Εισαγωγή στο δάνειο FHA 203 (k)

Ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σφικτήρα-ανώτερο, αλλά δεν έχετε τα χρήματα για να το αναδιαμορφώσετε; Ή ίσως έχετε εξοικονομήσει χρήματα για αναδιαμόρφωση και έχετε βρει σπίτι που αγαπάτε, αλλά ο δανειστής σας δεν θα σας επιτρέψει να το αγοράσετε επειδή το σπίτι δεν θεωρείται κατοικήσιμο χωρίς τουαλέτες. Υπάρχουν πάντα ακίνητα στην αγορά τα οποία δεν διατηρούνται από τους πρώην ιδιοκτήτες που δέχονταν μετρητά, αντιμετωπίστηκαν κακώς από ενοικιαστές ή σκόπιμα καταστράφηκαν από ιδιοκτήτες των διαμορφωτών που είχαν αποκλειστεί. Δεν θα έπρεπε να υπάρχει τρόπος για κάποιον σαν εσάς να διορθώσετε αυτά τα μάτια γειτονιάς και να τα επαναφέρετε στη ζωή;

Ένα δώρο από την κυβέρνηση

Υπάρχει ένας τρόπος για να αγοράσετε ένα καρφιτσών-ανώτερο, και σας φέρνει σε εσάς από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Το προϊόν δανείου rehab του Ομοσπονδιακού Οίκου Στέγης, το δάνειο FHA 203 (k), σχεδιάστηκε για άτομα που επιθυμούν να αποκαταστήσουν ή να επισκευάσουν ένα κατεστραμμένο σπίτι ώστε να μπορούν να ζήσουν ως κύρια κατοικία τους. Αυτά τα δάνεια εγκρίνονται από την κυβέρνηση για να ενθαρρύνουν τους δανειστές να προσφέρουν αυτό που διαφορετικά θα θεωρούταν ως προϊόν δανειοληψίας. Λόγω του κινδύνου και των δαπανών που εμπλέκονται, τα προγράμματα rehab χειρίζονται κανονικά από επαγγελματίες επενδυτές ακίνητης περιουσίας που μπορούν να αγοράσουν ακίνητα με μετρητά και συνεπώς δεν χρειάζονται καμία τράπεζα για να εγκρίνει την κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Αυτό το άρθρο θα περιγράψει πόσα χρήματα χρειάζεστε για να εξοικονομήσετε χρήματα, τους δύο διαφορετικούς τύπους δανείων 203 (k), τα κατάλληλα ακίνητα, τις κατάλληλες επισκευές και άλλα - εν συντομία, τι πρέπει να γνωρίζετε για να δείτε αν αυτός ο τύπος δανείου είναι σωστός εσύ. (Για ανάγνωση στο παρασκήνιο, βλ.: Υποχρεώσεις Ομοσπονδιακής Αυτοδιοίκησης (FHA) .)

Πόσα χρήματα χρειάζεστε

Το δάνειο FHA 203 (k) σας επιτρέπει να συμπεριλάβετε τα χρήματα που χρειάζονται για επισκευές και συναφή έξοδα (υλικά και εργασία) στο δάνειο. Εάν ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι όπου η κουζίνα είχε εξαφανιστεί, θα μπορούσατε να συμπεριλάβετε στο δάνειο την τιμή των νέων ντουλαπιών, countertops, δάπεδα, ψυγείο, σόμπα, φούρνο, φούρνο μικροκυμάτων, νεροχύτη, πλυντήριο πιάτων, να σχεδιάσει, να επιτρέψει και να το εγκαταστήσει όλα. Το δάνειο μπορεί επίσης να περιλαμβάνει ένα αποθεματικό για απρόβλεπτα 10-20% για δαπάνες πέρα ​​από τις εκτιμήσεις επισκευών σας. Μπορείτε επίσης να πάρετε μέχρι και έξι μήνες πληρωμές υποθηκών που περιλαμβάνονται για την κάλυψη της υποθήκης, ενώ είστε ανακαίνιση του σπιτιού, έτσι ώστε δεν θα χρειαστεί να κάνετε μια διπλή στέγαση πληρωμή.

Τύποι υποθηκών 203 (ια)

Υπάρχουν δύο είδη υποθηκών FHA 203 (k): τακτικές και εξορθολογισμένες (ονομάζονται επίσης "τροποποιημένες"). Τακτική είναι για τις ιδιότητες που χρειάζονται δομικές επισκευές? βελτιωμένη είναι για εκείνους που χρειάζονται μόνο μη δομικές επισκευές. Είτε μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αγορά ή την αναχρηματοδότηση.

