Δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης έναντι HELOC
Χρειάζεστε έναν τρόπο να πληρώσετε για μια μεγάλη δαπάνη όπως την αποστολή του παιδιού σας στο κολέγιο ή την ανακαίνιση της κουζίνας σας; Ή θα θέλατε να εξαλείψετε, μια για πάντα, αυτά τα υπόλοιπα των πιστωτικών καρτών; Η απάντηση μπορεί να είναι κυριολεκτικά στο κατώφλι σας. Εάν έχετε αρκετό μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας, μπορείτε να δανειστείτε έναντι αυτού με ένα αρκετά χαμηλό επιτόκιο και - ανάλογα με το πώς χρησιμοποιείτε τα κεφάλαια - οι τόκοι μπορούν να εκπέσουν από το φόρο.
Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι για να χρησιμοποιήσετε την κατοικία σας ως εγγύηση: δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και πιστωτικό ίδρυμα εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC). Εδώ είναι τα σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επιλέγετε μεταξύ τους.
Ποια είναι τα χρήματα για;
Πρώτο ερώτημα: Ποιος είναι ο σκοπός του δανείου; Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, που μερικές φορές ονομάζεται δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, είναι μια καλή επιλογή αν γνωρίζετε ακριβώς πόσο πρέπει να δανειστείτε και σε τι θα χρησιμοποιήσετε τα χρήματα. Σας εγγυάται ένα συγκεκριμένο ποσό, το οποίο λαμβάνετε πλήρως κατά το κλείσιμο.
"Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης προτιμούνται γενικά για μεγαλύτερους, ακριβότερους στόχους όπως η αναδιαμόρφωση, η αποπληρωμή για την τριτοβάθμια εκπαίδευση ή ακόμη και η εξυγίανση του χρέους, δεδομένου ότι τα κεφάλαια εισπράττονται με ένα κατ 'αποκοπή ποσό", λέει ο Richard Airey, αρχιτέκτονας στεγαστικών δανείων στο First Financial Mortgage στο Portland, Μάιν. Φυσικά, κατά την υποβολή αίτησης, μπορεί να υπάρξει κάποιος πειρασμός να δανειστείτε περισσότερο από ό, τι χρειάζεστε αμέσως, δεδομένου ότι παίρνετε μόνο την πληρωμή μία φορά και δεν ξέρετε αν θα δικαιούστε άλλο δάνειο στο μέλλον.
Αντίστροφα, ένα HELOC είναι μια καλή επιλογή αν δεν είστε σίγουροι πόσο θα χρειαστεί να δανειστείτε ή πότε. Σε γενικές γραμμές, σας δίνει συνεχή πρόσβαση σε μετρητά για μια καθορισμένη περίοδο (μερικές φορές μέχρι 10 έτη). Μπορείτε να δανειστείτε ενάντια στη γραμμή σας, να τα επιστρέψετε όλα ή εν μέρει και, στη συνέχεια, να δανειστείτε αυτά τα χρήματα αργότερα, εφόσον είστε ακόμα στην εισαγωγική περίοδο του HELOC.
Ωστόσο, μια πιστωτική γραμμή είναι ανακλητή. Εάν η οικονομική σας κατάσταση επιδεινωθεί ή η αγοραία αξία του σπιτιού σας μειωθεί, ο δανειστής σας θα μπορούσε να αποφασίσει να μειώσει την πιστωτική σας γραμμή ή να την κλείσει εντελώς. Έτσι, ενώ η ιδέα πίσω από το HELOC είναι ότι μπορείτε να αντλήσετε χρήματα από αυτά που χρειάζεστε, η ικανότητά σας να έχετε πρόσβαση στα χρήματα αυτά δεν είναι σίγουρος. "Τα HELOCs χρησιμοποιούνται καλύτερα για βραχυπρόθεσμους στόχους, για παράδειγμα 12 έως 20 μήνες, καθώς ο [επιτόκιο] μπορεί να κυμανθεί και γενικά συνδέεται με το βασικό επιτόκιο", λέει ο Airey.
