Ποιοι είναι οι κίνδυνοι των Trust επενδύσεων σε ακίνητα (REITs);

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) είναι ελκυστικές για διάφορους λόγους. Ένα, το 90% τουλάχιστον του φορολογητέου εισοδήματος πρέπει να επιστραφεί στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων. Δύο, που συνδέονται με το πρώτο σημείο, οι αποδόσεις μερισμάτων είναι συνήθως υψηλότερες από ό, τι στην ευρύτερη αγορά. Τρεις, και ίσως το πιο σημαντικό, δεν χρειάζεται να επενδύσετε τα χρήματα και το χρόνο στην αγορά ενός ακινήτου άμεσα, το οποίο είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε έκπληξη έξοδα και ατελείωτες πονοκεφάλους.

Εάν επενδύσετε σε ένα REIT με καλή ομάδα διαχείρισης, αποδεδειγμένο ιστορικό και έκθεση σε καλές ιδιότητες, μπορείτε να καθίσετε και να παρακολουθήσετε την επένδυσή σας να αυξηθεί. Δεν θα ήταν ωραίο αν ήταν πραγματικά τόσο εύκολο; Μερικές φορές είναι, αλλά μόνο αν κάνετε την εργασία σας και να πάρει λίγο τυχερός. Δυστυχώς, υπάρχουν κάποιες παγίδες που θα χρειαστεί να αποφύγετε. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.: Κατοικίες, Υγειονομική περίθαλψη και REITs γραφείου .)

Μη διαπραγματεύσιμα REITs

Σκεφτείτε σθεναρά να απομακρυνθείτε από τα μη διαπραγματεύσιμα REIT. Δεν αποτελούν αντικείμενο δημόσιας διαπραγμάτευσης, πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα είστε σε θέση να κάνετε έρευνα σχετικά με την επένδυσή σας. Αυτό, με τη σειρά του, θα σας απαγορεύσει να καθορίσετε την αξία της REIT. Ορισμένες μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT θα αποκαλύψουν όλα τα περιουσιακά στοιχεία και την αξία μετά από 18 μήνες από την προσφορά τους, αλλά αυτό δεν είναι ακόμα παρήγορο.

Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT είναι επίσης μη ρευστοποιήσιμες. Σε πολλές περιπτώσεις, δεν μπορείτε να πουλήσετε για τουλάχιστον επτά χρόνια. Ορισμένοι σας επιτρέπουν να ανακτήσετε ένα μέρος της επένδυσής σας μετά από ένα έτος, αλλά σχεδόν πάντα θα υπάρχει μια χρέωση. Κλειδώστε τα χρήματά σας επειδή πρέπει να συγκεντρώσουν χρήματα επενδυτών για να αγοράσουν και να διαχειριστούν ακίνητα. Αλλά μπορεί επίσης να υπάρξει μια πιο σκοτεινή πλευρά σε αυτό το συγκεντρωμένο χρήμα. Αυτή η πιο σκοτεινή πλευρά αφορά την καταβολή μερισμάτων από τα χρήματα των άλλων επενδυτών - σε αντίθεση με τα έσοδα που παράγονται από ακίνητα. Αυτό περιορίζει την ταμειακή ροή για το REIT και μειώνει την αξία των μετοχών. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Ποιες είναι οι πιθανές παγίδες της ιδιοκτησίας των REIT ;)

Ένα άλλο νόμισμα για μη διαπραγματεύσιμα REITs είναι αμοιβές προκαταβολής. Οι περισσότεροι χρεώνουν μια προκαταβολή μεταξύ 9% και 10% (μερικές φορές έως και 15%). Υπάρχουν περιπτώσεις όπου τα μη διαπραγματεύσιμα REITs έχουν καλή διαχείριση και άριστες ιδιότητες, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε αστρικές αποδόσεις, αλλά αυτό ισχύει και για τα REITs με δημόσια εγγραφή.

Ένας τελικός κίνδυνος για τις μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT είναι οι εξωτερικές χρεώσεις διαχειριστών. Εάν ένα μη διαπραγματεύσιμο REIT καταβάλλει έναν εξωτερικό διαχειριστή, αυτό τρώει σε επιστροφές. Εάν επιλέξετε να επενδύσετε σε μη διαπραγματεύσιμη ΑΕΕΕ, είναι επιτακτική η ανάγκη να ζητήσετε από τη διοίκηση όλες τις απαραίτητες ερωτήσεις σχετικά με τους παραπάνω κινδύνους. Όσο μεγαλύτερη είναι η διαφάνεια τόσο το καλύτερο. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα: Ανάλυση των αποτελεσμάτων REIT και της απόδοσης REIT .)

Δημοσιευμένα REITs

Αυτό είναι ένα πολύ ασφαλέστερο παιχνίδι. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν κίνδυνοι. Το μεγαλύτερο είναι τα επιτόκια που κινούνται υψηλότερα, γεγονός που θα μειώσει τη ζήτηση για REIT. Μπορούμε να ισχυριστούμε ότι τα αυξανόμενα επιτόκια δείχνουν μια ισχυρή οικονομία, η οποία στη συνέχεια θα σημαίνει υψηλότερα ενοίκια και ποσοστά πληρότητας. Αλλά ιστορικά, τα κέρδη σε μετοχές δεν λειτουργούν σωστά όταν αυξηθούν τα επιτόκια.

Ο άλλος πρωταρχικός κίνδυνος είναι η επιλογή του λάθους REIT. Αυτό μπορεί να ακούγεται απλοϊκό, αλλά είναι λογικό. Για παράδειγμα, κατά τη στιγμή της γραφής, τα προαστιακά εμπορικά κέντρα παρακμάζουν. Δεν θα θέλατε να επενδύσετε σε REIT με έκθεση σε προαστιακό εμπορικό κέντρο. Με τα Millennials να προτιμούν την αστική ζωή για λόγους ευκολίας και οικονομίας, τα αστικά κέντρα αγορών είναι πιθανό να είναι ένα καλύτερο στοίχημα. Οι τάσεις αλλάζουν, οπότε φροντίστε να κάνετε την έρευνά σας για το τι είναι τρέχον. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε: Συνήθειες χρημάτων των Χιλιετιών .)

Το τελευταίο σημείο δεν είναι ένας κίνδυνος, αλλά ένα σημείο που πρέπει να γνωρίζετε: Τα μερίσματα REIT φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα.

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε REITs μπορεί να είναι μια παθητική εναλλακτική λύση για την αγορά ακινήτων άμεσα. Μην επηρεάζεται από μαζικές αποδόσεις μερισμάτων. Αντ 'αυτού, επιλέξτε τις σωστές ομάδες διαχείρισης και τις ιδιότητες ποιότητας που βασίζονται στις τρέχουσες τάσεις. Εξετάστε σθεναρά τις REITs που διαπραγματεύονται δημόσια με τις μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT. Επίσης, φροντίστε να δώσετε προσοχή στα επιτόκια. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε ένα REIT και ένα Ταμείο Ακινήτων ;)