Ευέλικτη πληρωμή ARM
Μια ευέλικτη πληρωμή ARM, γνωστή και ως επιλογή ARM, ήταν ένας τύπος υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου που επέτρεπε στον οφειλέτη να επιλέξει από τέσσερις διαφορετικές επιλογές πληρωμής κάθε μήνα: μια πληρωμή 30 ετών, πλήρως αποσβεσθείσα. μια δεκαπενταετή, πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή. μια πληρωμή μόνο με τόκους ή μια λεγόμενη ελάχιστη πληρωμή που δεν κάλυπτε το μηνιαίο επιτόκιο. Το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) απέλυσε αποτελεσματικά τις ευέλικτες ARMs πληρωμών το 2014 μέσω νέων προτύπων πιστοποιημένων ενυπόθηκων δανείων (QM).
ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΛΕΥΘΕΡΗΣ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ARM
Οι ευέλικτες πληρωμές ARMs ήταν δημοφιλείς πριν από την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2007-2008, όταν οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ραγδαία. Τα ενυπόθηκα δάνεια είχαν ένα πολύ χαμηλό επιτόκιο εισαγωγής, συνήθως 1 τοις εκατό, που οδήγησε πολλούς ανθρώπους να υποθέσουν ότι θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά περισσότερο σπίτι από ό, τι το εισόδημά τους θα μπορούσε να προτείνει. Αλλά η τιμή του teaser ήταν μόνο για ένα μήνα. Στη συνέχεια, η επαναφορά του επιτοκίου σε ένα ευρετήριο, όπως το Κόστος Καθαρισμού του Δείκτη Αποταμίευσης (COSI) συν ένα περιθώριο, το οποίο συχνά οδηγεί σε "σοκ πληρωμής".
Χρησιμοποιώντας το νέο επιτόκιο, οι δανειολήπτες θα μπορούσαν να επιλέξουν να προβούν σε συμβατική πληρωμή υποθηκών 30 ετών ή ακόμη μεγαλύτερη, επιταχυνόμενη 15ετή πληρωμή. Στην πράξη λίγοι δανειολήπτες το έκαναν αυτό. μετά τον πρώτο μήνα, οι περισσότεροι επέλεξαν είτε την πληρωμή μόνο για τόκους, είτε την ελάχιστη μηνιαία πληρωμή, η οποία φάνηκε πολύ. Πολλοί δανειολήπτες δεν κατάλαβαν ότι το μη καταβληθέν επιτόκιο θα επιβαρυνόταν με το υπόλοιπο του δανείου, μια διαδικασία που ονομάζεται αρνητική απόσβεση. Όταν οι τιμές των κατοικιών κατέρρευσαν, οι οφειλέτες βρήκαν ότι οφείλουν περισσότερα για τα στεγαστικά δάνεια από ότι τα σπίτια τους.
Οι λεπτομέρειες ξεπέρασαν πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού
Οι επιλογές ARM είχαν επίσης πολύ ωραία εκτύπωση που πολλοί δανειολήπτες γυαλισμένα. Για παράδειγμα, οι περισσότερες επιλογές ARM είχαν αρνητικό ανώτατο όριο απόσβεσης, που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης μπορούσε να πραγματοποιήσει ελάχιστες πληρωμές μόνο έως ότου η αξία του δανείου φτάσει το 110-115% του αρχικού ποσού. Οι ελάχιστες πληρωμές επίσης αυξήθηκαν ετησίως, μερικές φορές με ποσοστά που δεν φάνηκαν πολύ, αλλά αυξήθηκαν γρήγορα. Και η επιλογή πληρωμής μόνο για τόκους ήταν συνήθως καλή μόνο για τα πρώτα δέκα χρόνια. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού είδαν τις πληρωμές δανείων τους περισσότερο από δύο φορές μετά από λίγα μόνο χρόνια.
Για να αποθαρρύνουν τις τράπεζες να εγγράφουν δάνεια που θα μπορούσαν ενδεχομένως να χρεοκοπούν ιδιοκτήτες σπιτιού, το CFPB καθιέρωσε το πρόγραμμα Qualified Mortgage το 2014. Σύμφωνα με αυτό το πρόγραμμα, ορισμένοι τύποι σταθερών ενυπόθηκων δανείων θα αποκτούσαν την έγκριση QM του οργανισμού και θα επέτρεπαν στην τράπεζα έκδοσης μεγαλύτερη προστασία σε περίπτωση αθέτησης . Δεδομένου ότι τα δάνεια αρνητικής απόσβεσης, όπως οι ευέλικτοι πληρωτέοι μηχανισμοί πληρωμής, δεν έτυχαν ποτέ έγκρισης τύπου QM, οι τράπεζες τους εγκατέλειψαν σε μεγάλο βαθμό υπέρ των πιο συμβατικών ARM και στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου.