Κατανόηση των εξόδων κλεισίματος υποθηκών

Η λήψη υποθήκης δεν είναι δωρεάν. Πριν αποκτήσετε αυτά τα κλειδιά του σπιτιού, θα πάτε στο τραπέζι κλεισίματος για να υπογράψετε έγγραφα δανείου και έγγραφα που μεταφέρουν την ιδιοκτήτη κατοικίας από τον πωλητή σε εσάς. Σε όλη την αγορά σας στο σπίτι, τρίτα μέρη, καθώς και ο δανειστής σας, έχουν εκτελέσει υπηρεσίες. Τα έξοδα κλεισίματος είναι τέλη που οι επαγγελματίες χρεώνουν για αυτές τις υπηρεσίες για να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή ακινήτων και το στεγαστικό σας δάνειο.

Πόσο είναι τα έξοδα κλεισίματος;

Τα έξοδα κλεισίματος κυμαίνονται συνήθως από 2% έως 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Έτσι, αν αγοράσετε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων, το κόστος κλεισίματος μπορεί να κυμανθεί από 4.000 έως 10.000 $. Τα τέλη κλεισίματος ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος σας, τον τύπο δανείου και τον δανειστή υποθηκών, οπότε είναι σημαντικό να δώσετε ιδιαίτερη προσοχή στα τέλη αυτά.

Οι εγχώριοι αγοραστές στις ΗΠΑ πληρώνουν, κατά μέσο όρο, 4.876 δολάρια για το κλείσιμο των δαπανών, σύμφωνα με νέα έρευνα της ClosingCorp, μιας επιχείρησης δεδομένων για το κλείσιμο ακινήτων. Η έρευνα έδειξε το υψηλότερο μέσο κόστος κλεισίματος σε τμήματα της Βορειοανατολικής Ευρώπης, συμπεριλαμβανομένων των περιφερειών της Κολομβίας (12.573 δολάρια), της Νέας Υόρκης (9.341 δολάρια), του Delaware (8.663 δολάρια), του Maryland (7.211 δολάρια) και του Vermont (6.839 δολάρια). Τα κράτη με το χαμηλότερο μέσο κόστος κλεισίματος συμπεριλαμβάνουν το Μισούρι (2, 905 δολάρια), την Ιντιάνα (2, 934 δολάρια), τη Νότια Ντακότα (2, 996 δολάρια), την Αϊόβα (3, 138 δολάρια) και τη Βόρεια Καρολίνα (3, 206 δολάρια).

Ένας δανειστής υποχρεούται από το νόμο να σας παρέχει μια εκτίμηση του δανείου εντός τριών εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της αίτησης υποθήκης σας. Αυτό το βασικό έγγραφο περιγράφει το εκτιμώμενο κόστος κλεισίματος και άλλες λεπτομέρειες δανείου. Αν και οι αριθμοί αυτοί ενδέχεται να κυμανθούν την ημέρα κλεισίματος, δεν θα πρέπει να υπάρξουν μεγάλες εκπλήξεις. Τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από το κλείσιμό σας, ο δανειστής πρέπει να σας παράσχει μια τελική μορφή γνωστοποίησης. Θα δείτε μια στήλη όπου εμφανίζεται το αρχικό εκτιμώμενο κόστος κλεισίματος και το τελικό κόστος κλεισίματος, μαζί με μια άλλη στήλη που υποδεικνύει τη διαφορά αν το κόστος αυξήθηκε. Εάν βλέπετε νέες αμοιβές που δεν ανήκουν στην αρχική εκτίμηση του δανείου ή παρατηρήσετε ότι το κόστος κλεισίματος είναι σημαντικά υψηλότερο, ζητήστε αμέσως διευκρινίσεις με τον δανειστή σας ή / και τον κτηματομεσίτη.

