Ένας οδηγός για παράγωγα ακίνητης περιουσίας

Ιστορικά, τα ακίνητα είχαν χαμηλή απόδοση συσχετισμού με τις επενδύσεις σε μετοχές και ομόλογα, καθιστώντας το ένα επιθυμητό εργαλείο διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου. Δυστυχώς, η αγορά και πώληση φυσικών ακινήτων δεν είναι τόσο απλή όσο οι τίτλοι διαπραγμάτευσης.

Εισάγετε παράγωγα ακίνητης περιουσίας, παράγωγα περιουσιακών στοιχείων. Τα μέσα αυτά επιτρέπουν στους επενδυτές να αποκτήσουν έκθεση στην κατηγορία των ακινήτων χωρίς να χρειάζεται να κατέχουν πραγματικά κτίρια. Αντ 'αυτού, αντικαθιστούν την ακίνητη περιουσία με την απόδοση ενός δείκτη επιστροφής ακινήτων. Με αυτόν τον τρόπο, οι επενδυτές μπορούν να παίξουν είτε με ακίνητη περιουσία είτε με χρέη, χωρίς ποτέ να αγοράσουν ένα πραγματικό περιουσιακό στοιχείο ή να χρησιμοποιήσουν την ακίνητη περιουσία ως ασφάλεια. Αυτό επιτρέπει σε έναν επενδυτή να μειώσει την αρχική του δέσμευση κεφαλαίου και να στεγάσει τα χαρτοφυλάκια ακινήτων από την πτωτική πορεία, προβλέποντας εναλλακτικές στρατηγικές διαχείρισης κινδύνων.

Ο δείκτης NPI

Το Εθνικό Συμβούλιο Καταναλωτών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (IPI) είναι ο αποδεκτός δείκτης που δημιουργήθηκε για να μετρήσει τις επενδυτικές επιδόσεις της αγοράς εμπορικών ακινήτων. Αναπτύχθηκε αρχικά το 1982, ο δεύτερος δείκτης αποτελείται από περισσότερα από 7.670 ακίνητα, αξίας περίπου 581 δισεκατομμυρίων δολαρίων (από το 2ο τρίμηνο του 2018), από όλες τις ΗΠΑ

Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα κατηγοριοποιούνται στους ακόλουθους τύπους επενδύσεων:

• Ιδιωτικό κεφάλαιο
• Ιδιωτικό χρέος
• Δημόσια δικαιοσύνη
• Δημόσιο χρέος

Πώς λειτουργούν τα παράγωγα ακίνητης περιουσίας

Τα παράγωγα που προσφέρονται στον δείκτη NCREIF, που αναπτύσσονται για τον ιδιωτικό μετοχικό τομέα, βασίζονται σε ανταλλαγές που έχουν διάφορες μορφές, επιτρέποντας στους επενδυτές να ανταλλάσσουν έκθεση είτε με την ανατίμηση είτε με τη συνολική απόδοση του ίδιου του δείκτη, είτε με την εναλλαγή των ανοιγμάτων από μία χρήση γης αλλο.

Μια μέθοδος είναι να "πάει μακριά" (αναπαραγωγή της έκθεσης των αγοραπωλησιών) ή "πηγαίνετε σύντομα" (αναπαραγωγή της έκθεσης των ακινήτων πώλησης). Μια άλλη μέθοδος είναι η ανταλλαγή της συνολικής απόδοσης του δείκτη NCREIF κατανεμημένου ανά τομέα ακινήτων, επιτρέποντας έτσι στους επενδυτές να ανταλλάξουν τις αποδόσεις από ακίνητα που σχετίζονται με γραφεία για λιανικό ακίνητο, για παράδειγμα.

Η ανταλλαγή απόδοσης επιτρέπει σε δύο επενδυτές από τις δύο πλευρές της ανταλλαγής να εκτελούν στρατηγικές που δεν μπορούν να επιτευχθούν με τα πραγματικά περιουσιακά στοιχεία στην ιδιωτική αγορά ακινήτων. Οι ανταλλαγές επιτρέπουν στους επενδυτές να αλλάζουν ή να αναπροσαρμόζουν τα χαρτοφυλάκιά τους για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο χωρίς να χρειάζεται να μεταβιβάσουν τον τίτλο στα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στον ισολογισμό. Οι συμβάσεις διάρκειας έως και τριών ετών διαχειρίζονται συνήθως μια επενδυτική τράπεζα, η οποία ενεργεί ως υπηρεσία εκκαθάρισης των κεφαλαίων.

