Πώς να αποφύγετε την εξαναγκαστική αντίστροφη υποθήκη σας
Αν και τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια διαφημίζονται μερικές φορές ότι παρέχουν μια ασφαλή πηγή εισοδήματος για το υπόλοιπο της ζωής σας - και μπορούν, κάτω από τις κατάλληλες συνθήκες - να εξαντλήσουν τα έσοδα νωρίτερα από ό, τι αναμενόταν ότι είναι ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους να βγάλουν αυτό το είδος δάνειο. Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένας τύπος δανείου, όπου οι ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν σημαντικά περιουσιακά στοιχεία που έχουν δημιουργηθεί στην κατοικία τους μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτήν την αξία για να δανειστούν.
Υπάρχουν έξι διαφορετικοί τρόποι για να λάβετε αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια, και αυτό που επιλέγετε θα επηρεάσει πόσο γρήγορα και εύκολα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ικανότητά σας να δανειστείτε ενάντια στο σπίτι σας.
- Επιστροφή υποθηκών κατ 'αποκοπή κατ' αποκοπή ποσού σταθερού επιτοκίου
- Αντίστροφη πιστωτική γραμμή υποθηκών
- Αναθεωρημένη ενυπόθηκη υποθήκη
- Ο τροποποιημένος όρος αντίστροφη υποθήκη
- Πίσω στεγαστική πίστη
- Η τροποποιημένη υποθήκη αναδιάρθρωσης κατοχής
Και τα έξι σχέδια πληρωμών παρουσιάζουν διαφορετικά επίπεδα κινδύνου για τους δανειολήπτες. Εδώ είναι μια ματιά στις διάφορες συνθήκες υπό τις οποίες θα μπορούσατε να εξαντλήσετε τα έσοδα των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων πολύ νωρίς - και πώς να αποφύγετε αυτό το σενάριο.
(Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Πλήρης οδηγός για την αντιστροφή των ενυπόθηκων δανείων και πώς να επιλέξετε ένα σχέδιο αντιστροφής των ενυπόθηκων δανείων .)
# 1. Εφάπαξ ποσό σταθερού επιτοκίου
Μόνο ένα σχέδιο αντιστροφής των υποθηκών, το ενιαίο κατ 'αποκοπή ποσό εκταμίευσης, έχει σταθερό επιτόκιο. Η εξόφληση ενός σταθερού ποσού με σταθερό επιτόκιο είναι συνήθως ένας τρόπος δανεισμού χαμηλού κινδύνου. Στην ουσία, θα ξέρετε ακριβώς πόσο θα πρέπει να επιστρέψετε. Ωστόσο, με αντίστροφη υποθήκη, αυτή η δομή δανείου έχει μοναδικούς κινδύνους.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά παίρνουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια όταν το μετοχικό τους κεφάλαιο είναι το μοναδικό περιουσιακό τους στοιχείο και δεν έχουν άλλες επιλογές για να πάρουν τα χρήματα που χρειάζονται. Ωστόσο, οι άνθρωποι που λαμβάνουν αυτά τα δάνεια αλλά δεν σχεδιάζουν σωστά μπορούν εύκολα να κακοποιήσουν ένα μεγάλο ποσό. Μόλις εξαντλήσουν αυτά τα χρήματα, ενδέχεται να μην έχουν άλλες νομισματικές πηγές για να αντλήσουν. Σε έναν ιδανικό κόσμο, η υποχρεωτική παροχή συμβουλών για αντίστροφη υποθήκη αποθαρρύνει τους δανειολήπτες από την επιλογή αυτής της επιλογής, αλλά στον πραγματικό κόσμο που δεν συμβαίνει πάντα.
Το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) εντόπισε την ολοένα και πιο δημοφιλής επιλογή εφάπαξ ποσού ως δυνητικά επικίνδυνη, ειδικά για τους νεότερους δανειολήπτες με μεγαλύτερη διάρκεια ζωής, οι οποίοι δεν διαθέτουν άλλους συνταξιοδοτικούς πόρους. Αυτοί οι συνταξιούχοι ηλικίας μεγαλύτερης ηλικίας κινδυνεύουν να χρησιμοποιήσουν το κεφάλαιο νωρίς στη συνταξιοδότησή τους.
