Fannie Mae: Δάνεια, HomePath, και όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Η Fannie Mae (επίσημα η Federal Federal Mortgage Association ή FNMA) είναι μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση (GSE) -δηλαδή, μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία που λειτουργεί υπό χρέη του Κογκρέσου - που χρησιμεύει για την τόνωση της ιδιοκτησίας σπιτιού και την επέκταση της ρευστότητας των χρημάτων υποθηκών δημιουργώντας μια δευτερογενή αγορά. Ιδρύθηκε το 1938 κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης στο πλαίσιο της Νέας Deal, ο Fannie Mae κατευθύνει τις προσπάθειές του στην αύξηση της διαθεσιμότητας και της προσιτής τιμής της ιδιοκτησίας σπιτιού για Αμερικανούς με χαμηλό, μέτριο και μεσαίο εισόδημα.

Ως δευτερεύων συμμετέχων στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, η Fannie Mae δεν προέρχεται από δάνεια ούτε παρέχει υποθήκες σε δανειολήπτες. Αντ 'αυτού, διατηρεί τα κεφάλαια που ρέουν στους δανειστές ενυπόθηκων δανείων (π.χ. πιστωτικές ενώσεις, τοπικές και εθνικές τράπεζες, αποταμιεύσεις και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα) μέσω της αγοράς και εγγύησης υποθηκών που πραγματοποιούνται από αυτές τις επιχειρήσεις. Στην πραγματικότητα, είναι ένας από τους δύο από τους μεγαλύτερους αγοραστές υποθηκών στη δευτερογενή αγορά. ο άλλος είναι ο αδελφός του, η Federal Home Loan Mortgage Corporation ή ο Freddie Mac, η οποία είναι επίσης μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση και δημιουργήθηκε από το Κογκρέσο.

5 τρισεκατομμύρια δολάρια

Το ποσό της Fannie Mae έχει επενδύσει στην αγορά ενυπόθηκων δανείων από το 2009.

Με την επένδυση στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, η Fannie Mae δημιουργεί περισσότερη ρευστότητα για τους δανειστές, όπως οι τράπεζες, οι οικονομίες και οι πιστωτικές ενώσεις, γεγονός που με τη σειρά τους τους επιτρέπει να αναλαμβάνουν υποθήκες ή να χρηματοδοτούν περισσότερες υποθήκες. Η οικονομική οντότητα εκτιμά ότι χρηματοδότησε την αγορά με 5 τρισεκατομμύρια δολάρια από το 2009, χρηματοδοτώντας περίπου έξι εκατομμύρια εγχώριες αγορές, 14 εκατομμύρια αναχρηματοδοτήσεις και τρία εκατομμύρια ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Είναι ο μεγαλύτερος χρηματοδότης ή υποστηρικτής 30ετών στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου στις ΗΠΑ

Fannie Mae Stock

Η Fannie Mae έχει αποτελέσει αντικείμενο δημόσιας διαπραγμάτευσης από το 1968. Μέχρι το 2010, διαπραγματεύεται στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης. Διακόπηκε μετά την υποθήκη, τη στέγαση και τη χρηματοπιστωτική κρίση, αφού το απόθεμά του έπεσε κάτω από τις ελάχιστες κεφαλαιακές απαιτήσεις που είχε ορίσει η NYSE. Τώρα εμπορεύεται το over-the-counter.

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2008, οι Fannie Mae και Freddie Mac αναλήφθηκαν από την κυβέρνηση μέσω της συντηρήσεως της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Οικονομικών Στέγασης. Και οι δύο εξομαλύνθηκαν στο ύψος των 187, 4 δισ. Δολαρίων, γεγονός που τους έσωσε από την κατάρρευση. Μέχρι το 2014, ο Fannie Mae είχε αποπληρώσει την κυβέρνηση περισσότερο από το ποσό που έλαβε.

Τον Αύγουστο του 2012, οι όροι που διέπουν τις υποχρεώσεις μερίσματος της Fannie Mae άλλαξαν έτσι ώστε το αμερικανικό Υπουργείο Οικονομικών να διεκδικεί κέρδη στο τέλος κάθε τριμήνου και να παρέχει κεφάλαια εάν υπάρχει έλλειμμα. Έτσι, παρόλο που η Fannie Mae κάνει χρήματα, τα κέρδη της παραδίδονται κάθε τρίμηνο στην κυβέρνηση.

Οδηγίες Fannie Mae

Προκειμένου ένας δανειστής υποθηκών να είναι επιλέξιμος για να υποστηριχθεί από την Fannie Mae, πρέπει να συμφωνήσει να μην ασκήσει ανήθικες πρακτικές δανεισμού υποπληθυσμού. Τα δάνεια χαμηλού κινδύνου, τα οποία έχουν υψηλότερα επιτόκια από τα δάνεια βασικού επιτοκίου, προσφέρονται σε δανειολήπτες με χαμηλή πίστωση οι οποίοι θεωρούνται υψηλότεροι από τον δανειστή.

Οι αγορές και οι εγγυήσεις των ενυπόθηκων δανείων της Fannie Mae πρέπει να πληρούν αυστηρά κριτήρια. Για παράδειγμα, το όριο για ένα συμβατικό δάνειο για μονοκατοικία το 2019 είναι $ 484.350 για τις περισσότερες περιοχές και $ 726.525 για περιοχές με υψηλό κόστος, συμπεριλαμβανομένης της Χαβάης και της Αλάσκας. Ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης (FHFA) θέτει αυτά τα όρια.

Μετά την αγορά στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά, η Fannie Mae τις συγκεντρώνει για να σχηματίσει τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες (MBS). Τα MBS είναι τίτλοι που υποστηρίζονται από περιουσιακά στοιχεία τα οποία εξασφαλίζονται με υποθήκη ή δεξαμενή υποθηκών. Τα ενυπόθηκα δάνεια της Fannie Mae αγοράζονται από ιδρύματα, όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και επενδυτικές τράπεζες. Εξασφαλίζει πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στο MBS.

Η Fannie Mae διαθέτει επίσης το δικό της χαρτοφυλάκιό της, το οποίο συνήθως αναφέρεται ως διακρατούμενο χαρτοφυλάκιο, το οποίο επενδύει σε τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια και δάνεια άλλων ιδρυμάτων. Η Fannie Mae εκδίδει χρέος, που ονομάζεται χρέος γραφείων, για να χρηματοδοτήσει το διακρατούμενο χαρτοφυλάκιό της.

Βασικές τακτικές

• Η Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων (FNMA), γνωστή και ως Fannie Mae, είναι μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση (GSE) που δημιουργήθηκε από το Κογκρέσο.
• Η Fannie Mae δεν προέρχεται από τα ενυπόθηκα δάνεια και δεν χορηγεί ενυπόθηκα δάνεια σε ιδιοκτήτες σπιτιού που αναζητούν χρηματοδότηση, αλλά αγοράζει και εγγυάται μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων.
• Η Fannie Mae και ο αδελφός της, η Federal Home Loan Mortgage Corporation ή ο Freddie Mac, είναι οι δύο μεγαλύτεροι αγοραστές υποθηκών στη δευτερογενή αγορά.
• Επενδύοντας σε υποθήκες, η Fannie Mae δημιουργεί περισσότερη ρευστότητα για τους δανειστές, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζών, των χρεοκοπιών και των πιστωτικών ενώσεων, γεγονός που τους επιτρέπει να εξασφαλίσουν ή να χρηματοδοτήσουν περισσότερες υποθήκες.
• Οι Fannie Mae και Freddie Mac κατέρρευσαν σχεδόν κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, εξομαλύθηκαν, τέθηκαν σε κρατική διακυβέρνηση και τελικά επέστρεψαν τα δισεκατομμύρια που έλαβαν για να παραμείνουν στη ζωή τους.

Fannie Mae Δάνεια

Για να αποκτήσετε ένα δάνειο που υποστηρίζεται από την Fannie Mae, θα πρέπει να περάσετε από έναν εγκεκριμένο δανειστή. Μαζί με την αποφυγή των δανείων χαμηλού κινδύνου που αναφέρονται παραπάνω, οι δανειστές πρέπει να πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας και αναδοχής που διασφαλίζουν την πιστωτική ποιότητα της χρηματοδότησης.

Οι υποθήκες που αγοράστηκαν και εγγυήθηκαν από την Fannie Mae ονομάζονται συμμορφούμενα δάνεια. Σε γενικές γραμμές, τα συμμορφούμενα δάνεια έχουν χαμηλότερα επιτόκια από τα μη συμμορφούμενα ή jumbo δάνεια, τα οποία συνήθως δεν υποστηρίζονται από την Fannie Mae επειδή υπερβαίνουν τα όρια μεγέθους του δανείου.

Πώς να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη Fannie Mae-Backed

Όταν βρείτε έναν δανειστή ο οποίος δικαιούται να εκδώσει ένα δάνειο με Fannie Mae, θα σας καθοδηγήσει κατά τη συμπλήρωση μιας αίτησης Ομοιομόρφων Ομογενειακών Δανείων. Θα χρειαστεί να συγκεντρώσετε και να παράσχετε οικονομικές πληροφορίες και τεκμηρίωση. Αυτό περιλαμβάνει μια εγγραφή της απασχόλησης και του ακαθάριστου εισοδήματός σας και των δηλώσεών σας για την υποστήριξη αυτών, όπως ένα έντυπο W-2 ή Έντυπο 1099. Θα πρέπει επίσης να παράσχετε ένα σύνολο των μηνιαίων χρεωστικών σας υποχρεώσεων, όπως τα υπόλοιπα στις πιστωτικές κάρτες, το αυτοκίνητο πληρωμές, διατροφή και υποστήριξη παιδιών.