Γιατί είναι απαραίτητα τα έξοδα κλεισίματος;

Πληρώνετε ήδη μια προκαταβολή, για να μην αναφέρουμε μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων για να δείξετε καλή πίστη και αρκετά μεγάλη υποθήκη για το προβλέψιμο μέλλον. Γιατί πρέπει επίσης να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος;

Μια συναλλαγή με ακίνητα είναι μια κάπως περίπλοκη διαδικασία με πολλούς παίκτες και πολλά κινούμενα μέρη. Ορισμένα κράτη (και ορισμένα προϊόντα δανείων) απαιτούν ορισμένες επιθεωρήσεις πέρα ​​από τη βασική επιθεώρηση που πληρώνετε απευθείας σε έναν επιθεωρητή σπιτιών της επιλογής σας. Στη συνέχεια, υπάρχουν φόροι ιδιοκτησίας και μεταφοράς, καθώς και ασφαλιστική κάλυψη και διάφορες πρόσθετες αμοιβές, που αναφέρονται παρακάτω.

Είδη αμοιβών με έξοδα κλεισίματος

Όλα τα έξοδα κλεισίματος θα αναλυθούν στην εκτίμησή σας και στην ανακοίνωση κλεισίματος. Ακολουθούν τα τυποποιημένα τέλη που μπορείτε να περιμένετε:

Αμοιβή Εφαρμογής

• Ένα τέλος που χρεώνεται από τον δανειστή για να διεκπεραιώσει την υποθήκη αίτησή σας. Ρωτήστε τον δανειστή για λεπτομέρειες πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη.

Δικηγόρος

• Ένα τέλος που χρεώνεται από έναν πληρεξούσιο ακινήτων για την προετοιμασία και την αναθεώρηση συμβάσεων αγοράς και συμβολαίων. Δεν είναι όλα τα κράτη απαιτούν έναν πληρεξούσιο για να χειριστεί μια συναλλαγή ακινήτων.

Τέλος κλεισίματος

• Επίσης γνωστό ως "τέλος μεσεγγύησης", αυτό καταβάλλεται στο κόμμα που χειρίζεται το κλείσιμο: η εταιρεία τίτλου, η εταιρεία μεσεγγύησης ή δικηγόρος, ανάλογα με το κρατικό δίκαιο.

Εξοδα αποστολής

• Αν υπογράφετε χαρτί έγγραφα, αυτό το τέλος βοηθά στην επιτάχυνση της μεταφοράς τους. Εάν το κλείσιμο γίνει ψηφιακά, ενδέχεται να μην καταβάλετε αυτό το τέλος.

Αμοιβή αναφοράς πίστωσης

• Μια χρέωση ($ 15 έως $ 30) από έναν δανειστή για να τραβήξει τις πιστωτικές σας εκθέσεις από τα τρία κύρια γραφεία παροχής στοιχείων. Ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να μην χρεώνουν αυτό το τέλος επειδή λαμβάνουν έκπτωση από τους οργανισμούς παροχής στοιχείων.

Κατάθεση μεσεγγύησης

• Ορισμένοι δανειστές απαιτούν από εσάς να καταθέσετε δύο μήνες φόρου ακίνητης περιουσίας και ασφάλισης υποθηκών κατά το κλείσιμο.

Ασφάλιστρο Ασφάλισης Υποθηκών FHA

• Τα δάνεια FHA απαιτούν ένα προκαταρκτικό ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών (UPMIP) 1, 75% του ποσού του βασικού δανείου που θα καταβληθεί κατά το κλείσιμο (ή μπορεί να μεταφερθεί σε υποθήκη σας). Υπάρχει επίσης μια ετήσια πληρωμή MIP που καταβάλλεται μηνιαίως, η οποία μπορεί να κυμανθεί από 0, 45% έως 0, 85%, ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου σας και το βασικό ποσό.

