5 Κίνδυνοι τύποι υποθηκών που πρέπει να αποφύγετε

Αν υπάρχει κάτι που έχουμε μάθει από την υποβάθμιση του 2008 και την συντριβή του 1987, είναι ότι όλοι πρέπει να προχωρήσουμε με προσοχή κατά το δανεισμό χρημάτων για την αγορά ή την αναχρηματοδότηση ενός σπιτιού. Ο τύπος υποθήκης που επιλέγετε μπορεί να σημαίνει τη διαφορά μεταξύ μιας ημέρας που κατέχει το σπίτι σας εντελώς ή βρίσκεστε στη μέση ενός αποκλεισμού ή ακόμα και μιας πτώχευσης. Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε τους τύπους υποθηκών που οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν συνήθως προβλήματα και εξηγεί γιατί είναι μια κακή ιδέα όταν συνδυάζεται με λάθος δανειολήπτη.

Τι κάνει μια υποθήκη ριψοκίνδυνη;

Λόγω της στεγαστικής κρίσης, πολλοί από εμάς έχουν καταλήξει να πιστεύουν ότι ορισμένοι τύποι υποθηκών είναι εγγενώς επικίνδυνοι. Ωστόσο, εμπειρογνώμονες ενυπόθηκων δανείων θα σας πω ότι μια επικίνδυνη υποθήκη είναι πραγματικά ένα προϊόν δανείου που δεν ταιριάζει με την ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη. (Ρίξτε μια ματιά στους παράγοντες που προκάλεσαν την έκρηξη και την εξάντληση αυτής της αγοράς, ελέγξτε το καύσιμο που τροφοδοτήθηκε με την κατάρρευση των υποχωρήσεων ).

Ο Keith T. Gumbinger, Αντιπρόεδρος της HSH Associates, συμφωνεί, λέγοντας ότι «πιστεύουν ή όχι, τα διαθέσιμα προϊόντα [γύρω στο 2009] δεν ήταν ιδιαίτερα επικίνδυνα για το σωστό κοινό». Το πρόβλημα ήταν ότι ορισμένοι τύποι ενυπόθηκων δανείων συνοδεύονταν από λάθος δανειολήπτες και οι δανειστές λέγονταν στους δανειολήπτες ότι "μπορείτε πάντα να αναχρηματοδοτείτε". Αυτό μπορεί να φαινόταν αληθινό όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν για χρόνια, αλλά δεν είναι αληθές όταν οι τιμές των κατοικιών μειώνονται.

Οι στατιστικές της αγοράς κατοικιών λίγο μετά την κρίση 2008-2009 υποστηρίζουν αυτούς τους ισχυρισμούς. Σύμφωνα με την Εθνική Έρευνα Αποπληρωμής του Συνδέσμου Δανείων, το δεύτερο τρίμηνο του 2010, τα είδη των δανείων με το υψηλότερο ποσοστό ξεκλειδώματος ξεκίνησαν με στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου κινδύνου (ARM), τα οποία είχαν ένα ποσοστό εκκίνησης αποκλεισμού 3, 39%. Τα ΑΜΚ, με τα μεταβαλλόμενα επιτόκια τους, αποτελούν ένα ιδιαίτερα επικίνδυνο ενυπόθηκο προϊόν για τους δανειολήπτες με οικονομικές καταστάσεις που δεν είναι ιδανικές.

Συγκριτικά, η έρευνα ανέφερε ότι τα δάνεια VA είχαν ένα ποσοστό έναρξης αποκλεισμού 0, 70%, τα βασικά προκαταβολικά δάνεια 0, 71%, τα δάνεια FHA 1, 02%, τα βασικά βραχυπρόθεσμα τραπεζικά δάνεια 1, 96% και τα σταθερά δάνεια χαμηλού κινδύνου 2, 3%. Αυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι οποιοσδήποτε τύπος υποθήκης μπορεί να είναι κακή ιδέα για έναν δανειολήπτη χαμηλού κινδύνου και ότι ακόμη και οι πρώτιστοι δανειολήπτες μπορούν να βρεθούν σε προβλήματα αν δεν καταλάβουν τα ARM.

Στην πραγματικότητα, ακόμη και τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου μπορούν να είναι επιζήμια για τους δανειολήπτες. Ας ρίξουμε μια ματιά στον πρώτο τύπο επικίνδυνης υποθήκης μας.

