Θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη σας όταν τα επιτόκια αυξάνονται;

Δεν είναι κακή ιδέα να εξετάσετε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης της υποθήκης σας όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά. Και εξακολουθούν να είναι, ιστορικά μιλώντας. Ωστόσο, τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται και προβλέπεται ότι θα συνεχίσουν να το κάνουν. Πώς θα επηρεάσει την απόφασή σας να αναχρηματοδοτήσετε;

Αυτό, φυσικά, εξαρτάται από το επιτόκιο που πληρώνετε επί του παρόντος για την υποθήκη σας. Μια παλαιότερη υποθήκη θα μπορούσε ακόμα να έχει υψηλότερο επιτόκιο από αυτά που προσφέρονται επί του παρόντος. Ακόμη και σε ένα κλίμα σχετικά χαμηλού ενδιαφέροντος, υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για την αναχρηματοδότηση υποθήκης. Η βελτιωμένη αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας, για παράδειγμα - ή μια απόφαση αλλαγής της διάρκειας της υποθήκης σας - θα μπορούσε επίσης να φέρει όρους αναχρηματοδότησης που θα μπορούσαν να σας εξοικονομήσουν χρήματα μακροπρόθεσμα. Αλλά ίσως δεν σκοπεύετε να παραμείνετε μακροπρόθεσμα. Υπάρχουν επίσης ορισμένα ειδικά προγράμματα αναχρηματοδότησης που μπορούν να είναι ιδιαίτερα επωφελείς για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις. Δείτε πώς μπορείτε να εργαστείτε στη διαδικασία λήψης αποφάσεων.

Βασικές τακτικές

• Η ατομική σας κατάσταση θα πρέπει να καθορίζει εάν αναχρηματοδοτείτε ή όχι την υποθήκη σας - όχι απλώς εάν τα επιτόκια αυξάνονται ή μειώνονται.
• Τα πλεονεκτήματα της αναχρηματοδότησης περιλαμβάνουν το καλύτερο επιτόκιο, την αύξηση της καθαρής σας αξίας και την ενίσχυση της βραχυπρόθεσμης ταμειακής σας ροής.
• Τα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν την υπερβολική πληρωμή του κόστους κλεισίματος, την εκκαθάριση με υψηλότερο επιτόκιο, επειδή δεν θέλετε να πληρώσετε το κόστος κλεισίματος, να χάσετε κεφάλαια σε αναχρηματοδότηση και να μειώσετε την καθαρή σας αξία.
• Ειδικά προγράμματα από την Fannie Mae, το Freddie Mac, το FHA και το VA μπορούν να βοηθήσουν ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού να εξασφαλίσουν πιο προσιτές υποθήκες.

Πρέπει να το εξετάσετε;

Στο παρελθόν, τα χαμηλά επιτόκια έχουν δημιουργήσει μια φρενίτιδα αναχρηματοδότησης στην αγορά. Αλλά σε οποιαδήποτε οικονομία, ο μόνος τρόπος να γνωρίζετε εάν μια αναχρηματοδότηση έχει νόημα για εσάς είναι να εξετάσετε τις λεπτομέρειες της μοναδικής σας κατάστασης.

Πόσο χαμηλότερα είναι τα ποσοστά από αυτά που έχετε σήμερα;

Αντί να ακούτε "κανόνες" για το πόσο μια ποσοστιαία μεταβολή των επιτοκίων θα πρέπει να αναζητήσετε πριν αναχρηματοδοτήσετε, δείτε πόσα χρήματα θα μείνετε για να εξοικονομήσετε χρήματα. Μια μείωση του ποσοστού 1% είναι πολύ πιο σημαντική αν έχετε υποθήκη αξίας 500.000 δολαρίων από ό, τι αν έχετε ένα ποσό που είναι 100.000 δολάρια.

Πόσο καιρό σκοπεύετε να κρατήσετε την υποθήκη;

Ακριβώς όπως όταν αγοράσατε το σπίτι σας, θα πρέπει να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος για την αναχρηματοδότησή σας. Αν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι σας σε λίγα χρόνια, ίσως να σπάσετε σχεδόν (ή στην πραγματικότητα να βρεθείτε πίσω) με αναχρηματοδότηση. Πώς κι έτσι? Εάν η μηνιαία εξοικονόμηση για το υπόλοιπο της υποθήκης σας δεν είναι μεγαλύτερη από το κόστος κλεισίματος που σχετίζεται με την αναχρηματοδότηση, θα χάσετε. Εάν μεταφέρετε τα έξοδα κλεισίματος στην υποθήκη σας αντί να τα πληρώσετε μπροστά, πληρώνετε τόκο γι 'αυτά, οπότε θα χρειαστεί να υπολογίσετε αυτά τα έξοδα στον υπολογισμό σας.

Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε σε συντομότερο χρονικό διάστημα;

Αν έχετε 20 χρόνια στην υποθήκη σας και αναχρηματοδοτήσετε μια νέα υποθήκη 30 ετών, δεν μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα μακροπρόθεσμα, ακόμα και με χαμηλότερο επιτόκιο. Ωστόσο, εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την αναχρηματοδότηση αυτής της υποθήκης 20 ετών σε 15ετή υποθήκη, ο συνδυασμός χαμηλότερου επιτοκίου και βραχύτερης διάρκειας θα μειώσει σημαντικά το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσετε προτού να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού δωρεάν και Σαφή.

Πλεονεκτήματα

• Πάρτε ένα καλύτερο δάνειο

• Αυξήστε τη μακροπρόθεσμη καθαρή σας αξία

• Αύξηση βραχυπρόθεσμων ταμειακών ροών

Μειονεκτήματα

• Πληρωμές που υπερβαίνουν το κόστος κλεισίματος

• Πληρωμή με επιπλέον χρέωση επειδή δεν θέλετε να κλείσετε το κόστος

• Χάνοντας μετοχικό κεφάλαιο

• Η αρνητική επίπτωση στη μακροπρόθεσμη καθαρή σας αξία

Τι κερδίζετε

Ολοκληρώνοντας σωστά, μια αναχρηματοδότηση μπορεί να έχει τόσο άμεσα όσο και μακροχρόνια οφέλη. Μπορεί να είστε σε θέση να:

Πάρτε ένα καλύτερο δάνειο

Ίσως είστε σε καλύτερη οικονομική θέση τώρα από ό, τι όταν βγάλετε την υπάρχουσα υποθήκη σας. Η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας δώσει την ευκαιρία να πάρετε ένα καλύτερο επιτόκιο ή απλά να κάνετε μια καλή υποθήκη ακόμα καλύτερη. Είτε έτσι είτε αλλιώς, θα αυξήσετε τη βραχυπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη οικονομική σας ασφάλεια και θα αυξήσετε τις πιθανότητες ότι οι δύσκολες στιγμές δεν θα σας θέσουν σε κίνδυνο να χάσετε το σπίτι σας.

Αυξήστε τη μακροπρόθεσμη καθαρή σας αξία

Με την εξοικονόμηση από την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας, θα ξοδεύετε λιγότερα από το ενδιαφέρον. Αυτά είναι τα χρήματα που μπορείτε να απομακρύνετε για συνταξιοδότηση ή να χρησιμοποιήσετε έναν άλλο μακροπρόθεσμο οικονομικό στόχο.

Αύξηση βραχυπρόθεσμων ταμειακών ροών

Εάν η αναχρηματοδότηση σας μειώνει τη μηνιαία πληρωμή σας, θα έχετε περισσότερα χρήματα για να εργαστείτε με σε μηνιαία βάση. Αυτό μπορεί να μειώσει την καθημερινή οικονομική πίεση στο νοικοκυριό σας και να δημιουργήσει ευκαιρίες για επενδύσεις αλλού.

Κίνδυνοι της αναχρηματοδότησης

Η αναχρηματοδότηση υποθήκης εισάγει νέα στοιχεία στην οικονομική σας κατάσταση. Οι κίνδυνοι από την αρχική υποθήκη σας είναι ακόμα παρόντες και μερικοί νέοι έρχονται στην επιφάνεια.

Πληρωμές που υπερβαίνουν το κόστος κλεισίματος

Οι αδίστακτοι δανειστές μπορούν να βάλουν ένα αριθμό περιττών ή / και διογκωμένων τελών στο κόστος της υποθήκης σας. Επιπλέον, μπορεί να μην αποκαλύψουν μερικά από αυτά τα έξοδα μπροστά, με την ελπίδα ότι θα νιώσετε υπερβολικά επένδυση στη διαδικασία για να αποφύγετε.

Πληρωμή με επιπλέον χρέωση επειδή δεν θέλετε να κλείσετε το κόστος

Μια αναχρηματοδότηση συνήθως δεν απαιτεί να κλείσουν μετρητά. Ένας τρόπος οι δανειστές να κάνουν για αυτό είναι να σας δώσει ένα υψηλότερο επιτόκιο. Ας υποθέσουμε ότι έχετε δύο επιλογές: αναχρηματοδότηση ύψους 200.000 δολαρίων με μηδενικό κόστος κλεισίματος και σταθερό επιτόκιο 5% για 30 χρόνια ή αναχρηματοδότηση ύψους 200.000 δολαρίων με 6.000 δολάρια σε κόστος κλεισίματος και σταθερό επιτόκιο 4.75% για 30 χρόνια. Υποθέτοντας ότι κρατάτε το δάνειο για ολόκληρο τον όρο του, στο σενάριο Α, θα πληρώσετε συνολικά 386.511 δολάρια. Στο σενάριο Β, θα πληρώσετε 381.586 δολάρια. Έχοντας "κανένα κόστος κλεισίματος" καταλήγει να σας κοστίσει $ 4.925. Μπορείτε να σκεφτείτε κάτι άλλο που θα προτιμούσατε να κάνετε με σχεδόν 5.000 δολάρια από το να το δώσετε στην τράπεζα;

Χάνοντας μετοχικό κεφάλαιο

Το μέρος της υποθήκης που έχετε πληρώσει, το κεφάλαιό σας στο σπίτι, είναι το μόνο μέρος του σπιτιού που είναι πραγματικά δικό σας. Αυτό το ποσό αυξάνεται σιγά-σιγά με κάθε μηνιαία πληρωμή υποθηκών έως ότου μια μέρα κατοικήσετε ολόκληρο το σπίτι και μπορείτε να διεκδικήσετε κάθε δεκάρα των εσόδων αν επιλέξετε να το πουλήσετε. Αλλά εάν κάνετε ένα αναχρηματοδοτούμενο αναχρηματοδοτικό κόστος κλεισίματος στο νέο δάνειο ή παράταση της διάρκειας του δανείου σας, απομακρύνετε το ποσοστό του σπιτιού σας που κατέχετε. Ακόμη και αν μένετε στο ίδιο σπίτι για το υπόλοιπο της ζωής σας, ίσως καταλήξετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών σε αυτό για 50 χρόνια εάν κάνετε φτωχές αποφάσεις αναχρηματοδότησης. Μπορείτε να καταλήξετε να χάσετε πολλά χρήματα με αυτόν τον τρόπο, για να μην αναφέρουμε ποτέ πραγματικά το δικό σας σπίτι.

Η αρνητική επίπτωση στη μακροπρόθεσμη καθαρή σας αξία

Η αναχρηματοδότηση μπορεί να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας, αλλά θα κάνει συχνά το δάνειο ακριβότερο στο τέλος εάν προσθέτετε χρόνια στην υποθήκη σας. Εάν πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε για να αποφύγετε την απώλεια του σπιτιού σας, αξίζει να πληρώνετε περισσότερα χρήματα μακροπρόθεσμα. Αλλά εάν ο κύριος στόχος σας είναι να εξοικονομήσετε χρήματα, συνειδητοποιήστε ότι μια μικρότερη μηνιαία πληρωμή δεν μεταφράζεται απαραιτήτως σε μακροπρόθεσμες εξοικονομήσεις.

Επιλογές αναχρηματοδότησης

Υπάρχουν μερικά ειδικά προγράμματα αναχρηματοδότησης που μπορεί να είναι ιδιαίτερα επωφελής για τους ειδικευμένους δανειολήπτες.

Υψηλή δυνατότητα αναχρηματοδότησης LTV (Fannie Mae) και Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.

Αυτά τα νέα προγράμματα από τους Fannie Mae και Freddie Mac έχουν σχεδιαστεί για να αντικαταστήσουν το (HARP), το οποίο έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2018. Το HARP δημιουργήθηκε για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν ήταν σε θέση να επωφεληθούν από άλλες επιλογές αναχρηματοδότησης επειδή το σπίτι τους είχε μειωθεί σε αξία. Σκοπός του ήταν να βελτιώσει τη μακροπρόθεσμη προσιτότητα του δανείου ώστε να αποτρέψει τους ανθρώπους από το να χάσουν τα σπίτια τους στον αποκλεισμό. Για τα νέα προγράμματα, είναι επιλέξιμα μόνο οι υποθήκες που κατέχονται από την Fannie Mae (High LTV Refinance Option) ή από το Freddie Mac (FMERR) που μπορούν να βελτιωθούν με αναχρηματοδότηση και που ξεκίνησαν την ή μετά την 1η Οκτωβρίου 2017. Επιπλέον, οι οφειλέτες πρέπει να είναι ενημερωμένοι για τις πληρωμές τους.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού των οποίων τα σπίτια είναι υποβρύχια και των οποίων τα δάνεια προέρχονταν από τον Ιούνιο του 2009 έως τα τέλη Σεπτεμβρίου 2017 δεν είναι επιλέξιμα για ένα από τα προγράμματα αντικατάστασης του HARP από τους Fannie Mae και Freddie Mac.

FHA Streamline.

Μια αναχρηματοδότηση FHA Streamline έχει σχεδιαστεί για ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν ήδη υποθήκη FHA. Στόχος του είναι να προσφέρει μια νέα υποθήκη FHA με καλύτερους όρους που θα μειώνουν τη μηνιαία πληρωμή του ιδιοκτήτη. Η διαδικασία υποτίθεται ότι είναι γρήγορη και εύκολη, χωρίς να απαιτείται καμία νέα τεκμηρίωση της οικονομικής κατάστασής σας και κανένα νέο προσόν εισοδήματος. Αυτός ο τύπος αναχρηματοδότησης δεν απαιτεί εσωτερική εκτίμηση, έλεγχο τερμιτών ή πιστωτική έκθεση. Ένα πιθανό μειονέκτημα για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού είναι ότι η εξομάλυνση της αναχρηματοδότησης του FHA δεν επιτρέπει την εξαργύρωση.

VA Streamline.

Το πρόγραμμα αυτό, γνωστό και ως Δάνειο Αναχρηματοδότησης Επιτοκίων (IRRRL), είναι παρόμοιο με το αναχρηματοδοτικό σύστημα FHA. Πρέπει να έχετε ήδη ένα δάνειο VA και η αναχρηματοδότηση πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερο επιτόκιο, εκτός αν αναχρηματοδοτείτε από υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) σε στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου. Ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει εκτίμηση και πιστωτική έκθεση, αν και η VA δεν απαιτεί αυτά. Λάβετε υπόψη ότι το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών και Προστασίας Καταναλωτών εξέδωσε πρόσφατα μια εντολή προειδοποίησης ώστε τα μέλη των υπηρεσιών και οι βετεράνοι να λαμβάνουν μια σειρά από ανεπιθύμητες προσφορές με παραπλανητικές πληροφορίες σχετικά με αυτά τα δάνεια. Ελέγξτε με τη VA πριν ενεργήσετε σε οποιαδήποτε προσφορά ενός VA IRRRL.

Με τη βελτιστοποίηση του VA και την εξορθολογισμό της FHA, είναι δυνατό να πληρώσετε μερικά έως κανένα κόστος κλεισίματος μπροστά. Ωστόσο, αυτά τα έξοδα είτε θα μεταφερθούν στην υποθήκη είτε θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο σε αντάλλαγμα για να μην πληρώσετε το κόστος κλεισίματος. Έτσι, ενώ δεν θα είστε έξω οποιαδήποτε μετρητά μπροστά, θα εξακολουθούν να πληρώνουν για την αναχρηματοδότηση μακροπρόθεσμα.

Η κατώτατη γραμμή

Οποιαδήποτε καλή αναχρηματοδότηση θα πρέπει να ωφελήσει τους δανειολήπτες μειώνοντας τις μηνιαίες πληρωμές στέγης τους ή / και συντομεύοντας το διάστημα της υποθήκης τους. Δυστυχώς, όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε σημαντική χρηματοοικονομική συναλλαγή, υπάρχουν περιπλοκές που μπορούν να καταρρίψουν τον απρόθυμο αγοραστή και να οδηγήσουν σε κακή συμφωνία. Η γνώση σχετικά με τη διαδικασία θα σας βοηθήσει να βρείτε έναν δανειστή και ένα πρόγραμμα αναχρηματοδότησης που προσφέρουν την καλύτερη αξία για την κατάστασή σας.