Επίδομα προσδιορισμού και παρακολούθησης πλημμυρών

• Ένα τέλος που χρεώνεται σε έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή πλημμυρών για να καθορίσει εάν το ακίνητο είναι σε μια πλημμυρική ζώνη, η οποία απαιτεί ασφάλιση πλημμύρας (ξεχωριστά από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο του ιδιοκτήτη σπιτιού σας). Μέρος του τέλους περιλαμβάνει συνεχή παρατήρηση για την παρακολούθηση των αλλαγών στην κατάσταση των πλημμυρών της ιδιοκτησίας.

Αμοιβή μεταβίβασης σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιού

• Εάν αγοράσετε μια συγκυριαρχία, ένα αρχοντικό ή μια ιδιοκτησία σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη, πρέπει να συμμετάσχετε στην ένωση ιδιοκτητών σπιτιού αυτής της κοινότητας. Πρόκειται για το τέλος μεταφοράς που καλύπτει τα έξοδα αλλαγής ιδιοκτησίας, όπως τα έγγραφα. Το αν ο πωλητής ή ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μπορεί να είναι ή να μην είναι στη σύμβαση. θα πρέπει να ελέγξετε εκ των προτέρων. Ο πωλητής θα πρέπει να παρέχει τεκμηρίωση που να δείχνει τα ποσά των χρεώσεων HOA και ένα αντίγραφο των οικονομικών καταστάσεων, ανακοινώσεων και πρακτικών του HOA. Ζητήστε να δείτε τα έγγραφα αυτά, καθώς και τα άρθρα, τις συμφωνίες, τους όρους και τους περιορισμούς (ή CC & Rs) και τους κανόνες της HOA πριν αγοράσετε το ακίνητο για να βεβαιωθείτε ότι είναι σε καλή οικονομική κατάσταση και είναι ένας τόπος που θέλετε να ζήσετε.

Ασφάλιση του σπιτιού

• Ένας δανειστής συνήθως απαιτεί προπληρωμή του ασφαλίστρου του πρώτου έτους κατά το κλείσιμο.

Ασφάλιση τίτλου δανειστή

• Μία προκαταβολή, μία φορά, που καταβάλλεται στην εταιρεία τίτλου που προστατεύει έναν δανειστή εάν προκύψει διαφορά ιδιοκτησίας ή εμπράγματο δικαίωμα που δεν βρέθηκε στην αναζήτηση τίτλου.

Έλεγχος βαφής με βάση το μόλυβδο

• Ένα τέλος που καταβάλλεται σε έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή για να καθορίσει εάν το ακίνητο έχει επικίνδυνη βαφή με βάση το μόλυβδο.

Σημεία

• Τα σημεία (ή "σημεία έκπτωσης") αναφέρονται σε προαιρετική προκαταβολή στον δανειστή για να μειώσει το επιτόκιο του δανείου σας και έτσι να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας. Ένα σημείο ισούται με το 1% του ποσού του δανείου. Σε περιβάλλον χαμηλού επιπέδου, αυτό μπορεί να μην σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα.

Τίτλος Ασφάλισης Κατόχου

• Αυτή η πολιτική σας προστατεύει σε περίπτωση που κάποιος αμφισβητήσει την ιδιοκτησία σας στο σπίτι. Είναι συνήθως προαιρετικό αλλά συνιστάται ιδιαίτερα από νομικούς εμπειρογνώμονες.

Προμήθεια προέλευσης

• Αυτή η χρέωση καλύπτει τις διοικητικές δαπάνες του δανειστή για την επεξεργασία του τέλους και είναι συνήθως το 1% του ποσού του δανείου. Ορισμένοι δανειστές δεν χρεώνουν τέλη προέλευσης, αλλά συνήθως χρεώνουν υψηλότερο επιτόκιο για την κάλυψη των εξόδων.

Έλεγχος παρασίτων

• Τέλος που καλύπτει το κόστος επαγγελματικής επιθεώρησης επιβλαβών οργανισμών για τερμίτες, ξηρή σήψη ή άλλες βλάβες που σχετίζονται με επιβλαβείς οργανισμούς. Ορισμένα κράτη και ορισμένα κρατικά ασφαλιζόμενα δάνεια απαιτούν την επιθεώρηση.

