Αφαίρεση τόκων από τη δεύτερη υποθήκη σας

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση αντιλαμβάνεται ότι τα στεγαστικά δάνεια στο σπίτι είναι τα μεγαλύτερα οικονομικά βάρη που πολλοί Αμερικανοί θα αναλάβουν ποτέ στη ζωή τους. Για να προσφέρει ένα διάλειμμα (και πιθανώς να ενθαρρύνει τους ανθρώπους να συμμετάσχουν στην αγορά ακινήτων), η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος (IRS) επιτρέπει στους φορολογούμενους να λαμβάνουν εκπτώσεις επί των τόκων που καταβάλλονται για τις υποθήκες τους.

Αλλά τι γίνεται αν έχετε μια δεύτερη υποθήκη σπίτι; Έχει σημασία αυτό που το χρησιμοποιείτε; Μπορείτε να αφαιρέσετε απλώς τόκο επ 'αόριστον;

Θα εξετάσουμε εμπεριστατωμένα τις φορολογικές συνέπειες από τη λήψη μιας δεύτερης υποθήκης, που θα σας δείξει πώς να υπολογίσετε την αφαίρεση σας από τους φόρους σας, καθώς και την επισήμανση διαφόρων περιορισμών και παγίδων.

Τα βασικά

Πρώτον, θα πρέπει να καταλάβετε τι συνιστά ένα «εξειδικευμένο σπίτι» (εκείνο στο οποίο εφαρμόζεται η έκπτωση τόκων υποθήκης) και πώς ο IRS ορίζει «τόκους στεγαστικών δανείων» και «χρέος στεγαστικών δανείων».

Για αρχάριους, ένα "εξειδικευμένο σπίτι" αναφέρεται είτε στο κύριο σπίτι στο οποίο ζείτε συνήθως είτε σε ένα δεύτερο σπίτι. Κινητά σπίτια, ρυμουλκούμενα σπιτιών, διαμερίσματα και βάρκες πληρούν τις προϋποθέσεις, εφ 'όσον διαθέτουν "εγκαταστάσεις ύπνου, μαγειρέματος και τουαλέτας", όπως το δημοσιεύει η IRS Publication 936.

Αν έχετε τρία ή περισσότερα ακίνητα, μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο δύο από αυτά ως, αντίστοιχα, την κύρια και δεύτερη κατοικία σας για ένα συγκεκριμένο έτος. Αν τυχαίνει να πουλήσετε ένα από τα σπίτια που ζητούσατε κατά τη διάρκεια του ίδιου έτους, τότε μπορείτε να θεωρήσετε άλλη ιδιοκτησία την κύρια ή δεύτερη κατοικία σας για το υπόλοιπο εκείνου του έτους.

Εάν διεκδικείτε παρακρατήσεις σε ένα σπίτι που διπλασιάζεται ως κάτι άλλο, όπως ένα ακίνητο ενοικίασης ή ένα γραφείο, υπάρχουν ορισμένοι κανόνες και υπολογισμοί που ξεχωρίζουν για τον χρόνο που καταλαμβάνετε στις εγκαταστάσεις. Μπορείτε να ανατρέξετε στις λεπτομέρειες εδώ, αλλά σε γενικές γραμμές, αν νοικιάσετε ένα δεύτερο σπίτι, πρέπει να διαμείνετε εκεί για τουλάχιστον 14 ημέρες ή περισσότερο από το 10% του χρόνου που ενοικιάζεται μέσα σε ένα χρόνο (όποιο διάστημα είναι μεγαλύτερο) να είναι σε θέση να αφαιρέσει τους ενυπόθηκους τόκους σε αυτό. (Εάν δεν ζείτε εκεί καθόλου, τότε είστε ιδιοκτήτης και μια εντελώς διαφορετική σειρά κανόνων μπαίνει στο παιχνίδι: δείτε φορολογικές εκπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης ).