Έχετε επίσης κατά νου ότι το ενδιαφέρον που πληρώνετε για τα δάνεια HELOC και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι μόνο έκπτωση από το φόρο εάν χρησιμοποιείτε τα χρήματα για να «αγοράσετε, να οικοδομήσετε ή να βελτιώσετε σημαντικά» το σπίτι σας και τα χρήματα που δαπανούν για τέτοιες βελτιώσεις πρέπει να δαπανηθούν για το ακίνητο που χρησιμοποιείται ως ίδια κεφάλαια για το δάνειο. Δεν είναι πλέον δυνατό να αφαιρέσετε τους τόκους από αυτά τα δάνεια εάν χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για να πληρώσετε για το κολέγιο του παιδιού σας ή για να εξαλείψετε το χρέος. Υπάρχουν πρόσθετοι κανόνες, γι 'αυτό φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό πριν χρησιμοποιήσετε αυτή την έκπτωση. (Βλέπε το ενδιαφέρον για μια φορολογική έκπτωση που απορρέει από τη φορολογική απαίτηση της εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC); )
Παράγοντες ενδιαφέροντος
Για χρόνια, ένα σημαντικό μέλημα για το αν θα γινόταν ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή ένα HELOC ήταν το επιτόκιο. Τα επιτόκια για τα HELOC ήταν συνήθως τουλάχιστον μια πλήρη ποσοστιαία μονάδα χαμηλότερη από το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, έτσι ήταν δελεαστικό να επιλέξουμε το HELOC, παρόλο που το επιτόκιο είναι μεταβλητό, ενώ το επιτόκιο του δανείου είναι σταθερό (περισσότερο σε αυτό παρακάτω).
Σήμερα, τα HELOCs είναι λίγο υψηλότερα από τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, αν και η διαφορά είναι αμελητέα. Σύμφωνα με την εβδομαδιαία έρευνα της Bankrate για τους μεγάλους δανειστές για τις 25 Απριλίου 2018, το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είχε μέσο επιτόκιο 5, 57%, ενώ το HELOC είχε μέσο επιτόκιο 5, 90%, με διαφορά μικρότερη από το μισό.
Ωστόσο, πρέπει να λάβετε υπόψη όχι μόνο την τρέχουσα διαφορά στα επιτόκια, αλλά και τα επιτόκια. Εάν παραμείνουν οι ίδιες ή μειωθούν, το χαμηλότερο επιτόκιο του HELOC θα μπορούσε να έχει νόημα. Αλλά αν τα επιτόκια είναι επικεφαλής, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί να είναι ο τρόπος να πάει. Στην πραγματικότητα, οι αναλυτές αναμένουν αύξηση των επιτοκίων, οπότε το κλείδωμα των σημερινών χαμηλών επιτοκίων του δανείου θα μπορούσε να έχει πολύ νόημα.
Ωρα για εκδικηση
Είναι επίσης σημαντικό να εξεταστεί ο τρόπος δομής κάθε δανείου. Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης λειτουργεί σαν συμβατική υποθήκη με σταθερό επιτόκιο. Μπορείτε να δανειστείτε ένα καθορισμένο ποσό με καθορισμένο επιτόκιο και να κάνετε ίσες πληρωμές για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου, η οποία μπορεί να διαρκέσει από 5 έως 30 χρόνια. Όποια και αν είναι η περίοδος, θα έχετε σταθερές, προβλέψιμες μηνιαίες πληρωμές για τη διάρκεια του δανείου.
Αντίθετα, η διάρκεια δανείου της HELOC έχει δύο μέρη: μια προθεσμία επιστροφής και μια περίοδο αποπληρωμής. Η περίοδος εξαργύρωσης, κατά την οποία μπορείτε να κάνετε ανάληψη χρημάτων, μπορεί να διαρκέσει 10 χρόνια και η περίοδος αποπληρωμής να διαρκέσει άλλα 20 χρόνια, καθιστώντας το HELOC 30ετές δάνειο. Μόλις ολοκληρωθεί η περίοδος ισοπαλίας, δεν μπορείτε να δανειστείτε περισσότερα χρήματα.