Προπληρωμένες ημερήσιες χρεώσεις τόκων

• Μια πληρωμή για την κάλυψη όλων των τόκων από την υποθήκη σας που θα προκύψουν από την ημερομηνία κλεισίματος μέχρι την ημερομηνία της πρώτης πληρωμής υποθηκών σας.

Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI)

• Εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20%, ο δανειστής σας ενδέχεται να απαιτεί PMI. Ίσως χρειαστεί να κλείσετε την πληρωμή PMI του πρώτου μήνα.

Αμοιβή αξιολόγησης ιδιοκτησίας

• Ένα απαιτούμενο τέλος που καταβάλλεται σε μια επαγγελματική εταιρεία αξιολόγησης ακίνητης περιουσίας για να εκτιμήσει την εύλογη αγοραία αξία του σπιτιού που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του λόγου δανείου σας προς αξία (LTV).

Φόρος ακίνητης περιουσίας

• Κατά το κλείσιμο, αναμένετε να πληρώσετε όλους τους φόρους ιδιοκτησίας που οφείλονται εντός 60 ημερών από την αγορά κατοικίας.

Rate Rate Lock

• Ένα τέλος που χρεώνεται από το δανειστή για να σας εγγυηθεί ένα συγκεκριμένο επιτόκιο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, συνήθως από τη στιγμή που θα λάβετε μια έγκριση πριν κλείσετε.
  Έχετε ένα καλό επιτόκιο υποθηκών; Κλειδώστε το! σας δίνει τις λεπτομέρειες.

Αμοιβή εγγραφής

• Μια χρέωση που χρεώνεται από το τοπικό γραφείο εγγραφής σας, συνήθως πόλη ή νομό, για την καταγραφή δημόσιων αρχείων γης.

Έξοδα έρευνας

• Ένα τέλος που χρεώνεται από μια εταιρεία τοπογραφίας για να ελέγξει τις σειρές ιδιοκτησίας και τους κοινόχρηστους περιφράκτες για να επιβεβαιώσει τα όρια μιας ιδιοκτησίας.

Παρακολούθηση Φορολογίας και Φορολογικά Έξοδα Έρευνας

• Μια χρέωση τρίτου για την τήρηση καρτελών στις πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας σας και για να ενημερώσετε τον δανειστή σας για τυχόν προβλήματα με τις πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας σας, όπως καθυστερημένες ή αποτυχημένες πληρωμές.

Προμήθεια αναζήτησης τίτλου

• Τέλος που χρεώνει η εταιρεία τίτλου για την ανάλυση των αρχείων δημόσιας ιδιοκτησίας για τυχόν αποκλίσεις ιδιοκτησίας. Η εταιρία τίτλου αναζητά τα πρακτικά της εγγύησης και διασφαλίζει ότι δεν υφίστανται επί του ακινήτου διαφορές ή κυριότητες επί της ιδιοκτησίας.

Φόρος Μεταφοράς

• Φόρος που επιβάλλεται για τη μεταβίβαση του τίτλου από τον πωλητή στον αγοραστή.

Προμήθεια αναδοχής

• Ένα τέλος που χρεώνει ο δανειστής για την αναδοχή του δανείου σας. Η αναδοχή είναι η ερευνητική διαδικασία για την επαλήθευση των οικονομικών σας στοιχείων, του εισοδήματος, της απασχόλησης και της πίστωσης για την τελική έγκριση του δανείου.

