Flipping εναντίον ενοικίου Έσοδα Ακίνητα: Ποια είναι η διαφορά;

Το ερώτημα αν το flipping ή η αγορά και η κατοχή είναι η καλύτερη στρατηγική επενδύσεων σε ακίνητα δεν έχει μια σωστή απάντηση. Αντίθετα, η απόφαση για επιλογή μιας μεθόδου έναντι μιας άλλης πρέπει να αποτελεί μέρος ενός σαφούς στρατηγικού σχεδίου που λαμβάνει υπόψη τους συνολικούς επενδυτικούς στόχους του επενδυτή. Οι εκτιμήσεις θα περιλαμβάνουν επίσης τις ευκαιρίες που παρουσιάζει η υπάρχουσα αγορά.

Γιατί να επενδύσετε σε ακίνητα;

Η κατοίκηση ακίνητης ιδιοκτησίας κερδίζει συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον από ιδιώτες επενδυτές για πολλούς από τους ακόλουθους λόγους:

• Τα ακίνητα παρέχουν πιο προβλέψιμες αποδόσεις από τα αποθέματα και τα ομόλογα.
• Τα ακίνητα παρέχουν αντιστάθμιση του πληθωρισμού, επειδή τα ποσοστά ενοικίασης και οι ταμειακές ροές των επενδύσεων συνήθως αυξάνονται κατά τουλάχιστον όσο το ποσοστό πληθωρισμού.
• Η ακίνητη περιουσία παρέχει ένα εξαιρετικό μέρος για κεφάλαια σε στιγμές που οι επενδυτές δεν είναι βέβαιοι για τις προοπτικές στις αγορές μετοχών και ομολόγων ή όταν οι επενδυτές αναμένουν ότι οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις σε μετοχές, χρεόγραφα και άλλα περιουσιακά στοιχεία είναι ανεπαρκείς.
• Το μετοχικό κεφάλαιο που δημιουργείται σε μια επένδυση σε ακίνητα παρέχει μια εξαιρετική βάση για τη χρηματοδότηση άλλων επενδυτικών ευκαιριών. Αντί να δανείζονται για να επενδύσουν το κεφάλαιο (δηλαδή, αγοράζοντας μετοχές στο περιθώριο), οι επενδυτές μπορούν να δανειστούν έναντι των ιδίων κεφαλαίων τους για τη χρηματοδότηση άλλων έργων. Η σχετική ευκολία δανεισμού ενάντια σε μια επένδυση σε ακίνητα, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα έκπτωσης του ενυπόθηκου δανείου, καθιστά αυτή την επιλογή μια λιγότερο δαπανηρή μέθοδο για τη χρηματοδότηση άλλων ευκαιριών για τους επενδυτές που είναι άνετοι να αναλάβουν τον πρόσθετο οικονομικό κίνδυνο.
• Εκτός από την παροχή ταμειακών ροών για τους ιδιοκτήτες, τα οικιστικά ακίνητα μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν ως σπίτι ή για κάποιο άλλο σκοπό (προφανώς, όχι ταυτόχρονα).

Η επιρροή των παραγόντων της αγοράς

Για να περιγράψουμε τις συνέπειες της απόφασης flip ή hold, πρέπει να κατανοήσουμε τα ζητήματα που είναι εγγενή σε κάθε μία από τις στρατηγικές. Σε σύγκριση με τα αποθέματα και τα ομόλογα, η ακίνητη περιουσία είναι μια σχετικά ανεπαρκής αγορά, η οποία χαρακτηρίζεται από χαμηλό όγκο συναλλαγών και στοιχεία για την ιδιοκτησία και την αγορά, τα οποία συχνά δεν είναι πολύ διαφανή. Η δυσκολία εύρεσης ευκαιριών για ακίνητα, σε συνδυασμό με την έλλειψη ρευστότητας της αγοράς, καθιστούν τις συναλλαγές σε ακίνητα πιο δύσκολες και δαπανηρές για την εκτέλεση από ό, τι οι συναλλαγές μετοχών και ομολόγων.

