Βελτίωση μισθώσεων
Οι βελτιώσεις του μισθώματος είναι οι τυχόν αλλαγές που γίνονται σε ένα ακίνητο ενοικίασης προκειμένου να προσαρμοστούν για τις συγκεκριμένες ανάγκες ενός ενοικιαστή. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν αλλαγές όπως ζωγραφική, εγκατάσταση χωρισμάτων, αλλαγή δαπέδου ή τοποθέτηση προσαρμοσμένων φωτιστικών. Οι βελτιώσεις του μισθώματος μπορούν να πραγματοποιηθούν είτε από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να το προσφέρει για να αυξήσει την εμπορευσιμότητα της ενοικιαζόμενης μονάδας, είτε από τους ίδιους τους μισθωτές.
Ενώ η ωφέλιμη οικονομική ζωή των περισσότερων βελτιώσεων μίσθωσης είναι πέντε με 10 χρόνια, ο Κώδικας Εσωτερικού Φόρου απαιτεί ότι η απόσβεση για τέτοιες βελτιώσεις θα συμβεί κατά τη διάρκεια της οικονομικής ζωής του κτιρίου.
Πώς βελτιώνονται οι μισθώσεις
Οι βελτιώσεις των μισθώσεων είναι επίσης γνωστές ως βελτιώσεις μισθωτών ή κατασκευών και γενικά γίνονται από ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφέρουν αυτές τις βελτιώσεις σε υπάρχοντες ή νέους ενοικιαστές. Οι τροποποιήσεις είναι προσαρμοσμένες στις ανάγκες ενός συγκεκριμένου ενοικιαστή και των αναγκών του.
Τι είναι οι βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων εξαρτάται από την εφαρμογή αλλαγών σε μια δομή που ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη προκειμένου να φιλοξενήσει έναν μισθωτή. Η πραγματοποίηση αλλαγών στο χώρο ενός ενοικιαστή, ωστόσο, δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως βελτίωση μίσθωσης σε οποιονδήποτε από τους γείτονες του εν λόγω ενοικιαστή. Οι αλλαγές στο εξωτερικό ενός κτηρίου ή στο τοπίο του δεν ισχύουν επίσης. Αν ένας ιδιοκτήτης αντικαθιστά την οροφή του κτιρίου, αναβαθμίζει τον ανελκυστήρα ή ανοίγει το χώρο στάθμευσης - καμία από αυτές τις αλλαγές δεν θεωρείται βελτίωση της μίσθωσης, καθώς δεν ωφελεί κάποιον συγκεκριμένο μισθωτή.
Μόνο βελτιώσεις που έγιναν στο εσωτερικό του χώρου ενός συγκεκριμένου ενοικιαστή θεωρούνται βελτιώσεις μισθώσεων.
Μόλις ολοκληρωθεί η μίσθωση, οι βελτιώσεις γενικά ανήκουν στον ιδιοκτήτη, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στη συμφωνία. Εάν ο μισθωτής είναι σε θέση να τα πάρει, πρέπει να τα αφαιρέσει χωρίς καμία ζημιά στο ακίνητο.
1:11Βελτίωση μισθώσεων
Παραδείγματα βελτιώσεων μισθώσεων
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να πληρώνουν για βελτιώσεις μίσθωσης για να ενθαρρύνουν τους ενοικιαστές να νοικιάζουν χώρους για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα, ειδικά στον κλάδο λιανικής πώλησης. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης επιχείρησης μισθώνει ένα κτίριο για το κατάστημα γκολφ του. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει να προσθέσει τέσσερις τοίχους στην μισθωμένη περιοχή για να δημιουργήσει ενσωματωμένες οθόνες και αποθηκευτικούς χώρους για τους δίσκους. Οι μεταβολές αυτές θεωρούνται βελτιώσεις μισθώσεων.
Ας πάρουμε ένα άλλο παράδειγμα από τον τομέα λιανικής. Ο ιδιοκτήτης του καταστήματος Α αποφασίζει να μισθώσει χώρο μέσω της εταιρείας B. Το κατάστημα έχει μόνο τέσσερις τοίχους και καμία άλλη ανέσεις. Μέσω της διαπραγμάτευσης μίσθωσης, η εταιρεία B-ο ιδιοκτήτης συμφωνεί να εγκαταστήσει ράφια, μετρητή εξυπηρέτησης για ταμειακές μηχανές και μια μονάδα απεικόνισης με ειδικό φωτισμό πριν το κατάστημα Α ανοίξει τις πόρτες του.
Βασικές τακτικές
- Η βελτίωση της μίσθωσης ακινήτου είναι μια αλλαγή που γίνεται σε ένα ακίνητο ενοικίασης για να το προσαρμόσετε για τις ιδιαίτερες ανάγκες ενός ενοικιαστή.
- Οι ιδιοκτήτες μπορεί να συμφωνήσουν με αυτές τις βελτιώσεις για υπάρχοντες ή νέους ενοικιαστές.
- Οι βελτιώσεις του μισθώματος μπορούν να γίνουν από τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή.
- Η ζωγραφική, η τοποθέτηση διαμερισμάτων ή προσαρμοσμένων φωτιστικών, καθώς και η αλλαγή δαπέδου είναι όλες οι βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων.
- Οι διευρύνσεις στα κτίρια, τους ανελκυστήρες και τις κυλιόμενες σκάλες, τις στέγες, την πυροπροστασία, τα συστήματα συναγερμού και ασφάλειας και τα συστήματα HVAC δεν χαρακτηρίζονται ως βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων.