Αμοιβή χρηματοδότησης της VA

• Εάν είστε δανειολήπτης VA, αυτό το τέλος, που χρεώνεται ως ποσοστό του ποσού του δανείου, βοηθά στην αντιστάθμιση του κόστους του δανειακού προγράμματος στους φορολογούμενους των ΗΠΑ. Το ποσό του τέλους χρηματοδότησης εξαρτάται από την ταξινόμηση της στρατιωτικής σας υπηρεσίας και το ύψος του δανείου σας. το τέλος μπορεί να καταβληθεί κατά το κλείσιμο ή τυλιγμένο στην υποθήκη σας. Ορισμένα στρατιωτικά μέλη απαλλάσσονται από την καταβολή του τέλους.

Ένα άλλο μεγάλο τέλος: προμήθειες ακινήτων. Ωστόσο, οι αγοραστές δεν πληρώνουν αυτό το τέλος. πωλητές κάνουν. Συνήθως, το τέλος προμήθειας κυμαίνεται από 5% έως 6% της τιμής αγοράς του σπιτιού και κατανέμεται ομοιόμορφα μεταξύ του αντιπροσώπου του πωλητή και του πράκτορα του αγοραστή.

Πώς να μειώσετε το κόστος κλεισίματος

Μπορεί να αισθανθείτε σαν να μην μπορείτε να αντέξετε οικονομικά όλα αυτά τα τέλη πέρα ​​από την προκαταβολή, τα έξοδα μετακίνησης και τις επισκευές στο νέο σας σπίτι. Ωστόσο, υπάρχουν τρόποι διαπραγμάτευσης αυτών των τελών.

1. Ψάξτε γύρω. Αυτό ισχύει για τους δανειστές και τις υπηρεσίες τρίτων, όπως τα ασφαλιστήρια συμβόλαια του ιδιοκτήτη σπιτιού και οι εταιρείες τίτλων. Πολλοί οικοδεσπότες δεν συνειδητοποιούν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν σημαντικά χρήματα για το κλείσιμο των δαπανών αν συγκρίνουν τα τέλη από τον δανειστή προς τον δανειστή. Επίσης, δεν χρειάζεται να χρησιμοποιήσετε την εταιρία τίτλου, τον επιθεωρητή παρασίτων ή τον ασφαλιστικό πράκτορα του ιδιοκτήτη σπιτιού που προτείνει ο δανειστής σας. Κάνετε κάποια εργασία και μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα για αυτά τα τέλη.
2. Προγραμματισμός κλεισίματος στο τέλος του μήνα. Μια ημερομηνία λήξης κοντά ή στο τέλος του μήνα βοηθά στη μείωση των προπληρωμένων ημερησίων χρεωστικών τόκων. Ένας δανειστής μπορεί να τρέξει αυτό το σενάριο για να καταλάβετε πόσο μπορείτε να σώσετε.
3. Απευθυνθείτε στον πωλητή για βοήθεια. Ίσως μπορέσετε να πάρετε έναν πωλητή είτε για να μειώσετε την τιμή αγοράς είτε για να καλύψετε ένα τμήμα (ή όλα - εάν είστε πραγματικά τυχεροί) των τελικών εξόδων. Αυτό είναι πιο πιθανό εάν ο πωλητής έχει κίνητρα και το σπίτι είναι στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα με λίγες προσφορές. Ωστόσο, σε πολλές αγορές ζεστών κατοικιών, οι συνθήκες ευνοούν τους πωλητές, ώστε να μπορείτε να πάρετε pushback ή ένα "όχι" εάν ζητάτε τη βοήθεια ενός πωλητή. Δεν ενοχλεί να ρωτήσω.
4. Συγκρίνετε τα δελτία εκτίμησης του δανείου και τα έντυπα γνωστοποίησης. Όταν λάβετε την αρχική εκτίμηση του δανείου σας, αναθεωρήστε την με μια χτένα με λεπτό δόντι. Εάν δεν είστε σίγουροι για το τι συνεπάγεται μια χρέωση ή γιατί χρεώνεται, ζητήστε από τον δανειστή να σας διευκρινίσει. Ένας δανειστής που δεν μπορεί να εξηγήσει μια αμοιβή ή να σπρώξει πίσω όταν ερωτηθεί πρέπει να είναι μια κόκκινη σημαία. Ομοίως, εάν παρατηρήσετε νέες αμοιβές ή δείτε αισθητές αυξήσεις ορισμένων τελών, ζητήστε από τον δανειστή σας να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες. Δεν είναι ασυνήθιστο το κλείσιμο του κόστους να κυμαίνεται από την προ-έγκριση έως το κλείσιμο, αλλά μεγάλα άλματα ή εκπληκτικά προσθήκες θα μπορούσαν να επηρεάσουν την ικανότητά σας να κλείσετε.
5. Διαπραγμάτευση ειδικών δανείων. Αν υποψιάζεστε ότι ένας δανειστής προσθέτει περιττές αμοιβές, γνωστές ως "χρεώσεις αποσκευών", για το δάνειό σας, μιλήστε. Ζητήστε από τον δανειστή να αφαιρέσει ή να μειώσει τα τέλη αν παρατηρήσετε την επικάλυψη. Η σύγκριση των αγορών μπορεί να είναι ο σύμμαχός σας στη μείωση του κόστους κλεισίματος, καθώς και στην εξεύρεση ανταγωνιστικών όρων και ποσοστών. Να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί σχετικά με τα υπερβολικά έξοδα επεξεργασίας και τεκμηρίωσης στους ακόλουθους τομείς:
   1. αμοιβή αίτησης
   2. αμοιβή αναδοχής
   3. τιμή τέλους κλειδώματος
   4. αμοιβή επεξεργασίας δανείου
   5. μεσολαβήματος μεσίτη
6. Κλείστε το κόστος κλεισίματος στην υποθήκη σας (ως έσχατη λύση). Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές θα προσφέρουν να πληρώσουν τα έξοδα κλεισίματος ή να τα μετατρέψουν σε δάνειο. Αλλά δεν είστε από το γάντζο? οι δανειστές τείνουν να χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια για να πληρώσουν για να απορροφήσουν τα τέλη κλεισίματος, πράγμα που σημαίνει ότι καταλήγετε τελικά να πληρώνετε τόκους για το δάνειό σας - και για το κλείσιμο του κόστους.

