Σπίτι συνταξιοδότηση σας με αυτο-κατευθυνόμενη ακίνητη περιουσία IRAs

Οι επενδύσεις σε ακίνητα από ιδιώτες αυξάνονται, αλλά ως επί το πλείστον περιορίζονται σε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) και σε αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας. Και παρόλο που πολλοί επενδυτές λιανικής αγοράζουν, διαχειρίζονται και νοικιάζουν φορολογητέες περιουσίες, λιγότερο από το 2% των λογαριασμών συνταξιοδότησης περιλαμβάνουν ακίνητα οποιουδήποτε είδους. Ωστόσο, η εμφάνιση αυτο-κατευθυνόμενων IRAs, οι οποίες όχι μόνο επιτρέπουν αλλά και ενθαρρύνουν τα ακίνητα, αλλά αρχίζουν να αλλάζουν την κατάσταση. Η άμεση επένδυση σε ακίνητα γίνεται όλο και μεγαλύτερη επιλογή για τους επενδυτές που επιθυμούν να επωφεληθούν από την απόδοση των ακινήτων το δυναμικό και τις δυνατότητές του ως διαφοροποιητή χαρτοφυλακίου και αντιστάθμιση του πληθωρισμού.

Οι αυτοδιαχειριζόμενες IRA επιτρέπουν στους επενδυτές την ίδια διακριτική ευχέρεια που διαθέτουν συνήθως έναντι των φορολογητέων τους επενδύσεων, αλλά επιτρέπουν την αναβαλλόμενη φορολογική αύξηση των κερδών. Με τη μορφή αυτοδιαχειριζόμενου IRA, οι επενδυτές είναι σε θέση να επενδύουν άμεσα σε ακίνητα, υποθήκες, ιδιωτικές τοποθετήσεις και άλλα μη παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία: Το τμήμα 408 του κώδικα εσωτερικού εισοδήματος επιτρέπει την αγορά ακινήτου με κεφάλαια που βρίσκονται σε πολλές κοινές μορφές IRA, συμπεριλαμβανομένου ενός Παραδοσιακού IRA, ενός Roth IRA και μιας απλουστευμένης σύνταξης των εργαζομένων (IEP). Με τέτοιες δομές, οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν σημαντική ευελιξία όσον αφορά την επένδυση σε επιλογές, μεγαλύτερο έλεγχο των περιουσιακών τους στοιχείων και το επενδυτικό δυναμικό που παρέχουν οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. (Για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα άμεσα, η επένδυση σε ακίνητα παρέχει ορισμένες χρήσιμες συμβουλές.)

Αυτοκατευθυνόμενους IRAs

Ένας αυτοδιοικούμενος IRA είναι αυτός που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του λογαριασμού να διαχειρίζεται ενεργά το χαρτοφυλάκιο, να κάνει επενδυτικές αποφάσεις και να επιλέγει προϊόντα - οτιδήποτε από μετοχές και ομόλογα σε εναλλακτικές επενδύσεις - αντί να το κάνει ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

Προκειμένου να επενδύσετε χρησιμοποιώντας έναν αυτοδιαχειριζόμενο IRA, ο IRA πρέπει να διεξαχθεί με έναν εξουσιοδοτημένο διαχειριστή ή θεματοφύλακα. Σε γενικές γραμμές, αυτοί οι διαχειριστές παρέχουν διοικητικές υπηρεσίες, όπως τη διατήρηση αρχείων σχετικά με τις συνεισφορές και άλλες δραστηριότητες, την υποβολή απαιτούμενων εκθέσεων IRS, την έκδοση δηλώσεων πελάτη και την παροχή πληροφοριών σχετικά με τους κανόνες και τους κανονισμούς που διέπουν τους IRA (για παράδειγμα τα όρια εισφορών και κανόνες έκπτωσης, για τις διανομές και τις κυρώσεις για τις πρόωρες αποσύρσεις).

Επενδυτικές επιλογές για αυτοδιαχειριζόμενους IRAs

Οι επιλογές επένδυσης για τους αυτοδιαχειριζόμενους IRA δεν περιορίζονται συνήθως στα παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία, αλλά περιλαμβάνουν οτιδήποτε επιτρέπεται από το IRS. Αυτό δημιουργεί ένα υψηλότερο δυναμικό διαφοροποίησης από τους τακτικούς IRA, όπου οι επενδύσεις περιορίζονται συχνά σε αμοιβαία κεφάλαια ή πιστοποιητικά καταθέσεων (CDs) - για λεπτομέρειες, δείτε Ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ ενός αυτοκατευθυνόμενου IRA και ενός παραδοσιακού IRA; Ωστόσο, παρόλο που όλοι οι τύποι επενδύσεων επιτρέπονται βάσει ομοσπονδιακών κανονισμών, δεν καλύπτουν όλοι οι θεματοφύλακες όλες τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων ή υποθηκών. Επομένως, οι υποψήφιοι θα πρέπει να ελέγξουν με τον θεματοφύλακα πριν από την ίδρυση του IRA.

Μη επιτρεπτές επενδύσεις

Αυτοί οι ΙΡΑ δεν μπορούν να επενδύσουν σε απαγορευμένα από το IRS περιουσιακά στοιχεία, όπως η ασφάλεια ζωής και τα συλλεκτικά αντικείμενα, και πρέπει να ακολουθούν τους ίδιους κανόνες και κανονισμούς IRS που καλύπτουν τους τακτικούς IRAs. (Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τα συλλεκτικά αντικείμενα στο Contemplating Collectible Investments .)

Παρόλο που ο IRA είναι ένας μη διακριτικός λογαριασμός, οι κανονισμοί καθιστούν τον ιδιοκτήτη του IRA υπεύθυνο για τη συμμόρφωση με όλες τις κανονιστικές απαιτήσεις. Δεδομένου ότι ο θεματοφύλακας συνήθως δεν καθορίζει εάν η επένδυση είναι σύμφωνη με τις κανονιστικές απαιτήσεις ή παρέχει νομικές / φορολογικές συμβουλές, οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για αυτοδιαχειριζόμενους IRA πρέπει να ζητήσουν συμβουλές από ανεξάρτητο φορολογικό ή νομικό σύμβουλο.

Επενδυτικές επιλογές

Η επέκταση πέραν των μετοχών και των ομολόγων, οι επενδυτικές επιλογές που είναι διαθέσιμες για τους αυτοδιαχειριζόμενους IRAs μπορούν να περιλαμβάνουν τα ακόλουθα είδη οχημάτων:

• Εταιρείες περιορισμένης ευθύνης (LLC)
• Εταιρείες περιορισμένης ευθύνης
• Ασφαλισμένες και μη εξασφαλισμένες (υποθήκες και συμβόλαια εμπιστοσύνης)
• Συμπράξεις και κοινοπραξίες
• Ιδιωτικό απόθεμα
• Δημόσια διαπραγματεύσιμα αποθέματα, ομόλογα και αμοιβαία κεφάλαια
• Άλλες επενδύσεις
  • Αποφάσεις / δομημένοι οικισμοί
  • Πιστοποιητικά πώλησης φόρου
  • Factoring
  • Λογαριασμοί εισπρακτέοι
• Μονοκατοικίες και πολυκατοικίες
• Πολυκατοικίες
• Συνεταιρισμοί
• Συγκρότημα κατοικιών
• Εμπορική ιδιοκτησία
• Βελτιωμένη ή ανεμπόδιστη γη (μόχλευση ή μη)

Είναι σημαντικό να βρεθεί ένας θεματοφύλακας που να έχει εμπειρία με το χειρισμό αυτών των επενδύσεων, καθώς εφαρμόζονται ειδικοί κανόνες υποβολής εκθέσεων και λειτουργικές διαδικασίες.

Η αυτοδιαχείριση απαγορεύεται

Μπορείτε να αγοράσετε γήπεδα ή ακίνητα (οικιστικά και εμπορικά) στον IRA σας, εφόσον δεν έχει ως αποτέλεσμα την αυτοεξυπηρέτηση. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι ή ένα κτίριο στο οποίο θα διαμείνετε ή θα το κάνετε στην επιχείρηση. Επίσης, ο IRA σας δεν μπορεί να αγοράσει κανένα ιδιοκτησία που ανήκει σε εσάς ή μια επιχείρηση στην οποία εσείς ή ορισμένα μέλη της οικογένειάς σας έχετε συγκεκριμένο ποσοστό ιδιοκτησίας. Επίσης απαγορεύεται στον IRA να πουλήσει οποιαδήποτε ιδιοκτησία σε εσάς ή σε οποιοδήποτε από τα προαναφερθέντα μέρη.

Λειτουργικές διαδικασίες και φόροι

Μόλις δώσετε την τεκμηρίωση και τις σωστές οδηγίες για την αγορά του ακινήτου, ο θεματοφύλακας του IRA σας θα ξεκινήσει την αγορά για τον IRA σας. Ο τίτλος του ακινήτου θα αντικατοπτρίζει το όνομα του θεματοφύλακα του IRA σας. Όλες οι δαπάνες διαχείρισης ακινήτων και ακίνητης περιουσίας πρέπει να γίνονται μέσω του IRA, οπότε ο IRA πρέπει να έχει αρκετά μετρητά για να πληρώσει αυτά τα ποσά. Η προσφυγή σε εξωτερικά κεφάλαια για τη διαχείριση των εξόδων διαχείρισης μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια φορολογικών οφελών ή στην επιβολή κυρώσεων.

