5 Κοινές μέθοδοι κατοχής τίτλου ακίνητης περιουσίας

Η ακίνητη περιουσία είναι ένα είδος ιδιοκτησίας που αποτελείται από γη, καθώς και οποιαδήποτε δομή που κάθεται πάνω σε αυτό. Βελτιώσεις στη δομή επίσης μετράνε προς την ιδιοκτησία. Ο ορισμός περιλαμβάνει επίσης οποιουσδήποτε άλλους πόρους που μπορεί να εμφανίζονται σε αυτό το κομμάτι γης, συμπεριλαμβανομένης της βλάστησης, του ζωικού κεφαλαίου, των καλλιεργειών, των φυσικών πόρων και ακόμη και του νερού.

Η ακίνητη περιουσία μπορεί να είναι τόσο εμπορική όσο και οικιστική. Οι εμπορικές ιδιοκτησίες περιλαμβάνουν κτίρια γραφείων, αποθήκες, εμπορικά κέντρα και άλλα είδη εμπορικού χώρου. Κατοικία, από την άλλη πλευρά, αποτελείται από σπίτια, συγκυριαρχίες, διαμερίσματα και κάθε άλλο είδος ιδιοκτησίας που προορίζεται για κατοικία.

Οι άνθρωποι μπορούν να κατέχουν ακίνητη περιουσία για την κύρια κατοικία τους ή να κατέχουν ως επένδυση σε ακίνητα. Αλλά πώς καθορίζετε την ιδιοκτησία των ακινήτων; Αυτό γίνεται μέσα από έναν τίτλο. Τι ακριβώς είναι ένας τίτλος; Αυτό το άρθρο περιγράφει τα διάφορα είδη τίτλων ακινήτων καθώς και λιγότερο συνήθεις μέθοδοι κατοχής τίτλου ακινήτων ώστε να μπορείτε να αποφασίσετε ποια μέθοδος ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες σας.

Βασικές τακτικές

• Ο τίτλος αναφέρεται σε ένα έγγραφο που αναφέρει τον νόμιμο ιδιοκτήτη ενός ακινήτου.
• Μπορούν να εκδοθούν τίτλοι για την απεικόνιση της ιδιοκτησίας τόσο της προσωπικής όσο και της ακίνητης περιουσίας.
• Τα διαφορετικά είδη τίτλων ακινήτων είναι η κοινή μίσθωση, η κοινή μίσθωση, οι μισθωτές κατά πλήρη χαρακτήρα, η αποκλειστική ιδιοκτησία και η κοινοτική περιουσία.
• Άλλοι, λιγότερο συνηθισμένοι τύποι ιδιοκτησίας είναι η εταιρική ιδιοκτησία, η ιδιοκτησία των εταιρικών σχέσεων και η εμπιστοσύνη στην ιδιοκτησία.

Τι είναι ο τίτλος;

Ο όρος τίτλος αναφέρεται σε ένα έγγραφο που παραθέτει τον νόμιμο ιδιοκτήτη ενός ακινήτου. Μπορούν να εκδοθούν τίτλοι για την απεικόνιση της ιδιοκτησίας τόσο της προσωπικής όσο και της ακίνητης περιουσίας. Η προσωπική ιδιοκτησία είναι οτιδήποτε δεν περιλαμβάνει ακίνητα όπως συσκευές, αντίκες ή έργα τέχνης. Ακίνητα, από την άλλη πλευρά, είναι οτιδήποτε απτό σαν την ακίνητη περιουσία. Ο τίτλος για ακίνητα πρέπει να μεταβιβάζεται όταν το περιουσιακό στοιχείο πωλείται και πρέπει να εκκαθαριστεί για να πραγματοποιηθεί η μεταφορά. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να είναι απαλλαγμένο από εμπράγματα βάρη ή εμπράγματα βάρη που θα μπορούσαν να αποτελέσουν απειλή για την κυριότητά του.