Κατά τη διάρκεια της περιόδου εξαργύρωσης του HELOC, πρέπει να κάνετε πληρωμές, αλλά τείνουν να είναι μικρές, συχνά ισοδυναμούν με την αποπληρωμή μόνο των τόκων. Οι δανειολήπτες HELOC στην Τράπεζα των ΗΠΑ, για παράδειγμα, καταβάλλουν μόνο τόκο ή 1% ή 2% του υπολοίπου κατά τη διάρκεια της περιόδου αντίδρασης. Κατά τη διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής, οι πληρωμές γίνονται σημαντικά υψηλότερες, επειδή τώρα εξοφλείτε το κεφάλαιο. Κατά τη διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής των 20 ετών, πρέπει να επιστρέψετε όλα τα χρήματα που έχετε δανειστεί, πλέον τόκων με μεταβλητό επιτόκιο.
Αυτό το άλμα στις πληρωμές κατά την έναρξη της νέας περιόδου οδήγησε σε σοκ πληρωμής για πολλούς απροετοίμαστους δανειολήπτες HELOC. Αν τα ποσά είναι αρκετά μεγάλα, μπορεί να προκαλέσει την αθέτηση υποχρεώσεων των οικονομικών στενών. Και αν δεν πληρώσουν τις πληρωμές, θα μπορούσαν να χάσουν τα σπίτια τους. θυμηθείτε, αυτή είναι η εγγύηση για το δάνειο.
Η μακρά όψη
Εάν είστε ο τύπος του ατόμου που παίρνει μια μεγάλη εικόνα των οικονομικών αποφάσεων σας, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί να έχει νόημα. Επειδή δανείζετε ένα σταθερό ποσό με σταθερό επιτόκιο, λαμβάνοντας ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης σημαίνει να γνωρίζετε πόσο θα πληρώνετε για το δάνειο μακροπρόθεσμα το λεπτό που το βγάλετε (αν και μπορείτε να μειώσετε το ποσό εάν πληρώνετε το δάνειο νωρίτερα ή αναχρηματοδοτείτε με χαμηλότερο επιτόκιο). Χορηγήστε 30.000 δολάρια στο 5, 5% για 20 χρόνια και μπορείτε εύκολα να υπολογίσετε ότι το συνολικό κόστος δανεισμού, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, θα είναι $ 49.528.
Με ένα HELOC, γνωρίζετε ότι το μέγιστο που πιθανώς θα δανειστείτε είναι το ποσό του πιστωτικού σας ορίου, αλλά δεν γνωρίζετε πόσο πραγματικά θα δανειστείτε. Δεν ξέρετε τι επιτόκιο θα πληρώσετε, είτε. Αυτό σημαίνει ότι είναι δύσκολο να υπολογίσετε το μακροπρόθεσμο κόστος του HELOC.
Φυσικά, θα ήταν επίσης εύκολο να τοποθετήσετε ένα HELOC στη μεγάλη εικόνα σας εάν θέλετε απλώς να έχετε μια σειρά πιστωτικών πρακτικών και δεν σκοπεύετε να το χρησιμοποιήσετε πολύ. Αν όμως σχεδιάζετε να αξιοποιήσετε έντονα το HELOC και θέλετε να μάθετε πώς μπορεί να μοιάζει η καθαρή σας αξία σε 20 χρόνια, είναι πολύ πιο δύσκολο να προβλέψετε.
Καλύτερος και από τους δύο κόσμους
Δεν μπορεί να αποφασίσει μεταξύ των δύο οχημάτων; Μην ανησυχείτε: Υπάρχουν τρόποι να αποκτήσετε κάποια σταθερότητα του δανείου σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο με κάποια ευελιξία του HELOC. Ορισμένοι δανειστές δίνουν στους δανειολήπτες τη δυνατότητα μετατροπής ενός υπολοίπου HELOC σε δάνειο σταθερού επιτοκίου. Η αμερικανική τράπεζα, για παράδειγμα, σας επιτρέπει να κλειδώσετε ένα σταθερό επιτόκιο για όρους όπως τα 15 ή 20 χρόνια για το σύνολο ή μέρος του υπολοίπου του μεταβλητού επιτοκίου σας. Μπορείτε να έχετε έως και τρία υπόλοιπα σταθερού επιτοκίου τη φορά. Η Bank of America και η Wells Fargo προσφέρουν επίσης δικαιώματα σταθερού επιτοκίου στα HELOC (που τους χρησιμοποιούν, στην πραγματικότητα, για να αντικαταστήσουν τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, τα οποία έχουν σταματήσει να προσφέρουν εντελώς).
Η Pentagon Federal Credit Union, η δεύτερη μεγαλύτερη αμερικανική πιστωτική ένωση (η οποία μπορεί να συμμετάσχει με μικρή εισφορά και συμμετέχει σε ορισμένους οργανισμούς) προσφέρει μια άλλη ενδιαφέρουσα επιλογή: ένα HELOC 5/5, όπου το επιτόκιο αλλάζει μόνο μία φορά κάθε πέντε χρόνια.
Η κατώτατη γραμμή
Λάβετε υπόψη σας ότι μόνο επειδή μπορείτε να δανειστείτε από την ισότητα του σπιτιού σας δεν σημαίνει ότι πρέπει. Αλλά εάν έχετε την ανάγκη, υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν αποφασίζετε ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος δανεισμού: πώς θα χρησιμοποιήσετε τα χρήματα, τι μπορεί να συμβεί στα επιτόκια, τα μακροπρόθεσμα οικονομικά σας σχέδια και την ανοχή σας για κινδύνους και κυμαινόμενο επιτόκιο.
Μερικοί άνθρωποι δεν αισθάνονται άνετα με το μεταβλητό επιτόκιο του HELOC και προτιμούν το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για τη σταθερότητα και την προβλεψιμότητα του να γνωρίζουν ακριβώς πόσο θα είναι οι πληρωμές τους και πόσα θα οφείλουν συνολικά. Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι πολύ πιο εύκολο να εργαστούν σε έναν προϋπολογισμό, όπως επισημαίνει η Airey.
Επιπλέον, τα «σταθερά δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης έχουν ως αποτέλεσμα λιγότερες επιπόλαιες δαπάνες», προσθέτει ο Airey. Με ένα HELOC, «οι χαμηλές πληρωμές με επιτόκιο και η εύκολη πρόσβαση μπορούν να προσελκύσουν όσους δεν είναι οικονομικά πειθαρχημένοι. ξοδεύετε σε περιττά αντικείμενα, ακριβώς όπως μια πιστωτική κάρτα », λέει ο ίδιος. (Βλ. 5 λόγοι για να μην χρησιμοποιήσετε την πιστωτική σας γραμμή .) Αν όμως έχετε αυτή την πειθαρχία και μοιάζετε με την ιδέα μιας πιο ανοικτής πηγής κεφάλαια, η πιστωτική γραμμή μπορεί να είναι η επιλογή για εσάς.
Συνέχισε να διαβάζεις
Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και τα δάνεια HELOC
Ο πιο έξυπνος τρόπος για να αγγίξετε το σπίτι σας
Αναχρηματοδότηση του δανείου σας για το μετοχικό σας κεφάλαιο: Οδηγός οδηγιών
5 λόγοι για να μην χρησιμοποιήσετε την πιστωτική σας σειρά
Πώς λειτουργεί μια επιλογή σταθερού επιτοκίου HELOC
Δάνειο αναχρηματοδότησης έναντι ιδίων κεφαλαίων
Αρχική γραμμή πίστωσης: 4 τρόποι αναχρηματοδότησης
Είναι η φορολογική έκπτωση της φορολογικής σας έκπτωσης (HELOC);
Κακή πίστωση; Μπορείτε ακόμα να πάρετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης
Δανείου έναντι δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης: Πώς διαφέρουν
Τι να κάνετε εάν δεν μπορείτε να επιστρέψετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης