Παίρνοντας φορολογικές ελαφρύνσεις στις ξένες ακίνητες περιουσίες

Όλο και περισσότεροι Αμερικανοί ψάχνουν στο εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες, ενοικιαζόμενα ακίνητα και μέρη για να εγκατασταθούν κατά τη διάρκεια της αποχώρησής τους - είτε αυτά είναι πέντε ή 30 χρόνια μακριά. Τα φορολογικά οφέλη από την ιδιοκτησία στο εξωτερικό είναι παρόμοια με εκείνα που ανήκουν στις Ηνωμένες Πολιτείες, με λίγες εξαιρέσεις.

Βασικές τακτικές

• Εάν διαθέτετε ακίνητα στο εξωτερικό, τα φορολογικά πλεονεκτήματα των ΗΠΑ εξαρτώνται από τον τρόπο χρήσης της ιδιοκτησίας.
• Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων - αλλά όχι τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας - αν το ακίνητο είναι για προσωπική χρήση.
• Αν λάβετε έσοδα από ενοίκια, οι κανόνες εξαρτώνται από το πόσες ημέρες χρησιμοποιείτε το σπίτι για προσωπική χρήση έναντι χρήσης ενοικίου.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επωφελούνται από το φορολογικό δίκαιο των ΗΠΑ εξαρτώνται από τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούν το ακίνητο. Εάν ζείτε στο σπίτι, για παράδειγμα, μπορείτε γενικά να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων. Εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητο για έσοδα από ενοίκια, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και ορισμένα άλλα έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης περιουσίας και αστικής ευθύνης, των δαπανών επισκευής και συντήρησης, καθώς και των εξόδων ταξιδιού σε τοπικό και υπεραστικό σημείο που σχετίζονται με τη συντήρηση του ακινήτου.

Διαβάστε παρακάτω για να δείτε πώς οι φορολογικές νομοθεσίες των ΗΠΑ αντιμετωπίζουν την ιδιοκτησία ξένων ιδιοκτησιών, καθώς και τις φορολογικές επιπτώσεις από την πώληση του ακινήτου.

Ακίνητα για προσωπική χρήση

Εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητο ως δεύτερο σπίτι - όχι ως μίσθωση - μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο στεγαστικού δανείου ακριβώς όπως θα κάνατε για ένα δεύτερο σπίτι στις ΗΠΑ. Για το 2019, μπορείτε να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον που πληρώνετε για τα πρώτα 750.000 δολάρια (375.000 δολάρια εάν η παντρεμένη κατάθεση χωριστά) ειδικού χρεωστικού ενυπόθηκου δανείου στην πρώτη και τη δεύτερη κατοικία σας (αυτό είναι το συνολικό ποσό). Σημειώστε ότι αν έχετε αγοράσει τα ακίνητά σας πριν από την 16η Δεκεμβρίου 2017, πιθανότατα θα έχετε πάρει μέρος στο προηγούμενο όριο έκπτωσης ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων ειδικού χρεωστικού τίτλου. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να είστε σίγουροι για το πού προσαρμόζετε.

Όπως και σε μια πρωτεύουσα κατοικία, δεν μπορείτε να διαγράψετε δαπάνες όπως υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, συντήρηση ή ασφάλιση, εκτός αν είστε σε θέση να διεκδικήσετε την παρακράτηση στο σπίτι.

Ενώ η έκπτωση τόκων υποθηκών είναι η ίδια αν το σπίτι είναι στις Η.Π.Α. ή στο εξωτερικό, οι φόροι ιδιοκτησίας λειτουργούν διαφορετικά. Σύμφωνα με τον νόμο περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης (TCJA), δεν μπορείτε πλέον να αφαιρέσετε φόρους ακίνητης περιουσίας σε ξένο ακίνητο.