Προκειμένου να εγκριθεί το δάνειο της Fannie Mae, προτιμάται ο λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI) από το μέτωπο έως το 28%. Μια προκαταβολική DTI καθορίζει πόσο από το ακαθάριστο εισόδημά σας πηγαίνει προς το κόστος στέγασης. Εάν το DTI σας είναι υπερβολικά υψηλό, αν μπορείτε, πραγματοποιήστε μια μεγαλύτερη προκαταβολή, η οποία θα μειώσει τα μηνιαία σας έξοδα. Η Fannie Mae απαιτεί ελάχιστη προκαταβολή ύψους 5% για μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου, παρόλο που το 20% είναι συνήθως ιδανικό.

Οι αγοραστές κατοικιών πρέπει επίσης να πληρούν τις ελάχιστες πιστωτικές απαιτήσεις για να είναι επιλέξιμες για στεγαστικά δάνεια της Fannie Mae. Για μονοκατοικίες που είναι κύρια κατοικία, απαιτείται βαθμολογία FICO τουλάχιστον 620 για δάνεια σταθερού επιτοκίου και 640 για στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM). Φυσικά, όσο καλύτερα ή καλύτερα, το σκορ σου FICO, τόσο πιο επιλέξιμα είσαι για τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια.

Τροποποιήσεις δανείων

Μετά την κατάρρευση των ενυπόθηκων δανείων, ο Fannie Mae άρχισε να επικεντρώνεται στις τροποποιήσεις δανείων. Οι τροποποιήσεις δανείου αλλάζουν τις συνθήκες μιας υπάρχουσας υποθήκης για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να αποφύγουν την αθέτηση υποχρεώσεων, καταλήγοντας σε αποκλεισμό και τελικά να χάσουν το σπίτι τους. Οι τροποποιήσεις μπορούν να περιλαμβάνουν χαμηλότερο επιτόκιο και παράταση της διάρκειας του δανείου, γεγονός που θα μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές. Η Fannie Mae έχει ολοκληρώσει περισσότερες από 1, 5 εκατομμύρια τροποποιήσεις δανείων από το 2009.

Η Fannie Mae έχει ανακάμψει από την σχεδόν εμφάνισή της κατά τη διάρκεια της κρίσης των στεγαστικών δανείων του 2008. από το 2019, είναι ο μεγαλύτερος υποστηρικτής 30ετών υποθηκών σταθερού επιτοκίου στη χώρα.

Fannie Mae HomePath

Όταν οι κατασχέσεις προκύπτουν από στεγαστικά δάνεια στα οποία η Fannie Mae είναι ιδιοκτήτης / επενδυτής ή όταν αποκτώνται περιουσίες με πράξεις αποκλεισμού ή κατάσχεσης, η Fannie Mae επιχειρεί να πωλήσει εγκαίρως τα ακίνητα, προκειμένου να ελαχιστοποιήσει τις πιθανές επιπτώσεις στην κοινότητα. Το HomePath.com είναι ο ιστότοπος της Fannie Mae όπου οι αγοραστές κατοικιών και οι επενδυτές μπορούν να αναζητήσουν και να κάνουν προσφορές σε αυτά τα ακίνητα, ενώ το HomePath Mortgage προσφέρει προϊόντα χρηματοδότησης αγοραστών για τα ακίνητα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να διατεθεί ειδική χρηματοδότηση μέσω της υποθήκης HomePath Mortgage and HomePath Renovation. Αυτές περιλαμβάνουν τις αυξημένες συνεισφορές πωλητών για ιδιοκατοικίες και χαμηλότερες επιλογές πληρωμής για αγοραστές με πολλαπλές χρηματοδοτούμενες ιδιοκτησίες.

Το HomePath.com προσφέρει αποκλειστικά ιδιοκτησίες που ανήκουν στην Fannie Mae και περιλαμβάνουν μονοκατοικίες, αρχοντικά και συγκυριαρχίες. Η Fannie Mae χρησιμοποιεί τοπικούς επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας για την προετοιμασία, τη συντήρηση και τη λίστα των ακινήτων προς πώληση. Οι περισσότερες λίστες έχουν φωτογραφίες, περιγραφές ακινήτων και άλλες λεπτομέρειες, συμπεριλαμβανομένων των σχολείων και των πληροφοριών γειτονιάς. Ο αριθμός, ο τύπος και οι τιμές πώλησης ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την αγορά, όπως και η κατάσταση των ακινήτων. Ενώ μερικά σπίτια είναι κινούμενα έτοιμα, άλλα απαιτούν επισκευές ή ακόμη και εκτεταμένες ανακαινίσεις. Κάθε ιδιοκτησία πωλείται σε κατάσταση "όπως είναι".