Ο τίτλος για ακίνητα πρέπει να μεταφερθεί μετά την πώληση του περιουσιακού στοιχείου.

Σε αντίθεση με άλλα περιουσιακά στοιχεία ακίνητης περιουσίας, η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας μπορεί να λάβει διάφορες μορφές, με τις συνέπειες για τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας, τη χρηματοδότηση, τη χρηματοδότηση και τη φορολόγηση. Κάθε τύπος μεθόδου τίτλου έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της, ανάλογα με την ιδιαίτερη κατάσταση ενός ατόμου και πώς κάποιος επιθυμεί να περάσει η κυριότητα σε περίπτωση τέτοιων γεγονότων όπως θάνατος, διαζύγιο ή πώληση. Η πιο συνηθισμένη από αυτές τις μεθόδους κατοχής τίτλου είναι:

• Κοινή μίσθωση
• Κοινή μίσθωση
• Οι μισθωτές κατά πλήρη χαρακτήρα
• Μοναδική ιδιοκτησία
• Κοινοτική ιδιοκτησία

Ας δούμε τι σημαίνουν αυτοί οι τύποι τίτλου καθώς και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός.

Κοινή μίσθωση

Κοινή μίσθωση συμβαίνει όταν δύο ή περισσότεροι άνθρωποι κατέχουν τίτλο σε ακίνητα από κοινού, με ίσα δικαιώματα να απολαμβάνουν την περιουσία κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Εάν ένας από τους εταίρους πεθάνει, τα δικαιώματά τους ιδιοκτησίας μεταβιβάζονται στον επιζώντα μισθωτή (ές). Οι μισθωτές μπορούν να συνάψουν ταυτόχρονα κοινή μίσθωση. Αυτό συμβαίνει συνήθως μέσω μιας πράξης.

Πλεονεκτήματα

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, το κύριο πλεονέκτημα για την είσοδο σε κοινή μίσθωση είναι ότι η κυριότητα μεταβιβάζεται στον επιζώντα ενοικιαστή εάν περάσει. Ένα άλλο πλεονέκτημα για την κατοχή αυτής της μεθόδου τίτλου είναι ότι κανένα από τα μέρη που ανήκουν στην ιδιοκτησία δεν πρέπει να είναι παντρεμένα ή συγγενικά. Επιπλέον, η ευθύνη για την ιδιοκτησία μοιράζεται μεταξύ των ενοικιαστών. Αυτό σημαίνει ότι κάθε οικονομική επιβάρυνση που σχετίζεται με την ιδιοκτησία ανήκει σε όλους, όχι μόνο σε ένα άτομο.

Μειονεκτήματα

Το μειονέκτημα είναι ότι οποιαδήποτε χρηματοδότηση ή χρήση του ακινήτου για οικονομικό όφελος πρέπει να εγκριθεί από όλα τα μέρη και δεν μπορεί να μεταφερθεί με βούληση μετά από μία διέλευση. Αν οι διάδικοι δεν είναι παντρεμένοι, πρέπει να υποβάλουν αίτηση στο δικαστήριο να χωρίσει το ακίνητο ή να παραγγείλει την πώληση για να βγει από τον τίτλο.

Ένα άλλο μεγάλο μειονέκτημα είναι ότι ένας πιστωτής που έχει δικαστική απόφαση να εισπράξει χρέη από έναν από τους ιδιοκτήτες μπορεί επίσης να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο να διαιρέσει το ακίνητο και να αναγκάσει μια πώληση για να συγκεντρώσει την κρίση του. Με άλλα λόγια, καθένας από τους ιδιοκτήτες διατρέχει τον κίνδυνο στις οικονομικές επιλογές του άλλου.

