Αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην πώληση στο σπίτι σας

Με εκτίμηση μετοχών, μπορείτε να πουλήσετε τις μετοχές σας για αρκετά χρόνια για να διαδώσετε τα κεφαλαιακά κέρδη. Δυστυχώς, τα επενδυτικά ακίνητα δεν έχουν την ίδια πολυτέλεια? το συνολικό ποσό κέρδους πρέπει να αξιώνεται στους φόρους σας κατά το έτος πώλησης του ακινήτου. Ωστόσο, αν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού χρησιμοποίησε την ανταλλαγή IRS Section 1031, μπορεί να αναβάλει το ποσό σε ένα παρόμοιο επενδυτικό όχημα.

Διαχείριση της αρχικής πώλησης

Θα μπορούσατε να μετριάσετε αυτή τη φορολογική επιβάρυνση ελέγχοντας το έτος κατά το οποίο περνά ο τίτλος και η κατοχή και επομένως το έτος κατά το οποίο αναφέρετε το κέρδος ή τη ζημία από τη συναλλαγή. Με άλλα λόγια, μπορείτε να ορίσετε τη μεταβίβαση της κυριότητας σε ένα έτος κατά το οποίο αναμένετε να έχετε χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση. Ωστόσο, αν το εισόδημά σας είναι σταθερό και πληρώνετε φόρο για το κέρδος φαίνεται αναπόφευκτο, ίσως να θέλετε να εξετάσετε τη χρήση της ανταλλαγής IRC Section 1031.

Το Τμήμα 1031 Ανταλλαγή

Η ανταλλαγή του τμήματος 1031 επιτρέπει σε έναν επενδυτή να εμπορεύεται ακίνητα που κατέχονται για επένδυση σε άλλα επενδυτικά ακίνητα και δεν υπόκειται σε άμεσες φορολογικές υποχρεώσεις. Σύμφωνα με την Ενότητα 1031, εάν ανταλλάσσετε επιχειρηματικές ή επενδυτικές ακίνητες περιουσίες μόνο για μια επιχείρηση ή μια επένδυση σε ακίνητα παρόμοιου είδους, δεν αναγνωρίζεται κέρδος ή ζημία μέχρι την πώληση του νεοαποκτηθέντος ακινήτου. Λάβετε υπόψη ότι το τμήμα 1031 δεν εφαρμόζεται στις ανταλλαγές αποθεμάτων, μετοχών, ομολόγων, νόμων, αποδεικτικών στοιχείων χρέωσης και ορισμένων άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Αρχίζοντας το 2018, η νέα φορολογική νομοθεσία περιορίζει αυτές τις ανταλλαγές σε ακίνητα: το τμήμα 1031 ανταλλαγές άλλων περιουσιακών στοιχείων, όπως έργα τέχνης, δεν επιτρέπονται πλέον. Για περισσότερη σαφήνεια, ανατρέξτε στο IRS.

Κανόνες και κανονισμοί

Η ανταλλαγή του τμήματος 1031 δεν θα επιτρέψει την αποφυγή των φόρων κεφαλαιουχικών κερδών σε όλες τις περιπτώσεις. Για παράδειγμα, η ανταλλαγή αμερικανικών ακινήτων για ακίνητα σε άλλη χώρα δεν θα πληροί τις προϋποθέσεις για καθεστώς αφορολόγητων συναλλαγών. Επιπλέον, οι συναλλαγές που αφορούν περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιούνται για προσωπικούς σκοπούς - όπως η ανταλλαγή προσωπικής κατοικίας για ένα ακίνητο - δεν θα λάβουν την αφορολόγητη επεξεργασία που παρέχεται βάσει του τμήματος 1031. Τέλος, εάν οποιοδήποτε από τα δύο μέρη μεταβιβάσει στη συνέχεια το ανταλλασσόμενο ακίνητο εντός διετίας περίοδο, το αντάλλαγμα θα υπόκειται σε φόρο.

Για λόγους φορολογικής πληροφόρησης, η βάση των παλαιών ακινήτων μεταφέρεται στο νέο ακίνητο. Αυτό είναι σημαντικό να γίνει κατανοητό σε μια ανταλλαγή αφορολόγητων ειδών επειδή οι οφειλόμενοι φόροι δεν συγχωρούνται, απλώς αναβάλλονται μέχρι την πώληση της νέας περιουσίας. Για να καταγράψετε την ανταλλαγή του τμήματος 1031 με την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων, είναι σημαντικό να υποβάλετε το Έντυπο 8824 με τη φορολογική δήλωση για το έτος της ανταλλαγής ομοειδών φύλων. Δεν συνιστάται ανταλλαγή αφορολόγητων φόρων, εάν η συναλλαγή θα οδηγήσει σε απώλεια, δεδομένου ότι οι ζημίες δεν μπορούν να αφαιρεθούν σε ανταλλαγές αφορολόγητων ειδών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ίσως είναι καλύτερο να πωλήσει το περιουσιακό στοιχείο και να χρησιμοποιήσει τα έσοδα για να αγοράσει το νέο ακίνητο.

Πλήρως Ανταλλαγή Φόρων

Για μια συναλλαγματική συναλλαγή του Τμήματος 1031, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις:

Το ακίνητο πρέπει να είναι "σαν το είδος": Οι ιδιότητες είναι σαν το είδος, αν είναι της ίδιας φύσης ή χαρακτήρα, ακόμα και αν διαφέρουν σε βαθμό ή ποιότητα.

Το ακίνητο πρέπει να σχετίζεται με επιχείρηση ή επένδυση: Το μεταβιβασμένο ακίνητο πρέπει να διατηρείται για παραγωγική ή επενδυτική χρήση και να διατίθεται για ίδια χρήση.

Νέα ιδιοκτησία πρέπει να ταυτοποιηθεί εντός 45 ημερών: Το νέο ακίνητο που λαμβάνεται με αντάλλαγμα για υπάρχον ακίνητο πρέπει να προσδιορίζεται εγγράφως εντός 45 ημερών από την πρώτη μεταφορά.

Η μεταβίβαση πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός του παραθύρου 180 ημερών: Η ιδιότητα του ιδίου είδους πρέπει να παραληφθεί σε μία από αυτές τις δύο ημερομηνίες (όποια από τις δύο ημερομηνίες λήγει): εντός της προθεσμίας των 180 ημερών που έπεται της μεταβίβασης της περιουσίας ή της ημερομηνίας λήξης της φορολογικής δήλωσης (συμπεριλαμβανομένων των επεκτάσεων) για το έτος μεταβίβασης της περιουσίας.

Μερική ανταλλαγή χωρίς φόρους

Για να είναι απόλυτα αφορολόγητο, η ανταλλαγή πρέπει να είναι μόνο ανταλλαγή ιδιοκτησίας όμοιας φύσης. Σε έναν τέλειο κόσμο, η εξεύρεση ακινήτου με την ίδια εμπορική αξία είναι ιδανική για την ανταλλαγή του τμήματος 1031. Ωστόσο, είναι δύσκολο να βρεθεί μια ισότιμη ανταλλαγή και, σε πολλές περιπτώσεις, ένα κόμμα καταλήγει να κτυπήσει μερικά επιπλέον χρήματα για να καταστήσει τη συμφωνία δίκαιη. Αυτή η πρόσθετη ιδιοκτησία ή μετρητά που εισπράττονται είναι γνωστή ως "εκκίνηση", και αυτό το κέρδος φορολογείται μέχρι το ποσό της μπότας που λάβατε.

Όταν υπάρχουν υποθήκες και στις δύο ιδιότητες, τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν συμψηφιστεί. Το κόμμα που παραιτείται από τη μεγαλύτερη υποθήκη και λαμβάνει τη μικρότερη υποθήκη αντιμετωπίζει την υπέρβαση ως μπότα.

Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας και να μην πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών;

Η κατώτατη γραμμή

Ο αυξημένος αριθμός πωλήσεων ακινήτων από το 2010 έχει επιτρέψει σε πολλούς ανθρώπους να λαμβάνουν ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Ως αποτέλεσμα, έχει χαθεί ένα τεράστιο ποσό φορολογικών εσόδων. Προς το παρόν, το τμήμα 1031 ανταλλάσσει για ακίνητη περιουσία παραμένει. (Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, ξεκινώντας από το 2018, εξαλείφθηκαν για άλλα είδη ιδιοκτησίας, όπως τα συλλεκτικά αντικείμενα, τα αεροσκάφη, τα δικαιώματα δικαιόχρησης και ο βαρέας εξοπλισμός).