Κερδίστε χρήματα σε κατοικημένη ακίνητη περιουσία

Πολλοί ενθουσιασμένοι επενδυτές ακίνητης περιουσίας πιστεύουν ότι μπορούν να γίνουν πλούσιοι χρησιμοποιώντας ένα τραπεζικό δάνειο για να αγοράσουν και να αναβαθμίσουν το τοπικό fixer-uppers. Ενώ η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι καλύτερη από την επένδυση στο χρηματιστήριο - επειδή η ύπαρξη μικρών τοπικών αγορών ακινήτων δημιουργεί αναποτελεσματικότητα που μπορούν να εκμεταλλευτούν οι επενδυτές - θα χρειαστείτε ένα πιο προηγμένο επίπεδο κατανόησης για να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα κατοικίας. Για να μεταβείτε από τον πολυτεχνίτη στον μεγιστάνα της ακίνητης περιουσίας, πρέπει να καταλάβετε την αγορά, καθώς και τα τρία βασικά συστατικά των ισχυρών κερδών ακινήτων.

Ψάξτε για μια υγιή εθνική αγορά

Ενώ οι πεπειραμένοι και έξυπνοι επενδυτές ακινήτων μπορεί να είναι σε θέση να κάνουν κάποια χρήματα σε ένα αδύναμο περιουσιακό περιβάλλον σε ολόκληρη την επικράτεια, οι πιθανότητες είναι εναντίον τους. οι πιθανότητες επιτυχίας για νεότερους επενδυτές σε μια τέτοια αγορά είναι ακόμη χειρότερες. Τα αυξανόμενα επιτόκια μπορούν να ρίξουν πολύ κρύο νερό σε μια κατά τα άλλα καυτή αγορά ακινήτων, επειδή εκείνοι που έχουν αγοράσει ακίνητα με ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίου πρέπει να πληρώσουν περισσότερα για να το διατηρήσουν και δεν μπορούν όλοι να το αντέξουν οικονομικά. Αυτό οδηγεί σε μειωμένη ζήτηση για ακίνητα και οι τιμές μειώνονται αναλόγως.

Έτσι, όταν αρχίζετε να χτίζετε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας, ο ιδανικός χρόνος είναι σε ένα φθίνουσα κλίμακα επιτοκίων. Σε γενικές γραμμές, όχι μόνο το δάνειό σας θα είναι λιγότερο δαπανηρό, αλλά, αποκλείοντας μια στιγμιαία πιστωτική κρίση, η ζήτηση ενδέχεται να είναι υψηλότερη, η οποία μπορεί να αντιμετωπίσει με καλή διαχείριση κεφαλαίου.

Ένα άλλο επιθυμητό χαρακτηριστικό είναι ένα υγιές ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ), δεδομένου ότι ο αριθμός αυτός μιλάει πραγματικά για τη γενική υγεία του οικονομικού συστήματος που υποστηρίζει την αγορά ακινήτων. Σε περιόδους υγιούς ΑΕΠ, όπως η αύξηση άνω του 3% ετησίως, είναι σπάνιο να παρατηρηθούν σημαντικές αδυναμίες στην αγορά ακινήτων.

Τέλος, τα στοιχεία σχετικά με το ποσοστό ανεργίας αποτελούν συχνά τον κύριο δείκτη της απαλότητας της αγοράς. Εάν οι άνθρωποι βλέπουν λίγες προοπτικές εισοδήματος όπου ζουν, κινούνται. Με τη σειρά του, αυτό μειώνει σημαντικά την ανατίμηση των τιμών κατοικίας (HPA).

Επιλέξτε μια συγκεκριμένη τοποθεσία

Αν βρίσκεστε επίπεδη σε μειωμένα επιτόκια, αξιοπρεπή αύξηση του ΑΕΠ και αξιοσέβαστα ποσοστά ανεργίας στην εθνική αγορά, μπορείτε να αρχίσετε να ψάχνετε για μια επιθυμητή τοπική αγορά. Αναζητήστε μια περιοχή με σχετικά υψηλό δυναμικό εκτίμησης, σε σχέση με άλλες αγορές. Τα καλά δημοσιευμένα στοιχεία για την ανεργία από το Case-Shiller Home Price Index, το Γραφείο Στατιστικών Εργασίας ή άλλες πηγές αποτελούν εξαιρετικούς δείκτες της μελλοντικής υγείας των κορυφαίων αγορών ακινήτων.

Τα τοπικά στοιχεία για την ανεργία είναι συχνά εξαιρετικά ενδεικτικά των δεδομένων σχετικά με τη στέγαση. Ο έξυπνος επενδυτής επιδιώκει να επενδύσει σε μια πόλη που εμφανίζει υγιείς τάσεις ανεργίας και σχετικά ισχυρά δεδομένα ΗΡΑ. Ας ελπίσουμε ότι αυτή είναι μια πόλη στην οποία ζείτε και ως εκ τούτου έχετε μια ισχυρή αντίληψη των ιδιοτροπιών της τοπικής αγοράς - και έτσι μπορεί εύκολα να διαχειριστεί το ακίνητο. Ωστόσο, με τους σωστούς ελέγχους διαχείρισης, μπορεί να είναι δυνατή η επιτυχής επένδυση σε άλλες τοποθεσίες όπου διατίθενται συνεργάτες διαχείρισης ποιότητας.

Βρείτε το σημείο καμπής αστικής εξάπλωσης

Αφού βρείτε την ιδανική πόλη για την επιθυμητή επένδυση, αναζητήστε το hotspot αστικής εξάπλωσης. Αν δείτε την επέκταση της πόλης, και μπορεί να ανεχτεί κάποιο κίνδυνο, τότε επενδύουν σε ακίνητα στην περίμετρο. Ωστόσο, εάν η αγορά φαίνεται δυσοίωνη ή αόριστη, κολλήστε στους εσωτερικούς δακτυλίους, έτσι ώστε να έχετε ένα buffer ενάντια στην αντίστροφη αστική εξάπλωση.

Προειδοποιητικά σήματα που σας λένε να μείνετε μακριά από την περίμετρο περιλαμβάνουν σημαντικές αλλαγές ανεργίας ή / και επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης στην περιοχή. Θα μπορούσατε επίσης να εξετάσετε την υποκείμενη επιχειρηματική υγεία των μεγάλων εργοδοτών στην περιοχή. Αν είναι αδύναμη, είναι πιθανό να γίνουν απολύσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να αρχίσουν να καταστέλλουν τις αξίες των ακινήτων λόγω της οριακής φθοράς της προσφοράς εργασίας. Εάν η επιχειρηματική υγεία των μεγάλων εργοδοτών της περιοχής είναι ισχυρή, το αντίθετο ισχύει.

Οι αξίες των ακινήτων μπορεί να διαφέρουν σημαντικά σε μια μητροπολιτική περιοχή. Για παράδειγμα, εάν η μέση τιμή HPA σε μια πόλη είναι 5%, μπορεί να είναι 2% στο κέντρο της πόλης, 6% στον πρώτο προαστιακό δακτύλιο και 10% στο δεύτερο προαστιακό δακτύλιο. Ο τρίτος δακτύλιος θα ήταν πιθανώς γεωργική γη με μέτριο δυναμικό HPA. Σημειώστε το φαινόμενο εδώ: η πιο πτητική εκτίμηση ακίνητης περιουσίας σας θα συμβεί στον εξωτερικό δακτύλιο δίπλα στην αγροτική γη, επειδή πρόκειται για το εξωτερικό άκρο της πόλης. Αυτή η μόχλευση θέσης είναι εκμεταλλεύσιμη αν κατέχει το πλεονέκτημα στις αναπτυσσόμενες αγορές. Λογικά, σε μια κάτω αγορά, θα θέλατε να είστε στον πυρήνα. Σε αυτή την περίπτωση είναι πιθανό να υπάρξει η μικρότερη υποτίμηση, δεδομένου ότι οι πλήρεις αγορές κατοικίας καθιστούν τον τόπο αυτό λιγότερο πιθανό για τη διακοπή της ισορροπίας στην προσφορά και τη ζήτηση.

