Απαλλοτριώσεις από μετοχικούς τίτλους Οι πιστωτές είναι άδειοι

Η αποξήλωση των μετοχών - η διαδικασία μείωσης της αξίας των μετοχών ενός περιουσιακού στοιχείου - είναι μία από τις παλαιότερες στρατηγικές προστασίας περιουσιακών στοιχείων. Ουσιαστικά, συνεπάγεται την επιβάρυνση μιας περιουσίας με χρέος σε τέτοιο βαθμό ώστε να υπάρχει ελάχιστη ή καθόλου δικαιοσύνη για την απόκτηση των πιστωτών. Παρέχοντας ένα άλλο μέρος σε απαίτηση έναντι του ακινήτου, οι ιδιοκτήτες διατηρούν τον έλεγχο των ταμειακών ροών και τη χρήση του περιουσιακού στοιχείου, κάνοντας το ακίνητο μη ελκυστικό σε όσους προσπαθούν να τελειοποιήσουν κάθε είδους νομική κρίση. Αν και αυτή είναι μια φαινομενικά απλή προσέγγιση, υπάρχουν ορισμένες απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται προκειμένου να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητά της. Διάφοροι τρόποι εκτέλεσης αυτής της στρατηγικής παρέχουν αυξανόμενα επίπεδα οφέλους για τους ιδιοκτήτες.

Βασικά στοιχεία της απαλοιφής των μετοχών

Δεν πρέπει να συγχέεται με την απάτη αποκατάστασης, την απάλειψη της δικαιοσύνης ή την εξασφάλιση, προκειμένου να διαφυλαχθεί η κυριότητα των περιουσιακών στοιχείων της ακίνητης περιουσίας, καθιστώντας τα ίδια κεφάλαια σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία ανεκτίμητα στα μάτια των πιστωτών. Παρόλο που υπάρχουν πολλές διαφορετικές στρατηγικές αφαίρεσης μετοχών, όλες συνεπάγονται τον έλεγχο περιουσιακών στοιχείων ακίνητης περιουσίας χωρίς να έχουν μεγάλα δικαιώματα συμμετοχής σε αυτά. Κάνοντας τα περιουσιακά στοιχεία στην ιδιοκτησία δύσκολα ή δαπανηρά για να αποκτήσουν, οι ιδιοκτήτες ελπίζουν να απομονώσουν τα σπίτια τους και άλλα περιουσιακά στοιχεία από την κατάσχεση σε δικαστικές διαδικασίες. Η ιδέα είναι απλή: να διατηρεί τον έλεγχο και την απόλαυση ενός ακινήτου, αλλά αφήνει λίγη ή καθόλου δικαιοσύνη για έναν πιστωτή να πάρει. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε την Αποφυγή απάτης αποκλεισμού .)

Ταυτόχρονα, όπως συμβαίνει με κάθε είδους στρατηγική προστασίας περιουσιακών στοιχείων, η αποκοπή δικαιώματος πρέπει να εκτελείται πολύ πριν από τη στιγμή που απαιτείται προστασία. Η εκτέλεση οποιασδήποτε στρατηγικής προβολής περιουσιακών στοιχείων κατά τη διάρκεια μιας νομικής διαδικασίας θα θεωρείται συνήθως παράνομη από τα δικαστήρια. Για παράδειγμα, η προσπάθεια να τεθούν τα περιουσιακά στοιχεία σε όνομα κάποιου άλλου θα θεωρείται δόλια μεταφορά, η οποία γίνεται μόνο με σκοπό την απόκρυψη περιουσιακών στοιχείων.

Παραδοσιακά, η πιο συνηθισμένη μορφή αποκοπής δικαιοσύνης (γνωστή ως αποξένωση συζύγου) ήταν να παραιτηθεί από τον τίτλο σε έναν σύζυγο, ο οποίος ήταν λιγότερο πιθανό να εναχθεί για οικονομικούς λόγους. Αυτή η προηγούμενη αποτελεσματική στρατηγική δεν χρησιμοποιείται πλέον, αφού το διαζύγιο αποτελεί πλέον μεγαλύτερη απειλή για τα περιουσιακά στοιχεία παρά νομική ευθύνη.

