Λειτουργικός Δείκτης Λειτουργίας (OER)

Τι είναι ο Λειτουργικός Λόγος Λειτουργίας (OER);

Στην ακίνητη περιουσία, ο δείκτης λειτουργικών εξόδων (OER) είναι μια μέτρηση του κόστους για τη λειτουργία ενός ακίνητου σε σύγκριση με το εισόδημα που εισέρχεται από το ακίνητο. Υπολογίζεται διαιρώντας το λειτουργικό έξοδο της ακίνητης περιουσίας (μείον τις αποσβέσεις) με το ακαθάριστο λειτουργικό της εισόδημα και χρησιμοποιείται για τη σύγκριση των εξόδων παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων. Ένας επενδυτής πρέπει να αναζητήσει κόκκινες σημαίες, όπως υψηλότερα έξοδα συντήρησης, έσοδα εκμετάλλευσης ή επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που μπορεί να τον αποτρέψουν από την αγορά συγκεκριμένης περιουσίας.

Το εύρος της αναλογίας λειτουργικών εξόδων είναι ιδανικό ανάμεσα στα επίπεδα 60% -80%, όπου το χαμηλότερο είναι, τόσο το καλύτερο.

Βασικές τακτικές

• Ο δείκτης λειτουργικών εξόδων είναι μια μέτρηση του πόσο κερδοφόρα είναι ένα κομμάτι εισοδήματος ακίνητης περιουσίας για έναν επενδυτή.
• Υπολογίζεται διαιρώντας όλα τα λειτουργικά έξοδα μείον τις αποσβέσεις από το λειτουργικό εισόδημα.
• Απαιτείται χαμηλότερος OER, καθώς σημαίνει ότι οι δαπάνες ελαχιστοποιούνται σε σχέση με τα έσοδα.

Ο τύπος για OER είναι:

OER = Συνολικές λειτουργικές δαπάνες-απόσβεσηΔίαν έσοδαOER = \ frac {\ text {Συνολικές λειτουργικές δαπάνες} - \ text {απόσβεση}} {\ text {Ακαθάριστα έσοδα}} OER =

Πώς να υπολογίσετε το OER

1:23

Λειτουργικός Δείκτης Λειτουργίας

Για να υπολογίσετε το OER για ένα ακίνητο, πρέπει να γνωρίζετε τα λειτουργικά έξοδα. Αυτά περιλαμβάνουν όλες τις αμοιβές και τα έξοδα που προκύπτουν ως κανονικό κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Θα χρειαστεί επίσης να υπολογίσετε το έξοδο απόσβεσης του ακινήτου, το οποίο θα ποικίλει ανάλογα με τη συγκεκριμένη λογιστική μέθοδο που χρησιμοποιείται.

Τι λέει ο Λειτουργικός Λόγος;

Ο υπολογισμός των OER για αρκετά χρόνια μπορεί να βοηθήσει έναν επενδυτή να παρατηρήσει τις τάσεις της ιδιοκτησίας στα λειτουργικά έξοδα. Αν το κόστος ενός ακίνητου αυξηθεί ετησίως σε μεγαλύτερο ποσοστό από το εισόδημα, ο OER αυξάνεται και ετησίως. Ως εκ τούτου, ο επενδυτής μπορεί να χάσει περισσότερα χρήματα όσο περισσότερο κατέχει το ακίνητο.

Όταν κατέχετε ένα κτίριο διαμερισμάτων, ένας επενδυτής θα πρέπει να υπολογίζεται σε κενές θέσεις χρησιμοποιώντας αποτελεσματικά εισοδήματα από ενοίκια ή πιθανό εισόδημα από ενοίκια, μείον κενές θέσεις και πιστωτικές ζημίες, αντί για πιθανό εισόδημα από ενοίκια. Επειδή η διαχείριση των κενών θέσεων περιλαμβάνεται στην αποτελεσματική διαχείριση ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των κενών θέσεων σε ένα OER δίνει μια ακριβέστερη εικόνα των λειτουργικών εξόδων και δείχνει όπου μπορούν να γίνουν βελτιώσεις. Για παράδειγμα, μια κακώς διαχειριζόμενη ιδιοκτησία πιθανότατα θα έχει υψηλότερα ποσοστά κενών θέσεων, τα οποία θα αντικατοπτρίζονται στον OER.

Οι αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, υπηρεσίες κοινής ωφελείας, αποκομιδή απορριμμάτων, συντήρηση, ασφάλιση, επισκευές, φόροι ιδιοκτησίας και άλλα έξοδα περιλαμβάνονται στους δείκτες λειτουργικών εξόδων. Πρόσθετα λειτουργικά έξοδα τα οποία οι επενδυτές πρέπει να συμπεριλάβουν στο OER περιλαμβάνουν αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, εξωραϊσμό, αμοιβές δικηγόρων, ασφάλιση ιδιοκτητών και βασική ασφάλεια ιδιοκτησίας. Αυτές οι δαπάνες βοηθούν στην εκτέλεση της ιδιοκτησίας σε καθημερινή βάση. Για το λόγο αυτό, οι πληρωμές δανείων, οι βελτιώσεις κεφαλαίου και η προσωπική ιδιοκτησία εξαιρούνται από τα λειτουργικά έξοδα.

Ο χαμηλότερος OER συνήθως σημαίνει ότι η ιδιοκτησία διαχειρίζεται αποτελεσματικά και είναι πιο επικερδής για τους επενδυτές και ότι λιγότερα από τα έσοδα της ιδιοκτησίας καλύπτουν το λειτουργικό κόστος και το κόστος συντήρησης. Εάν η επιχείρηση είναι κλιμακωτή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο σε κάθε μονάδα χωρίς να αυξάνει σημαντικά τα λειτουργικά έξοδα. Επιπλέον, ο OER μπορεί να δείξει πού μπορεί να προκύψουν πιθανά ζητήματα, όπως οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, ώστε οι επενδυτές να μπορούν να λύσουν τα προβλήματα πιο γρήγορα και να προστατεύσουν τα επίπεδα κέρδους τους.

Παράδειγμα χρήσης του OER

Πάρτε ένα υποθετικό παράδειγμα, όπου ο επενδυτής Α είναι ιδιοκτήτης πολυκατοικίας και φέρνει 65.000 δολάρια το μήνα σε ενοίκιο. Ο επενδυτής πληρώνει επίσης 50.000 δολάρια για λειτουργικά έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών, φόρων, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας κ.ο.κ. Το ακίνητο αναμένεται επίσης να υποτιμηθεί κατά $ 85.000 φέτος.

Ως εκ τούτου, ο ετήσιος OER μπορεί να υπολογιστεί ως:

(65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50.000 \ φορές 12) - 85.000]} {(65.000 \ φορές 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(50.000 × 12) -85.000] = 66%

Αυτό σημαίνει ότι τα λειτουργικά έξοδα καταναλώνουν περίπου τα δύο τρίτα των εσόδων που παράγονται από αυτό το ακίνητο.

Η διαφορά μεταξύ του OER και του ανώτατου ορίου

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης (ή το ανώτατο όριο) χρησιμοποιείται στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων για να υποδείξει το ποσοστό απόδοσης που αναμένεται να δημιουργηθεί σε ένα ακίνητο επένδυσης σε ακίνητα. Συχνά αναφέρεται ως "ανώτατο όριο", η μέτρηση αυτή υπολογίζεται βάσει του καθαρού εισοδήματος που αναμένεται να παράγει το ακίνητο. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της πιθανής απόδοσης του επενδυτή στην αγορά ακινήτων.

Η τιμή του ανώτατου ορίου αντιπροσωπεύει απλώς την απόδοση μιας ιδιοκτησίας σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, υποθέτοντας ότι το ακίνητο αγοράζεται με μετρητά και όχι δάνειο. Ορίζεται από τον τύπο:

Ποσό κεφαλαίου = καθαρό λειτουργικό εισόδημα ÷ τρέχουσα αγοραία αξία \ κείμενο {Κατ 'αποκοπήν επιτόκιο} = \ κείμενο {καθαρό λειτουργικό εισόδημα} \ div \ κείμενο {τρέχουσα αγοραία αξία}

Παρόλο που είναι παρόμοιο με το OER όσον αφορά τη μέτρηση της αποδοτικότητας μιας επένδυσης σε ακίνητα, διαφέρει ως προς το ότι ο OER χρησιμοποιεί ακαθάριστα έσοδα αντί για καθαρό εισόδημα και θέσεις στον παρονομαστή. Ο OER επίσης δεν λαμβάνει υπόψη την αγοραία αξία ενός ακινήτου.

Περιορισμοί του OER

Υπάρχουν δύο μειονεκτήματα στην OER για επενδυτές σε ακίνητα. Πρώτον, επειδή δεν περιλαμβάνει την αγοραία αξία ενός ακινήτου (όπως και το ανώτατο όριο), δεν ενημερώνει έναν επενδυτή για τη σχετική αξία ενός ακινήτου κατά την αγορά ή πώληση. Μιλά μόνο για την αποτελεσματικότητα των συνεχιζόμενων ενεργειών. Επομένως, πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με κάτι σαν το ανώτατο όριο κατά την αξιολόγηση μιας επένδυσης σε ακίνητα.

Δεύτερον, επειδή η απόσβεση μπορεί να υπολογιστεί με πολλούς διαφορετικούς τρόπους, ο OER μπορεί να στοιχηματίζεται χρησιμοποιώντας μια ευνοϊκότερη μέθοδο υπολογισμού της απόσβεσης.

Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.

Σχετικοί όροι

Ο Λειτουργικός Δείκτης - OPEX Δείχνει τους Επενδυτές Σχετικά με τη Διοίκηση της Εταιρείας Ο δείκτης λειτουργίας (OPEX) δείχνει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης μιας εταιρείας συγκρίνοντας το συνολικό λειτουργικό κόστος μιας εταιρείας με τις καθαρές πωλήσεις. Ο λόγος λειτουργίας δείχνει πόσο αποτελεσματική είναι η διαχείριση της εταιρείας για τη διατήρηση χαμηλού κόστους, ενώ παράγει έσοδα ή πωλήσεις. περισσότερα Καθαρά λειτουργικά έσοδα: Τι πρέπει να γνωρίζετε Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI) είναι τα έσοδα μιας επιχείρησης αφού αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα, αλλά πριν αφαιρεθούν οι φόροι εισοδήματος και οι τόκοι. περισσότερα Πώς να χρησιμοποιήσετε την προσέγγιση εισοδήματος για την αξία της ακίνητης περιουσίας Η προσέγγιση εισοδήματος είναι μια μέθοδος αξιολόγησης ακινήτων που επιτρέπει στους επενδυτές να εκτιμούν την αξία ενός ακινήτου με βάση το εισόδημα που παράγει. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ο ρυθμός απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. περισσότερος πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος λαμβάνεται διαιρώντας την τιμή πώλησης του ακινήτου με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια και χρησιμοποιείται στην αποτίμηση εμπορικών ακινήτων, όπως εμπορικά κέντρα και συγκροτήματα διαμερισμάτων. περισσότερα κέρδη προ φόρων, αποσβέσεων και αποσβέσεων - EBITDA Ο προσδιορισμός του EBITDA ή των κερδών πριν από τόκους, φόρους, αποσβέσεις και απόσβεση είναι ένα μέτρο της συνολικής χρηματοοικονομικής επίδοσης μιας εταιρείας και χρησιμοποιείται ως εναλλακτική λύση στα απλά κέρδη ή το καθαρό εισόδημα σε ορισμένες περιπτώσεις . περισσότερες συνδέσεις συνεργατών