Πώς λειτουργεί το Rental Rental Depreciation

Η επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να αποδειχθεί μια έξυπνη οικονομική κίνηση. Για αρχάριους, ένα ακίνητο μίσθωσης μπορεί να προσφέρει μια σταθερή πηγή εισοδήματος ενώ δημιουργείτε μετοχές και το ακίνητο (ιδανικά) εκτιμά. Υπάρχουν επίσης φορολογικά πλεονεκτήματα: Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης σας από οποιοδήποτε εισόδημα ενοικίου που κερδίζετε, μειώνοντας έτσι τη φορολογική σας υποχρέωση. Τα περισσότερα έξοδα μίσθωσης ακινήτων - συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης υποθηκών, των φόρων ακίνητης περιουσίας, των δαπανών επισκευής και συντήρησης, των εξόδων γραφείου, των ασφαλίσεων, των επαγγελματικών υπηρεσιών και των εξόδων ταξιδίου που σχετίζονται με τη διοίκηση - αφαιρούνται στο έτος που ξοδεύετε τα χρήματα.

Ωστόσο, μια άλλη βασική έκπτωση φόρου - αυτή για την απόσβεση - λειτουργεί διαφορετικά. Οι αποσβέσεις είναι η διαδικασία που χρησιμοποιείται για την αφαίρεση του κόστους αγοράς και βελτίωσης μιας μίσθωσης ακινήτου. Αντί να λάβετε μια μεγάλη έκπτωση κατά το έτος που αγοράζετε (ή βελτιώνετε) το ακίνητο, η απόσβεση κατανέμει την έκπτωση καθ 'όλη τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του ακινήτου. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) έχει πολύ συγκεκριμένους κανόνες σχετικά με την απόσβεση και εάν διαθέτετε ιδιόκτητα ακίνητα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε πώς λειτουργεί η διαδικασία.

Ποια ιδιότητα είναι αξιοσημείωτη;

Σύμφωνα με το IRS, μπορείτε να υποτιμήσετε ένα ακίνητο ενοικίασης αν πληροί όλες αυτές τις απαιτήσεις:

• Είστε ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας. (Θεωρείτε τον ιδιοκτήτη ακόμα και αν το ακίνητο υπόκειται σε χρέος.)
• Χρησιμοποιείτε το ακίνητο στην επιχείρησή σας ή ως δραστηριότητα που παράγει εισόδημα.
• Το ακίνητο έχει μια καθορισμένη ωφέλιμη ζωή, που σημαίνει ότι είναι κάτι που φθείρεται, διασπάται, εξαντλείται, καθίσταται ξεπερασμένο ή χάνει την αξία του από φυσικές αιτίες.
• Το ακίνητο αναμένεται να διαρκέσει περισσότερο από ένα χρόνο.

Ακόμη και αν το ακίνητο πληροί όλες τις παραπάνω απαιτήσεις, δεν μπορεί να υποτιμηθεί αν τον θέσατε σε λειτουργία και τη διάθεσή του (ή δεν τον χρησιμοποιείτε πλέον για επαγγελματική χρήση) το ίδιο έτος. Η γη δεν θεωρείται αποσβέσιμη. Και σε γενικές γραμμές, δεν μπορείτε να υποτιμήσετε το κόστος της εκκαθάρισης, φύτευσης και εξωραϊσμού, καθώς αυτές οι δραστηριότητες θεωρούνται μέρος του κόστους της γης.

Πότε ξεκινά η απόσβεση;

Μπορείτε να αρχίσετε να λαμβάνετε κρατήσεις απόσβεσης μόλις το ακίνητο τεθεί σε λειτουργία ή είναι έτοιμο και διαθέσιμο για χρήση ως μίσθωση. Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Αγοράζετε ένα ακίνητο ενοικίασης στις 15 Μαΐου. Αφού εργάζεστε στο σπίτι για αρκετούς μήνες, το έχετε έτοιμο να νοικιάσετε στις 15 Ιουλίου, ώστε να αρχίσετε να διαφημίζετε στο διαδίκτυο και στις τοπικές εφημερίδες. Βρίσκεστε μισθωτής και η μίσθωση αρχίζει την 1η Σεπτεμβρίου. Καθώς το ακίνητο τέθηκε σε λειτουργία - δηλαδή, έτοιμο να μισθωθεί και να καταληφθεί - στις 15 Ιουλίου, θα αρχίσετε να υποτιμάτε το σπίτι τον Ιούλιο, όχι τον Σεπτέμβριο όταν αρχίζετε να συλλέγετε ενοίκιο.

