Πώς να δημιουργήσετε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού

Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών (HOAs) διαχειρίζονται θέματα που επηρεάζουν ολόκληρη την κοινότητα, όπως η ασφάλεια και η ασφάλεια, η έλλειψη συντήρησης ιδιοκτησίας, οι τοπικές οχλήσεις ή η παροχή υπηρεσιών που δεν φροντίζονται από την τοπική αυτοδιοίκηση. Οι HOAs μπορούν επίσης να αποτελέσουν πηγή μεγάλης σύγκρουσης εξαιτίας της εξουσίας που ασκούν οι ιδιοκτήτες σπιτιού.

Οι HOA γενικά σχηματίζονται από προγραμματιστές όταν δημιουργείται μια νέα κοινότητα. Ως προϋπόθεση για την απόκτηση περιουσίας σε πολλές κοινότητες, οι αγοραστές πρέπει να ενταχθούν στο HOA. Ως αποτέλεσμα, πολλοί άνθρωποι καταλήγουν να ενώνουν HOA χωρίς να κατανοούν πραγματικά τι είναι ή πώς δουλεύουν, μόνο και μόνο επειδή ερωτεύονται ένα συγκεκριμένο σπίτι.

Ανάπτυξη HOAs

Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού (HOAs) έχουν γίνει ολοένα και πιο διαδεδομένες. Όταν μιλάμε για αυτή την εκρηκτική ανάπτυξη στο σχηματισμό συγκυριαρχιών, οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού και οι συνεταιρισμοί καθηγητής δημόσιας πολιτικής, Robert H. Nelson, δηλώνει:

Μόλις το 1970 αντιπροσώπευε μόνο περίπου το 1% της αμερικανικής στέγασης. Μέχρι το 2010, ωστόσο, υπήρχαν περισσότερες από 300.000 κοινοτικές ενώσεις που στεγάζουν πάνω από 60 εκατομμύρια Αμερικανούς, το 20% του πληθυσμού των ΗΠΑ ... Μεταξύ του 1980 και του 2000, το ήμισυ των νέων κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες χτίστηκε και οργανώθηκε υπό την ιδιωτική διακυβέρνηση μια κοινοτική ένωση.

Μάθετε τους τοπικούς νόμους σχετικά με τα HOAs

Οι κώδικες περιουσίας της πολιτείας ορίζουν τις νομικές κατευθυντήριες γραμμές για την ίδρυση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού. Στο Τέξας, για παράδειγμα, το κεφάλαιο κώδικα ιδιοκτησίας 204 αναφέρει ότι μια επιτροπή τριών ατόμων πρέπει να σχηματίσει αίτηση για τη σύσταση μιας ένωσης ιδιοκτητών ακινήτων (POA). Η επιτροπή πρέπει να υποβάλει επίσημη γραπτή ειδοποίηση ότι προτίθεται να δημιουργήσει μια POA με υποχρεωτική συμμετοχή. Όλοι οι κάτοχοι αρχείων σε μια υποδιαίρεση πρέπει να ενημερώνονται και οι ιδιοκτήτες τουλάχιστον του 60% του ακινήτου πρέπει να υπογράψουν και να εγκρίνουν την αναφορά εντός ενός έτους. Μόλις υπάρχει η POA, μπορεί να δημιουργήσει περιορισμούς μέσω χωριστής διαδικασίας υποβολής αιτήσεων που απαιτεί την έγκριση από τους κατόχους τουλάχιστον του 75% της περιουσίας της υποδιαίρεσης.

Καθιέρωση του HOA

Η διαδικασία για την εγκατάσταση ενός HOA εξαρτάται από τον τόπο όπου βρίσκεται το HOA, αλλά πιθανόν να απαιτούνται τα ακόλουθα βήματα.