Χρησιμοποιώντας HELOCs

Αυτές τις μέρες, ο συνηθέστερος τρόπος για να μειωθεί η πιθανότητα κατάσχεσης είναι δανεισμός ενάντια στο περιουσιακό στοιχείο και παροχή άλλου μέρους σε δέσμευση για την υποχρέωση του χρέους. Η πιο συνηθισμένη μορφή δανεισμού είναι η πίστωση εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC). Με ένα HELOC, ο δανειστής λαμβάνει εμπράγματη ασφάλεια έναντι των ιδίων κεφαλαίων του ακινήτου, το οποίο χρησιμεύει ως εγγύηση για το δάνειο. Ακόμη και ένα μη χρηματοδοτούμενο μετοχικό δάνειο θα μειώσει σημαντικά τα ίδια κεφάλαια χωρίς να δημιουργεί σημαντικό κίνδυνο για τον δανειολήπτη. Οι περισσότερες πιστωτικές μονάδες ιδίων κεφαλαίων δεν χρεώνουν τέλη για τη μη χρήση των κεφαλαίων και είναι πολύ φτηνές (αν όχι δωρεάν) για τη δημιουργία. HELOCs καθιστούν πολύ πιο δύσκολο και δαπανηρό για έναν πιστωτή να πάρει το πραγματικό μετοχικό κεφάλαιο σε ένα ακίνητο και συχνά θα αποτρέψει τους πιστωτές από την κίνηση δικαστικών διαδικασιών, χωρίς να επηρεάζει την ταμειακή ροή του δανειολήπτη.

Η τοποθέτηση ενός μη χρηματοδοτούμενου HELOC σε ένα ακίνητο είναι η πρώτη γραμμή άμυνας για κάθε περιουσία. παρέχει επίσης μια πηγή κεφαλαίων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για καταστάσεις έκτακτης ανάγκης ή άλλες απρόβλεπτες οικονομικές υποχρεώσεις. Εάν παραμείνει μη χρηματοδοτούμενο, το HELOC δεν θα προσθέσει κανένα χρηματοοικονομικό κίνδυνο με τη μορφή απαιτούμενων τόκων ή επιστροφών κεφαλαίου. Δεδομένου ότι οι πιστωτές δεν μπορούν να πούμε πόσο πραγματικά οφείλεται στην τράπεζα, αυτή η στρατηγική μπορεί να αποβεί αποτελεσματική στην αποθάρρυνση ενός κόμματος από τη μετάβαση από την ιδιοκτησία, αλλά είναι λιγότερο αποτελεσματική εάν ο πιστωτής αποφασίσει να προσφύγει στο δικαστήριο.

Τραβώντας μια δεύτερη υποθήκη

Ένα αποτελεσματικότερο, αν και πιο επικίνδυνο, μέσο προστασίας είναι να χρησιμοποιηθούν χρηματοδοτούμενα δάνεια με τη μορφή ενός HELOC ή δεύτερης υποθήκης. Όταν το δάνειο χρηματοδοτείται, ο δανειστής λαμβάνει προνόμια προτεραιότητας, δηλαδή απαίτηση έναντι των ιδίων κεφαλαίων για το δανεισμένο ποσό, η οποία αντικαθιστά την κρίση οποιουδήποτε πιστωτή. Σε αυτή την περίπτωση, τα ίδια κεφάλαια στην ιδιοκτησία μειώνονται στην πραγματικότητα με το ποσό του δανεισθέντος κεφαλαίου, το οποίο δεν μπορεί να ανακτηθεί με νόμιμα μέσα, μειώνοντας περαιτέρω το κίνητρο του δανειστή να μηνύσει.

Χρησιμοποιώντας Εξαιρέσεις για Κατοικίες

Πολλά κράτη έχουν απαλλαγές από την οικογένεια, οι οποίες περιορίζουν το ποσό των ιδίων κεφαλαίων ενός σπιτιού που ένας πιστωτής μπορεί να εκμεταλλευτεί για να ικανοποιήσει μια οικονομική υποχρέωση. Ωστόσο, για τους περισσότερους ανθρώπους, η απαλλαγή από την εκμετάλλευση θα προστατεύει μόνο ένα κλάσμα της αξίας των ιδίων κεφαλαίων ενός σπιτιού. Για παράδειγμα, ένα σπίτι αξίας 400.000 δολαρίων χωρίς υποθήκη και μια απαλλαγή από την εγχώρια αγορά ύψους 100.000 δολαρίων θα έχει 300.000 δολάρια μετοχών που εκτίθενται σε πιθανές νομικές αξιώσεις. Σε αυτή την περίπτωση, θα ήταν λογικό να διατηρηθεί κάποιος τύπος δανείου στην ιδιοκτησία, έτσι ώστε τα ίδια κεφάλαια να μην υπερβαίνουν ποτέ τα 100.000 δολάρια. Αν συμβεί κάτι και κατατεθεί μια απόφαση, ο πιστωτής θα εξετάσει τα αρχεία περιουσίας, θα εκτιμήσει την αξία του σπιτιού και θα αποφασίσει ότι δεν υπάρχει τίποτα που να κερδίζεται από δαπανηρές νομικές ενέργειες.