Ενοικίαση ακινήτου

Οι φορολογικοί κανόνες είναι πιο περίπλοκοι αν λάβετε έσοδα από ενοίκια. Ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, ανάλογα με το πόσες ημέρες χρησιμοποιείτε το σπίτι για προσωπική χρήση παρά για ενοικίαση. Σε γενικές γραμμές, θα πέσετε σε μία από τις δύο κατηγορίες:

1. Μπορείτε να ενοικιάσετε το σπίτι για 14 ημέρες ή λιγότερο και χρησιμοποιείτε το ακίνητο για περισσότερο από 14 ημέρες ή το 10% των συνολικών ημερών που μισθώσατε . Μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι σε κάποιον άλλο για δύο εβδομάδες (14 νύχτες) κάθε χρόνο χωρίς να χρειάζεται να αναφέρετε το εισόδημα αυτό στο IRS. Ακόμα και αν το νοικιάσετε για $ 5.000 μια νύχτα, δεν χρειάζεται να αναφέρετε τα έσοδα από ενοίκια, αρκεί να μην νοικιάσετε για περισσότερο από 14 ημέρες. Το σπίτι θεωρείται προσωπική κατοικία, επιτρέποντάς σας να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες του δεύτερου σπιτιού, αλλά όχι τις απώλειες ενοικίου ή τα έξοδα.
2. Μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι για 15 ή περισσότερες ημέρες και να το χρησιμοποιήσετε για λιγότερες από 14 ημέρες ή το 10% των ημερών που ενοικιάστηκε το σπίτι. Σε αυτή την περίπτωση, το IRS θεωρεί το σπίτι ενοικιάσεως ακινήτου και οι ενοικιαζόμενες δραστηριότητες θεωρούνται ως επιχείρηση. Λάβετε υπόψη: Εάν ένα μέλος της οικογένειάς σας χρησιμοποιεί το σπίτι (δηλαδή, ο / η σύζυγός σας, τα αδέλφια, οι γονείς, οι παππούδες, τα παιδιά και τα εγγόνια), θεωρείται προσωπική μέρα, εκτός αν συλλέξετε μια δίκαιη τιμή ενοικίασης. Πρέπει να αναφέρετε όλα τα έσοδα από ενοίκια στο IRS, αλλά τα καλά νέα είναι ότι αυτό σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης, όπως οι τόκοι στεγαστικών δανείων, οι φόροι ακίνητης περιουσίας, τα διαφημιστικά έξοδα, τα ασφάλιστρα, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και οι αμοιβές που καταβάλλονται στους διαχειριστές ακινήτων. Μια αξιοσημείωτη διαφορά μεταξύ ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου στο σπίτι και ενός εξωτερικού: Το ακίνητό σας στο εξωτερικό αποσβένεται για μια περίοδο 40 ετών, αντί των σημερινών 27, 5 ετών για οικιακές κατοικίες. Σε κάθε περίπτωση, υποτιμάτε μόνο την αξία της δομής (το κτίριο). η γη δεν είναι αποσβέσιμη.

Πώληση του ακινήτου

Εάν πουλάτε το σπίτι σας στο εξωτερικό, η φορολογική μεταχείριση είναι παρόμοια με την πώληση ενός σπιτιού στις ΗΠΑ - και διαφέρει ανάλογα με το πώς χρησιμοποιήθηκε το ακίνητο. Αν κατοικούσατε στο σπίτι για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια, μπορεί να θεωρηθεί ως η κύρια κατοικία σας και μπορείτε να εξαιρέσετε έως και 250.000 δολάρια από τα κέρδη κεφαλαίου (ή μέχρι 500.000 $ για τους παντρεμένους φορολογούμενους) από την πώληση. Ο αποκλεισμός αυτής της πρωτοβάθμιας πώλησης δεν ισχύει εάν το σπίτι δεν ήταν η κύρια κατοικία σας, οπότε θα οφείλετε τον συνήθη φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Εάν πουλάτε ακίνητα στις Η.Π.Α., μπορείτε να κάνετε μια ανταλλαγή 1031 (επίσης αποκαλούμενη ανταλλαγή ομοειδών), στην οποία ανταλλάσσετε ένα επενδυτικό ακίνητο με άλλο ακίνητο τύπου "όμοιας φύσης", σε αναβαλλόμενη φορολογική βάση. Πολλοί επενδυτές χρησιμοποιούν αυτή τη στρατηγική για να αναβάλουν την πληρωμή κεφαλαιουχικών κερδών και φόρων απόσβεσης.

Το τμήμα US 1031 σάς επιτρέπει να πουλάτε και να αντικαθιστάτε ξένη ιδιοκτησία μόνο με άλλη ξένη ιδιοκτησία.

Μια σημαντική διαφορά στη φορολογική μεταχείριση της εγχώριας έναντι ξένων περιουσιακών στοιχείων, ωστόσο, είναι ότι η ιδιοκτησία στις ΗΠΑ δεν θεωρείται σαν είδος σε οποιαδήποτε περιουσία στο εξωτερικό. Το αμερικανικό τμήμα 1031 επιτρέπει μόνο ανταλλαγές μεταξύ εγχώριων και εγχώριων και ξένων προς ξένες.

