Μίσθωση κοινών - TIC
Η μίσθωση κοινού είναι μια ρύθμιση όπου δύο ή περισσότερα άτομα έχουν δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο ή ένα αγροτεμάχιο. Το ακίνητο μπορεί να είναι εμπορικό ή οικιστικό. Όταν ένας κοινός μισθωτής πεθαίνει, το ακίνητο περνάει στο κτήμα του ενοικιαστή. Κάθε ανεξάρτητος ιδιοκτήτης μπορεί να ελέγχει ένα ίσο ή διαφορετικό ποσοστό του συνολικού ακινήτου. Επίσης, η μίσθωση σε κοινό εταίρο έχει το δικαίωμα να αφήσει το μερίδιό του στο ακίνητο σε οποιονδήποτε δικαιούχο ως τμήμα της περιουσίας τους. Οι συμβατικοί όροι για τους ενοίκους είναι λεπτομερείς στην πράξη, τον τίτλο ή άλλα νομικά δεσμευτικά έγγραφα ιδιοκτησίας.
Πώς λειτουργεί το TIC
Όταν δύο ή περισσότερα άτομα κατέχουν ιδιοκτησία ως κοινό ενοίκιο, όλες οι περιοχές του ακινήτου ανήκουν εξίσου στην ομάδα. Οι συν-μισθωτές ενδέχεται να έχουν διαφορετικό μερίδιο συμμετοχής. Για παράδειγμα, η Sarah και η Debbie μπορούν να κατέχουν το 25% μιας ιδιοκτησίας, ενώ η Leticia κατέχει το 50%. Αν και το ποσοστό συμμετοχής ποικίλλει, κανένα άτομο δεν μπορεί να διεκδικήσει την κυριότητά του σε συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου.
Η μίσθωση σε κοινές συμφωνίες μπορεί να δημιουργηθεί ανά πάσα στιγμή. Έτσι, ένα άτομο μπορεί να αναπτύξει ένα ενδιαφέρον για ακίνητα χρόνια αφού τα άλλα μέλη έχουν συνάψει σύμβαση μίσθωσης σε κοινή συμφωνία. Επιστρέφοντας στο παραπάνω παράδειγμα, θα μπορούσαμε να πούμε ότι η Sarah και η Leticia είχαν αρχικά το 50% της ιδιοκτησίας. Σε κάποιο σημείο, η Sarah αποφάσισε να χωρίσει το μερίδιό της κατά 50% με την Debbie να εγκαταλείπει τον όμιλο με διαίρεση 25/25/50.
Επιπλέον, τα μέλη της συμφωνίας μπορούν να πωλούν ή να δανείζονται ανεξάρτητα από το τμήμα ιδιοκτησίας τους.
Βασικές τακτικές
- Η μίσθωση κοινού είναι μια ρύθμιση στην οποία δύο ή περισσότεροι άνθρωποι έχουν συμφέροντα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο.
- Οι ενοικιαστές από κοινού μπορούν να κατέχουν διαφορετικά ποσοστά του ακινήτου.
- Οι ενοικιαστές από κοινού μπορούν να κληροδοτήσουν το μερίδιό τους στην ιδιοκτησία σε οποιονδήποτε μετά το θάνατό τους.
- Η μίσθωση εν γένει διαφέρει σημαντικά από την κοινή μίσθωση, ιδίως όσον αφορά τα δικαιώματα επιβίωσης και τον βαθμό ιδιοκτησίας που έχει κάθε ένοικος.
Διάθεση ενός TIC
Ένας ή περισσότεροι συν-μισθωτές μπορούν να εξαγοράσουν άλλα μέλη για να διαλύσουν την κοινή μίσθωση. Εάν οι συν-μισθωτές πρέπει να αναπτύξουν αντιτιθέμενα συμφέροντα ή κατευθύνσεις για τη χρήση, τη βελτίωση ή την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας, πρέπει να καταλήξουν σε κοινή συμφωνία για να προχωρήσουν. Σε περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατή η επίτευξη κατανόησης, μπορεί να γίνει μια ενέργεια διαμέρισης. Η δράση διαίρεσης μπορεί να είναι εθελοντική ή δικαστικά διατεταγμένη, ανάλογα με το πόσο καλά συνεργάζονται οι συνοδικοί.