Κοινή μίσθωση (TIC)

Με κοινή μίσθωση (TIC), δύο ή περισσότερα άτομα κατέχουν τίτλο ιδιοκτησίας από κοινού, με ίσα δικαιώματα να απολαμβάνουν την ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Έτσι, όλες οι πτυχές της ιδιοκτησίας μοιράζονται οι άνθρωποι που κατονομάζονται στον τίτλο. Σε αντίθεση με την κοινή μίσθωση, οι μισθωτές που κατέχουν κοινό τίτλο ατομικά για το αντίστοιχο τμήμα του ακινήτου τους και μπορούν να το εκτοπίσουν ή να το επιβαρύνουν κατά βούληση. Αυτός ο τύπος τίτλου μπορεί να εγγραφεί ανά πάσα στιγμή - ακόμα και χρόνια μετά τη σύναψη άλλης συμφωνίας. Η κυριότητα μπορεί να επιβληθεί σε άλλα μέρη, και σε περίπτωση θανάτου, η κυριότητα θα μεταφερθεί στους κληρονόμους του ιδιοκτήτη αδιαίρετα.

Πλεονέκτημα

Η κοινή μίσθωση επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει τον πλούτο που δημιουργείται από το τμήμα του ακινήτου ως εγγύηση για χρηματοπιστωτικές συναλλαγές και οι πιστωτές μπορούν να καταθέσουν εμπράγματες ασφάλειες μόνο κατά του συγκεκριμένου τμήματος του ακινήτου ενός ιδιοκτήτη. Ένα άλλο πλεονέκτημα σε αυτό το είδος τίτλου είναι ότι κάνει τις αγορές πολύ ευκολότερες.

Μειονέκτημα

Το TIC δεν επιτρέπει αυτόματα δικαιώματα επιζώντων, όλοι οι ενοικιαστές μοιράζονται την ευθύνη για οποιεσδήποτε οφειλές επί του ακινήτου. Οποιαδήποτε δέσμευση σχετικά με το ακίνητο πρέπει να εκκαθαριστεί προκειμένου να πραγματοποιηθεί μια συνολική μεταβίβαση κυριότητας.

Οι ενοικιαστές από την Entirety (TBE)

Αυτή η μέθοδος μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο όταν οι ιδιοκτήτες είναι νομικά παντρεμένοι. Οι μισθωτές συνολικά (TBE) είναι ιδιοκτησία στην ακίνητη περιουσία υπό την προϋπόθεση ότι το ζευγάρι είναι ένα άτομο για νομικούς σκοπούς. Αυτή η μέθοδος μεταβιβάζει την κυριότητα σε αυτά ως ένα άτομο, με τον τίτλο να μεταφέρεται στο άλλο στο ακέραιο εάν ένας από αυτούς πεθάνει.

Πλεονέκτημα

Το πλεονέκτημα αυτής της μεθόδου είναι ότι δεν πρέπει να υπάρξει νομική ενέργεια κατά το θάνατο του συζύγου του. Δεν υπάρχει ανάγκη βούλησης και δεν είναι αναγκαία η διεξαγωγή αποζημιώσεων ή άλλες νομικές ενέργειες.

Μειονέκτημα

Η μεταβίβαση του ακινήτου πρέπει να γίνει μαζί και η ιδιοκτησία δεν μπορεί να υποδιαιρεθεί. Στην περίπτωση διαζυγίου, αυτός ο τύπος τίτλου μετατρέπεται αυτομάτως σε κοινή μίσθωση, πράγμα που σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του αντίστοιχου μέρους του ακινήτου σε οποιονδήποτε επιθυμεί.

Μοναδική ιδιοκτησία

Η μοναδική ιδιοκτησία μπορεί να χαρακτηριστεί ως ιδιοκτησία από ένα άτομο ή νομική οντότητα ικανή να κατέχει τον τίτλο. Η συνηθέστερη αποκλειστική κυριότητα ανήκει σε άνδρες και γυναίκες και σε παντρεμένους άνδρες ή γυναίκες που κατέχουν περιουσία εκτός από τη σύζυγό τους, μαζί με επιχειρήσεις που έχουν μια εταιρική δομή που τους επιτρέπει να επενδύσουν ή να κατέχουν ακίνητα.