1. Υποθήκες σταθερού επιτοκίου 40 ετών
Οι δανειολήπτες με στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου ενδέχεται να έχουν χαμηλό ποσοστό αποκλεισμού, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου είναι πάντα μια καλή ιδέα. Η 40ετής υποθήκη με σταθερό επιτόκιο είναι ένα τέτοιο προϊόν, διότι όσο περισσότερο δανείζετε τα χρήματα, τόσο περισσότερος τόκος πληρώνετε.

Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων με προκαταβολή 10%. Το ποσό που θα χρειαστεί να δανειστείτε είναι $ 180.000 ($ 200.000 μείον $ 20.000).

Με επιτόκιο 5%, εδώ είναι οι μηνιαίες πληρωμές και το συνολικό ποσό που θα πληρώσετε για το σπίτι κάτω από διάφορους όρους εάν κρατάτε το δάνειο για τη ζωή του:

Ο παραπάνω πίνακας είναι μια απλοποιημένη σύγκριση. Στην πραγματικότητα, το επιτόκιο θα είναι το χαμηλότερο για το δάνειο 15 ετών και το υψηλότερο για το δάνειο 40 ετών. Ακολουθεί μια πιο ρεαλιστική σύγκριση:

Όπως βλέπετε στην Εικόνα 2 παραπάνω, η υποθήκη 40 ετών είναι κατά 0, 6% υψηλότερη σε τόκους και θα μειώσει το μηνιαίο σας λογαριασμό μόνο κατά 23 δολάρια, από $ 988 σε $ 965. Ωστόσο, θα σας κοστίσει επιπλέον $ 107.570, 82 για τη διάρκεια του δανείου. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν την πολυτέλεια να πετάξουν αυτά τα χρήματα. Η εξόφληση μιας 40ετούς υποθήκης αυξάνει τον κίνδυνο να μην έχετε αρκετό για συνταξιοδότηση, να μην είστε σε θέση να πληρώσετε για την εκπαίδευση του παιδιού σας ή για οποιοδήποτε άλλο σενάριο. Στην καλύτερη περίπτωση, παραλείπετε $ 107.570, 82 που θα μπορούσατε να ξοδέψετε για διακοπές, ηλεκτρονικά, ωραία δείπνα και άλλες δαπάνες διασκέδασης. Ποιος θέλει να το κάνει αυτό;

2. Ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs) έχουν σταθερό επιτόκιο για σύντομη αρχική περίοδο που μπορεί να κυμανθεί από έξι μήνες έως δέκα χρόνια. Αυτό το αρχικό επιτόκιο, που ονομάζεται επιτόκιο ανάγνωσης, είναι συχνά χαμηλότερο από το επιτόκιο για ένα σταθερό δάνειο 15 ή 30 ετών. Μετά την αρχική περίοδο, το επιτόκιο προσαρμόζεται περιοδικά - ίσως μία φορά το χρόνο, μία φορά κάθε έξι μήνες ή και μία φορά το μήνα.

"Κάθε δάνειο που έχει σταθερό επιτόκιο για μια περίοδο μικρότερη από τη διάρκεια του δανείου εκτελεί τεράστιο κίνδυνο επιτοκίου", λέει ο Καλιφόρνια μεσίτης ακίνητης περιουσίας Γκρέγκ Κουτ από το Πρώτο Πακέτο Δικτύου Αγορών.

Ο κίνδυνος επιτοκίου είναι ο κίνδυνος ότι, αν αυξηθούν τα επιτόκια, οι μηνιαίες πληρωμές στο πλαίσιο ενός ARM θα γίνουν ακριβότερες και σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό είναι ένα έξοδο που ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά.

Το στοιχείο της απρόβλεπτης που έρχεται με ARMs είναι ένα πρόβλημα για πολλούς ανθρώπους, ειδικά αν είναι με σταθερό εισόδημα ή δεν αναμένουν τα εισοδήματά τους να αυξηθούν.

Τα ARMs γίνονται ακόμη πιο επικίνδυνα εάν έχετε υποθήκη jumbo, απλώς και μόνο επειδή όσο υψηλότερο είναι ο τίτλος σας, τόσο περισσότερο η αλλαγή του επιτοκίου θα επηρεάσει τη μηνιαία πληρωμή σας.