Σε μια διαδικασία δικαστικής κατάτμησης, ένα δικαστήριο θα διαιρέσει το ακίνητο μεταξύ της μίσθωσης σε κοινά μέλη, επιτρέποντας σε κάθε μέλος να προχωρήσει ξεχωριστά από άλλα μέλη. Γνωστή ως διαμέρισμα σε είδος είναι ο πιο άμεσος τρόπος για να διαιρέσετε την ιδιοκτησία και είναι συνήθως η μέθοδος που χρησιμοποιείται όταν οι συν-μισθωτές δεν είναι αμφιλεγόμενοι.
Σε περίπτωση που οι συν-μισθωτές αρνούνται να συνεργαστούν, μπορούν να εξετάσουν το ενδεχόμενο να εισέλθουν σε διαμέρισμα του ακινήτου με πώληση. Εδώ, η εκμετάλλευση πωλείται και τα έσοδα κατανέμονται μεταξύ των συν-μισθωτών ανάλογα με τα αντίστοιχα συμφέροντα τους στο ακίνητο.
Φόροι ακινήτων με ιδιότητες TIC
Η μίσθωση σε κοινή συμφωνία, καθοδηγούμενη από το εφαρμοστέο δίκαιο, συνήθως περιγράφει τις συνέπειες της κοινής ιδιοκτησίας επί των φόρων ιδιοκτησίας. Η σύμβαση θα περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο η φορολογική υποχρέωση καταβάλλεται συμβατικά σε κάθε ιδιοκτήτη.
Επειδή η μίσθωση με κοινή συμφωνία δεν διαιρεί νόμιμα ένα αγροτεμάχιο ή ιδιοκτησία, οι περισσότερες φορολογικές αρχές δεν θα εκχωρήσουν χωριστά σε κάθε ιδιοκτήτη αναλογικό φόρο ακίνητης περιουσίας βάσει του ποσοστού ιδιοκτησίας τους. Τις περισσότερες φορές, οι κοινοί ενοικιαστές λαμβάνουν ένα ενιαίο λογαριασμό φόρου ακίνητης περιουσίας.
Σε πολλές δικαιοδοσίες, η μίσθωση σε κοινή συμφωνία επιβάλλει την ευθύνη εις ολόκληρον και στους συνεργάτες. Αυτή η διάταξη σημαίνει ότι καθένας από τους ανεξάρτητους ιδιοκτήτες μπορεί να είναι υπεύθυνος για τον φόρο ακίνητης περιουσίας μέχρι το πλήρες ποσό της αξιολόγησης. Η ευθύνη ισχύει για κάθε ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το επίπεδο ή το ποσοστό ιδιοκτησίας.
Μόλις ικανοποιηθεί ο φόρος ακίνητης περιουσίας, οι συν-μισθωτές θα αφαιρέσουν την πληρωμή από τις φορολογικές δηλώσεις τους. Εάν η φορολογική δικαιοδοσία ακολουθεί κοινή και πολλαπλή ευθύνη, κάθε συν-μισθωτής μπορεί να αφαιρέσει το ποσό που συνεισέφερε από τις καταθέσεις φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στις κομητείες που δεν ακολουθούν αυτή τη διαδικασία, μπορούν να αφαιρέσουν ένα ποσοστό του συνολικού φόρου μέχρι το επίπεδο ιδιοκτησίας τους.
Μίσθωση κοινών έναντι κοινής μίσθωσης
Παρόλο που ακούγονται παρόμοιες, η κοινή μίσθωση διαφέρει με διάφορους τρόπους από την κοινή μίσθωση. Σε μια κοινή μίσθωση, οι μισθωτές λαμβάνουν ίσα μερίδια ενός ακινήτου με την ίδια πράξη συγχρόνως.