Για τους παντρεμένους που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία εκτός από τη σύζυγό τους, οι ασφαλιστικές εταιρείες τίτλου απαιτούν συνήθως από τον σύζυγο να αποκηρύξει συγκεκριμένα ή να παραιτηθεί από το δικαίωμά του ιδιοκτησίας στο ακίνητο.

Πλεονέκτημα

Το κύριο πλεονέκτημα της κατοχής του τίτλου ως μοναδικού κατόχου είναι η ευκολία με την οποία μπορούν να πραγματοποιηθούν οι συναλλαγές, διότι δεν χρειάζεται να ζητηθεί η γνώμη άλλου μέρους για να εγκρίνει τη συναλλαγή.

Μειονέκτημα

Το προφανές μειονέκτημα είναι το ενδεχόμενο νομικών ζητημάτων σχετικά με τη μεταβίβαση της κυριότητας εάν ο μοναδικός ιδιοκτήτης πεθάνει ή καταστεί ανίκανος. Εκτός εάν υπάρχει ειδική νομική τεκμηρίωση, όπως είναι η βούληση, η μεταβίβαση κυριότητας μετά από θάνατο μπορεί να γίνει πολύ προβληματική.

Κοινοτική ιδιοκτησία

Η κοινοτική ιδιοκτησία είναι μια μορφή ιδιοκτησίας από τον σύζυγο κατά τη διάρκεια του γάμου που προτίθενται να κατέχουν μαζί. Κάτω από την κοινοτική ιδιοκτησία, είτε ο / η σύζυγος έχει το δικαίωμα να διαθέσει το ήμισυ του ακινήτου είτε πρόκειται για άλλο μέρος. Εκτός ακίνητης περιουσίας, τα περιουσιακά στοιχεία που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου θεωρούνται συνήθως κοινοτική περιουσία.

Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια γάμου κοινού νόμου θεωρούνται επίσης ότι κρατούνται ως κοινοτική περιουσία. Όποιος έχει ζήσει με άλλο πρόσωπο ως σύζυγος κοινής νομοθεσίας και δεν αλλάζει ειδικά τον τίτλο ως ιδιοκτησία ως αποκλειστική ιδιοκτησία - η οποία διεκπεραιώνεται νομίμως με την έγκριση του σημαντικού άλλου - διατρέχει τον κίνδυνο να υποχρεωθεί να μοιραστεί την κυριότητα του ακινήτου ελλείψει νόμιμου γάμου. (Τα ζευγάρια του κοινού δικαίου πρέπει επίσης να διαβάσουν το Estate-Planning Must-Haves για τα άγαμα ζευγάρια.)

Ακίνητα με δικαιώματα επιζώντων

Η κοινοτική ιδιοκτησία με δικαίωμα επιζών είναι ένας τρόπος για τα έγγαμα ζευγάρια να κατέχουν τίτλο ιδιοκτησίας, αν και είναι διαθέσιμο μόνο στις πολιτείες της Αριζόνα, Καλιφόρνια, Νεβάδα, Τέξας και Ουισκόνσιν. Επιτρέπει το συμφέρον ενός συζύγου σε περιουσιακά στοιχεία της κοινοτικής περιουσίας να περάσει χωρίς την άδεια του επιζώντος συζύγου σε περίπτωση θανάτου. (Διαβάστε περισσότερα στο The Tax Benefits of Having a Σύζυγος.)

Άλλοι τρόποι να κρατήσετε τον τίτλο

Οι οντότητες εκτός των ιδιωτών μπορούν να κατέχουν τίτλο ακίνητης περιουσίας στο σύνολό της:

Κυριότητα εταιρειών

Η ιδιοκτησία σε ακίνητα μπορεί να γίνει ως εταιρεία, όπου η νομική οντότητα είναι μια εταιρεία που ανήκει στους μετόχους αλλά θεωρείται βάσει του νόμου ότι έχει μια ύπαρξη ξεχωριστή από αυτούς τους μετόχους. (Διαβάστε περισσότερα σχετικά με αυτή τη δομή στην περίπτωση που πρέπει να ενσωματώσετε την επιχείρησή σας;)

Ιδιοκτήτες εταιρικών σχέσεων

Τα ακίνητα μπορούν επίσης να ανήκουν σε εταιρική σχέση . Μια εταιρική σχέση είναι μια ένωση δύο ή περισσότερων ανθρώπων που θα ασκούν επιχειρηματικές δραστηριότητες με σκοπό το κέρδος ως συνιδιοκτήτες. Ορισμένες συνεργασίες δημιουργούνται για το ρητό σκοπό της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας. Αυτές οι εταιρικές σχέσεις μπορούν επίσης να διαρθρωθούν ως εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, όπου οι επενδυτές αναλαμβάνουν περιορισμένη ευθύνη μη λαμβάνοντας διαχειριστικές αποφάσεις σχετικά με τις αποφάσεις διαχείρισης ή συναλλαγών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ένας γενικός εταίρος είναι συνήθως υπεύθυνος για τη λήψη όλων των επιχειρηματικών αποφάσεων εκ μέρους των περιορισμένων εταίρων.

Εμπιστοσύνη ιδιοκτησίας

Τα ακίνητα μπορούν επίσης να ανήκουν σε ένα καταπίστευμα. Αυτές οι νομικές οντότητες είναι ιδιοκτήτες των ακινήτων και διοικούνται από έναν διαχειριστή εξ ονόματος των δικαιούχων στην εμπιστοσύνη. Υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για την κατοχή ακίνητης περιουσίας που δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του παρόντος άρθρου, αλλά όλοι έχουν να κάνουν με τα οφέλη που περιβάλλουν τη διοικητική επιρροή, την οικονομική και νομική ευθύνη, εκτός από φορολογικές εκτιμήσεις. (Για περαιτέρω ανάγνωση, ανατρέξτε στο The REIT Way.)

Η κατώτατη γραμμή

Ο τίτλος στην ακίνητη περιουσία είναι η μέθοδος με την οποία η κυριότητα μεταφέρεται και μεταφέρεται κατά τη διάρκεια αγορών και πωλήσεων ακινήτων. Οι μέθοδοι ιδιοκτησίας ακινήτων καθορίζονται από το κρατικό δίκαιο, έτσι ώστε τα άτομα που προσπαθούν να καθορίσουν την καλύτερη μέθοδο για την απόκτηση και κατοχή τίτλων ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να διεξάγουν έρευνα για να καθορίσουν τις μοναδικές διαφορές για κάθε μέθοδο όπως ορίζεται από το κράτος τους.

Για όσους σκέπτονται να κατέχουν ακίνητη περιουσία μέσω μιας επιχειρηματικής οντότητας, όπως μια εταιρία, μια εμπιστοσύνη ή μια εταιρική σχέση, συνιστάται να συμβουλευτείτε τους επαγγελματίες του κλάδου ακινήτων, τους νομικούς και τους φορολογικούς, για να καθορίσετε ποια ιδιοκτησία είναι η πλέον συμφέρουσα για την ιδιαίτερη κατάστασή τους.

Σε περίπτωση αποκλειστικής και κοινής ιδιοκτησίας από ιδιώτες, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξετάσουν τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούσαν ή θα μπορούσαν να μεταφερθούν οι τίτλοι τους είτε με πώληση είτε σε περίπτωση θανάτου προτού επιλεγεί μία μέθοδος έναντι άλλου. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με την ακίνητη περιουσία, δείτε Εμπιστοσύνη και μη ενδιαφέροντα συμφέροντα στην ακίνητη περιουσία και πέντε πράγματα που κάθε επενδυτής ακινήτων πρέπει να γνωρίζει.)