Οι ΗΠΑ θεωρούν ότι οποιαδήποτε περιουσία έξω από τις ΗΠΑ είναι όμοια με οποιοδήποτε άλλο παρόμοιο περιουσιακό στοιχείο εκτός των ΗΠΑ, οπότε είναι δυνατό να αντικαταστήσουμε ένα σπίτι στο Παναμά με ένα άλλο στο Παναμά ή τον Ισημερινό ή την Κόστα Ρίκα. Απλά δεν θα θεωρείται σαν είδος με οποιαδήποτε ιδιοκτησία στις ΗΠΑ

Διπλή Φορολογία

Εάν χρησιμοποιείτε το σπίτι σας στο εξωτερικό ως ενοικιαζόμενο ακίνητο, ενδέχεται να οφείλετε φόρους στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Για να αποφύγετε τη διπλή φορολογία, μπορείτε να πάρετε μια πίστωση φόρου στην φορολογική σας δήλωση στις ΗΠΑ για τυχόν φόρους που πληρώσατε στην ξένη χώρα σχετικά με το καθαρό εισόδημα από ενοίκια. Υπάρχει όμως μια μέγιστη επιτρεπόμενη πίστωση φόρου, ωστόσο: δεν μπορείτε να λάβετε πίστωση για ποσό υψηλότερο από το ποσό του φόρου των ΗΠΑ για τα έσοδα από μίσθωση, αφού αφαιρεθούν τα έξοδα.

Εκτός από τη λήψη πίστωσης φόρου για κάθε φόρο εισοδήματος ενοικίου που καταβλήθηκε, μπορείτε επίσης να διεκδικήσετε μια ξένη πίστωση φόρου εάν πουλάτε το ακίνητο και πληρώνετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην ξένη χώρα.

Η κατώτατη γραμμή

Όταν αγοράζετε στο εξωτερικό, πρέπει να προσέχετε ιδιαίτερα τον προγραμματισμό και τις λεπτομέρειες. Πολλές χώρες έχουν κανόνες και κανονισμούς για το ποιος μπορεί να κατέχει περιουσία και πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι στο εξωτερικό, βεβαιωθείτε ότι η συναλλαγή διεξάγεται έτσι ώστε να προστατεύει τα δικαιώματά σας ιδιοκτησίας. Στις ΗΠΑ, οι ιδιοκτήτες κατοικιών λαμβάνουν τίτλο ιδιοκτησίας. αυτή η διάκριση δεν είναι τόσο σαφής σε όλες τις χώρες.

Επίσης, να γνωρίζετε ότι ως ξένος κάτοχος ιδιοκτησίας ενδέχεται να σας ζητηθεί να υποβάλετε μια σειρά φορολογικών εντύπων στις ΗΠΑ, ανάλογα με την ακριβή σας κατάσταση. Για παράδειγμα, αν νοικιάσετε το σπίτι σας στο εξωτερικό και ανοίξετε έναν τραπεζικό λογαριασμό για να εισπράξετε ενοίκιο, πρέπει να υποβάλετε ένα έντυπο FBAR (αναφορά ξένων τραπεζών και οικονομικών λογαριασμών) εάν η συνολική αξία όλων των λογαριασμών σας είναι $ 10.000 ή περισσότερο " ημέρα του ημερολογιακού έτους. "

Άλλες μορφές περιλαμβάνουν το Έντυπο 5471 - Επιστροφή Πληροφοριών των Αμερικανών με σεβασμό προς ορισμένες Ξένες Εταιρείες (εάν η ιδιοκτησία σας κρατείται σε ξένη εταιρεία). και το έντυπο 8858 - Επιστροφή πληροφοριών των αμερικανικών προσώπων σε σχέση με αλλοδαπές μη ληφθείσες υποθέσεις (εάν η υπεράκτια περιουσία σας κρατείται σε ξένη LLC).

Επειδή οι αλλοδαποί ιδιοκτησιακοί και φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και αλλάζουν από καιρό σε καιρό, προστατεύστε τον εαυτό σας διαβουλεύοντας με έναν εξειδικευμένο φορολογικό λογιστή ή / και δικηγόρο ακινήτων τόσο στις ΗΠΑ όσο και στο εξωτερικό.