Η κατώτατη γραμμή

Τα κλειστά έξοδα είναι αναπόφευκτα όταν αγοράζετε ένα σπίτι. Αν παίρνετε προληπτικά βήματα για να ψωνίσετε και να αναλύσετε προσεκτικά την εκτίμηση του δανείου σας με την αποκάλυψή σας στο τέλος, θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε μεγάλα δολάρια για τα τέλη αυτά. Καθώς ξεκινάτε εξοικονόμηση για μια προκαταβολή, αφήστε αρκετά χρήματα για να κλείσετε το κόστος. Να θυμάστε ότι ορισμένες περιοχές της χώρας έχουν υψηλότερο κόστος κλεισίματος από άλλες. Πάνω απ 'όλα, να είστε ο καλύτερος υποστηρικτής σας. Καθώς ψωνίζετε, ζητήστε από τους δανειστές να περιγράψουν τα τέλη που χρεώνουν και να προσπαθήσουν να τα διαπραγματευτούν όποτε είναι δυνατόν.

(Δείτε επίσης: Ultimate Οδηγός Στεγαστικών Δανείων, Πώς μπορώ να λάβω προ-εγκριθεί για μια υποθήκη; Πώς να επιλέξει την καλύτερη υποθήκη, 11 λάθη Πρώτη φορά homebuyers θα πρέπει να αποφύγετε, Πόσα χρήματα χρειάζομαι για να βάλει κάτω; Τι είναι η υποθήκη Ασφάλειες και ποιες είναι οι επιλογές μου; Πώς να αποκτήσετε το καλύτερο επιτόκιο υποθηκών και ποιοι είναι οι κύριοι τύποι στεγαστικών δανείων; )