Τύποι βελτιώσεων μισθώσεων
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να πληρώσει για εμπορικές βελτιώσεις μίσθωσης μέσω ενός επιδόματος βελτίωσης μισθωτών (TIA). Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης επιτρέπει έναν καθορισμένο προϋπολογισμό για βελτιώσεις, συνήθως $ 5 έως $ 15 ανά τετραγωνικό πόδι, και εποπτεύει το έργο. Εν τω μεταξύ, ο μισθωτής ελέγχει τη διαδικασία ανακαίνισης, η οποία μπορεί να χρονοβόρα. Σε περίπτωση υπέρβασης του προϋπολογισμού των έργων, ο μισθωτής καλύπτει το υπόλοιπο.
Οι εκπτώσεις ενοικίου μπορούν επίσης να προσφερθούν για βελτιώσεις μισθώσεων. Ο ιδιοκτήτης προσφέρει στον ενοικιαστή δωρεάν ή μειωμένο ενοίκιο για έναν καθορισμένο αριθμό μηνών, όπως ένας ελεύθερος μήνας ετησίως για τη μίσθωση, ως μέσο για την εξοικονόμηση χώρου από τον ενοικιαστή. Ο μισθωτής συνήθως επιβλέπει το έργο και ελέγχει τις βελτιώσεις μίσθωσης. Ο μισθωτής είναι επίσης υπεύθυνος εάν το κόστος υπερβαίνει τα ποσά που έχουν εγγραφεί στον προϋπολογισμό. Επιπλέον, το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί σε μεταγενέστερη ημερομηνία, προκαλώντας τον μισθωτή να πληρώσει περισσότερο για το διάστημα μακροπρόθεσμα.
Ένας άλλος τύπος βελτίωσης της μίσθωσης ακινήτων είναι ένα τυποποιημένο επίδομα κτιρίου. Ο ενοικιαστής μπορεί να αποφασίσει μεταξύ των διαφόρων επιλογών που παρέχει ο ιδιοκτήτης, όπως ένα από τα τέσσερα χρώματα του χρώματος. Αυτά τα στοιχεία ενδέχεται να μην ανταποκρίνονται στις ανάγκες του ενοικιαστή και μπορεί να μην είναι ικανοποιημένη με τα αποτελέσματα. Πρόσθετες βελτιώσεις καλύπτονται από τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης επιβλέπει το έργο.
Κανόνες βελτίωσης μισθώσεων
Έχουν επέλθει αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές μπορούν να διεκδικήσουν μειώσεις λόγω του νέου Νόμου περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης το 2017.
Τον Δεκέμβριο του 2015, το Κογκρέσο των Ηνωμένων Πολιτειών ψήφισε το Νόμο περί Προστασίας των Αμερικανών από τη Φορολογική Αύξηση (PATH), τροποποιώντας και επεκτείνοντας πολλές φορολογικές διατάξεις που σχετίζονται με τις αποσβέσεις, συμπεριλαμβανομένων των βελτιώσεων των μισθώσεων. Η πράξη καθιέρωσε μόνιμη διάταξη για την εξοικονόμηση φόρου, η οποία επιτρέπει την 15ετή επιστροφή του κόστους με ευθεία γραμμή για βελτιωμένες βελτιώσεις μίσθωσης ακινήτων.
Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες αυτές γραμμές, οι ιδιοκτήτες και οι μισθωτές δεν επιτρέπεται να συνδέονται μεταξύ τους, οι βελτιώσεις γίνονταν μόνο εάν πραγματοποιούνταν στο εσωτερικό του κτιρίου μόνο με τον εν λόγω μισθωτή που καταλάμβανε το χώρο και οι βελτιώσεις μίσθωσης έπρεπε να ολοκληρωθούν μετά από τρία έτη λειτουργίας του κτηρίου που καταλαμβάνεται για υπηρεσία.
Η νέα φορολογική πράξη το 2017 τροποποίησε ορισμένες από τις απαιτήσεις. Πρέπει να γίνουν βελτιώσεις στο εσωτερικό του κτιρίου, πράγμα που σημαίνει διευρύνσεις σε κτίρια, ανελκυστήρες και κυλιόμενες κλίμακες, στέγες, πυροπροστασία, συναγερμό και συστήματα ασφαλείας, ενώ τα συστήματα HVAC εξακολουθούν να μην πληρούν τις προϋποθέσεις. Η ιδιοκτησία ειδικής βελτίωσης δεν απαιτεί πλέον αμφότερα τα μέρη - ιδιοκτήτη και μισθωτή - να μην σχετίζονται. Εξαίρεσε επίσης την απαίτηση των τριών ετών, δηλώνοντας ότι όλες οι βελτιώσεις μπορούν να γίνουν "μετά την ημερομηνία που το ακίνητο τέθηκε για πρώτη φορά σε λειτουργία", σύμφωνα με την Internal Revenue Service (IRS).
Ισχυρισμός βελτιώσεων μισθώσεων
Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) δεν επιτρέπει εκπτώσεις για βελτιώσεις. Αλλά επειδή οι βελτιώσεις θεωρούνται μέρος του κτιρίου, είναι επιρρεπείς σε υποτίμηση. Το IRS επιτρέπει την έκπτωση των αποσβέσεων, εφόσον ικανοποιούνται οι συνθήκες που αναφέρονται παραπάνω. Όποιος κάνει την εργασία επιτρέπεται να κάνει την έκπτωση απόσβεσης - είτε είναι ο ιδιοκτήτης είτε ο ενοικιαστής. Η νέα φορολογική πράξη αύξησε το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσό στα $ 1 εκατομμύριο από $ 500.000.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.