1. Δημιουργία επιχειρηματικής διάρθρωσης με τη δημιουργία μιας εταιρείας LLC ή μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα
2. Δημιουργία δεσμεύσεων, όρων και περιορισμών (CC & Rs) που περιγράφουν τον τρόπο λειτουργίας του HOA και τους κανόνες που πρέπει να τηρούν οι ιδιοκτήτες κατοικιών
3. Καθιέρωση διαδικασίας για μελλοντική τροποποίηση των CC & R
4. Γράφοντας κανόνες και κανονισμούς που έθεσαν τα CC & R σε γλώσσα κατανοητή για τους κατοίκους της κοινότητας
5. Η κατάρτιση εγγράφων που διέπουν, όπως τα καταστατικά έγγραφα και τα καταστατικά (που περιγράφουν τη συχνότητα των συνεδριάσεων, τις κατευθυντήριες γραμμές για την ψηφοφορία, την εκλογή των ηγετών του HOA και άλλες διαδικασίες λειτουργίας)
6. Η εκλογή εξειδικευμένων αξιωματικών / μελών του διοικητικού συμβουλίου (ο ταμίας πρέπει στην πραγματικότητα να καταλάβει πώς να φυλάσσει τα βιβλία και να διαχειρίζεται τα χρήματα, για παράδειγμα)

Εάν οι άνθρωποι που ιδρύουν το HOA δεν είναι ειδικοί στο δίκαιο των ακινήτων, η πρόσληψη ενός δικηγόρου με εμπειρογνωμοσύνη HOA θα ήταν μια σωστή απόφαση σε αυτό το στάδιο. Η HOA δεν θα είναι σε θέση να επιβάλει τους κανόνες της αν αμφισβητηθεί και διαπιστώθηκε ότι δεν είναι νόμιμος. Ένας καλός δικηγόρος μπορεί επίσης να επισημάνει τα βασικά ζητήματα που πρέπει να δίνουν οι ηγέτες της HOA προσοχή, όπως οι δίκαιοι νόμοι περί στέγασης, για την αποφυγή νομικών προβλημάτων μετά την έναρξη λειτουργίας της ένωσης. Οι κανονισμοί των ομοσπονδιακών, κρατικών και τοπικών αρχών έχουν προτεραιότητα έναντι των κανόνων HOA.

(Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Πώς να επιλέξετε τον σωστό δικηγόρο .)

Προστατέψτε το HOA

Τα στελέχη και το διοικητικό συμβούλιο είναι υπεύθυνα για τη λειτουργία και την επίβλεψη του HOA. Μαζί με αυτό το υψηλό επίπεδο ευθύνης υπάρχει υψηλό επίπεδο κινδύνου. Η HOA χρειάζεται έναν τρόπο να προστατευθεί αν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίσει να μηνύσει.

Γιατί μπορεί ένας ιδιοκτήτης σπιτιού να μηνύσει; Στο Elk Grove, Καλιφόρνια, ένας κάτοικος μήνυσε το HOA του για τις προτεινόμενες αλλαγές στους κανόνες στάθμευσης γειτονιάς. Ένας άνθρωπος του Χιούστον, του Τέξας, υπέβαλε μήνυση για τον HOA του επειδή ήθελε να αφαιρέσει τα κλεψίματα από το σπίτι του παρά το υψηλό ποσοστό εγκληματικότητας στην περιοχή. Μια δίκαιη οργάνωση στέγασης μήνυσε έναν σύλλογο συγκυριαρχία στη Φλώριδα επειδή αρνήθηκε να επιτρέψει στα παιδιά να ζήσουν στο κτίριο. Ένα μέλος του διοικητικού συμβουλίου θα μπορούσε να εναχθεί για παραβίαση του εμπιστευτικού του καθήκοντος προς τους κατοίκους του HOA και θα μπορούσε να θεωρηθεί προσωπικά υπεύθυνο.

Η ασφάλιση των διευθυντών και των αξιωματικών παρέχει οικονομική προστασία στους ανθρώπους που διοικούν το HOA. Καλύπτει τόσο το κόστος δικαστικής υπεράσπισης όσο και τις ζημίες. Ωστόσο, δεν καλύπτει εκ προθέσεως παράπτωμα. Η ασφάλιση κλοπής των εργαζομένων μπορεί να προστατεύσει τον σύλλογο εάν ένας διευθυντής, αξιωματικός ή διαχειριστής ακινήτων καταχραστεί τα κεφάλαια της HOA.

