Υποτιθέμενη υποθήκη
Μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι ένας τύπος χρηματοδοτικής διευθέτησης βάσει της οποίας μια ανεξόφλητη υποθήκη και οι όροι της μεταφέρονται από τον σημερινό ιδιοκτήτη σε έναν αγοραστή. Με την ανάληψη του υπόλοιπου χρέους του προηγούμενου κατόχου, ο αγοραστής μπορεί να αποφύγει να χρειαστεί να βρει τη δική του υποθήκη.
Βασικές τακτικές
- Μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι μια ρύθμιση στην οποία μια εκκρεμή υποθήκη και οι όροι της μπορούν να μεταφερθούν από τον σημερινό ιδιοκτήτη σε έναν αγοραστή.
- Όταν αυξάνονται τα επιτόκια, μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι ελκυστική για έναν αγοραστή ο οποίος αναλαμβάνει ένα υφιστάμενο δάνειο που έχει εξασφαλιστεί με χαμηλότερο επιτόκιο.
- Οι μόνοι δύο τύποι δανείων που μπορούν να ληφθούν είναι τα δάνεια που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης και το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ.
Κατανόηση υποτιθέμενης υποθήκης
Πολλοί αγοραστές κατοικιών συνήθως λαμβάνουν υποθήκη από ίδρυμα δανεισμού για να χρηματοδοτήσουν την αγορά ενός σπιτιού ή περιουσίας. Η συμβατική συμφωνία για την αποπληρωμή του δανείου περιουσίας περιλαμβάνει τους τόκους που ο οφειλέτης οφείλει να καταβάλλει μηνιαίως επιπλέον των αρχικών αποπληρωμών προς τον δανειστή.
Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίσει να πουλήσει το σπίτι του κάποια στιγμή στο μέλλον, μπορεί να είναι σε θέση να μεταφέρει την υποθήκη του στον αγοραστή. Σε αυτή την περίπτωση, η αρχική υποθήκη που έχει ληφθεί είναι αποδεκτή.
Μια υποτιθέμενη υποθήκη επιτρέπει σε έναν homebuyer να καταβάλει το τρέχον υπόλοιπο του κεφαλαίου, το επιτόκιο, την περίοδο αποπληρωμής και οποιουσδήποτε άλλους συμβατικούς όρους της υποθήκης του πωλητή. Αντί να περάσει από την αυστηρή διαδικασία λήψης στεγαστικού δανείου από την τράπεζα, ο αγοραστής μπορεί να αναλάβει μια υφιστάμενη υποθήκη. Θα μπορούσε να υπάρξει ένα πλεονέκτημα εξοικονόμησης κόστους, εάν τα τρέχοντα επιτόκια είναι υψηλότερα από το επιτόκιο του υποτιθέμενου δανείου.
Σε μια περίοδο αύξησης των επιτοκίων, το κόστος δανεισμού αυξάνεται επίσης. Όταν συμβεί αυτό, οι δανειολήπτες θα αντιμετωπίσουν υψηλά επιτόκια για κάθε δάνειο που εγκρίνεται. Ως εκ τούτου, μια υποτιθέμενη υποθήκη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι πιθανό να έχει χαμηλότερο επιτόκιο που αντικατοπτρίζει την τρέχουσα κατάσταση της οικονομίας. Εάν η υποτιθέμενη υποθήκη έχει ένα κλειδωμένο επιτόκιο, δεν θα επηρεαστεί από την αύξηση των επιτοκίων.
Μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι ελκυστική για τους αγοραστές όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Η υπάρχουσα υποθήκη ενός πωλητή μπορεί να έχει μικρότερο κλειδωμένο επιτόκιο από το τρέχον επιτόκιο.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα υποτιθέμενων υποθηκών
Τα πλεονεκτήματα της απόκτησης μιας υποτιθέμενης υποθήκης σε περιβάλλον υψηλού επιτοκίου περιορίζονται στο ποσό του υφιστάμενου υπολοίπου στεγαστικών δανείων στο δάνειο ή στο μετοχικό κεφάλαιο. Για παράδειγμα, αν ένας αγοραστής αγοράζει ένα σπίτι για $ 250.000 και η υποθήκη του πωλητή έχει μόνο υπόλοιπο 110.000 δολαρίων, ο αγοραστής θα χρειαστεί να κάνει προκαταβολή 140.000 δολαρίων για να καλύψει τη διαφορά ή ο αγοραστής θα χρειαστεί ξεχωριστή υποθήκη για να εξασφαλίσει πρόσθετα κεφάλαια.