Μία από τις βασικές διαφορές είναι η προσθήκη ή η απομάκρυνση οποιουδήποτε μέλους από τη συμφωνία. Στις συμφωνίες TIC η αλλαγή στα μέλη δεν παραβιάζει τη συμφωνία. Με κοινή μίσθωση, η συμφωνία διακόπτεται εάν κάποιο από τα μέλη επιθυμεί να πουλήσει το ενδιαφέρον τους.
Για παράδειγμα, εάν ένας ή περισσότεροι συν-μισθωτές θέλουν να αγοράσουν τα υπόλοιπα, το ακίνητο πρέπει τεχνικά να πωληθεί και τα έσοδα να διανεμηθούν εξίσου στους ιδιοκτήτες. Τα μέλη μίσθωσης κοινών μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν τη δράση νομικής κατάτμησης για να διαχωρίσουν την ιδιοκτησία εάν η εκμετάλλευση είναι αρκετά μεγάλη για να χωρέσει αυτόν τον διαχωρισμό.
Θάνατος ενός κοινού ενοικιαστή
Μια άλλη σημαντική διαφορά συμβαίνει σε περίπτωση θανάτου ενός συν-μισθωτή. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι συμφωνίες TIC επιτρέπουν τη μεταβίβαση της περιουσίας ως μέρος της περιουσίας του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, σε μια κοινή συμφωνία μίσθωσης, ο τίτλος του ακινήτου περνά στον επιζώντα ιδιοκτήτη.
Με άλλα λόγια, οι κοινοί μισθωτές δεν έχουν αυτόματα δικαιώματα επιβίωσης. Εκτός αν το τελευταίο μέλος του αποθανόντος μέλους θα διευκρινίσει ότι το ενδιαφέρον του για την ιδιοκτησία πρόκειται να χωριστεί μεταξύ των επιζώντων ιδιοκτητών, ανήκει στην κληρονομιά τους ένας αποθανών μισθωτής κοινών συμφερόντων. Αντίστροφα, με κοινούς μισθωτές, το ενδιαφέρον του αποθανόντος κατόχου μεταβιβάζεται αυτομάτως στους επιζώντες ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, όταν τέσσερις κοινοί μισθωτές κατέχουν ένα σπίτι και ένας μισθωτής πεθαίνει, καθένας από τους τρεις επιζώντες καταλήγει με επιπλέον ένα τρίτο μερίδιο του ακινήτου.
Ιδιοκτησία γάμου και ιδιοκτησίας
Ορισμένες πολιτείες ορίζουν κοινή μίσθωση ως προεπιλεγμένη ιδιοκτησία ιδιοκτησίας για τα παντρεμένα ζευγάρια, ενώ άλλα χρησιμοποιούν την μίσθωση σε κοινό πρότυπο ιδιοκτησίας. Ένα τρίτο μοντέλο, που χρησιμοποιείται σε περίπου 25 πολιτείες, είναι μια μίσθωση στο σύνολό της (TbyE), στην οποία κάθε σύζυγος έχει ένα ισότιμο και αδιαίρετο ενδιαφέρον για το ακίνητο.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα μιας μίσθωσης σε κοινή
Η αγορά ενός σπιτιού με ένα μέλος της οικογένειας, έναν φίλο ή έναν επιχειρηματικό συνεργάτη ως κοινό ενοικιαστή μπορεί να βοηθήσει τα άτομα να εισέλθουν στην αγορά ακινήτων πιο εύκολα. Επειδή οι καταθέσεις και οι πληρωμές είναι διαιρεμένες, η αγορά και διατήρηση του ακινήτου μπορεί να είναι λιγότερο δαπανηρή από ό, τι θα ήταν για ένα άτομο. Επιπλέον, η ικανότητα δανεισμού μπορεί να εξομαλυνθεί εάν ένας ιδιοκτήτης έχει μεγαλύτερο εισόδημα ή καλύτερη οικονομική θέση από ό, τι τα άλλα μέλη.