Για το κανονικό δάνειο αγοράς 203 (k), το μέγιστο ποσό υποθηκών βασίζεται στη μικρότερη από την τιμή του ακινήτου συν το κόστος αποκατάστασης ή στο 110% της αναμενόμενης αξίας του ακινήτου μετά την αποκατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα θέλατε να αγοράσετε ένα σπίτι αξίας $ 150.000 αν χρειάζεστε $ 25.000 σε επισκευές εκτός αν έχετε επιπλέον 10.000 δολάρια σε μετρητά επειδή τα περισσότερα που μπορείτε να δανειστείτε θα είναι 165.000 δολάρια (110% των 150.000 δολαρίων). Το βελτιωμένο δάνειο επιτρέπει στους αγοραστές κατοικιών να προσθέσουν έως και 35.000 δολάρια στην τιμή αγοράς για να πληρώσουν για βελτιώσεις. (Για να μάθετε περισσότερα, δείτε: Υποθήκες: Πόσο μπορείτε να σας προσφέρουμε; )

Φυσικά, σε κάθε περίπτωση, έχετε το εισόδημα για να στηρίξετε την υποθήκη - δεν μπορείτε απλά να πάρετε ένα δάνειο για ένα ορισμένο ποσό επειδή το σπίτι το εγγυάται.

Επιλέξιμες ιδιότητες

Τα δάνεια FHA 203 (k) προορίζονται για ιδιοκτήτες-ιδιοκτήτες και όχι για επενδυτές. Οι ακόλουθοι τύποι ιδιοτήτων είναι κατάλληλοι:

• Μονομερικανικές έως τετραμελείς κατοικίες
• Υπάρχουσα κατασκευή που έχει ολοκληρωθεί για τουλάχιστον ένα έτος
• Teardowns, όσο θα παραμείνει μέρος του υπάρχοντος ιδρύματος
• Ένα υπάρχον σπίτι που θα μετακομίσει σε ένα νέο ίδρυμα
• Το κατοικημένο τμήμα μιας μικτής χρήσης (εμπορικής / κατοικίας) ιδιοκτησίας
• Εγκεκριμένα από το FHA condos

Με ένα τόσο ευρύ φάσμα ικανοτήτων, σχεδόν οποιοσδήποτε μπορεί να βρει τη σωστή ιδιοκτησία που θα δικαιούται για ένα δάνειο 203 (k).

Προϋποθέσεις χρηματοδότησης και επιτρεπόμενα έξοδα αποκατάστασης και επισκευής

Ανεξάρτητα από το ποια εργασία μπορεί να σκεφτεί το σπίτι χρειάζεται, ο δανειστής και η FHA έχουν τις δικές τους απαιτήσεις που θα πρέπει επίσης να συναντήσετε. Το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) "απαιτεί τα ακίνητα που χρηματοδοτούνται στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος να πληρούν ορισμένες βασικές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης και δομικών προδιαγραφών" για να συμμορφωθούν με τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας του HUD (24 CFR 200.926d και / ή HUD Handbook 4905.1) τους τοπικούς κώδικες και τα διατάγματα. "

Τα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης περιλαμβάνουν τη μόνωση, τη μόνωση και τον εξαερισμό καθώς και τη χρήση σωστών συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού για το σπίτι. Το σπίτι πρέπει επίσης να έχει ανιχνευτές καπνού δίπλα σε κάθε χώρο ύπνου.

Μπορεί να εκπλαγείτε από την ποικιλία των επισκευών στο σπίτι και τις βελτιώσεις που μπορούν να χρηματοδοτηθούν με το δάνειο 203 (k). Αυτά περιλαμβάνουν, χωρίς να περιορίζονται σε αυτά, τα ακόλουθα:

• ζωγραφική
• δωμάτιο προσθήκες
• καταστρώματα
• βεράντες
• ταξινόμηση και αποστράγγιση του χώρου
• αναδιαμόρφωση λουτρών
• αναδιαμόρφωση κουζίνας, συμπεριλαμβανομένων των συσκευών
• τελειώνοντας μια σοφίτα ή υπόγειο
• δομικές μεταβολές και επισκευές
• την προσθήκη ή τη μείωση του αριθμού μονάδων σε μια κατοικία (π.χ. μονή οικογένεια προς αμφίδρομη)
• νέα παράταξη
• δεύτερη προσθήκη ιστορίας
• την εξάλειψη των προβλημάτων βαφής με βάση το μόλυβδο
• συστήματα θέρμανσης, εξαερισμού και κλιματισμού (HVAC)
• υδραυλικά
• στέγαση
• παρκέ
• διατήρηση ενέργειας
• άτομα με ειδικές ανάγκες

Το FHA δεν επιτρέπει να χρηματοδοτηθούν με ένα δάνειο 203 (k) τα "αντικείμενα πολυτελείας", όπως γήπεδα τένις, πισίνες, υδρομασάζ και σχάρες για μπάρμπεκιου, αλλά ορισμένα είδη που μπορεί να θεωρήσετε πολυτελή, όπως μπανιέρες υδρομασάζ, είναι πράγματι επιτρέπεται. Συζητήστε με τον δανειστή σας σχετικά με τις συγκεκριμένες βελτιώσεις που θέλετε να κάνετε για να δείτε τι μπορείτε να χρηματοδοτήσετε.

Ολοκλήρωση του Rehab

Αφού ολοκληρώσετε την αγορά και το σπίτι είναι δικό σας, μπορείτε να ξεκινήσετε τις επισκευές και την αναδιαμόρφωση. Το FHA απαιτεί όλες τις επισκευές να ολοκληρωθούν μέσα σε έξι μήνες, αν και οι δανειστές μπορούν να απαιτήσουν μικρότερο χρονοδιάγραμμα.