Συνεχίζετε να υποτιμάτε την ιδιοκτησία μέχρι να επιτευχθεί μία από τις ακόλουθες συνθήκες.

• Έχετε αφαιρέσει ολόκληρο το κόστος ή άλλη βάση σας στο ακίνητο.
• Αποσύρετε το ακίνητο από την υπηρεσία, ακόμη και αν δεν έχετε ανακτηθεί πλήρως το κόστος ή άλλη βάση. Ένα ακίνητο αποσύρεται από την υπηρεσία όταν δεν χρησιμοποιείται πλέον ως εισόδημα - ή εάν το πουλήσετε ή ανταλλάξετε, μετατρέψετε το σε προσωπική χρήση, εγκαταλείψετε ή αν καταστραφεί.

Μπορείτε να συνεχίσετε να ζητάτε έκπτωση για απόσβεση ακινήτων που είναι προσωρινά "αδρανείς" ή δεν χρησιμοποιούνται. Εάν κάνετε επισκευές μετά την έξοδο ενός μισθωτή, για παράδειγμα, μπορείτε ακόμα να υποτιμήσετε το ακίνητο ενώ το έχετε έτοιμο για το επόμενο.

Μέθοδος απόσβεσης

Τρεις παράγοντες καθορίζουν το ποσό της απόσβεσης που μπορείτε να εκπέμψετε κάθε έτος: τη βάση σας στο ακίνητο, την περίοδο ανάκτησης και τη μέθοδο απόσβεσης που χρησιμοποιήσατε. Οποιαδήποτε κατοικία ενοικιαζόμενου ακινήτου που τίθεται σε λειτουργία μετά το 1986 αποσβένεται με τη χρήση του Τροποποιημένου Συστήματος Ανάκτησης Κόστους Κόστους (MACRS), μιας λογιστικής τεχνικής που κατανέμει τα κόστη (και τις αποσβέσεις) πάνω από 27, 5 χρόνια, τον χρόνο που θεωρεί η IRS ως " "Ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.

Παρόλο που πάντα συνιστάται να εργάζεστε με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή κατά τον υπολογισμό της απόσβεσης, ακολουθούν τα βασικά βήματα:

1. Προσδιορίστε τη βάση του ακινήτου - Η βάση της ιδιοκτησίας είναι το κόστος της, ή το ποσό που πληρώσατε (σε μετρητά, με υποθήκη ή με κάποιο άλλο τρόπο) για να αποκτήσετε το ακίνητο. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και τα έξοδα κλεισίματος, συμπεριλαμβανομένων των νομικών αμοιβών, των τελών εγγραφής, των ερευνών, των φόρων μεταβίβασης, της ασφάλειας τίτλου και οποιουδήποτε ποσού οφείλεται στον πωλητή ότι συμφωνείτε να πληρώσετε (όπως οι φόροι πίσω) περιλαμβάνονται στη βάση. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και έξοδα κλεισίματος δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη βάση σας, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων πυρασφάλειας, του μισθώματος που σχετίζεται με την κατοχή του προ-κλείσιμου ακινήτου και των τελών που συνδέονται με τη λήψη ή την αναχρηματοδότηση ενός δανείου: πόντοι, ασφάλιστρα υποθηκών, και τα τέλη αξιολόγησης.
2. Διαχωρίστε το κόστος της γης και των κτιρίων - Καθώς μπορείτε μόνο να υποτιμήσετε το κόστος του κτιρίου και όχι τη γη, πρέπει να καθορίσετε την αξία του καθενός για να υποτιμήσετε το σωστό ποσό. Για να προσδιορίσετε την αξία, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη δίκαιη αγοραία αξία του καθενός κατά τη στιγμή που αγοράσατε το ακίνητο ή μπορείτε να βασίσετε τον αριθμό στις εκτιμώμενες αξίες του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ας πούμε ότι αγοράσατε ένα σπίτι για $ 110.000. Η πιο πρόσφατη εκτίμηση του φόρου ακίνητης περιουσίας εκτιμά το ακίνητο στα 90.000 δολάρια, εκ των οποίων 81.000 δολάρια για το σπίτι και 9.000 δολάρια για τη γη. Ως εκ τούτου, μπορείτε να διαθέσετε το 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) της τιμής αγοράς στο σπίτι και 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) της τιμής αγοράς στη γη.
3. Καθορίστε τη βάση σας στο σπίτι - Τώρα που γνωρίζετε τη βάση του ακινήτου (σπίτι συν γη) και την αξία του σπιτιού, μπορείτε να καθορίσετε τη βάση σας στο σπίτι. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, η βάση σας στο σπίτι - το ποσό που μπορεί να υποτιμηθεί - θα ήταν $ 99.000 (90% των 110.000 δολαρίων). Η βάση σας στη γη θα ήταν 11.000 δολάρια (10% των 110.000 δολαρίων).
4. Προσδιορίστε την προσαρμοσμένη βάση, εάν είναι απαραίτητο - Ίσως χρειαστεί να κάνετε αυξήσεις ή μειώσεις στη βάση σας για ορισμένα γεγονότα που συμβαίνουν μεταξύ του χρόνου που αγοράζετε το ακίνητο και του χρόνου που έχετε έτοιμο για ενοικίαση. Παραδείγματα αυξήσεων σε βάσεις περιλαμβάνουν το κόστος οποιωνδήποτε προσθηκών ή βελτιώσεων που έχουν ωφέλιμη ζωή τουλάχιστον ενός έτους πριν από την τοποθέτηση του ακινήτου στην υπηρεσία, τα χρήματα που δαπανήσατε για την αποκατάσταση ζημιωθέντων περιουσιακών στοιχείων, το κόστος παροχής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στην ιδιοκτησία και ορισμένες νομικές αμοιβές.

Παραδείγματα μειώσεων της βάσης περιλαμβάνουν τις ασφαλιστικές πληρωμές που λαμβάνετε ως αποτέλεσμα ζημιάς ή κλοπής, απώλειας ατυχήματος που δεν καλύπτεται από ασφάλιση για την οποία πραγματοποιήσατε έκπτωση και χρήματα που λαμβάνετε για χορήγηση στεγαστικού δανείου.

Ποιο σύστημα πρέπει να χρησιμοποιήσετε

Τα επόμενα βήματα αφορούν τον προσδιορισμό του δύο από τα συστήματα MACRS: το Σύστημα Γενικής Απόσβεσης (GDS) ή το Σύστημα Εναλλακτικής Απόσβεσης (ADS). Το GDS ισχύει για τα περισσότερα ακίνητα που τίθενται σε υπηρεσία και γενικά πρέπει να το χρησιμοποιήσετε αν δεν κάνετε αμετάκλητη εκλογή για ADS ή ο νόμος απαιτεί τη χρήση των ADS. Το ADS έχει εντολή όταν το ακίνητο:

• Έχει ειδική επαγγελματική χρήση το 50% του χρόνου ή λιγότερο
• Έχει φορολογική απαλλαγή
• Χρηματοδοτείται από ομόλογα απαλλαγμένα από φόρους
• Χρησιμοποιείται κυρίως στην γεωργία

Γενικά, θα χρησιμοποιήσετε το GDS, εκτός εάν έχετε λόγο να χρησιμοποιήσετε το ADS. Και πάλι, συνιστάται να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φορολογικό λογιστή, ο οποίος μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τον ευνοϊκότερο τρόπο απόσβεσης της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας.

Αφού γνωρίζετε ποιο σύστημα MACRS ισχύει, μπορείτε να καθορίσετε την περίοδο ανάκτησης για την ιδιοκτησία. Η περίοδος ανάκτησης που χρησιμοποιεί το GDS είναι 27, 5 έτη για την ενοικίαση κατοικιών. Εάν χρησιμοποιείτε ADS, η περίοδος ανάκτησης για τον ίδιο τύπο ιδιοκτησίας είναι 30 έτη για ακίνητα που τέθηκαν σε λειτουργία μετά την 31η Δεκεμβρίου 2017 ή για 40 χρόνια εάν τέθηκαν σε λειτουργία πριν από αυτό.

Στη συνέχεια, καθορίστε το ποσό που μπορείτε να υποτιμάτε κάθε χρόνο. Καθώς τα περισσότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα χρησιμοποιούν το GDS, θα επικεντρωθούμε σε αυτόν τον υπολογισμό.

Για κάθε πλήρες έτος ένα ακίνητο είναι σε υπηρεσία, θα υποτιμήσετε ίσο ποσό: 3.636% ετησίως, εφόσον συνεχίζετε να υποτιμάτε το ακίνητο. Εάν το ακίνητο ήταν σε υπηρεσία για λιγότερο από ένα έτος (για παράδειγμα, αγοράσατε ένα σπίτι τον Μάιο και άρχισε να τον ενοικιάσετε τον Ιούλιο), θα υποτιμήσατε ένα μικρότερο ποσοστό εκείνου του έτους, ανάλογα με το πότε τέθηκε σε λειτουργία. Σύμφωνα με την IRS Residential Property Rental GDS πίνακα:

Για παράδειγμα, πάρτε ένα σπίτι που έχει βάση $ 99.000 και τέθηκε σε λειτουργία στις 15 Ιουλίου. Για το πρώτο έτος θα υποτιμήσετε 1.667%, ή $ 1.650 ($ 99.000 x 1.667%). Για κάθε επόμενο έτος θα υποτιμήσετε σε ποσοστό 3, 636%, ή 3, 599, 64 δολάρια, εφόσον η μίσθωση είναι σε υπηρεσία για ολόκληρο το έτος. Σημειώστε ότι ο αριθμός αυτός ουσιαστικά ισοδυναμεί με τη βάση και τη διαίρεση της περιόδου ανάκτησης 27, 5: $ 99, 000 ÷ 27, 5 = $ 3, 600. Η διαφορά προέρχεται από το πρώτο έτος μερικής υπηρεσίας.

Πόση απόσβεση μειώνει τη φορολογική ευθύνη;

Εάν νοικιάσετε ακίνητα, συνήθως αναφέρετε τα έσοδά σας και τα έξοδα μίσθωσης για κάθε μισθωμένο ακίνητο στην κατάλληλη γραμμή του Χρονοδιαγράμματος Ε, όταν υποβάλετε την ετήσια φορολογική σας δήλωση. το καθαρό κέρδος ή ζημία πηγαίνει τότε στη φόρμα σας 1040. Οι αποσβέσεις είναι ένα από τα έξοδα που θα συμπεριλάβετε στο Πρόγραμμα Ε, οπότε το ποσό απόσβεσης μειώνει αποτελεσματικά τη φορολογική σας υποχρέωση για το έτος. Αν υποτιμήσετε 3.599, 64 δολάρια και είστε στο φορολογικό σκέλος 22%, για παράδειγμα, θα εξοικονομήσετε 3.599, 64 x 0, 22 = 791, 92 δολάρια σε φόρους εκείνου του έτους.

Η κατώτατη γραμμή

Οι αποσβέσεις μπορούν να αποτελέσουν πολύτιμο εργαλείο εάν επενδύσετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, διότι σας επιτρέπει να κατανείμετε το κόστος αγοράς του ακινήτου για δεκαετίες, μειώνοντας έτσι τη φορολογική υποχρέωση κάθε έτους. Φυσικά, αν υποτιμάτε ένα ακίνητο και στη συνέχεια το πουλήσετε για περισσότερη από την υποτιμημένη αξία του, θα οφείλετε φόρο επί του κέρδους αυτού μέσω του φόρου ανάκτησης αποσβέσεων.

Επειδή οι νόμοι περί φόρου ακίνητης περιουσίας είναι περίπλοκοι και αλλάζουν περιοδικά, συνιστάται να συνεργαστείτε με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή κατά την εγκατάσταση, τη λειτουργία και την πώληση της επιχείρησης ενοικίασης ακινήτων. Με αυτό τον τρόπο μπορείτε να είστε βέβαιοι ότι θα λάβετε την πιο ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση και να αποφύγετε τυχόν εκπλήξεις σε φορολογικό χρόνο.