Από την πλευρά του συν, οι διακυμάνσεις στις τιμές των ακινήτων εμφανίζονται πιο αργά. Τα οικιστικά ακίνητα αποτιμώνται με τη μέθοδο της εκτίμησης και όχι με συνεχή διαπραγμάτευση, πράγμα που έχει ως αποτέλεσμα επενδυτικές αποδόσεις που είναι πιο προβλέψιμες και λιγότερο ασταθείς από τις αποδόσεις των μετοχών και των ομολόγων. Επειδή η ζήτηση για ακίνητα επηρεάζεται από μακροχρόνιες οικονομικές τάσεις, όπως η αύξηση του τοπικού πληθυσμού, οι θέσεις εργασίας και η γενική οικονομία, τα ακίνητα έχουν παρατείνει περιόδους υψηλών και χαμηλών τιμών και όγκων συναλλαγών.

Οι αγορές ακινήτων σε μια μακρά ανοδική τάση χαρακτηρίζονται από αυξημένη ζήτηση και περιόδους κατά τις οποίες οι επενδυτές "φτιάχνουν χόρτο ενώ ο ήλιος λάμπει", ενώ οι κάτω αγορές τείνουν να εμφανίζουν περιορισμένες συναλλαγές, ενώ οι επενδυτές χάνουν χαρτί μέχρι να αναζωογονηθεί η αγορά και ξανά κέρδη.

Για να αποδείξετε το σχετικά υψηλό κόστος των επενδύσεων σε ακίνητα στις συνολικές επενδυτικές στρατηγικές, συγκρίνετε τη διαφορά μεταξύ μιας επένδυσης 200.000 δολαρίων σε μετοχές και μιας ισότιμης επένδυσης σε ακίνητα. Κατά τη λήψη μιας μεγάλης έκθεσης σε μετοχές, ο επενδυτής μπορεί να πωλήσει αμέσως ένα μέρος της επένδυσης για κέρδος και να κρατήσει το υπόλοιπο σε μέσο κόστος σε δολάρια, ενώ περιμένουν μελλοντικά πιθανά κέρδη ή να αναλάβει μακροπρόθεσμη θέση σε αυτόν τον κλάδο ή εταιρεία . Μια θέση 200.000 δολαρίων στην ιδιοκτησία θα μπορούσε να είναι οτιδήποτε, από ένα μονοκατοικία έως δύο μικρές ιδιοκτησίες.

Εκτός από τις τιτλοποιημένες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), ένα πρόβλημα με την κατοικημένη ιδιοκτησία είναι ότι δεν είναι εύκολο να υποδιαιρεθεί. Με άλλους τύπους επενδύσεων, όπως τα αποθέματα, εάν ένας επενδυτής δεν αισθάνεται άνετα με κάποια έκθεση, αυτός μπορεί να "απολύσει" το άνοιγμα με παράγωγα ή να πουλήσει ένα μέρος της επένδυσης. Με την ακίνητη περιουσία, εάν ο επενδυτής έχει αποκλειστική κυριότητα, ο μόνος πρακτικός τρόπος για τη μείωση της έκθεσης είναι η πώληση περιουσιακών στοιχείων στην ιδιοκτησία, τα οποία μπορούν να οδηγήσουν σε θέματα ελέγχου, νομικής και διαχείρισης.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της Flipping

