να βλάψουν την πιθανότητα του παιδιού να τύχει πρόσθετης χρηματοδότησης με το δικό του δικαίωμα. Από τη θετική πλευρά, ένα σωστά καταγεγραμμένο δάνειο επιτρέπει στο παιδί να μεγιστοποιεί τις αφαιρέσεις κατά τη φορολογική περίοδο.

Ακόμη και αν οι γονείς παρέχουν προκαταβολή, το παιδί θα πρέπει ακόμα να δικαιούται την υποθήκη, και αυτό περιλαμβάνει την κατοχή ρευστών διαθεσίμων, σταθερή δουλειά και σταθερό εισόδημα. Τούτου λεχθέντος, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων συνήθως επιτρέπουν την προκαταβολή σε ένα αρχικό σπίτι να αποτελείται εντελώς ή εν μέρει από κεφάλαια δωρεάς εφόσον ικανοποιούνται άλλες απαιτήσεις. Το Freddie Mac's Home Possible Advantage υποθήκη, για παράδειγμα, επιτρέπει ολόκληρη την προκαταβολή ύψους 3% να προέρχεται από δώρα ή άλλα κεφάλαια.

Πιθανές φορολογικές αποταμιεύσεις για γονείς

Ένας γονέας που αγοράζει ένα σπίτι και επιτρέπει στο παιδί να ζήσει εκεί μπορεί να είναι σε θέση να λάβει σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις. Οι φόροι ιδιοκτησίας, οι τόκοι στεγαστικών δανείων, οι επισκευές, η συντήρηση και οι διαρθρωτικές βελτιώσεις είναι γενικά εκπεστέες σε μια δεύτερη κατοικία. Ωστόσο, ενώ ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αφαιρέσει μέχρι $ 25.000 σε απώλειες κάθε χρόνο, οι γονείς αντιμετωπίζουν διαφορετικούς κανόνες κατά την ενοικίαση σε μέλη της οικογένειας. Εάν το παιδί δεν πληρώσει κανένα ενοίκιο, θεωρείται προσωπική χρήση του ακινήτου και οι εκπτώσεις που σχετίζονται με ενοικίαση δεν επιτρέπονται.

Ωστόσο, αν το παιδί έχει συγκάτοικους που πληρώνουν ενοίκιο, ο γονέας μπορεί να είναι σε θέση να λάβει τις εκπτώσεις που σχετίζονται με την ενοικίαση επιτρέποντας ταυτόχρονα στο παιδί να ζήσει εκεί χωρίς ενοίκια.

Σημειώστε ότι η έκπτωση του ενυπόθηκου τόκου μπορεί να ληφθεί μόνο από πρόσωπο που πληρώνει την υποθήκη και κατέχει (ή εν μέρει) το σπίτι. Αν ο γονέας κατέχει τον τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά το παιδί κάνει την πληρωμή υποθηκών κάθε μήνα, ούτε μπορεί να πάρει την έκπτωση τόκων. Αν το παιδί κατέχει οποιοδήποτε ποσοστό του σπιτιού, μπορεί να αφαιρέσει το μερίδιο των τόκων.

Κτίριο Equity και μακροπρόθεσμη επένδυση

Οι πληρωμές υποθηκών ενδέχεται να έχουν μεγαλύτερη οικονομική σημασία από το να δίνουν στα παιδιά μηνιαίο επίδομα στέγης ή να πληρώνουν το μηνιαίο ενοίκιο τους. Η πληρωμή μιας υποθήκης δημιουργεί μετοχές στο σπίτι, και τα σπίτια μετατρέπονται σε περιουσιακά στοιχεία - συνήθως εκτιμώντας περιουσιακά στοιχεία, αν διατηρούνται σωστά. Απλώς λάβετε υπόψη ότι τα ακίνητα κατοικιών θεωρούνται καλύτερα ως μακροπρόθεσμη επένδυση. Κατά γενικό κανόνα, οι περισσότεροι αγοραστές πρέπει να κρατήσουν ένα σπίτι για τρία έως πέντε χρόνια, προκειμένου ακριβώς να σπάσουν ακόμη και.

οι γονείς επιλέγουν να κάνουν ένα δάνειο χαμηλού επιτοκίου στο παιδί, και να γίνουν σε ισχύ ο δανειστής υποθηκών του, θα απολαμβάνουν ένα μικρό εισόδημα από τις μηνιαίες πληρωμές. Ακόμη και ένα δάνειο χαμηλού ενδιαφέροντος μπορεί να νικήσει την επιστροφή ορισμένων συντηρητικών επενδύσεων.

Το υψηλό κόστος των Δεύτερων Σπιτιών και της Υπογραφής Υποθηκών

Τα σπίτια που αγοράζονται από τους γονείς ως δευτερεύουσες κατοικίες ή ως επενδύσεις απαιτούν συχνά μεγαλύτερες προκαταβολές, δεδομένου ότι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για γενναιόδωρα στεγαστικά δάνεια όπως τα στεγαστικά δάνεια της Federal Housing Administration (FHA). "Η διαφορά μεταξύ μιας κύριας [υποθήκης] υποθήκης και μιας υποθήκης επενδύσεων-κατοικιών είναι σημαντική", σημειώνει ο Robinson. "Πρέπει να μειώσετε τουλάχιστον το 20% έως 30% στην επένδυση σε ακίνητα και τα επιτόκια είναι κάπως υψηλότερα. Εάν τα παιδιά είναι αξιόπιστα, οι γονείς μπορεί να είναι καλύτεροι από συντροφιά και δωρητές δώρων από είναι εκείνες για το δάνειο. "

Αν ένας γονέας συνειδητοποιεί για μια υποθήκη και το παιδί πέφτει πίσω στις πληρωμές, η βαθμολογία της μητρικής είναι τραυματισμένη εξίσου με το παιδί. Επιπλέον, ως συνιδιοκτήτης (και ως εκ τούτου συν-δανειολήπτης), ο γονέας είναι υπεύθυνος για το χρέος. Ένας γονέας που συνειδητοποιεί - ή δίνει χρήματα σε - ένα παντρεμένο παιδί που στη συνέχεια διαζυγίου μπορεί να εμπλακεί σε μια ακατάστατη κατανομή των περιουσιακών στοιχείων και θα μπορούσε να χάσει κάποια ή όλη την επένδυση στον πρώην σύζυγο.

Πλοήγηση στο Συναισθηματικό Κόστος

Η οικονομική εμπλοκή στις οικογένειες μπορεί να προκαλέσει άγχος και συγκρούσεις. Τα αδέλφια έξω από την ανταλλαγή μπορεί να αισθάνονται ζηλιάρης ή ανυπόφορη. Οι δωρητές δώρων μπορούν να βρεθούν απογοητευμένοι από αυτό που θεωρούν ως κακή χρήση του δώρου, αλλά ανίκανοι να κάνουν τίποτα για το πώς χρησιμοποιείται το δώρο.

Οι δέκτες δώρων μπορεί να αισθάνονται απογοητευμένοι από τις χορδές που συνδέονται με ένα δώρο υπό μορφή προσδοκιών και κανόνων. Μερικοί γονείς δεν θα επιβάλλουν συνέπειες όταν το παιδί δεν καταφέρει να αντέξει το τέλος του παζλ. Οι οικονομικές διευθετήσεις μεταξύ των μελών της οικογένειας μπορούν συχνά να οδηγήσουν σε ακατάστατες παρεξηγήσεις και να είναι δύσκολο να εφαρμοστούν.

Η κατώτατη γραμμή

Τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός σπιτιού για ένα παιδί - ή παροχής οικονομικής βοήθειας για την απόκτησή του - είναι πολλά. Μπορεί να δώσει στο παιδί τα φορολογικά οφέλη της ιδιοκτησίας σπιτιού και να τον βοηθήσει να οικοδομήσει ένα καλό πιστωτικό ιστορικό.

Η αγορά μπορεί επίσης να είναι επωφελής εάν τα περιουσιακά στοιχεία των γονέων είναι αρκετά σημαντικά ώστε να προκαλέσουν φόρους ακίνητης περιουσίας ή φόρους κληρονομιάς. η μείωση της περιουσίας μπορεί τώρα να μειώσει τη φορολογική επιβάρυνση στο μέλλον. Επίσης, το ακίνητο είναι μια επένδυση που θα μπορούσε τελικά να βοηθήσει το γονικό διάλειμμα ακόμη και να πραγματοποιήσει κέρδος, με τα έξοδά του να φορολογηθούν.

Οι γονείς δεν θα πρέπει ποτέ να αγοράσουν ένα παιδί σε ένα σπίτι, αν σημαίνει ότι θέτουν σε κίνδυνο την ικανότητά τους να πληρώνουν τους λογαριασμούς τους, να πληρώνουν τις δικές τους πληρωμές υποθηκών ή να διατηρούν το βιοτικό τους επίπεδο στη συνταξιοδότηση. Είναι γενικά μια κακή ιδέα να δανειστείτε έναντι συνταξιοδοτικών ταμείων ή πρωτεύουσας κατοικίας ή να αποδεκατίσετε πλήρως λογαριασμούς. Και οι συναισθηματικές συνέπειες είναι πιο δύσκολο να μετρηθούν από τις οικονομικές.

Ανεξάρτητα από το πώς αποφασίζετε να το προσεγγίσετε - δώρο, δάνειο, συνιδιοκτησία - το γράψτε γραπτώς, δηλαδή ένα νομικό συμβόλαιο. Αυτό μπορεί να είναι μια πράξη αγάπης, αλλά πρέπει να θεωρηθεί μια επιχειρηματική συμφωνία ανάμεσα σε εσάς και τους απογόνους σας. Μετά από όλα, ξέρετε πού ζουν.