Διατηρήστε τα οικονομικά αρχεία

Ένα HOA χρειάζεται χρήματα για να λειτουργήσει και ότι τα χρήματα προέρχονται από τους κατοίκους της κοινότητας. Ορισμένα από τα χρηματικά κονδύλια της διοίκησης της HOA (π.χ. νομικές, λογιστικές και διοικητικές υπηρεσίες), αλλά τα περισσότερα χρήματα πηγαίνουν προς τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Μπορεί να πληρώσει για υπηρεσίες εξωραϊσμού, συντήρηση πισίνας και ακόμη και συλλογή απορριμμάτων. Ένα μέρος των χρημάτων δαπανώνται κάθε μήνα, ενώ το υπόλοιπο διατίθεται σε αποθεματικό. Μερικές φορές θα προκύψουν μεγάλα έξοδα που δεν μπορούν να πληρωθούν από το αποθεματικό ταμείο του HOA. Στην περίπτωση αυτή, η HOA θα απαιτήσει από τους κατοίκους να πληρώσουν ένα πρόσθετο τέλος που ονομάζεται ειδική εκτίμηση.

Ένα νέο HOA θα χρειαστεί να εκτελέσει μια ανάλυση χρηματοδότησης και να κατασκευάσει έναν προϋπολογισμό για να καθορίσει το ποσό που πρέπει να εισπράττει σε μηνιαία τέλη από τον ιδιοκτήτη (ες) κάθε ακινήτου. Η ανάλυση βασίζεται στο ποια έξοδα θα πληρώνονται από τα μέλη της κοινότητας, πόσο θα κοστίζουν, πόσα θα διατεθούν στο αποθεματικό κεφάλαιο και το ποσοστό της περιουσίας της κοινότητας που ανήκει σε κάθε κάτοικο. Επίσης, το αποθεματικό ταμείο πρέπει να διαχειρίζεται και να επενδύεται για να διατηρεί το ΧΟΑ οικονομικά υγιές (για παράδειγμα, η αξία του αμοιβαίου κεφαλαίου πρέπει να διατηρείται έναντι του πληθωρισμού).

Κρατήστε τους ιδιοκτήτες σπιτιού ενημερωμένοι

Ως μέλη της κοινότητας που πληρώνουν τέλη και επηρεάζονται από τις αποφάσεις του HOA, οι κάτοικοι πρέπει να ενημερώνονται για τις δραστηριότητες του HOA και για κάθε θέμα που επηρεάζει την κοινότητα. Οι ΟΑΑ πρέπει να διοργανώνουν τακτικές συναντήσεις και να ενημερώνουν τους κατοίκους αρκετά νωρίτερα ότι όλοι έχουν την ευκαιρία να παρευρεθούν. Πρέπει επίσης να διεξάγουν εκλογές για διευθυντές και αξιωματικούς και να εξασφαλίζουν ότι όλοι έχουν την ευκαιρία να ψηφίσουν. Ένα κοινοτικό ενημερωτικό δελτίο, ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή / και δικτυακός τόπος μπορεί επίσης να βοηθήσει να κρατήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού στο βρόχο.

Οι αξιωματικοί και οι διευθυντές της HOA θα πρέπει να τηρούν λεπτομερή αρχεία των δραστηριοτήτων τους, όπως πρακτικά από κοινοτικές συναντήσεις. Οι ενώσεις πρέπει να αποκαλύπτουν σε τακτικά χρονικά διαστήματα σημαντικές οικονομικές πληροφορίες στα μέλη της κοινότητας. Τα μέλη θα πρέπει να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους για την προβολή αρχείων HOA και να έχουν πρόσβαση κατόπιν αιτήματος.

(Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα: Η ενασχόλησή σας με το συμβούλιο Condo .)