Το πιο εμφανές πλεονέκτημα των επενδύσεων σε ακίνητα είναι η δυνατότητα να πραγματοποιούν άμεσα τα κέρδη και να έχουν το κεφάλαιο δεμένο για το μικρότερο δυνατό χρονικό διάστημα. Επίσης, σε αντίθεση με τη χρηματιστηριακή αγορά, η οποία μπορεί να μετατραπεί στη μέση μιας ημέρας, οι αγορές ακινήτων είναι πιο εύκολα προβλέψιμες και μπορούν να παράγουν παρατεταμένες περιόδους που αποζημιώνουν τους επενδυτές για την περιστροφή των ακινήτων. Υπό αυτή την έννοια, οι ιδιότητες εκσκαφής θα μπορούσαν να θεωρηθούν ασφαλέστερη επενδυτική στρατηγική, διότι σκοπός της είναι να κρατήσει το κεφάλαιο σε κίνδυνο για ελάχιστο χρονικό διάστημα και επειδή δεν διαθέτει τους κινδύνους διαχείρισης και χρηματοδοτικής μίσθωσης που ενυπάρχουν στην κατοχή ακινήτων.

Δύο κύριοι τύποι ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε μια προσέγγιση αγοράς / πώλησης ακινήτων που επενδύει. Το πρώτο είναι τα σπίτια ή τα διαμερίσματα που μπορούν να αγοραστούν κάτω από την τρέχουσα αγοραία αξία επειδή βρίσκονται σε οικονομική δυσπραγία. Το δεύτερο είναι το fixer-upper, ένα ακίνητο με διαρθρωτικά ζητήματα σχεδιασμού ή προβλήματα, που μπορούν να ξεπεραστούν για να δημιουργήσουν αξία.

Οι επενδυτές που επικεντρώνονται σε προβληματικές ιδιότητες το κάνουν με τον εντοπισμό ιδιοκτητών σπιτιού που δεν μπορούν πλέον να διαχειριστούν ή να διατηρήσουν τις ιδιότητές τους ή βρίσκοντας ιδιότητες που υπερεκτιμούνται και κινδυνεύουν να εισέλθουν σε προεπιλογή. Εκείνοι που προτιμούν τους σταθεροποιητές, από την άλλη πλευρά, θα αναδιαμορφώσουν ή θα ενισχύσουν ένα ακίνητο έτσι ώστε να λειτουργούν καλύτερα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή είναι πιο αποδοτικές για τους ενοικιαστές διαμερισμάτων.

Με τη χρήση αυτής της τακτικής, ο αγοραστής ενός σταθεροποιητή βασίζεται στο επενδυμένο κεφάλαιο για να αυξήσει τις αξίες, σε αντίθεση με το να αγοράζει ακίνητα σε χαμηλή βάση για να δημιουργήσει υψηλές αποδόσεις επενδύσεων. Φυσικά, είναι επίσης δυνατό να συνδυάσουμε αυτές τις δύο στρατηγικές όταν αναστρέφουμε τις ιδιότητες, και πολλοί επενδυτές κάνουν ακριβώς αυτό.

Εντούτοις, οι ιδιοκτήτες μπορούν να δημιουργήσουν προβλήματα κόστους και φορολογίας που δεν αντιμετωπίζουν μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Τα έξοδα που συνεπάγεται η αναστροφή μπορούν να απαιτήσουν πολλά χρήματα, οδηγώντας σε προβλήματα ταμειακής ροής. Επειδή το κόστος των συναλλαγών είναι πολύ υψηλό τόσο στην αγορά όσο και στην πλευρά πώλησης, μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τα κέρδη. Η ταχεία ανάκαμψη στις ιδιότητες (και η ταχύτητα είναι όλα σε επιτυχείς διαπραγματεύσεις) μπορεί να δημιουργήσει αλλαγές στο εισόδημα που μπορούν να αυξήσουν τους φόρους - ειδικά εάν τα πράγματα κινούνται πολύ γρήγορα για να επωφεληθούν από τους μακροπρόθεσμους φορολογικούς κανόνες κεφαλαιακών κερδών.