Ένα μειονέκτημα είναι ότι αν η τιμή αγοράς του σπιτιού ξεπεράσει το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων κατά ένα σημαντικό ποσό, ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να αποκτήσει νέα υποθήκη. Εάν συμβεί αυτό, η τράπεζα ή το ίδρυμα δανεισμού μπορεί να συμπεριλάβει υψηλότερο επιτόκιο στην υποθήκη ύψους 140.000 δολαρίων, ανάλογα με τον πιστωτικό κίνδυνο του αγοραστή.
Συνήθως, ένας αγοραστής θα πάρει μια δεύτερη υποθήκη για το υφιστάμενο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων, αν το μετοχικό κεφάλαιο του πωλητή είναι υψηλό. Ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να πάρει το δεύτερο δάνειο με έναν διαφορετικό δανειστή από τον δανειστή του πωλητή, πράγμα που θα μπορούσε να δημιουργήσει πρόβλημα αν και οι δύο δανειστές δεν συνεργάζονται μεταξύ τους ή εάν ο δανειολήπτης αθετήσει τα δύο δάνεια.
Ωστόσο, αν το μετοχικό κεφάλαιο του πωλητή είναι χαμηλό, η υποθήκη μπορεί να είναι ελκυστική για τον αγοραστή. Εάν η αξία του σπιτιού είναι $ 250.000 και το υποθετικό υπόλοιπο υποθηκών είναι $ 210.000, ο αγοραστής χρειάζεται μόνο να φτάσει τα $ 40.000. Εάν ο αγοραστής έχει αυτό το ποσό σε μετρητά, μπορούν να πληρώσουν απευθείας τον πωλητή χωρίς να χρειάζεται να εξασφαλίσουν άλλη πιστωτική γραμμή.
Ειδικές εκτιμήσεις για υποτιθέμενες υποθήκες
Η τελική απόφαση για το αν μπορεί να μεταφερθεί μια υποτιθέμενη υποθήκη δεν αφεθεί στον αγοραστή και στον πωλητή. Ο δανειστής της αρχικής υποθήκης πρέπει να εγκρίνει την υπόθεση των ενυπόθηκων δανείων πριν από την υπογραφή της συμφωνίας από οποιοδήποτε μέρος. Ο homebuyer πρέπει να υποβάλει αίτηση για το υποτιθέμενο δάνειο και να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του δανειστή, όπως η κατοχή επαρκών περιουσιακών στοιχείων και η αξιοπιστία του.
Εάν εγκριθεί, ο τίτλος του ακινήτου μεταβιβάζεται στον αγοραστή ο οποίος πραγματοποιεί τις απαιτούμενες μηνιαίες αποπληρωμές στην τράπεζα. Εάν η μεταφορά δεν εγκριθεί από τον δανειστή, ο πωλητής πρέπει να βρει έναν άλλο αγοραστή που είναι πρόθυμος να αναλάβει την υποθήκη του και έχει καλή πίστωση.
Μια υποθήκη που έχει αναληφθεί από τρίτο δεν σημαίνει ότι ο πωλητής είναι απαλλαγμένος από την πληρωμή του χρέους. Ο πωλητής μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για τυχόν αθετήσεις υποχρεώσεων οι οποίες, με τη σειρά του, θα μπορούσαν να επηρεάσουν την πιστοληπτική τους ικανότητα. Για να αποφευχθεί αυτό, ο πωλητής πρέπει να αποδεσμεύσει την υποχρέωσή του γραπτώς κατά τη στιγμή της παραδοχής, και ο δανειστής πρέπει να εγκρίνει το αίτημα απελευθέρωσης που αποδεσμεύει τον πωλητή όλων των υποχρεώσεων από το δάνειο.
Γρήγορη πραγματικότητα
Ένας πωλητής εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος για τυχόν πληρωμές χρεών εάν η υποθήκη αναλαμβάνεται από τρίτο, εκτός εάν ο δανειστής εγκρίνει αίτημα απελευθέρωσης που αποδεσμεύει τον πωλητή από όλες τις υποχρεώσεις από το δάνειο.
Τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτά. Δύο είδη δανείων είναι αποδεκτά: δάνεια FHA, τα οποία είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, και δάνεια VA, τα οποία είναι εγγυημένα από το Υπουργείο Υποθέσεων των Βετεράνων των ΗΠΑ.