Εάν το ακίνητο χρηματοδοτείται από το χρέος, μπορεί να δημιουργήσει αυτό που είναι γνωστό ως ανεξάρτητο επιχειρηματικό φορολογητέο εισόδημα (UBTI), το οποίο υπόκειται στον κώδικα IRS. Αυτό δεν συμβαίνει με άλλα κέρδη, τα οποία αναβάλλονται μέχρι την αποχώρησή τους από τον IRA. Οι επενδυτές που επιθυμούν να επενδύσουν σε περιουσιακά στοιχεία που χρηματοδοτούνται από χρέη πρέπει να επικοινωνήσουν με τον φορολογικό σύμβουλο τους για να διερευνήσουν τις φορολογικές επιπτώσεις.

Έλεγχος βιβλίου ελέγχου

Για τους επενδυτές που επιθυμούν μεγαλύτερη επιρροή στις επενδύσεις τους, ο έλεγχος του βιβλίου ελέγχου είναι μια άλλη επιλογή. Αυτό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του IRA να πραγματοποιεί αγορές, γράφοντας επιταγές εκ μέρους του IRA. Οι συναλλαγές διευκολύνεται μέσω μιας LLC που ανήκει στον IRA. Άλλες νομικές δομές, όπως οι εταιρίες S, συνήθως δεν είναι διαθέσιμες, δεδομένου ότι δεν επιτρέπουν στους IRA ως επενδυτές. Η δημιουργία μιας LLC για να πραγματοποιήσετε επενδύσεις σε IRA μπορεί να δώσει στον επενδυτή μεγαλύτερο έλεγχο των περιουσιακών στοιχείων του και να μειώσει ορισμένες αμοιβές στερητικών της ελευθερίας. (Μάθετε περισσότερα σχετικά με τα πλεονεκτήματα των εταιρειών LLC και S στην περίπτωση που πρέπει να ενσωματώσετε την επιχείρησή σας; )

Συνήθως, ο ιδιοκτήτης του IRA έχει τη δυνατότητα να εκτελεί ορισμένες λειτουργίες διαχείρισης, όπως η διαφήμιση, η συλλογή και η κατάθεση επιταγών ενοικίου και η πληρωμή σχετικών λογαριασμών. Αυτό θέτει τον επενδυτή σε μεγάλο πλεονέκτημα, ιδιαίτερα όταν αγοράζει κατασχέσεις ακινήτων, η οποία είναι συνήθως μια χρονικά ευαίσθητη πρόταση που απαιτεί την ικανότητα να γράφει επιταγές στα δικαστήρια του δικαστηρίου. (Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τον αποκλεισμό που επενδύει στον αποκλεισμό ανοίγει τα Windows για τους επενδυτές και την αποκλεισμό από την επένδυση που δεν είναι ένα Get-Rich-Quick Venture .)

Συνταξιοδοτικές επιπτώσεις

Η άμεση επένδυση σε ακίνητα έχει ιστορικά δώσει το προβάδισμα σε σημαντικό πλούτο για τους επενδυτές που καταλαβαίνουν το εμπόριο κινδύνου-απόδοσης αυτής της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων. Παρόλο που πολλοί επενδυτές λιανικής αγοράζουν, διαχειρίζονται και νοικιάζουν φορολογητέες περιουσίες, λιγότερο από το 2% των λογαριασμών συνταξιοδότησης περιλαμβάνουν ακίνητα οποιουδήποτε είδους. Η χρήση αυτο-κατευθυνόμενων IRA δίνει στους επενδυτές τη δυνατότητα να επενδύουν άμεσα σε περιουσιακά στοιχεία και άλλα περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με ακίνητα, παρέχοντας παράλληλα τις δυνατότητες αναβολής των παραδοσιακών IRAs.

Η κατώτατη γραμμή

Με τη μορφή αυτοδιοικούμενου IRA, οι επενδυτές είναι σε θέση να επενδύουν άμεσα σε ακίνητα, υποθήκες, ιδιωτικές τοποθετήσεις και άλλα μη παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες του IRA λαμβάνουν πρόσβαση στο βιβλίο επιταγών στα υπόλοιπα των IRA. Με τέτοιες δομές, οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν σημαντική ευελιξία όσον αφορά την επένδυση σε επιλογές, μεγαλύτερο έλεγχο των περιουσιακών τους στοιχείων και το επενδυτικό δυναμικό που παρέχουν οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. (Για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα άμεσα, η επένδυση σε ακίνητα παρέχει ορισμένες χρήσιμες συμβουλές.)