Επίσης, η εύρεση αυτών των ευκαιριών μπορεί να είναι δύσκολη για μια παρατεταμένη και σταθερή χρονική περίοδο. Για τους περισσότερους επενδυτές, τα περιστρεφόμενα ακίνητα πρέπει να θεωρούνται περισσότερο στρατηγική τακτικής από ένα μακροπρόθεσμο επενδυτικό σχέδιο.

Τα υπέρ και τα κατά της Holding

Είναι γνωστό ότι η αγορά και η κατοχή ακίνητης περιουσίας είναι μια συνταγή για τη συγκέντρωση μεγάλου πλούτου. Τα περισσότερα "παλαιά χρήματα" στις ΗΠΑ και στο εξωτερικό συγκεντρώθηκαν μέσω ιδιοκτησίας γης. Παρά τις περιόδους μείωσης των τιμών, οι τιμές των γαιών έχουν σχεδόν πάντα ανακάμψει μακροπρόθεσμα, επειδή υπάρχει περιορισμένη προσφορά γης.

Ωστόσο, η μακροχρόνια ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας φέρνει μια πληθώρα διαχειριστικών και νομικών ζητημάτων με τα οποία οι επενδυτές σε μετοχές και ομόλογα δεν πρέπει ποτέ να αντιμετωπίσουν. Η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μια προσπάθεια έντασης διαχείρισης, η οποία βρίσκεται εκτός της ομάδας δεξιοτήτων πολλών επενδυτών.

Οι ιδιώτες επενδυτές πρέπει να έχουν τις δεξιότητες για να αναλύσουν μια συγκεκριμένη αγορά, μια συγκεκριμένη εταιρεία και την ικανότητα της διοίκησης να εκτελέσει τις επιχειρηματικές της στρατηγικές. Ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής ακινήτων χρειάζεται τις ίδιες δεξιότητες αλλά έχει την πρόσθετη ευθύνη να δημιουργεί και να εφαρμόζει αυτές τις επιχειρηματικές στρατηγικές για τις ιδιότητές του.

Πολλοί επενδυτές, ιδίως ιδιοκτήτες ακινήτων για πρώτη φορά, είναι κακοδιαθερημένοι ή κακώς εξοπλισμένοι για να αντιμετωπίσουν τις ευθύνες που συνδέονται με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη. Η διαδικασία εξεύρεσης ποιοτικών ενοικιαστών και εξυπηρέτησης των αναγκών τους, καθώς και ο χειρισμός της συντήρησης και συντήρησης του ακινήτου, μπορεί να είναι μια αγχωτική και χρονοβόρα επιχείρηση, αλλά η επιτυχής διαχείριση της περιουσίας είναι απαραίτητη για την εξασφάλιση συνεχιζόμενων ταμειακών ροών από την επένδυση κάποιου.

Οι κίνδυνοι που ενυπάρχουν στη μακροχρόνια ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μεγάλοι, αλλά αν μετριαστούν, ο επενδυτής είναι καλά αποζημιωμένος για την ανάληψη αυτών. Οι περισσότεροι από αυτούς τους κινδύνους, οι οποίοι περιλαμβάνουν τους συναλλακτικούς κινδύνους αγοράς και πώλησης ακινήτων, κινδυνεύουν για την ευημερία του ακινήτου και οι κίνδυνοι εύρεσης και εξυπηρέτησης ενοικιαστών θεωρούνται ασύμμετροι κίνδυνοι ή επενδυτικοί κίνδυνοι που μπορούν να διαφοροποιηθούν εάν ένας κατάλληλος αριθμός των επενδύσεων αγοράζονται σε ένα καλά κατασκευασμένο χαρτοφυλάκιο. Το πρόβλημα για τους περισσότερους επενδυτές είναι ότι η ακίνητη περιουσία είναι εντατική. Το ποσό που απαιτείται για την αγορά επαρκών περιουσιακών στοιχείων για την άμβλυνση αυτών των κινδύνων είναι εκτός των μέσων ή των ικανοτήτων τους.

Επιλογή στρατηγικής

Για να αποφασίσετε εάν είναι η πιο κατάλληλη στρατηγική να αντικρούσετε τις ιδιότητες ή να τις κρατήσετε μακροπρόθεσμα, πρέπει να απαντήσετε σε μερικές κρίσιμες ερωτήσεις. Ο επενδυτής πρέπει να αποφασίσει εάν η κατανομή κεφαλαίου είναι μόνιμη ή παροδική και εάν αποτελεί βασικό μέρος μιας συνολικής επενδυτικής στρατηγικής ή ενός μέσου για τη βελτίωση των αποδόσεων. Πρέπει επίσης να καθοριστεί ποιος είναι ο λόγος κινδύνου και απόδοσης που είναι κατάλληλος για αυτό το τμήμα των επενδυτικών χαρτοφυλακίων και αν ο επενδυτής έχει την κατάλληλη ανοχή και δεξιότητα για να αναλάβει τις διοικητικές ευθύνες που αντιστοιχούν σε κάθε είδος επένδυσης.

Εάν το κεφάλαιο δεν είναι διαθέσιμο για την αγορά ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, ένας υποψήφιος επενδυτής πρέπει να είναι προετοιμασμένος να αναλάβει ασυμμετρικό κίνδυνο, συμπεριλαμβανομένων ατομικών κινδύνων ιδιοκτησίας και δυνητικής έλλειψης ζήτησης για το ακίνητο, είτε από ιδιοκτήτες σπιτιού είτε ενοικιαστές. Όταν αποφασίζει να αναλάβει μια στρατηγική buy-and-sell, ο επενδυτής πρέπει επίσης να καθορίσει εάν έχει την ικανότητα να αποκαλύψει τις ιδιότητες των πωλήσεων που έχουν πληγεί από την αγορά ή το επάνω μέρος. Σε αυτή τη στρατηγική συναλλαγών, είναι σημαντικό να προσδιοριστεί κατά πόσο το κεφάλαιο μπορεί να μετατραπεί αρκετές φορές σε μια δεδομένη επενδυτική περίοδο για να ξεπεραστούν τα έξοδα συναλλαγής τόσο από την αγορά όσο και από την πλευρά πώλησης, συμπεριλαμβανομένων των χρηματιστηριακών, χρηματοοικονομικών και τελών.

Η κατώτατη γραμμή

Αν και η επιλογή μεταξύ των δύο στρατηγικών εξαρτάται από τη συγκεκριμένη οικονομική κατάσταση και τους επενδυτικούς στόχους, η στρατηγική μακροπρόθεσμης διακράτησης είναι γενικά πιο κατάλληλη για όσους χρησιμοποιούν ακίνητη περιουσία ως βασικό τμήμα των συνολικών επενδυτικών χαρτοφυλακίων τους. η περιστροφή των ιδιοτήτων είναι πιο κατάλληλη όταν η ακίνητη περιουσία χρησιμοποιείται ως πρόσθετη ή ως τακτική επιστροφής-βελτίωσης.

Οι επενδυτές που επιθυμούν να συγκεντρώσουν περιουσιακά στοιχεία και να αντλήσουν εισόδημα από τις επενδύσεις τους σε ακίνητα θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο μακροχρόνιας κατοχής ακίνητης περιουσίας, χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια που ενσωματώνονται στο χαρτοφυλάκιο για τη χρηματοδότηση άλλων επενδυτικών ευκαιριών, με δυνατότητα πώλησης των ακίνητων σε μια εξαιρετική αγορά. Η μετατόπιση των περιουσιακών στοιχείων είναι μια τακτική που ταιριάζει καλύτερα σε περιόδους όπου οι προοπτικές στις αγορές μετοχών και ομολόγων είναι χαμηλές ή για τους επενδυτές που επιθυμούν να πραγματοποιήσουν βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη για όσο διάστημα θα επιτρέψει η παρούσα αγορά.