Σε περίπτωση που ένας επενδυτής προχωρήσει στη συνολική απόδοση του δείκτη NCREIF, θα δεχθεί τη συνολική απόδοση του NPI (πληρωτέα ανά τρίμηνο) σε προκαθορισμένο πλασματικό ποσό και θα συμφωνήσει να πληρώσει το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (LIBOR), συν μια εξάπλωση στο ίδιο πλασματικό ποσό. Το άλλο μέρος της ανταλλαγής θα λάβει τις ίδιες ταμειακές ροές αντιστρόφως, θα πληρώσει την τριμηνιαία απόδοση του δείκτη και θα λάβει LIBOR συν το spread.

Υποθέτοντας ότι υπάρχουν επενδυτές και για τις δύο πλευρές του εμπορίου, δύο επενδυτές που επιθυμούν να διαπραγματευτούν μια έκθεσή τους σε άλλη θα μπορούσαν να ανταλλάξουν την επιστροφή του NPI για τον συγκεκριμένο τύπο ιδιοκτησίας για ένα άλλο. Για παράδειγμα, ένας διαχειριστής χαρτοφυλακίου ο οποίος θεωρεί ότι το ταμείο του διατίθεται υπερβολικά σε ακίνητα γραφείων και δεν έχει επαρκώς κατανεμηθεί σε βιομηχανικά, θα μπορούσε να ανταλλάξει μέρος της έκθεσης γραφείου για βιομηχανική χρήση, χωρίς στην πραγματικότητα να αγοράζει ή να πωλεί ακίνητα.

Δείκτης δημόσιου μετοχικού κεφαλαίου

Αντί του NPI, τα παράγωγα για έκθεση στον δημόσιο τομέα της αγοράς εμπορικών ακινήτων χρησιμοποιούν τη συνολική απόδοση της Εθνικής ένωσης αξιογράφων επενδύσεων σε ακίνητα (NAREIT) για τον υπολογισμό των αποδεκτών ταμειακών ροών (για τον μακροπρόθεσμο επενδυτή) ή (από τον σύντομο επενδυτή).

Ο δείκτης αυτός παρέχει την απόδοση απόδοσης για την αγορά δημοσίων τίτλων που εξασφαλίζονται με εμπορικά ακίνητα. Για παράδειγμα, ο παραλήπτης ανταλλαγής πληρώνει το LIBOR, συν ένα περιθώριο, για να ξεκινήσει ένα ετήσιο swap δείκτη με ονομαστικό ποσό 50 εκατομμυρίων δολαρίων και θα λάβει τριμηνιαίες πληρωμές από το δείκτη NAREIT στα 50 εκατομμύρια δολάρια. Για άλλη μια φορά, ο επενδυτής μπορεί να αποκτήσει ένα πλήρως διαφοροποιημένο δημόσιο άνοιγμα ακίνητης περιουσίας χωρίς να αγοράσει ένα μόνο περιουσιακό στοιχείο.

Παράγωγα χρέους ακίνητης περιουσίας

Λόγω του εύρους και του βάθους των δόσεων διαφορετικών προφίλ κινδύνου από την υποκείμενη ομάδα υποθηκών εμπορικών ακινήτων που βρέθηκαν στην αγορά των εμπορικών ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων (CMBS), παράγωγα ακίνητης περιουσίας είναι επίσης διαθέσιμα σε θέσεις χρέους ακινήτων. Οι συμβάσεις ανταλλαγής για δημόσιο χρέος ακινήτων βασίζονται σε δείκτες της αγοράς CMBS. Οι δείκτες αυτοί ήταν γύρω από τα τέλη της δεκαετίας του 1990.