Η κατανόηση του επενδυτικού κινδύνου σε διάφορες περιοχές της πόλης είναι παρόμοια με την κατανόηση του τρόπου με τον οποίο συμπεριλαμβάνονται τα χρηματοπιστωτικά μέσα. Σκεφτείτε την αστική περιοχή μιας πόλης ως ομολογίες επενδυτικής ποιότητας, τον πρώτο προαστιακό δακτύλιο ως μετοχές και τον εξωτερικό δακτύλιο ως παράγωγα. Η κατανόηση της κατανομής της πόλης σε μια πόλη μπορεί να ενισχύσει την ανάκαμψη ή να προστατεύσει την επένδυση από την αρνητική πλευρά.

Για διασκέδαση, ας ξεφλουδίσουμε το κρεμμύδι ένα ακόμη στρώμα, για να βρείτε τις πιο καυτές περιοχές. Ας υποθέσουμε ότι αποφασίζετε να επενδύσετε στην περίμετρο, αφού βλέπετε την οικονομική ανάπτυξη και την αυξανόμενη ζήτηση εργασίας στην περιοχή. Θα μπορούσατε να προσπαθήσετε να προβλέψετε τη θέση των φώτων. Εκεί θα κατασκευαστούν μελλοντικές εμπορικές ιδιότητες, όπως προαστιακές λεωφορεία, καθώς η ανάπτυξη των οικιστικών ακινήτων συμπληρώνεται γύρω από αυτά τα μελλοντικά εμπορικά κέντρα, οι αξίες των ακινήτων πιθανότατα θα σημειώσουν σημαντική άνοδο σε σχέση με τις μέσες αποδόσεις των ακινήτων.

Η κατώτατη γραμμή

Η ευκαιρία για υψηλότερα ποσοστά απόδοσης κατά μέσο όρο φαίνεται να είναι μεγαλύτερη στον τομέα των ακινήτων από ό, τι το βασικό τομέα των χρηματοπιστωτικών μέσων, δεδομένου ότι υπάρχουν λιγότερα μάτια που κοιτάζουν μη ομοιογενείς μονάδες. Η γνώση της τοπικής αγοράς παράγει επίσης ένα επενδυτικό πλεονέκτημα. Μια μακροπρόθεσμη στρατηγική ή μια στρατηγική buy-and-hold είναι καλύτερη εάν διαθέτετε άφθονο κεφάλαιο και περιορισμένες ευκαιρίες, ενώ μια βραχυπρόθεσμη στρατηγική ή στρατηγική θα ήταν πιο λογική εάν έχετε περιορισμένο κεφάλαιο και τεράστια εικόνα στα γλυκά σημεία. Ανεξάρτητα από το χρονικό σας πλαίσιο, θα πρέπει πρώτα να αναζητήσετε μια ισχυρή εθνική αγορά, τότε μια περιοχή όπου τα δημοσιευμένα δεδομένα δείχνουν αξιοπρεπή ευκαιρία HPA. Τέλος, παίζετε την περιμετρική αστική εξάπλωση, αν πιστεύετε ότι η περιοχή αναπτύσσεται ή παραμείνετε μακριά από αυτήν, αν το βλέπετε να συρρικνώνεται. Η κατανόηση αυτών των βασικών σημείων μπορεί να συμβάλει στη μεγιστοποίηση της αξίας οποιουδήποτε χαρτοφυλακίου ακινήτων.