Με αυτή την άποψη, η Mary Tootikian, ένας έμπειρος επεξεργαστής υποθηκών και ασφαλιστής και ο συγγραφέας του βιβλίου «Εκπληκτικές στην Αμερική», επισημαίνει ότι «Ιστορικά, οι άνθρωποι δεν παραμένουν στα σπίτια τους ή στα στεγαστικά δάνεια τους για περισσότερα από πέντε έως επτά χρόνια., γιατί πληρώνετε ένα υψηλότερο επιτόκιο [για ένα] 30ετές σταθερό δάνειο όταν ένα υποθήκη χαμηλότερου επιτοκίου θα κάνει; "

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να προσαρμοστεί προς τα κάτω, μειώνοντας τη μηνιαία πληρωμή. Αυτό σημαίνει ότι τα ARMs μπορεί να είναι μια καλή επιλογή εάν αναμένετε μείωση των επιτοκίων στο μέλλον. Φυσικά, δεν μπορείτε να προβλέψετε το μέλλον. (Και οι δύο τύποι στεγαστικών δανείων έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα ανάλογα με τις οικονομικές σας ανάγκες και τις προοπτικές σας.) Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε τις υποθήκες: Σταθερό επιτόκιο σε σχέση με το ρυθμιζόμενο επιτόκιο .)

3. Ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια
Με μια υποθήκη που αφορά μόνο το ενδιαφέρον, ο δανειολήπτης καταβάλλει μόνο τους τόκους για την υποθήκη για το πρώτο για πέντε έως 10 χρόνια, επιτρέποντας χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή υποθηκών κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Αυτό καθιστά τα ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια ελκυστικά για μερικούς επενδυτές ακίνητων περιουσιών που θα είναι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού μόνο για ένα μικρό χρονικό διάστημα και θέλουν να μειώσουν το κόστος μεταφοράς τους.

Οι υποθήκες IO μπορούν επίσης να είναι καλές για τους ανθρώπους που κερδίζουν ακανόνιστο εισόδημα και τους ανθρώπους που έχουν σημαντικές δυνατότητες αύξησης του εισοδήματος στο μέλλον, αλλά μόνο εάν είναι αρκετά πειθαρχημένοι για να κάνουν υψηλότερες πληρωμές όταν μπορούν να το κάνουν.

Το μειονέκτημα είναι ότι το επιτόκιο σε μια υποθήκη IO τείνει να είναι υψηλότερο από το επιτόκιο που θα πληρώσατε σε μια συμβατική υποθήκη σταθερού επιτοκίου επειδή οι άνθρωποι χρεοκοπούν περισσότερο σε δάνεια με επιτόκιο πιο συχνά. (Αυτά τα δάνεια μπορούν να είναι ωφέλιμα, αλλά για πολλούς δανειολήπτες, παρουσιάζουν μια οικονομική παγίδα.

Επιπλέον, αν δεν είστε οικονομικά περίπλοκος δανειολήπτης, οι υποθήκες με επιτόκιο μόνο μπορεί να είναι εξαιρετικά επικίνδυνες για έναν ή περισσότερους από τους παρακάτω λόγους:

• Δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις σημαντικά υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές όταν τελειώνει η περίοδος ενδιαφέροντος μόνο. Σε αυτό το σημείο, εξακολουθείτε να πληρώνετε τόκους, αλλά θα επιστρέφετε επίσης τον κύριο υπόχρεο σε μικρότερο χρονικό διάστημα από ότι θα κάνατε με δάνειο σταθερού επιτοκίου.
• Δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε επειδή έχετε ελάχιστη ή μη εγχώρια δικαιοσύνη.
• Δεν μπορείτε να πουλήσετε επειδή έχετε λίγα έως καθόλου μετοχικό κεφάλαιο και οι τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί, βάζοντας σας υποβρύχια.
• Οι οφειλέτες που κρατούν το δάνειο μόνο για τόκο του δανείου θα πληρώσουν σημαντικά περισσότερους τόκους από ό, τι θα είχαν με μια συμβατική υποθήκη.
• Ανάλογα με το πώς είναι δομημένο το δάνειο, μπορεί να αντιμετωπίσετε μια μεγάλη πληρωμή με κύλινδρο στο τέλος του δανείου.

Αν είστε δανειολήπτης που δεν είναι καλός υποψήφιος για δάνειο IO, οποιοδήποτε από αυτά τα προβλήματα θα μπορούσε να σας προκαλέσει να χάσετε το σπίτι σε μια χειρότερη περίπτωση. Σε ένα ελαφρώς λιγότερο κακό σενάριο, το δάνειο IO θα μπορούσε απλά να σας κοστίσει πολύ περισσότερο από ό, τι πραγματικά πρέπει να πληρώσετε για να είστε ιδιοκτήτης σπιτιού.

4. Μόνο τα συμφέροντα ARM
Με ορισμένα δάνεια μόνο για τόκους, τα οποία ονομάζονται ARM μόνο για τόκους, το επιτόκιο δεν είναι σταθερό, αλλά μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί με βάση τα επιτόκια της αγοράς. Ουσιαστικά, το ARM που αφορά μόνο τα συμφέροντα λαμβάνει δύο δυνητικά επικίνδυνους τύπους υποθηκών και τις συνδυάζει σε ένα μόνο προϊόν.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς μπορεί να λειτουργήσει αυτό το προϊόν. Ο οφειλέτης καταβάλλει τόκους μόνο, με σταθερό επιτόκιο, για τα πρώτα πέντε έτη. Στη συνέχεια, για τα επόμενα πέντε χρόνια, ο οφειλέτης συνεχίζει να καταβάλλει τόκο μόνο, αλλά το επιτόκιο προσαρμόζεται ετησίως βάσει των επιτοκίων της αγοράς, γεγονός που σημαίνει ότι το επιτόκιο του δανειολήπτη μπορεί είτε να αυξηθεί είτε να μειωθεί. Στη συνέχεια, για το υπόλοιπο της θητείας, για παράδειγμα, 20 χρόνια, ο οφειλέτης θα αποπληρώσει ένα σταθερό ποσό κεφαλαίου κάθε μήνα πλέον τόκων κάθε μήνα με ένα επιτόκιο που αλλάζει ετησίως.

Πολλοί άνθρωποι απλά δεν έχουν τα οικονομικά ή συναισθηματικά μέσα για να αντέξουν την αβεβαιότητα που έρχεται με τα ενδιαφέροντα μόνο ARM. (Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με την επιλογή πληρωμής ARMs: A Bomb Time Bomb; )

5. Δάνεια χαμηλής πληρωμής κάτω
Φαίνεται ότι υπάρχει χαμηλός κίνδυνος να μειωθεί μόνο το 3, 5%, επειδή δεν αποχωρίζεστε με πολλά μετρητά. Και στην πραγματικότητα, τα δάνεια VA και τα δάνεια της Federal Federal Housing Administration (FHA), τα οποία έχουν προκαταβολικές απαιτήσεις 0% και 3, 5% αντίστοιχα, έχουν μερικά από τα χαμηλότερα ποσοστά έναρξης αποκλεισμού. Το πρόβλημα με μια χαμηλή προκαταβολή είναι ότι αν οι τιμές των κατοικιών μειώνονται, μπορείτε να κολλήσετε σε μια κατάσταση όπου δεν μπορείτε να πωλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε.

Εάν έχετε αρκετά χρήματα στην τράπεζα, μπορείτε να αγοράσετε τον εαυτό σας έξω από την υποθήκη σας, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι που κάνουν χαμηλές προκαταβολές στα σπίτια τους δεν έχουν σημαντικά αποθέματα μετρητών.

Η κατώτατη γραμμή

Ενώ τα περισσότερα από τα δάνεια που ορισμένοι δανειστές υποθηκών μπορεί να θεωρούν ότι είναι πραγματικά υψηλού κινδύνου, όπως το ARM που αφορά μόνο το ενδιαφέρον, δεν υπάρχουν πλέον στην αγορά, υπάρχουν ακόμα πολλοί τρόποι να καταλήξετε με μια κακή υποθήκη εάν εγγραφείτε ένα προϊόν που δεν είναι σωστό για εσάς. (Δείτε επίσης την αυτοαπασχόληση; 5 βήματα για τη βαθμολόγηση μιας υποθήκης .)