Πλεονεκτήματα
Διευκολύνει τις αγορές ακινήτων
Ο αριθμός των ενοικιαστών μπορεί να αλλάξει
Διαφορετικοί βαθμοί ιδιοκτησίας είναι δυνατόν
Μειονεκτήματα
Δεν υπάρχουν δικαιώματα αυτόματης επιβίωσης
Όλοι οι ενοικιαστές είναι εξίσου υπεύθυνοι για τα χρέη, τους φόρους
Ένας μισθωτής μπορεί να αναγκάσει την πώληση περιουσίας
Ωστόσο, όταν υποθηκεύονται ακίνητα ως ενιαίοι μισθωτές, τυπικά όλοι οι δανειολήπτες υπογράφουν τα έγγραφα. Δεδομένου ότι όλα τα μέλη υπογράφουν έγγραφα υποθήκης, σε περίπτωση αθέτησης, ο δανειστής μπορεί να κατασχέσει τις συμμετοχές από όλα τα μέλη της ομάδας. Επίσης, ακόμη και αν ένας ή περισσότεροι οφειλέτες παύσουν να συνεισφέρουν στην πληρωμή υποθηκών, οι άλλοι οφειλέτες πρέπει να καλύψουν τις πληρωμές για να αποφύγουν τον αποκλεισμό.
Η ικανότητα χρήσης της βούλησης για τον προσδιορισμό των δικαιούχων στην ιδιοκτησία επιτρέπει στον συνιδρυτή να ελέγχει το μερίδιό του. Εάν ένας συν-μισθωτής πεθάνει χωρίς θέληση, το ενδιαφέρον του για το ακίνητο θα περάσει από το δόγμα - ένα δαπανηρό γεγονός τόσο από άποψη χρόνου όσο και χρημάτων.
Επίσης, οι υπόλοιποι συν-ενοικιαστές μπορεί να διαπιστώσουν ότι κατέχουν τώρα την ιδιοκτησία με κάποιον που δεν γνωρίζουν ή με τους οποίους δεν συμφωνούν. Αυτός ο νέος συν-μισθωτής μπορεί να καταθέσει μια ενέργεια κατάτμησης, αναγκάζοντας τους απρόθυμους συν-ενοικιαστές να πουλήσουν ή να διαχωρίσουν την ιδιοκτησία.
Παράδειγμα κοινής μίσθωσης (TIC)
Η Καλιφόρνια επιτρέπει τέσσερα είδη συνιδιοκτησίας που περιλαμβάνουν κοινοτική ιδιοκτησία, σύμπραξη, κοινή μίσθωση και κοινή μίσθωση. Ωστόσο, το TIC είναι η προεπιλεγμένη μορφή μεταξύ άγαμων μερών ή ατόμων που μαζί αποκτούν ακίνητη περιουσία. Στην Καλιφόρνια, αυτοί οι ιδιοκτήτες έχουν το καθεστώς κοινών μισθωτών, εκτός εάν η σύμβαση ή η σύμβαση τους ορίζουν ρητά διαφορετικά, δημιουργώντας εταιρική σχέση ή κοινή μίσθωση.
Σύμφωνα με τον SirkinLaw, ένα γραφείο νομικών προσφορών του Σαν Φρανσίσκο που ειδικεύεται στη συνιδιοκτησία.
Όλο και περισσότεροι άνθρωποι στρέφονται προς κοινές μισθώσεις ... ως τρόπος να μεγιστοποιήσουν την αγοραστική και την πωλητική τους δύναμη. Αυτές οι ρυθμίσεις μειώνουν τις τιμές και αυξάνουν την επιλογή των αγοραστών επιτρέποντάς τους να συγκεντρώσουν πόρους και να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα από ό, τι θα μπορούσαν ή όχι.
Σε μια ανάρτηση blog του Αυγούστου του 2018, γράφουν ότι οι μετατροπές TIC-η αλλαγή της ιδιοκτησιακής δομής των ιδιοκτησιών συγκυριαρχίας σε συμφωνία μίσθωσης-κοινών-έχουν γίνει ιδιαίτερα δημοφιλείς στις μητροπολιτικές περιοχές του Μεγάλου Λος Άντζελες και του Σαν Φρανσίσκο / Όκλαντ.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.