Επιτυχείς στρατηγικές επένδυσης αποκλεισμού

Η επένδυση στην αγορά αποκλεισμού είναι μια στρατηγική που απαιτεί ένα επίπεδο πολυπλοκότητας και επιμέλειας που είναι πολύ πέρα ​​από αυτό που οι περισσότεροι άνθρωποι αντιλαμβάνονται. Μπορεί να έχει μεγάλες δυνατότητες, αλλά χρειάζεται πραγματική προσπάθεια για είσπραξη. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να προσεγγιστεί ως κάθε σημαντική επένδυση που απαιτεί εστίαση. επιμέλεια; και προσεκτική έρευνα σχετικά με την τοπική ιδιοκτησία, τις οικονομικές και δημογραφικές τάσεις. Απαιτεί επίσης τη διαμόρφωση μιας στρατηγικής για την απόκτηση ακινήτων και την τελική πώλησή τους.

ΣΦΑΙΡΙΚΗ ΕΙΚΟΝΑ

Η αγορά μεταχειρισμένων αυτοκινήτων σε δημοπρασία είναι παρόμοια με την επένδυση σε αποκλεισμένες ιδιοκτησίες. Οι μεταπωλητές μεταχειρισμένων αυτοκινήτων είναι άνθρωποι που γνωρίζουν όλες τις μάρκες και τα μοντέλα καθώς και τα κοινά ελαττώματα τους και τον τρόπο αλλαγής τους για να δημιουργήσουν αξία. Λαμβάνουν σημαντικά μικρότερο κίνδυνο από τον μέσο όρο που παρακολουθεί τη δημοπρασία μόνο για να αγοράσει ένα αυτοκίνητο με έκπτωση.

Πολλοί αγοραστές αποκλεισμού πηγαίνουν στη δημοπρασία στα βήματα του δικαστηρίου με την ελπίδα να πάρουν μια συμφωνία - η διαφορά μεταξύ της τιμής δημοπρασίας και της εσωτερικής αξίας της περιουσίας. Μπορεί όμως να μην έχουν πραγματική γνώση της επένδυσης ή στρατηγικές για τον μετριασμό των κινδύνων. Οι επενδυτές που είναι καλά έμπειροι στην αγορά αποκλεισμού κατοικιών γνωρίζουν ότι η εξάρτηση από τη διαφορά των τιμών ως κύρια πηγή εισοδήματος από επενδύσεις είναι μια συνταγή για καταστροφή.

Η σωστή μέθοδος για την απόκτηση μιας ιδιότητας αποκλεισμού δεν είναι η προσέγγιση κυνηγετικών όπλων, αλλά η επιλογή ιδιοτήτων που βρίσκονται σε μια τοπική τοποθεσία που προορίζεται για αναδιαμόρφωση ή βελτίωση. Το ακίνητο πρέπει να έχει μοναδικές ιδιότητες που τον κάνουν να ξεχωρίζει από τους άλλους στη γειτονιά ή την τοπική αγορά ή που παρουσιάζουν κάποια ευκαιρία για να δημιουργήσει αξία.

Επενδυτικές στρατηγικές

Οποιοσδήποτε επενδυτής σε ακίνητα πρέπει να έχει μια συγκεκριμένη στρατηγική που περιλαμβάνει τους στόχους και τον τρόπο για την απόκτηση του ακινήτου, για την κατοχή του και τελικά για τη διάθεσή του. Αυτή η στρατηγική είναι ακόμη πιο κρίσιμη όταν επενδύουμε στην αγορά αποκλεισμού. Πρέπει να προσδιορίσετε εάν ο αποκλεισμός προέκυψε ως αποτέλεσμα κάποιας μοναδικής περίστασης που σχετίζεται με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη ή είναι αποτέλεσμα μιας ευρύτερης τάσης που μπορεί να επηρεάσει την τοπική αγορά.

Οι επενδυτές πρέπει να κάνουν μια σημαντική έρευνα στην τοπική αγορά ακινήτων. Η ζήτηση ακινήτων αποτελεί συνάρτηση της αύξησης του πληθυσμού, της αύξησης της απασχόλησης, της αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος και των δημογραφικών αλλαγών. Θα επηρεάσει σημαντικά την τιμολόγηση καθώς και την δυνατότητα πώλησης ακινήτων στο τέλος της επενδυτικής περιόδου.

Έρευνα για την επερχόμενη ανάπτυξη υποδομών, όπως δρόμους, σχολεία και κοινοτικά προγράμματα. Επίσης, μάθετε πώς η τοπική και κρατική κυβέρνηση υποστηρίζει την ανάπτυξη των επιχειρήσεων και σχεδιάζει να καθορίσει συγκεκριμένα θέματα, όπως η κυκλοφορία, η ποιότητα του αέρα, το έγκλημα και οι φόροι. Όλα αυτά τα στοιχεία θα κάνουν μια περιοχή πιο επιθυμητή και θα αυξήσουν την αξία των ιδιοτήτων μέσα σε αυτό.

Στρατηγικές εξαγοράς

Οι περισσότεροι επενδυτές έχουν διδάξει να εξετάζουν τις δημοσιεύσεις που απαριθμούν τα περιουσιακά στοιχεία που πρόκειται να δημοπρατηθούν και να αντιστοιχίσουν με τους ιδιοκτήτες σχετικά με την πρόθεσή τους να αγοράσουν το ακίνητο προτού να πάει στο μπλοκ δημοπρασιών. Παρόλο που οι διαπραγματεύσεις μπορούν να γίνουν στα βήματα του δικαστηρίου, η εξεύρεση εναλλακτικών τρόπων για την εξασφάλιση προβληματικών ιδιοτήτων θα βελτιώσει σημαντικά τις πιθανότητές σας να κλείσετε. Μπορεί επίσης να προσφέρει μια ευκαιρία για πλήρη κατανόηση και ανάλυση της ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής αποκτά πρόσβαση σε ακίνητα χρησιμοποιώντας τις επαφές του στην αγορά και τη γνώση των στεγαστικών δανείων για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιών να διαπραγματευτούν με τους δανειστές τους. Εάν τα δάνεια αντιμετωπίσουν προβλήματα, όχι μόνο ο επενδυτής αυξάνει τη φήμη του τόσο με τους ιδιοκτήτες όσο και με τους δανειστές, ο επενδυτής μπορεί επίσης να πάρει παραπομπές και πρόσβαση σε άλλους με προβληματικά δάνεια. Και αν η κατάσταση δεν μπορεί να εξαντληθεί, ο επενδυτής είναι ο πρώτος στην κατεύθυνση της απόκτησης του ακινήτου - επειδή έχει κερδίσει την εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να λάβουν τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με το αν θα αγοράσουν το ακίνητο επειδή, μέσω των προσπαθειών τους, έχουν μάθει για τα μειονεκτήματα και τα οφέλη της ιδιοκτησίας.

Μια άλλη στρατηγική είναι η αγορά των προβληματικών δανείων σε έκπτωση από τους δανειστές. Οι τράπεζες και τα άλλα ιδρύματα δανεισμού δεν συμπαθούν την απόκτηση foreclosures. Για να αποφευχθεί η ανάληψη ακινήτων ιδιοκτησίας (REO) ιδιοκτησίες, τα εν λόγω ιδρύματα θα πωλούν συχνά αρκετά μη εξυπηρετούμενα δάνεια με σημαντική έκπτωση στην par.

Οι επενδυτές μπορούν να είναι πιο ευέλικτοι από ό, τι οι δανειστές για την εκπόνηση ενός μη εξυπηρετούμενου δανείου, μερικές φορές το μετατρέπουν σε ένα δάνειο που θα επιτελέσει πολύ υψηλότερη απόδοση, χάρη στη χαμηλότερη βάση της επένδυσης του επενδυτή.

Μετά την καρύκευση των δανείων, οι επενδυτές μπορούν είτε να τα κρατήσουν είτε να τα πουλήσουν με πριμ, αφού έχουν εκτελέσει για κάποιο χρονικό διάστημα. Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατή η επεξεργασία τους, ο επενδυτής μπορεί να αποκλείσει το ακίνητο και να αποκτήσει τον τίτλο χωρίς να χρειάζεται να ανταγωνιστεί με άλλα μέρη. Το μόνο μειονέκτημα αυτής της προσέγγισης είναι ότι η αγορά ενός συνόλου δανείων απαιτεί μεγαλύτερη δαπάνη κεφαλαίου από την αγορά μεμονωμένων ακινήτων σε δημοπρασία. Το θέμα είναι ότι υπάρχουν δημιουργικοί τρόποι μείωσης του ανταγωνισμού για την απόκτηση ενός μη επιδόματος περιουσιακού στοιχείου.

Περίοδος κατοχής και στρατηγικές εξόδου

Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να είναι σίγουροι για το τι πρέπει να κάνουν μετά την απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου.

Το ακίνητο θα "αναπηδήσει" πίσω στην αγορά ή θα κρατηθεί και θα ωριμάσει αναμένοντας την αλλαγή της αγοράς πριν από την πώληση; Οι επενδυτές που σκέφτονται να αγοράσουν κατασχέσεις και στη συνέχεια επανατοποθέτουν το προϊόν τους αμέσως μετά την αγορά θα πρέπει να βρουν τρόπους βελτίωσης της ιδιοκτησίας. Οι βελτιώσεις που παρέχουν το μεγαλύτερο κτύπημα για το buck περιλαμβάνουν την προσθήκη υπνοδωματίων και λουτρών, την ανακατασκευή κουζινών και τελικών υπογείων ή άλλων αχρησιμοποίητων χώρων.

Δεδομένου ότι οι πληροφορίες σχετικά με τις συναλλαγές ακινήτων είναι γνωστές στο κοινό, ορισμένοι υποψήφιοι αγοραστές θα είναι προσεκτικοί για την καταβολή ασφαλίστρου για ακίνητο αμέσως μετά την πώληση αποκλεισμού, ακόμη και αν η τιμή της είναι σύμφωνη με άλλα ακίνητα της περιοχής. Η δημιουργία αξίας μέσω της ανάπλασης βοηθά στη δημιουργία λογικής για την υψηλότερη τιμή μεταπώλησης και μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο μεγάλων περιόδων εμπορίας. Ωστόσο, οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν να μην βελτιώσουν το ακίνητο τόσο πολύ ώστε η τιμή τους να είναι πολύ υψηλότερη από τις γειτονικές ιδιοκτησίες.

Μια άλλη στρατηγική είναι να διατηρήσουμε τα περιουσιακά στοιχεία ως ιδιότητες ενοικίασης μέχρι να συμβεί κάτι στην αγορά για την ενίσχυση των αξιών των ακινήτων. Για άλλη μια φορά, οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν την αγορά ενοικίου για να εξασφαλίσουν ότι υπάρχει επαρκής ποσότητα ζήτησης για χώρο ενοικίασης. Και ότι η ακίνητη περιουσία που αγοράσατε θα παραγγείλει αρκετά ενοίκια για να καλύψει το κόστος διατήρησης της ιδιοκτησίας.

Για όσους μπορούν να χειριστούν τον πρόσθετο χρόνο και την προσπάθεια που απαιτεί να είναι ιδιοκτήτης, η αγορά ακινήτων με δυσκολία σε έκπτωση και η μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενο ακίνητο μπορεί να δημιουργήσει σημαντικό πλούτο. Η δυνατότητα απόκτησης ελκυστικής χρηματοδότησης, όπως τα δάνεια μόνο για τόκους σε συνεννόηση με την έκπτωση των τόκων των στεγαστικών δανείων από τους φόρους εισοδήματος, προσφέρει έναν εξαιρετικό τρόπο δημιουργίας ταμειακών ροών, ενώ περιμένει τον σωστό χρόνο πώλησης.

Αν και τα ακίνητα κατοικιών δεν είναι τόσο ευμετάβλητα όσο και άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, χαρακτηρίζονται από μεγάλες περιόδους χαμηλών αποδόσεων και στη συνέχεια από μια τιμή "pop" που αντιστοιχεί σε κάποια σημαντική μεταβολή της ζήτησης που εξηγεί σημαντικό μέρος της απόδοσης. Και πάλι, αυτή είναι η ώθηση για συνεχιζόμενη έρευνα και μια στρατηγική περιόδου διακράτησης που θα βοηθήσει στην εκτίμηση του χρονοδιαγράμματος του άλματος αξίας και θα δημιουργήσει ένα σχέδιο για το περιουσιακό στοιχείο στο πλαίσιο της προετοιμασίας για την πώληση.

Στρατηγική εξόδου

Δεν έχει σκεφτεί μέσω μιας στρατηγικής εξόδου είναι ένα μεγάλο λάθος που κάνουν οι νέοι επενδυτές. Πολλοί είναι κάτω από την εσφαλμένη εντύπωση ότι ο καλύτερος χρόνος για να επενδύσουν σε ιδιότητες αποκλεισμού είναι όταν υπάρχει αφθονία από αυτά διαθέσιμα. Στην πραγματικότητα, μια σημαντική αύξηση των κατοικιών προς πώληση και των περιουσιακών στοιχείων αποκλεισμού υπογραμμίζει κάποιο πρόβλημα που εμποδίζει τους ανθρώπους να πληρώνουν τα δάνειά τους ή να τους κάνουν απρόθυμοι να κρατήσουν τα σπίτια τους. Αυτό θα μπορούσε να οφείλεται στην απώλεια θέσεων εργασίας στην περιοχή ή σε κάποιο πρόβλημα υποδομής που καθιστά την περιοχή ανεπιθύμητη. Αυτές οι τάσεις θα έχουν θετικό αντίκτυπο στην προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση ή σε κατασχέσεις και σε αρνητικές επιπτώσεις στη ζήτηση. Αυτό σημαίνει ότι θα είναι πιο δύσκολο να πωλήσει το ακίνητο έως ότου βελτιωθούν τα βασικά στοιχεία της αγοράς.

Ένα συνηθισμένο λάθος των επενδυτών που στηρίζονται αποκλειστικά στη διαφορά των τιμών για το κέρδος τους είναι ότι δεν μπορούν να αντιληφθούν τις αρνητικές επιπτώσεις του κόστους μεταφοράς. Τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν πληρωμές υποθηκών, φόρους, ασφάλιση και συντήρηση κατά τη διάρκεια παρατεταμένης περιόδου εμπορίας και πώλησης.

Ο καθορισμός προθεσμίας για την πώληση ενός ακινήτου και στη συνέχεια την προεξόφληση της τιμής έως ότου πωληθεί το ακίνητο είναι ένας τρόπος αποφυγής του πλεονάζοντος κόστους μεταφοράς. Είναι πολύ καλύτερο να πωλείται με κέρδος μικρότερο από το μηδέν παρά να συνεχίσει να εμπορεύεται ένα ακίνητο για μια τιμή που θα εξασφαλίσει μακρά περίοδο εμπορίας και συνεπώς υψηλό κόστος μεταφοράς που μπορεί να οδηγήσει σε απώλειες.

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε μη αποδοτικά ακίνητα για την οικοδόμηση πλούτου είναι μια βιώσιμη στρατηγική, αλλά δεν είναι ένας τρόπος να γίνετε πλούσιος γρήγορα. Για κάθε ιστορία rags-to-riches, υπάρχουν 10 ακόμη άνθρωποι που έχουν χάσει το κεφάλαιό τους επειδή δεν έμειναν ενήμεροι για τις αλλαγές στις τάσεις της αγοράς.

Όσοι επιτύχουν στην αγορά αποκλεισμού έχουν μελετήσει τις στρατηγικές και την τακτική άλλων επιτυχημένων επενδυτών. Έχουν θέσει το χρόνο και τους πόρους για να κάνουν τις κατάλληλες επαφές της αγοράς που απαιτούνται για να δημιουργήσουν ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι των άλλων. Αλλά η διάχυση του χρόνου και της ενέργειας για να γνωρίσουν την τοπική αγορά ακινήτων είναι μόνο μία από τις διάφορες στρατηγικές που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να πάρουν το πόδι τους στον ανταγωνισμό. Η επιτυχία προέρχεται από προσεκτικά κατασκευασμένη και εκτελεμένη απόκτηση καθώς και έξυπνες στρατηγικές εξόδου.