Μια αντίστροφη υποθήκη σας δίνει τη δυνατότητα να παραμείνετε στο σπίτι σας για ζωή ακόμα και μετά την εξάντληση των εσόδων. Ωστόσο, χωρίς τα χρήματα που έχουν απομείνει, ο δανειολήπτης δεν θα έχει μόνο πρόβλημα να πληρώσει τα έξοδα διαβίωσης αλλά μπορεί να καταλήξει σε αποκλεισμό. Αυτό συμβαίνει επειδή εξακολουθούν να πληρώνουν ασφάλειες και φόρους περιουσίας ιδιοκτήτη σπιτιού - και να διατηρούν το σπίτι σε καλή κατάσταση - είναι όλοι οι όροι να είναι σε θέση να συνεχίσουν να έχουν μια αντίστροφη υποθήκη.
Το CFPB διαπίστωσε ότι οι δανειολήπτες σταθερού επιτοκίου, στην πραγματικότητα, χρεοκοπούν στις αντιστρεπτέες υποθήκες τους συχνότερα από τους δανειολήπτες με ρυθμιζόμενο επιτόκιο λόγω μη κάλυψης αυτών των εξόδων. Η εξόφληση ενός κατ 'αποκοπήν ποσού βάζει και τους δανειολήπτες των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σε μεγαλύτερο κίνδυνο να εξαπατηθούν, καθώς το μεγάλο ποσό που δανείστηκε είναι ένας ελκυστικός στόχος για κλέφτες ή άπληστους συγγενείς.
(Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε Αντίστροφη υποκρύπωμα υποθηκών, προσέξτε για αυτές τις απάτες αντίστροφη υποθήκη, και 5 σημάδια μια αντίστροφη υποθήκη είναι μια κακή ιδέα. )
# 2. Γραμμή πίστωσης
Οι πιθανότητές σας να εξαντλήσετε χρήματα με ένα σχέδιο πληρωμής γραμμής πίστωσης - είτε αυτό χρησιμοποιείται μόνο είτε σε συνδυασμό με ένα όρο ή σχέδιο κατοχής όπως περιγράφεται στις επόμενες ενότητες - εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείτε το σχέδιο. Σε αντίθεση με μια τακτική γραμμή πίστωσης στο σπίτι (HELOC), μια αντίστροφη πιστωτική γραμμή υποθηκών είναι αμετάκλητη. Ο όρος "αμετάκλητος" σημαίνει ότι δεν μπορεί να ακυρωθεί ή να μειωθεί εξαιτίας αλλαγών στα οικονομικά σας ή στην αξία του σπιτιού σας.
Αυτό το αμετάκλητο καθεστώς σημαίνει ότι δεν κινδυνεύετε να χάσετε την πρόσβαση στα χρήματα. Επιπλέον, η διαθέσιμη πιστωτική σας γραμμή μειώνεται μόνο όταν εσείς αντλείτε αυτό, και πληρώνετε μόνο τα ασφάλιστρα και τα ασφάλιστρα υποθηκών για τα χρήματα που δανείζετε. Επιπλέον, με μια πιστωτική γραμμή έχετε πρόσβαση σε πρόσθετα κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου, επειδή το αχρησιμοποίητο τμήμα αυξάνεται κάθε χρόνο αν η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται ή όχι. Το αχρησιμοποίητο μέρος της πιστωτικής σας γραμμής αντίστροφης υποθήκης αυξάνεται με το ίδιο επιτόκιο που πληρώνετε για τα χρήματα που έχετε δανειστεί.
Μπορείτε γενικά να έχετε πρόσβαση μέχρι και το 60% του διαθέσιμου ορίου κεφαλαίου σας κατά το πρώτο έτος που έχετε τη γραμμή πίστωσης. Κατά το δεύτερο έτος και στη συνέχεια μπορείτε να αντλήσετε από το υπόλοιπο 40% - ό, τι δεν χρησιμοποιείτε κατά το πρώτο έτος. Φυσικά, αν χρησιμοποιήσετε όλο το διαθέσιμο πιστωτικό σας υπόλοιπο νωρίς, θα έχετε λίγα χρήματα για να τα χρησιμοποιήσετε στα επόμενα χρόνια, εκτός εάν επιστρέψετε κάποια ή όλα αυτά που δανείσασες, γεγονός που θα αυξήσει το κύριο όριό σας.
Ναι, μπορείτε να κάνετε πληρωμές σε αντίστροφη υποθήκη για να μειώσετε το υπόλοιπο του δανείου σας κατά τη διάρκεια της ζωής σας και δεν υπάρχει ποινή προπληρωμής για το σκοπό αυτό. Ο δανειστής σας υποχρεούται να εφαρμόσει εκ των προτέρων οποιαδήποτε μερική αποπληρωμή στο ενδιαφέρον που οφείλετε, στη συνέχεια σε οποιαδήποτε δάνεια και να διαρκέσει στον εντολέα σας.
# 3. Διάρκεια αντίστροφη υποθήκη
Από τα πέντε σχέδια πληρωμών με ρυθμιζόμενα επιτόκια, ο όρος και τα τροποποιημένα προγράμματα σας θέτουν επίσης σε κίνδυνο να ξεπεράσετε τα έσοδα από τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνειά σας. Τα προγράμματα πληρωμών με προθεσμιακές πληρωμές παρέχουν ίσες μηνιαίες πληρωμές με προκαθορισμένη ημερομηνία λήξης.
Με ένα πρόγραμμα πληρωμής προθεσμιών, φτάνετε το κύριο όριο του δανείου σας - το μέγιστο που μπορείτε να δανειστείτε - στο τέλος της θητείας. Μετά από αυτό το σημείο, δεν θα μπορείτε να λαμβάνετε επιπλέον έσοδα από την αντίστροφη υποθήκη σας. Ωστόσο, θα είστε σε θέση να μείνετε στο σπίτι, με τις προειδοποιήσεις που αναφέρθηκαν προηγουμένως να πληρώνουν τους φόρους και τη συντήρηση - στο τμήμα κατ 'αποκοπή ποσό.
# 4. Τροποποιημένη αντίστροφη υποθήκη υποθηκών
Οι τροποποιημένοι όροι σας παρέχουν σταθερή μηνιαία πληρωμή για προκαθορισμένο αριθμό μηνών, καθώς και πρόσβαση σε πιστωτική γραμμή. Η μηνιαία πληρωμή θα είναι μικρότερη από ό, τι εάν επιλέξετε ένα ευθεία μακροπρόθεσμο σχέδιο και η γραμμή πίστωσης θα είναι μικρότερη από ό, τι αν επιλέξετε ένα ευθύγραμμο σχέδιο πίστωσης.
Με ένα τροποποιημένο σχέδιο προθεσμίας, θα λάβετε μόνο μηνιαίες πληρωμές για μια προκαθορισμένη περίοδο, αλλά η πιστωτική γραμμή θα παραμείνει διαθέσιμη μέχρι να την εξαντλήσετε. Μπορείτε να αποφύγετε την εξάντληση χρημάτων με αυτό το σχέδιο εάν χρησιμοποιήσετε προσεκτικά τη γραμμή πίστωσης. Μπορείτε επίσης να εξαντλήσετε τα χρήματα γρήγορα εάν εξαντλήσετε την πιστωτική γραμμή νωρίς.
Μια ασφαλέστερη επιλογή είναι να βασίζεστε κυρίως στον όρο πληρωμών μέχρι να λήξει η προθεσμία, επιτρέποντάς σας να αυξηθεί η πιστωτική σας σειρά και μόνο στη συνέχεια να βασιστείτε σε αυτή τη γραμμή πίστωσης. Εάν δεν χρησιμοποιήσετε ποτέ τη γραμμή πίστωσης, ίσως έχετε αρκετό κεφάλαιο για να έχετε μελλοντική ευελιξία να πωλήσετε το σπίτι σας, να πληρώσετε το δάνειο και να μετακινήσετε.
# 5. Υποθήκη αναστροφής θητείας
Τα σχέδια με τον μικρότερο κίνδυνο εξάντλησης των χρημάτων είναι η θητεία ή τροποποιημένο σχέδιο πληρωμής διάρκειας, εφόσον ο δανειολήπτης διατηρεί την ασφάλιση, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τις επισκευές στο σπίτι. Εάν δεν κάνετε κάποια από αυτά τα πράγματα, το δάνειο καθίσταται απαιτητό και πληρωτέο.