Τόκοι υποθηκών ισχύουν μόνο για τους τόκους που καταβάλλονται για δάνεια που χρησιμοποιούν την κατοικία σας ως ασφάλεια. Αυτό περιλαμβάνει:

• Πρώτες υποθήκες και δεύτερες υποθήκες
• Γραμμές πίστωσης
• Εγχώρια δάνεια

Το IRS περιγράφει τρεις κατηγορίες στεγαστικών δανείων. Αυτά ποικίλλουν ανάλογα με το πότε αφαιρέσατε το χρέος και ποια ήταν τα έσοδα που χρησιμοποιήθηκαν για:

• Το μεγαλύτερο χρέος αναφέρεται σε υποθήκες που ασφαλίστηκαν από το σπίτι σας στις ή πριν από τις 13 Οκτωβρίου 1987 (μετά την έναρξη ισχύος των ισχυόντων φορολογικών κανόνων).
• Το χρέος για την απόκτηση κατοικίας αναφέρεται σε υποθήκες που λήφθηκαν μετά τις 13 Οκτωβρίου 1987 και οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά, κατασκευή ή βελτίωση του σπιτιού σας (π.χ. ανακαινίσεις, επισκευές κλπ.).
• Το χρέος ή το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης αναφέρεται σε υποθήκες που λήφθηκαν μετά τις 13 Οκτωβρίου 1987, οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν για άλλους σκοπούς που δεν σχετίζονται με τη διαμονή, όπως για τη χρηματοδότηση διδασκαλίας στο κολέγιο, ενός νέου αυτοκινήτου, διακοπών ή σχεδόν οτιδήποτε άλλο δεν σχετίζεται με την αγορά, την οικοδόμηση ή τη βελτίωση ενός σπιτιού.

Οι Μειώσεις

Αυτό εξαρτάται από το είδος του χρέους που έχετε ήδη - και πόσο περισσότερο θέλετε να υποθέσετε. Αν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετήσετε από κοινού, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο τους τόκους με $ 1 εκατομμύριο ή λιγότερο αξίας χρέους εγχώριας απόκτησης και $ 100.000 ή λιγότερο αξίας του χρέους εγχώριας δικαιοσύνης συνολικά. Εάν είστε ενιαίος ή παντρεμένος και καταθέτετε χωριστά, τότε τα όριά σας γίνονται 500.000 δολάρια για το χρέος απόκτησης κατοικίας και το χρέος εγχώριας δικαιοσύνης 50.000 δολάρια, αντίστοιχα.

Με άλλα λόγια, αν η υποθήκη σας ή τα ενυπόθηκα δάνεια χρησιμοποιούνται για να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε το κύριο ή / και το δεύτερο σπίτι σας (καθιστώντας το χρέος εξαγοράς στο σπίτι) και συνολικά 1 εκατομμύριο δολάρια, μπορείτε να αφαιρέσετε όλα τα χρήματα που έχετε καταβάλει. Για παράδειγμα, αν έχετε ένα επιτόκιο 4% σε κάθε μία από τις δύο υποθήκες που μαζί ανέρχονται σε 1 εκατομμύριο δολάρια, μπορείτε να αφαιρέσετε όλες τις ετήσιες πληρωμές τόκων σας ύψους $ 40.000.

Ωστόσο, αν το χρέος για την απόκτηση κατοικίας είναι, για παράδειγμα, 2 εκατομμύρια δολάρια, τότε θα μπορούσατε μόνο να αφαιρέσετε το ήμισυ του συνολικού ενδιαφέροντος που πληρώσατε σε στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων το ίδιο έτος. Αν εφαρμόζονταν τα ίδια επιτόκια 4%, θα μπορούσατε μόνο να αφαιρέσετε 40.000 δολάρια αντί για τα 80.000 δολάρια που ενδεχομένως έχετε καταβάλει σε τόκους εκείνου του έτους. (Αυτό είναι κάτι που πρέπει να εξετάσει κανείς για όσους προσπαθούν να χρηματοδοτήσουν ένα επταψήφιο ακίνητο. Βλ. Jumbo εναντίον συμβατικών υποθηκών: πώς διαφέρουν .)

Αν και αυτό το όριο δεν ισχύει για τα χρεωστικά δάνεια, δεν θα είστε σε θέση να λάβετε πρόσθετες κρατήσεις για νέες υποθήκες, εάν το οφειλόμενο χρέος σας υπερβαίνει ήδη 1 εκατομμύριο δολάρια. Τι γίνεται αν έχετε μόνο 900.000 δολάρια σε χρεωστικούς τίτλους; Στη συνέχεια, θα μπορούσατε μόνο να αφαιρέσετε τόκους για επιπλέον $ 100.000 χρέους εγχώριας αγοράς.

Τουλάχιστον, αυτός είναι ο γενικός κανόνας. Το IRS παρέχει ένα φύλλο εργασίας για να καθορίσει το πραγματικό σας δικαίωμα εκπτώσεως στεγαστικών δανείων.

Το Γραφείο

Όσο έχετε καταβάλει τόκο στεγαστικού δανείου ύψους τουλάχιστον $ 600, θα λάβετε μια ειδοποίηση από τον κάτοχο υποθηκών ή τον δανειστή σας (είναι συνήθως το Έντυπο 1098) λίγους μήνες πριν από την υποβολή του φόρου. Μαζί με το ποσό των ετήσιων πληρωμών σας, αυτή η Δήλωση Ενυπόθηκου Δανείου θα σας δείξει επίσης τα ασφάλιστρα ασφάλισης που έχετε πληρώσει και τα εκπεστέα ποσά που πληρώσατε (αν έχετε αγοράσει ένα σπίτι εκείνο το έτος). Αφού διαθέσετε αυτό το έγγραφο, θα το χρησιμοποιήσετε για να συμπληρώσετε τη φορολογική σας δήλωση, στο έντυπο 1040, Πρόγραμμα Α (Ανακεφαλαιωμένες Μειώσεις).

Με το χρέος εγχώριας χρέωσης και το χρέος εγχώριων μετοχών σε συνδυασμό, μπορείτε τεχνικά να δανειστείτε 1, 1 εκατομμύρια δολάρια στο σπίτι σας. Ωστόσο, αν έχετε επιπλέον χρέος που υπερβαίνει αυτό το όριο, ενδέχεται να μπορείτε να εκπέσετε τους τόκους εάν τα έσοδα αυτά χρησιμοποιήθηκαν για εξειδικευμένα έξοδα, όπως μια επένδυση (που αναφέρεται επίσης στο Παράρτημα Α) ή μια επιχείρηση (Πρόγραμμα Γ ή C-EZ).

Αναχρηματοδότηση, πόντοι και ασφάλιστρα

Εάν αναχρηματοδοτείτε οποιαδήποτε υποθήκη, συμπεριλαμβανομένης της δεύτερης σας, τότε μπορείτε να διεκδικήσετε το νέο δάνειο ως χρέος εξαγοράς στο σπίτι μέχρι τον κύριο του προηγούμενου δανείου. Οτιδήποτε παραπάνω θα θεωρηθεί ως χρέος εγχώριων μετοχών.

Επιπλέον, εάν πληρώνετε πόντους για τη νέα υποθήκη, μπορείτε να τις αφαιρέσετε κατά τη διάρκεια του δανείου. Υποθέτοντας ότι αναχρηματοδοτήσατε μια νέα υποθήκη 30 ετών, μπορείτε να αφαιρέσετε το 1/30 από ό, τι πληρώσατε σε σημεία κάθε χρόνο. Αν δεν έχετε αφαιρέσει όλα τα σημεία από τη στιγμή που θα πουλήσετε ή θα αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι (πάλι), τότε μπορείτε να αφαιρέσετε όλα τα υπόλοιπα όλα ταυτόχρονα εκείνο το έτος. Θα υποβάλετε την έκπτωση στο Πρόγραμμα Α, έντυπο 1040, γραμμή 12.

Εφόσον το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας δεν υπερβαίνει τα 109.000 δολάρια (ή τα 54.500 δολάρια εάν παντρευτούν και αρχειοθετηθούν χωριστά), μπορείτε να αφαιρέσετε μερικά ή όλα τα ασφάλιστρα υποθηκών σας επίσης. Αυτό θα πέσει στην κατηγορία "χρέους της αγοράς σας".

Η κατώτατη γραμμή

Οι φορολογικοί κανόνες είναι περίπλοκοι, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία ότι, αλλά εάν προχωρήσετε σωστά, οι διατάξεις θα μπορούσαν να σας εξοικονομήσουν χιλιάδες δολάρια το χρόνο. Να είστε βέβαιος να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό πριν αποφασίσετε να πάρετε μια δεύτερη υποθήκη.