Παρακολουθήστε τις καταγγελίες

Τα HOAs είναι κοινότητες βασισμένες σε κανόνες, επομένως από καιρού εις καιρόν πρέπει να εφαρμόζουν κανόνες που τα μέλη της κοινότητας σπάνε. Οι ΟΑΑ πρέπει επίσης να χειρίζονται τις καταγγελίες των κατοίκων για τους υπάρχοντες κανόνες τους οποίους δεν τους αρέσουν ή τους κανόνες που θεωρούν ότι πρέπει να προστεθούν για την επίλυση ενός συνεχόμενου προβλήματος.

Τα HOA πρέπει να επιβάλλουν τους κανόνες γρήγορα και με συνέπεια. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αρνούνται να συμμορφωθούν θα πρέπει να επιβληθούν πρόστιμα. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αρνείται να συμμορφωθεί, η HOA μπορεί να χρειαστεί να στείλει το λογαριασμό σε συλλογές ή να μηνύσει τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Οι ΟΑΑ πρέπει να αποφεύγουν την επιλεκτική εφαρμογή - με άλλα λόγια, δεν πρέπει να παίζουν αγαπημένα με ηγέτες του HOA ή κάτοικους της κοινότητας με τους οποίους είναι φίλοι. Μεροληπτική συμπεριφορά μπορεί να οδηγήσει σε αγωγή.

Η πρόσληψη μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης μπορεί να μειώσει την επιβάρυνση των στελεχών και των διευθυντών του HOA και να εξαλείψει μια πιθανή πηγή σύγκρουσης μεταξύ των ηγετών του HOA και άλλων μελών της κοινότητας. Η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να αναλάβει μεγάλο μέρος του διοικητικού έργου και να αντιμετωπίσει τις δυσάρεστες ενέργειες όπως η επιβολή κανόνων και η είσπραξη τελών. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιήσει την εμπειρογνωμοσύνη της στη διαχείριση ακινήτων για να εξασφαλίσει την ομαλή λειτουργία της κοινότητας και να αποφύγει τα λάθη που μπορεί να κάνουν οι άπειροι αξιωματικοί και διευθυντές. Ωστόσο, η επαγγελματική διαχείριση κοστίζει χρήματα, πράγμα που σημαίνει ότι οι μηνιαίες χρεώσεις HOA των ιδιοκτητών σπιτιού θα είναι υψηλότερες.

Το χειρότερο σενάριο για την επιβολή κανόνα συνεπάγεται αποκλεισμό ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη σπιτιού για μη καταβολή τελών ή ειδικών εκτιμήσεων. Αυτό το ακραίο μέτρο μπορεί να δημιουργήσει μια αμφιλεγόμενη κατάσταση μεταξύ του ιδιοκτήτη σπιτιού και του HOA. Οι αποκλεισμοί μειώνουν επίσης τις τιμές των ακινήτων, γεγονός που δεν είναι καλό για τους άλλους κατοίκους της γειτονιάς.

Κοινοτικές συναντήσεις υποδοχής

Τα HOAs μπορούν να είναι αυστηρά για τις επιχειρήσεις, αλλά δεν χρειάζεται να είναι. Μια περιστασιακή δραστηριότητα διασκέδασης επιτρέπει στα μέλη του HOA να γνωρίσουν ο ένας τον άλλον σε μια φιλική, κοινωνική βάση, όχι μόνο στο δυνητικά αντίπαλο περιβάλλον μιας συνάντησης HOA. Εάν οι γείτονες γνωρίζουν ο ένας τον άλλον προσωπικά, η κοινότητα μπορεί να είναι ένα πιο ευχάριστο μέρος για να ζήσει και οι συγκρούσεις μπορούν να διευθετηθούν ευκολότερα.

Η κατώτατη γραμμή

Η δημιουργία και διαχείριση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού είναι ένα τεράστιο έργο με σημαντικές ευθύνες και μείζονες συνέπειες. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητα σε HOA, καταλάβετε τι εισάγετε πριν αγοράσετε.

(Για περαιτέρω ανάγνωση, δείτε: 9 πράγματα που πρέπει να ξέρετε για τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού .)