Πρόταση υπό προϋποθέσεις
Μια υπό όρους προσφορά είναι μια συμφωνία μεταξύ δύο μερών ότι θα γίνει προσφορά εάν ικανοποιηθεί μια συγκεκριμένη προϋπόθεση. Οι υπό όρους προσφορές χρησιμοποιούνται σε συναλλαγές με ακίνητα όπου η προσφορά ενός αγοραστή σε ένα σπίτι εξαρτάται από κάτι που γίνεται για να περάσει η αγορά. Με άλλα λόγια, πρέπει να συμβεί κάτι πριν τελειώσει μια συναλλαγή πώλησης.
Μια υπό όρους προσφορά μπορεί επίσης να αναφέρεται σε προσφορά εργασίας που εξαρτάται από την ικανοποίηση ορισμένων όρων. Αυτά θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν τη διεξαγωγή ελέγχου ιστορικού, ιατρικής εκκαθάρισης, εκκαθάρισης θεωρήσεων, ελέγχων αναφοράς και πολλών άλλων.
Υποχρεωτικές προσφορές σε ακίνητα
Οι υπό όρους προσφορές χρησιμοποιούνται συχνότερα στις συναλλαγές επί ακινήτων. Μια υπό όρους προσφορά θα μπορούσε να συμβεί όταν ένας αγοραστής συμφωνεί να αγοράσει ένα ακίνητο με την προϋπόθεση ότι το σπίτι περνά μια επιθεώρηση στο σπίτι. Μόλις πληρούνται οι όροι της προσφοράς, ο αγοραστής ή ο πωλητής θα υποχρεωθούν να αγοράσουν ή να πουλήσουν το ακίνητο. Εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο αγοραστής ή ο πωλητής δεν υποχρεούται να αγοράσει ή να πουλήσει το ακίνητο. Το χρονικό πλαίσιο μιας προσφοράς υπό όρους είναι συχνά βραχύ, αφού ο πωλητής δεν θα θέλει να δεσμεύσει το ακίνητο για παρατεταμένο χρονικό διάστημα.
Μερικοί κτηματομεσίτες θα συνεχίσουν να δείχνουν την ιδιοκτησία σε άλλους αγοραστές, προκειμένου να ασκήσουν πίεση στον υποψήφιο αγοραστή προσφοράς για να επισπεύσουν τη διαδικασία. Ωστόσο, είναι σημαντικό να γνωστοποιήσετε σωστά σε άλλους πιθανούς αγοραστές ότι υπάρχει μια προσφορά υπό όρους για την ιδιοκτησία. Εάν ένας άλλος αγοραστής κάνει μια προσφορά, η σύμβαση ή οποιαδήποτε προσφορά πρέπει να δομηθεί με τέτοιο τρόπο ώστε η πώληση να περάσει μόνο εάν η πρώτη υπό όρους προσφορά δεν υλοποιηθεί.
Βασικές τακτικές
- Μια υπό όρους προσφορά είναι μια συμφωνία μεταξύ δύο μερών ότι θα γίνει προσφορά εάν ικανοποιηθεί μια συγκεκριμένη προϋπόθεση.
- Οι υπό όρους προσφορές χρησιμοποιούνται στις συναλλαγές με τους οποίους η προσφορά ενός αγοραστή σε ένα σπίτι εξαρτάται από την επιθεώρηση κατοικίας.
- Οι υποψήφιες προσφορές μπορούν επίσης να ενταχθούν με μια προσφορά απασχόλησης που εξαρτάται από τη συνέντευξη που διενεργεί έλεγχο ιστορικού ή δοκιμή φαρμάκων.
Τύποι συνθηκών σε μια υπό όρους προσφορά
Οι υπό όρους προσφορές για συναλλαγές επί ακινήτων θα μπορούσαν να εξαρτηθούν από διάφορους παράγοντες. Η υπό όρους προσφορά προστατεύει τον αγοραστή εμποδίζοντας την πώληση του ακινήτου, ενώ πληρούνται οι συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Εάν δεν είναι, ο πωλητής απελευθερώνεται και επιτρέπεται να πωλεί σε άλλον αγοραστή. Ωστόσο, ο πωλητής είναι κολλημένος σε ένα μοτίβο εκμετάλλευσης, ενώ περιμένει τον αγοραστή να πληροί τους όρους της επιστολής προσφοράς.
Παρακάτω είναι μερικές από τις πιο κοινές συνθήκες, εκτός από την προαναφερθείσα επιθεώρηση στο σπίτι, που μπορεί να είναι σε μια προσφορά υπό όρους.
Πώληση τωρινών κατοικιών
Ο αγοραστής του σπιτιού ίσως χρειαστεί να ολοκληρώσει την πώληση της τρέχουσας κατοικίας του προκειμένου να προχωρήσει η συμφωνία. Ο όρος μπορεί να χρειαστεί επειδή τα περιουσιακά στοιχεία του αγοραστή είναι σε μεγάλο βαθμό δεμένα με το σημερινό σπίτι. Για παράδειγμα, η πώληση του σημερινού σπιτιού μπορεί να χρειαστεί για να χρησιμοποιήσετε ένα μέρος των χρημάτων για την προκαταβολή στο νέο σπίτι.
Χρηματοδότηση της Τράπεζας για τον αγοραστή
Μια υπό όρους προσφορά θα μπορούσε να υπάρξει με την οποία η πώληση του σπιτιού εξαρτάται από την αγορά του αγοραστή να εγκριθεί για ένα στεγαστικό δάνειο από μια τράπεζα. Εάν η χρηματοδότηση πέσει, θα ακυρώσει την υπό όρους προσφορά. Για παράδειγμα, η αποτίμηση της τράπεζας από το σπίτι μπορεί να έρθει σε χαμηλότερη τιμή από τη συμφωνηθείσα τιμή μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή. Με άλλα λόγια, το ενυπόθηκο δάνειο δεν κάλυπτε το 100% της τιμής πώλησης. Ο αγοραστής θα πρέπει να βρει τη διαφορά μεταξύ της τραπεζικής χρηματοδότησης και της τιμής πώλησης ή να πείσει τον πωλητή να πουλήσει για τη χαμηλότερη τιμή.
Επίσης, εάν υπάρχει ένα στεγαστικό δάνειο έξω στο σημερινό σπίτι, η χρηματοδότηση για τη νέα κατοικία θα είναι πιθανόν να εξαρτάται από την ολοκλήρωση αυτής της πώλησης. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής δεν θα μπορούσε να πάρει χρηματοδότηση για το νέο σπίτι χωρίς να πληρώσει την υποθήκη για το σημερινό σπίτι.
Άδειες οικοδόμησης και ανακαίνισης
Μια υπό όρους προσφορά θα μπορούσε να εξαρτηθεί από την έγκριση της τοπικής κυβέρνησης για την τοποθέτηση ζωνών και την έκδοση οικοδομικών αδειών. Δεν είναι ασυνήθιστο για τους αγοραστές κατοικιών να θέλουν να κάνουν ανακαινίσεις και αλλαγές που υπερβαίνουν τις επισκευές και τη γενική συντήρηση. Αυτές οι βελτιώσεις θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν τον εξωραϊσμό, την αναβάθμιση του δρόμου, την προσθήκη ενός καταστρώματος ή βεράντα, την επέκταση του αποτυπώματος του σπιτιού ή την εγκατάσταση πισίνας. Ο αγοραστής μπορεί επίσης να θέλει να δημιουργήσει ή να ανακτήσει χώρο για μια εγχώρια επιχείρηση.
Οι εκτεταμένες αλλαγές σε ένα σπίτι μπορεί να απαιτούν οικοδομικές άδειες και άλλες εγκρίσεις από το δήμο πριν από οποιαδήποτε εργασία μπορεί να γίνει. Εάν υπάρχει πρόβλεψη κατά της άσκησης επιχειρηματικών δραστηριοτήτων σε μια κατοικημένη περιοχή, η δημιουργία μιας επιχείρησης που βασίζεται στο σπίτι ενδέχεται επίσης να απαιτεί διακύμανση ζωνών. Εάν δεν έχουν εγκριθεί οι τοπικές εγκρίσεις για τις αλλαγές, ο αγοραστής πρέπει να χρησιμοποιήσει το ακίνητο όπως είχε προβλεφθεί, η υπό όρους προσφορά μπορεί να αποσυρθεί.
Ρήτρα διαφυγής
Οι κτηματομεσίτες ενδέχεται επίσης να προτείνουν ότι ο πωλητής εισάγει μια ρήτρα διαφυγής στην υπό όρους προσφορά σε περίπτωση που εμφανιστεί μια καλύτερη προσφορά. Μια ρήτρα διαφυγής είναι μια συγκεκριμένη διατύπωση που περιλαμβάνεται στη Συμφωνία αγοράς και πώλησης, σύμφωνα με την οποία ο πωλητής μπορεί να διασκεδάσει άλλους αγοραστές, ακόμη και αν υπάρχει υπό όρους προσφορά στο ακίνητο. Ο πωλητής θα πρέπει να ειδοποιήσει τον αρχικό αγοραστή ότι έχει γίνει μια άλλη προσφορά. Ο αρχικός αγοραστής θα έχει συγκεκριμένη χρονική περίοδο είτε να παραιτηθεί είτε να ικανοποιήσει την προϋπόθεση. Αν ο όρος δεν ικανοποιηθεί εντός της προθεσμίας, ο πωλητής θα απελευθερωθεί και θα επιτρέπεται να πωλεί στον δεύτερο αγοραστή.