Ωστόσο, το θέμα της χρηματοδότησης του δανείου είναι διττό. Κάποιος, ο ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να βρει μια χρήση για την πρωτεύουσα που θα είναι εξίσου ή περισσότερο παραγωγική ως επένδυση σε ακίνητα. Δεύτερον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να είναι σε θέση να διατηρήσει το δάνειο μέσω των απαιτούμενων μηνιαίων πληρωμών κεφαλαίου και τόκων ή του αποκλεισμού από τον δανειστή από τον κίνδυνο. Υπάρχουν πολλοί λογαριασμοί ιδιοκτητών ακινήτων που αποβάλλουν τις περιουσίες τους για κεφάλαιο και την επένδυση τους στο χρηματιστήριο. Γιορτάζεται στις αγορές ταύρων, η στρατηγική αυτή τροφοδότησε τα ποσοστά αποκλεισμού κατά τη διάρκεια εκτεταμένων περιόδων παρακμής της αγοράς. Κατά την εξέταση αυτής της στρατηγικής, οι περισσότεροι άνθρωποι αποτυγχάνουν να σκεφτούν πώς να χρησιμοποιήσουν σωστά ή να επενδύσουν τα έσοδα που έχουν αποσύρει από τις ιδιότητές τους. (Για πληροφορίες σχετικά με το ιστορικό, ανατρέξτε στην Investopedia Special Feature: Υποθήκες υποθήκης ).

Φιλική στρατηγική δανείων

Για να μειωθεί ο κίνδυνος αποκλεισμού, ορισμένοι ιδιοκτήτες λαμβάνουν ένα φιλικό δάνειο από μια επιχείρηση ή εμπιστοσύνη που ελέγχεται από κάποιον που γνωρίζουν προσωπικά. Λόγω της προσωπικής σχέσης, οι ιδιοκτήτες υποθέτουν ότι ο δανειστής δεν θα αποκλείσει σε περίπτωση περιόδου αργής ή ανύπαρκτης πληρωμής δανείου. Πολλά από αυτά τα φιλικά δάνεια τελικά απορρίπτονται ως δόλια επειδή δεν φαίνονται γνήσια.

Παρόλο που κάθε δικαιοδοσία έχει τους δικούς της ειδικούς κανονισμούς, για να περάσει τη συγκέντρωση, το δάνειο πρέπει να γίνει για συγκεκριμένο οικονομικό σκοπό, πρέπει να τεκμηριωθεί δεόντως και να κατατεθεί το ενυπόθηκο δικαίωμα. Το πιο σημαντικό είναι ότι οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων πρέπει να γίνονται εγκαίρως και σύμφωνα με τα έγγραφα δανείου. Πολλά δάνεια που έχουν διατεθεί για την προστασία της ιδιοκτησίας απορρίπτονται από τα δικαστήρια επειδή ο δανειολήπτης δεν έκανε ποτέ ή δεν τεκμηρίωσε την πραγματοποίηση πληρωμών υποθηκών.

Διασταυρούμενη ασφάλιση

Η αλληλοεπικάλυψη είναι μια άλλη στρατηγική προστασίας περιουσιακών στοιχείων που επιβαρύνει τα ίδια κεφάλαια σε ένα ακίνητο, με τα ίδια κεφάλαια να χρησιμοποιούνται ως εξασφάλιση για πολλαπλά περιουσιακά στοιχεία. Παρόλο που δεν μπορεί να έχει εκκρεμούσα εμπράγματη ασφάλεια, δεν μπορεί να συνδεθεί, επειδή προστατεύει το συμφέρον άλλου δανείου ή εγγύησης.

Έτσι λειτουργεί: υποθέστε ότι δύο εταιρείες που ανήκουν στον ίδιο όμιλο έχουν περιουσία. Η Εταιρεία # 1 δίνει δάνειο στην Εταιρεία # 2 και χρησιμοποιεί την περιουσία της ως ασφάλεια. Η εταιρεία # 2 χρησιμοποιεί στη συνέχεια τα έσοδα του δανείου για να δώσει στην εταιρεία # 1 ένα ισοδύναμο δάνειο και δεσμεύει την περιουσία της ως ασφάλεια. Χωρίς χρήματα που πηγαίνουν εκτός της ίδιας ομάδας ιδιοκτησίας, και τα δύο ακίνητα έχουν εμπράγματα βάρη και είναι τώρα προστατευμένα από τους πιστωτές. Εάν η εταιρεία # 1 κατηγορηθεί και εκδοθεί απόφαση κατά της περιουσίας, η τελευταία μπορεί ακόμη να χρησιμοποιηθεί χωρίς έκδοση.