Τα σχέδια πληρωμών διαχειρίσεως έχουν προσαρμόσιμο επιτόκιο και παρέχουν ίσες μηνιαίες πληρωμές για τη ζωή, εφόσον τουλάχιστον ένας δανειολήπτης εξακολουθεί να κατοικεί στο σπίτι ως κύρια κατοικία.
# 6. Τροποποιημένη αντίστροφη υποθήκη
Η τροποποιημένη θητεία παρέχει τόσο σταθερές μηνιαίες πληρωμές για διάρκεια ζωής όσο και πιστωτική γραμμή. Σας δίνει μια μικρότερη μηνιαία πληρωμή από ό, τι αν επιλέξετε ένα ευθεία σχέδιο μίσθωσης, και η πιστωτική σας γραμμή θα είναι μικρότερη από ό, τι εάν έχετε επιλέξει μια ευθεία γραμμή πίστωσης.
Και πάλι, αν δεν χρησιμοποιήσετε ποτέ τη γραμμή πίστωσης, θα χρωστάτε λιγότερα, οπότε αυτή η επιλογή συνδυασμού είναι μια καλή επιλογή εάν θέλετε εγγυημένο εισόδημα για τη ζωή με μικρότερο κίνδυνο να χρησιμοποιήσετε όλα τα δικαιώματά σας και να μην μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να μετακινηθείτε .
Πώς να αποφύγετε την εξάντληση των εισπράξεων
Η αναμονή για όσο διάστημα μπορείτε να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένας τρόπος για να περιορίσετε τις πιθανότητές σας να ξεπεράσετε τα έσοδα. Το CFPB προειδοποιεί ότι οι νεότεροι συνταξιούχοι με μεγαλύτερη διάρκεια ζωής έχουν μεγαλύτερες πιθανότητες να χρησιμοποιήσουν το σύνολο της εγχώριας δικαιοσύνης τους με αντίστροφη υποθήκη. Αυτό δεν αποτελεί πρόβλημα αν είναι σε θέση να ζήσουν στα σπίτια τους για ζωή - αλλά είναι ένα πρόβλημα αν θέλουν ή πρέπει να μετακινηθούν αργότερα.
Μετά την πώληση του σπιτιού και την καταβολή όσων οφείλουν στην αντίστροφη υποθήκη, οι συνταξιούχοι νεαρής ηλικίας μπορεί να μην έχουν αρκετά χρήματα για να μετακινηθούν ή να πληρώσουν για συνεχή διαβίωση και ιατρικά έξοδα.
Οι μελλοντικές αυξήσεις των επιτοκίων θα μπορούσαν να μειώσουν το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε ακόμη και αν είστε μεγαλύτεροι. Ο Jack M. Guttentag, καθηγητής επίτροπος χρηματοδότησης στη Σχολή Wharton του Πανεπιστημίου της Πενσυλβανίας, μελέτησε το θέμα. Διαπίστωσε ότι ένας 62χρονος που περίμενε μέχρι την ηλικία των 72 ετών για να πάρει αντίστροφη υποθήκη και ο οποίος επέλεξε το σχέδιο πίστωσης θα μπορούσε να αυξήσει την πιστωτική του γραμμή κατά 17% περιμένοντας αυτά τα 10 χρόνια αν τα επιτόκια παραμείνουν τα ίδια. Εάν όμως τα επιτόκια διπλασιαστούν, ο ίδιος δανειολήπτης θα έχει πρόσβαση σε μια κατώτερη γραμμή 69%. Έτσι, μπορεί να έχει νόημα να βγάλει κανείς μια αντίστροφη γραμμή υποθηκών πιστωτικού σχεδίου το συντομότερο δυνατόν, στη συνέχεια να αφήσει τη γραμμή ανέγγιχτη όσο το δυνατόν περισσότερο για να μεγιστοποιήσει το αναπτυξιακό της δυναμικό.