Χάρη στο εύρος και το βάθος των δεδομένων από μεγάλο αριθμό συναλλαγών (σε σχέση με τα ακίνητα), οι δείκτες CMBS είναι ένας πολύ καλύτερος δείκτης απόδοσης για τις αντίστοιχες αγορές τους από τους αντίστοιχους ισοτιμιών τους. Η πιο αξιοσημείωτη διαφορά μεταξύ των πράξεων ανταλλαγής μετοχών και των συμβάσεων αντιστάθμισης χρεών είναι ότι οι αποδέκτες των πληρωμών με βάση το LIBOR λαμβάνουν LIBOR μείον ένα spread, σε αντίθεση με τις πράξεις ανταλλαγής μετοχών, οι οποίες συνήθως βασίζονται στο LIBOR συν ένα περιθώριο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι υποκείμενες κινητές αξίες χρηματοδοτούνται συνήθως από βραχυπρόθεσμο χρεωστικό τίτλο που ανακυκλώνεται με την επαναγορά, το οποίο είναι συνήθως στο LIBOR, μείον ένα περιθώριο, και έτσι το επιτόκιο μεταφέρεται στους αντισυμβαλλομένους ανταλλαγής.

Τα ιδιωτικά παράγωγα χρέους ακίνητης περιουσίας, όπως οι συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου (CDS), χρησιμοποιούνται συνήθως για την αντιστάθμιση του πιστωτικού κινδύνου. Τα παράγωγα όπως οι συμβάσεις ανταλλαγής δανείων παρέχουν στο μέρος ανταλλαγής τόσο το επιτόκιο όσο και τον πιστωτικό κίνδυνο, ενώ το περιουσιακό στοιχείο (δάνειο εμπορικού ακινήτου) παραμένει στον ισολογισμό του αντισυμβαλλομένου. Έτσι, ένας δανειστής υποθηκών μπορεί να αντισταθμίσει τμήματα του χαρτοφυλακίου του χρέους για διάφορους επενδυτικούς όρους χωρίς να χρειάζεται να πουλήσει το ίδιο το δάνειο. Με αυτόν τον τρόπο, οι επενδυτές μπορούν να μετακινηθούν από ορισμένους τομείς της αγοράς ακινήτων όταν αισθάνονται ότι η απόδοση δεν είναι ανάλογη με τον κίνδυνο και στη συνέχεια να ανακτήσει αργότερα την έκθεση όταν βελτιωθεί η αγορά για τον συγκεκριμένο τομέα.

Η κατώτατη γραμμή

Επειδή τα εμπορικά ακίνητα είναι εντατικά κεφαλαιουχικά και σχετικά μη ρευστοποιήσιμα, οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας δυσκολεύονται να αντισταθμίσουν την έκθεσή τους ή να εκτελέσουν αλφα στρατηγικές. Τα υψηλά κόστη συναλλαγών και μια αγορά λιγότερο αποτελεσματική από αυτήν των μετοχών και των ομολόγων έχουν προσθέσει στη δυσκολία στην επανεξισορρόπηση των χαρτοφυλακίων ως απάντηση στις αλλαγές της αγοράς.

Με τα δεδομένα των ακινήτων να γίνονται πιο διαφανή και οι πληροφορίες συναλλαγών να γίνονται ευκολότερες και λιγότερο δαπανηρές για την απόκτηση, οι δείκτες ακινήτων έχουν καταστεί πιο σχετικοί, οδηγώντας στη δημιουργία μιας ολοένα και πιο αποδοτικής αγοράς παραγώγων. Τα παράγωγα ακίνητης περιουσίας επιτρέπουν στους επενδυτές να αλλάζουν τις εκθέσεις τους σε συγκεκριμένους κινδύνους και ευκαιρίες χωρίς να χρειάζεται να αγοράζουν και να πωλούν περιουσιακά στοιχεία. Τα παράγωγα αυτά επιτρέπουν επενδύσεις σε διαφορετικό τομέα της αγοράς ακινήτων ή την εμπορία έκθεσης σε ακίνητα για μεταβλητό επιτόκιο προσαυξημένο ή μειωμένο κατά ένα ασφάλιστρο.

Η δυνατότητα ανταλλαγής ανοίγματος επιτρέπει στον επενδυτή ακίνητης περιουσίας να γίνει πιο τακτική όταν επενδύει. Μπορούν πλέον να εισέλθουν και να εξαχθούν από τα τέσσερα τεταρτημόρια της αγοράς ακινήτων, γεγονός που επιτρέπει καλύτερη διαχείριση κινδύνου και τη δυνατότητα αύξησης της βραχυπρόθεσμης ή μακροπρόθεσμης απόδοσης των επενδύσεών τους.