Τελικά, όταν πωλείται, τα έσοδα χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή του υφιστάμενου ενυπόθηκου δανείου, αφήνοντας τον πιστωτή χωρίς προσφυγή σε σχέση με το ακίνητο. Παρόλο που αυτό είναι ένα πολύ απλοϊκό και διαφανές παράδειγμα, οι πιο σύνθετες δομές, χρησιμοποιώντας υπεράκτιες οντότητες και ιδιωτικές εταιρείες, συχνά χρησιμοποιούνται για να δυσχεράσουν τους πιστωτές να προσδιορίσουν την πραγματική ιδιοκτησία ή να αποδείξουν ότι οι συναλλαγές δεν είναι καλόπιστες.

Real Estate LLCs

Η κατοχή ενοικίου ακινήτων είναι μια προσπάθεια υψηλού κινδύνου. Είναι πολύ δύσκολο να προστατευθεί το περιουσιακό στοιχείο από τη νομική ευθύνη της ιδιοκτησίας και της διαχείρισης της περιουσίας. Ωστόσο, μέσω της χρήσης LLCs ακίνητης περιουσίας, οι ιδιοκτήτες έχουν βρει μια μέθοδο για την προστασία των άλλων περιουσιακών τους στοιχείων από τις δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας τους, και αντίστροφα. Με την κατοχή περιουσιακών στοιχείων σε μία LLC μεμονωμένου περιουσιακού στοιχείου, μόνο το ίδιο το ακίνητο μπορεί να εναχθεί, γεγονός που απομονώνει τους ιδιοκτήτες άλλων περιουσιακών στοιχείων από την προσκόλληση.

Δεδομένου ότι μια LLC είναι νομική οντότητα, οι πιστωτές που επιθυμούν να δικάσουν τον ιδιοκτήτη μπορούν μόνο να επιδιώξουν το συμφέρον του ιδιοκτήτη στην LLC. Προκειμένου να απομονωθούν περαιτέρω τα περιουσιακά στοιχεία, οι LLC μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων ανήκουν συχνά σε μια διαχειριζόμενη εταιρεία χαρτοφυλακίου LLC που είναι καταχωρημένη σε μια κατάσταση όπως η Nevada, η οποία επιτρέπει μια εντολή χρέωσης ως τον μοναδικό τρόπο επίθεσης της οντότητας. Δεδομένου ότι η εντολή χρέωσης επιτρέπει μόνο στους πιστωτές να εισέλθουν ως μέλη, δεν θα λάβουν ποτέ καμία διανομή εισοδήματος από τον διαχειριστή αλλά θα υποστούν φορολογικές υποχρεώσεις. αυτό είναι οικονομικά αδύνατο. Είναι ενδιαφέρον ότι οι περισσότερες στρατηγικές που βασίζονται σε LLC υποδεικνύουν επίσης την κατάργηση των ιδίων κεφαλαίων μέσω ενός HELOC, χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια για να επενδύσουν ή να ενημερώσουν άλλα ακίνητα.

Η κατώτατη γραμμή

Όταν γίνεται ως μέρος ενός προβληματισμένου και καλά σχεδιασμένου σχεδίου, η απομάκρυνση της δικαιοσύνης μπορεί να είναι ένα πολύ ισχυρό εργαλείο προστασίας περιουσιακών στοιχείων. Συχνά χρησιμοποιείται συχνά με άλλες στρατηγικές προστασίας, όπως η δομή LLC της ακίνητης περιουσίας, η οποία προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ιδιοκτήτη. Αυτές οι στρατηγικές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη στρατηγική χρήση των εσόδων από δάνεια και να εκτελούνται πολύ νωρίτερα από την ανάγκη τους, ώστε να αποφευχθούν οι δόλιες μεταφορές από τα δικαστήρια. Όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε στρατηγική προστασίας περιουσιακών στοιχείων, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν πληρεξούσιο με γνώση σε αυτόν τον τομέα, προτού εκτελεστούν οποιαδήποτε δάνεια ή νομικά έγγραφα. (Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στο Tutorial για τα Βασικά Δίδακτρα .)