Αλλαγή του τρέχοντος σχεδίου σας
Εάν έχετε ήδη πάρει μια αντίστροφη υποθήκη και νομίζετε ότι μπορεί να διατρέχετε τον κίνδυνο να εξαντληθούν τα έσοδα, μιλήστε στο δανειστή σας για την αλλαγή του σχεδίου πληρωμής σας. Εφόσον δεν χρησιμοποιήσατε το μονοπάτι κατ 'αποκοπή, μπορείτε να αλλάξετε το σχέδιο πληρωμής σας, υπό την προϋπόθεση ότι μπορείτε να παραμείνετε στο κύριο όριο του δανείου σας. Το μεγάλο ερώτημα είναι αν έχετε ήδη φθάσει ή είστε κοντά στην επίτευξη του κύριου ορίου. Η αλλαγή του σχεδίου πληρωμής σας είναι πολύ απλούστερη από την αναχρηματοδότηση και απαιτεί μόνο ένα διοικητικό τέλος $ 20.
Το δίλημμα του συζύγου μη δανειζόμενου
Ανεξάρτητα από το σχέδιο πληρωμής που επιλέγετε, εάν έχετε έναν νεότερο, μη δανειζόμενο σύζυγο, αυτός / αυτή κινδυνεύει να ξεπεράσει τα έσοδα από τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια εάν πεθάνετε πρώτα. Οι νόμοι που τέθηκαν σε ισχύ το 2015 προστατεύουν τους ειδικευμένους μη δανειζόμενους συζύγους από την υποχρέωση να απομακρυνθούν αν ο σύζυγος που τους δανείζει προηγείται. Ωστόσο, οι σύζυγοι που δεν δανείζονται δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν συμπληρωματικές πληρωμές μετά τη λήξη του δανειολήπτη. Αυτός ο κανόνας διευκολύνει τους επιζώντες, μη δανειζόμενους συζύγους να ξεπεράσουν αποτελεσματικά τα έσοδα από την αντίστροφη ενυπόθηκη πίστωση.
Ο επιζών σύζυγος μπορεί να είναι σε θέση να πουλήσει το σπίτι και να εξοφλήσει την αντίστροφη υποθήκη. Ωστόσο, ανάλογα με το πόσο αξίζει το σπίτι και πόσο υψηλό είναι το υπόλοιπο του δανείου, η πώληση δεν μπορεί να αφήσει τον επιζώντα σύζυγο με αρκετό ωάριο φωλιά για να ζήσει. Εάν ο επιζών σύζυγος έχει αρκετά εισοδήματα για να δικαιούται κανονική υποθήκη, μπορεί να είναι δυνατή η αναχρηματοδότηση της αντίστροφης υποθήκης.
Αν το αντίστροφο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων είναι υψηλότερο από αυτό που αξίζει το σπίτι, η καλύτερη επιλογή είναι ο επιζών σύζυγος να συνεχίσει να ζει στην πώληση κατοικίας ή να αφήσει τον δανειστή να αποκλείσει τον επιζώντα χωρίς τόπο διαμονής και χωρίς μετρητά από το σπίτι .
(Δείτε επίσης, Αντίστροφη υποθήκη: Θα μπορούσε η χήρα σας να χάσει το σπίτι;)
Η κατώτατη γραμμή
Παρά το γεγονός ότι ορισμένες διαφημίσεις αντίστροφης υποθήκης οδηγούν τους ηλικιωμένους να πιστεύουν, υπάρχουν πολλοί τρόποι να ξεπεράσουμε τα έσοδα από μια αντίστροφη υποθήκη. Προτού εσείς ή κάποιος αγαπημένος σας βγάλει αυτό το είδος δανείου, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τις συνθήκες κάτω από τις οποίες μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να μην παρέχει οικονομική ασφάλεια για τη ζωή. Χρησιμοποιήστε αυτές τις γνώσεις είτε για να πάρετε αυτό το είδος δανείου και ποιο σχέδιο έχει την πιο νόημα και παρέχει την καλύτερη ασφάλεια.
(Δείτε επίσης, Συγκρίνοντας αντίστροφη υποθήκη έναντι εμπράγματων υποθηκών, 5 κορυφαίες εναλλακτικές λύσεις σε μια αντίστροφη υποθήκη και κανόνες για την απόκτηση ενός FHA Reverse Mortgage.)