Θα αρχίσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών αμέσως όπως θα κάνατε σε οποιοδήποτε σπίτι. Εξάλλου, το κατέχετε - δεν έχει σημασία αν δεν το ζείτε ακόμα. Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε τις πρώτες σας πληρωμές υποθηκών.

Το κόστος αποκατάστασης και επισκευής τοποθετείται σε λογαριασμό μεσεγγύησης και αποδεσμεύεται καθώς ολοκληρώνεται η εργασία και επιθεωρείται για να εξασφαλιστεί η έγκριση του HUD. Το HUD πρέπει επίσης να εγκρίνει το τελικό προϊόν όταν ολοκληρωθεί η εργασία.

Προβλήματα που πρέπει να αποφύγετε

Πολλοί δανειστές δεν κάνουν δάνεια FHA 203 (k), είτε επειδή δεν ξέρουν πώς ή δεν θέλουν να κάνουν τα επιπλέον χαρτιά. Η εργασία με έναν δανειστή που δεν έχει εμπειρία με τα δάνεια FHA 203 (k) είναι κάτι που πρέπει να αποφύγετε - η διαδικασία είναι πολύπλοκη όπως είναι. Μην δώσετε στον εαυτό σας τυχόν πονοκεφάλους δουλεύοντας με κάποιον που δεν ξέρει τι κάνουν.

Επίσης, βεβαιωθείτε ότι δεν επενδύετε υπερβολικά στο σπίτι - μην ξοδεύετε τόσο πολύ για επισκευές και βελτιώσεις που δεν θα είστε σε θέση να αποκαταστήσετε το κόστος σας αν πουλάτε το σπίτι μία ημέρα. Κοιτάξτε τις μέσες τιμές πώλησης των κινούμενων έτοιμων κατοικιών στη γειτονιά σας και προσπαθήστε να τοποθετήσετε το σπίτι σας σε αυτό το εύρος. Δεν θέλετε να είστε ιδιοκτήτης ενός σπιτιού αξίας $ 300.000 σε μια γειτονιά των 200.000 σπιτιών, επειδή οι περισσότεροι άνθρωποι που μπορούν να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι αξίας $ 300.000 θα θέλουν να ζήσουν σε μια πιο όμορφη γειτονιά, όπου όλα τα σπίτια είναι συγκρίσιμα.

Μειονεκτήματα

Τα δάνεια FHA 203 (k) έχουν μεγαλύτερη περίοδο κλεισίματος από άλλα είδη δανείων. Συνήθως χρειάζονται 60 έως 90 ημέρες για να κλείσουν, σε σύγκριση με τις 30 έως 45 ημέρες που είναι κοινές για άλλα δάνεια, συμπεριλαμβανομένων των τακτικών δανείων FHA. Εάν βιάζεστε να μετακομίσετε, το δάνειο 203 (k) δεν είναι το προϊόν για εσάς. Μπορείτε επίσης να αναμένετε να πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο εξαιτίας του αυξημένου κινδύνου που συνδέεται με τα δάνεια βελτίωσης κατοικίας. (Για περισσότερα, ελέγξτε τα σημεία υποθηκών - Ποιο είναι το σημείο; )

Αυτά τα δάνεια είναι επίσης περισσότερη δουλειά για τον δανειστή και απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις δανείου, οπότε μπορεί να είναι πιο δύσκολο να βρείτε έναν δανειστή που θα συνεργαστεί μαζί σας. Οι διαδικασίες εφαρμογής και ανακαίνισης είναι πολλές εργασίες για τον ιδιοκτήτη σπιτιού, και υπάρχει μεγάλη γραφειοκρατία. Ορισμένοι δανειολήπτες έχουν αναφέρει καθυστερήσεις στη λήψη των αποταμιευτικών τους κεφαλαίων, γεγονός που προσθέτει πρόσθετο άγχος στη διαδικασία.

Η κατώτατη γραμμή

Αν και μπορεί να είναι περισσότερη δουλειά για να βρεθεί ένας δανειστής που κάνει τα δάνεια FHA 203 (k) και να ολοκληρώσει τόσο τις διαδικασίες εφαρμογής όσο και τις διαδικασίες ανακαίνισης, η πρόσθετη προσπάθεια μπορεί να αποπληρωθεί. Αυτό το προϊόν δανείου μπορεί να σας δώσει τη δυνατότητα να αγοράσετε εκείνο το τέλειο σπίτι που χρειάζεται μόνο κάποια ανακαίνιση για να είναι πάλι έτοιμο. Μπορεί επίσης να σας επιτρέψει να κάνετε το άλμα από την ενοικίαση στην ιδιοκτησία του σπιτιού, καθώς μπορεί να υπάρχει ένας σταθεροποιητής-ανώτερος εκεί έξω στην περιοχή τιμών σας όταν δεν υπάρχουν κινητά έτοιμα σπίτια που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε Είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι; )